Uiterste beslissingsdatum: 22/10/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024103887
Dossiernummer gemeente: 202400366
De gemeente Geel heeft op 23 juli 2024 een aanvraag ontvangen voor regulariseren van een woning. De aanvraag werd op 23 augustus 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Orri Tops wonende Bel 28 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Bel 28
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie I nr. 1942H
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied met landelijk karakter
de woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven;
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het perceel is gelegen te Bel 28, te midden van een lintbebouwing. De percelen links en rechts aanpalend zijn bebouwd. Op het perceel staat een ééngezinswoning. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door residentiële bebouwing in veelal open bouworde.
Huidige aanvraag beoogt het regulariseren van de woning. De huidige woning staat ingeplant op 6,25 meter van de rooilijn, op 3,8 meter van de linkse perceelsgrens en op 4,2 meter van de rechtse perceelsgrens.
Op de vergunde plannen uit 1989 staat de woning dichter bij de rooilijn ingetekend. Volgens de nota bij de aanvraag is de huidige inplanting gelijk aan de vergunde, maar gelet op de contour van het perceel op het vergunde inplantingsplan, kan deze stelling niet gevolgd worden. De inplanting van de woning maakt dus deel uit van de regularisatie.
De woning heeft een bouwdiepte van 9 meter. De bouwbreedte bedraagt 14,5 meter. De kroonlijsthoogte bedraagt 2,95 meter. De nokhoogte bedraagt 6,2 meter. De hoogte en de hellingsgraad van het dak verschillen van de vergunde toestand en maken deel uit van de regularisatie.
De woning werd gespiegeld gebouwd te opzichte van de vergunde plannen. Er werden enkele raamopeningen aangepast en intern werd er een steunmuur verwijderd. De zolder werd ingericht met slaapkamers. De configuratie van de woning en de gevels maakt deel uit van de regularisatie.
Achter de woning werd een overkapping met een kleine tuinmuur geplaatst. Deze constructie heeft een diepte van 3,45 meter. De breedte van de overkapping bedraagt 8,2 meter. De tuinmuur, in het verlengde van de linkergevel, heeft een hoogte van 2,7 meter. De overkapping heeft een hoogte van net geen 2,7 meter en heeft een licht hellend dak, aflopend richting de achterste perceelsgrens. De overkapping en tuinmuur maken deel uit van de regularisatie.
Achter de overkapping is een terrasverharding aangelegd van 16m², tot tegen de achterste perceelsgrens.
Links van de woning is een betonverharding aangelegd vanaf de rooilijn tot aan de achterste perceelsgrens. Deze heeft een breedte van 3,2 meter aan de rooilijn. Volgens de aanvrager is deze verharding vergund, doch is deze niet terug te vinden op de vergunde plannen. Wel is er op dit gedeelte van het perceel een recht van doorgang gevestigd richting het achterligggende perceel. Deze staat wel op het goedgekeurde plan. De verharding echter maakt deel uit van de regularisatie.
Rond de woning is een grindverharding aangelegd van 60 centimeter breedte.
Rechts vooraan de woning is een klinkerverharding aangelegd van 3,5 meter breed van de rooilijn tot aan de voorgevel.
In totaal is er ca. 140,42m² verharding voorzien op het perceel, waarvan ca. 92m² in de zij- en achtertuin.
Op het vergunde plan zijn geen verhardingen aanwezig. De huidige verhardingen maken dus deel uit van de regularisatie.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 17 september 2024 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van AQUAFIN (ref P24005613), als volgt geformuleerd:
Situering project
Aquafin formuleert in het kader van de RTD Geel een hydraulisch advies aangaande een project, gelegen aan de Bel 28 te 2440 Geel. We evalueren hierbij of het dossier voldoet aan de geldende richtlijnen betreffende de aansluiting van afval- en hemelwater.
Het project betreft de regularisatie (luifel en terras) voor uitgevoerde wijzigingen en werken aan een ééngezinswoning.
De projectzone is niet gelegen in pluviaal overstromingsgevoelig gebied.
De projectzone is niet gelegen in fluviaal overstromingsgevoelig gebied.
Het project is volgens het zoneringsplan gelegen in het collectief te optimaliseren gebied (groene cluster).
Bestaande riolering
Ter hoogte van het project is in de bestaande situatie geen riolering/gemengde leiding aanwezig. Ter hoogte van het perceel is er een project gepland (23225A) waarbij een nieuw rioleringsstelsel aangelegd wordt.
Conclusie van het advies
De luifel en het terras wateren af op eigen terrein. Het dossier kan aanvaard worden mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
Op 9/10/2024 werd het ongunstig advies ontvangen van de stadsdienst Openbaar Domein, als volgt geformuleerd:
1. riolering
Het betreft hier een regularisatie van een bestaande toestand. Een regularisatie wordt geacht te voldoen aan de huidig geldende normen.
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is ter hoogte van het perceel een ingebuisde gracht aanwezig. Dit betekent dat er op dit moment op het openbaar domein geen volwaardig rioleringsstelsel aanwezig is dat naar een zuiveringsstation leidt. Alle afvalwater, zowel fecaal als grijs water, moet in afwachting van een gescheiden riolering daarom worden aangesloten op een septische put. Het funderingsplan vernoemt een septische put waarop enkel het fecaal afvalwater is aangesloten. Het volume van die put vermeldt het plan niet.
Volgens het funderingsplan is er geen gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien. Bovendien ontbreken zowel een hemelwaterput als een infiltratievoorziening op de plannen.: dit is niet in overeenstemming met de gewestelijke hemelwaterverordening.
2. toegangen
Het perceel beschikt volgens het inplantingsplan over 2 verharde toegangen met een totale breedte van 6,7 m. Één ervan dient als toegang naar achterliggende akkers. Indien deze deel uit maakt van een notarieel vastgelegde erfdienstbaarheid mag deze behouden blijven. De totale breedte van beide toegangen op openbaar domein mag echter niet breder zijn dan 6 m.
De berm op openbaar domein dient bovendien in zijn oorspronkelijke, onverharde toestand hersteld te worden.
Voorwaarden indien toch vergund:
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken. Men dient zelf de huisaansluitputjes te plaatsen volgens deze richtlijnen:
* te plaatsen op privé nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5 m en max. 1 m.
* De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn met voorgevormde vloei.
* Kleur en afmeting:
> RWA: grijs met diameter 250 mm
> DWA: roodbruin met diameter 315mm.
* Als men geen noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen.
* Na de putjes moet men het afvalwater en hemelwater samenbrengen via een gemengde aansluiting met opsplitsing.
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
Het perceel is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen woongebied met landelijk karakter. De aanvraag voldoet aan de voorschriften van deze zonering.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 gecoördineerd op 15 juni 2018 betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 (BS 31 oktober 2006) en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan het watersysteem, aan de doelstellingen van artikel 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 1, Sectie I, nr. 1942H stroomt af naar de Brederijloop, een (on)bevaarbare waterloop (van categorie II) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen Grote Nete.
De aanvraag is niet gelegen in signaalgebied
De aanvraag is volgens de watertoetskaart niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied (8/03/2023) pluviaal en fluviaal.
Het project voldoet niet aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening. Het is onduidelijk hoe groot de huidige regenwaterput is. Ook wordt volgens de plannen het hemelwater op de verhardingen opgevangen en geïnfiltreerd op het eigen terrein. Echter vanwege de hoeveelheid en de ligging van de verhardingen en rekening houdend met het terreinprofiel, kan enkel worden geconcludeerd dat het regenwater wordt opgevangen door de naburige percelen of het openbaar domein.
Conclusie:
Het regenwater wordt niet op het eigen perceel opgevangen en geïnfiltreerd en de aanwezigheid van een voldoende grote regenwaterput kan niet gegarandeerd worden. Bijgevolg wordt er niet voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen in vogelrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen in habitatrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen in VEN-gebied.
Het perceel is niet gelegen in bosgebied.
Het perceel is niet gelegen in natuurgebied.
Er worden geen bomen geveld.
De aanvraag doorstaat de natuurtoets.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externe veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Huidige aanvraag beoogt het regulariseren van een ééngezinswoning. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van veelal vrijstaande ééngezinswoningen. De aanvraag past ook binnen de voorschriften van het gewestplan Herentals-Mol.
De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Huidige aanvraag beoogt het regulariseren van de woning. De huidige woning staat ingeplant op 6,25 meter van de rooilijn, op 3,8 meter van de linkse perceelsgrens en op 4,2 meter van de rechtse perceelsgrens.
Op de vergunde plannen uit 1989 staat de woning dichter bij de rooilijn ingetekend. Volgens de nota bij de aanvraag is de huidige inplanting gelijk aan de vergunde, maar gelet op de contour van het perceel op het vergunde inplantingsplan, kan deze stelling niet gevolgd worden. De inplanting van de woning maakt dus deel uit van de regularisatie.
De woning heeft een bouwdiepte van 9 meter. De bouwbreedte bedraagt 14,5 meter. De kroonlijsthoogte bedraagt 2,95 meter. De nokhoogte bedraagt 6,2 meter. De hoogte en de hellingsgraad van het dak verschillen van de vergunde toestand en maken deel uit van de regularisatie.
De woning werd gespiegeld gebouwd te opzichte van de vergunde plannen. Er werden enkele raamopeningen aangepast en intern werd er een steunmuur verwijderd. De zolder werd ingericht met slaapkamers. De configuratie van de woning en de gevels maakt deel uit van de regularisatie.
Achter de woning werd een overkapping met een kleine tuinmuur geplaatst. Deze constructie heeft een diepte van 3,45 meter. De breedte van de overkapping bedraagt 8,2 meter. De tuinmuur, in het verlengde van de linkergevel, heeft een hoogte van 2,7 meter. De overkapping heeft een hoogte van net geen 2,7 meter en heeft een licht hellend dak, aflopend richting de achterste perceelsgrens. De overkapping en tuinmuur maken deel uit van de regularisatie.
Achter de overkapping is een terrasverharding aangelegd van 16m², tot tegen de achterste perceelsgrens.
Links van de woning is een betonverharding aangelegd vanaf de rooilijn tot aan de achterste perceelsgrens. Deze heeft een breedte van 3,2 meter aan de rooilijn. Volgens de aanvrager is deze verharding vergund, doch is deze niet terug te vinden op de vergunde plannen. Wel is er op dit gedeelte van het perceel een recht van doorgang gevestigd richting het achterligggende perceel. Deze staat wel op het goedgekeurde plan. De verharding echter maakt deel uit van de regularisatie.
Rond de woning is een grindverharding aangelegd van 60 centimeter breedte.
Rechts vooraan de woning is een klinkerverharding aangelegd van 3,5 meter breed van de rooilijn tot aan de voorgevel.
In totaal is er ca. 140,42m² verharding voorzien op het perceel, waarvan ca. 92m² in de zij- en achtertuin.
Op het vergunde plan zijn geen verhardingen aanwezig. De huidige verhardingen maken dus deel uit van de regularisatie.
Huidige aanvraag beoogt het regulariseren van 2 verhardingen in de voortuin die beiden dienst doen als inrit. De linkse inrit, waarop tevens een recht van doorgang gevestigd is, heeft een breedte van 3,2 meter aan de rooilijn. De rechtse inrit heeft een breedte van 3,5 meter aan de rooilijn. Volgens de gemeentelijke parkeerverordening d.d. 25/06/2018 is één inrit met een maximale breedte van 6 meter toegestaan. Hiervan kan worden afgeweken indien de breedte van beide inritten samen gezamenlijk maximaal 6 meter breed zijn. In huidige aanvraag is dit niet het geval. De inritten kunnen in huidig vorm niet geregulariseerd worden.
De verhardingstoestand links achteraan de woning is zorgwekkend. Enerzijds is er de aanwezige betonverharding en anderzijds de aanwezigheid van het terras in combinatie met de overkapping. Volgens de aanvrager wordt al het regenwater opgevangen op het eigen perceel. Echter kan door de aanwezige betonverharding het water niet infiltreren in de bodem. Gelet op de lichte hellingsgraad van het terrein vanaf de woning ten opzichte van zowel de rooilijn als de achterste perceelsgrens, kan enkel geconcludeerd worden dat het regenwater afwatert ofwel naar het openbaar domein of naar het achterliggende perceel.
Ook het water dat van het dak van de overkapping komt wordt niet opgevangen. Dit water valt op het terras. Gezien de aanwezigheid van de boordstenen onder het aanwezige hekwerk, kan er geoordeeld worden dat het water bij milde neerslag nog op het eigen terrein infiltreert, bij hevige neerslag echter is het waarschijnlijk dat ook hier het water naar het achterliggende perceel vloeit.
Visueel-vormelijke elementen
De woning is gespiegeld gebouwd ten opzichte van de originele vergunning. Verder is er in de voorgevel ook 1 raam minder geplaatst.
Het ontwerp is architectonisch verantwoord.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
De woning voldoet aan de hedendaagse normen inzake woonkwaliteit en -comfort.
Uit het huidige dossier kan niet geconcludeerd worden dat het regenwater op het eigen perceel opgevangen wordt. Bijgevolg is het risico op wateroverlast voor het openbaar domein en het achterliggende perceel reëel.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Uit het huidige dossier kan niet met zekerheid worden afgeleid dat aan de voorwaarde in het advies van Aquafin wordt voldaan.
Conclusie
Huidige aanvraag wordt ongunstig geadviseerd omwille van volgende redenen:
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren omwille van volgende redenen: