2024_CBS_02605 - Stedenbouwkundig attest - Het herbouwen van een woning en het oprichten van paardenstallen (SA 2520), gelegen Brandemolenstraat 1, kadastraal afdeling 5, sectie M, nummers 332G, 334E, 339, 340, 341 - Weigering

bv MWB Bouwwerken Zaakvoerders Mathijssen-Lanslots

Larumsebrugweg 109 bus A

2440 Geel

Brandemolenstraat  1 2440 Geel

Kadastraal gekend als: 

(afd. 5) sectie M 332 G

(afd. 5) sectie M 334 E

(afd. 5) sectie M 339 

(afd. 5) sectie M 340 

(afd. 5) sectie M 341 

Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)

Ongunstig advies dd. 10/10/2024 met als referentie 2024_006130_v1:

Een zonevreemde functiewijziging kan slechts worden toegestaan wanneer ze voorkomt op het Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen én indien voldaan is aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO. 

Artikel 2, §1 van het besluit zonevreemde functiewijzigingen luidt immers als volgt: “§ 1. De functiewijzigingen, vermeld in dit besluit, kunnen enkel worden toegestaan als voldaan is aan de generieke voorwaarden, vermeld in artikel 4.4.23, eerste lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.” 

De aanvraag dient bijgevolg te voldoen aan de voorwaarden opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO. Is dit niet het geval, dan dient de zonevreemde functiewijziging geweigerd te worden. 

Artikel 4.4.23 VCRO luidt als volgt: “Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex, afwijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is aan beide hiernavolgende voorwaarden : 

1° het gebouw of het gebouwencomplex beantwoordt op het ogenblik van de aanvraag aan alle hiernavolgende vereisten : 

a) het gebouw of het gebouwencomplex bestaat, 

b) het gebouw of het gebouwencomplex is niet verkrot, 

c) het gebouw of het gebouwencomplex is hoofdzakelijk vergund, 

d) het gebouw of het gebouwencomplex is niet gelegen in : 

1) ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde, 

2) recreatiegebieden, zijnde de als dusdanig door een plan van aanleg aangewezen gebieden, en de gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan, die onder de categorie van gebiedsaanduiding « recreatie » sorteren; 

2° de functiewijziging komt voor op een door de Vlaamse Regering vast te stellen lijst, waarin nadere regelen en bijkomende voorwaarden voor de betrokken wijzigingen van gebruik kunnen worden bepaald. De weigering om een afwijking, vermeld in het eerste lid, te verlenen, geeft nimmer aanleiding tot een planschadevergoeding.

Het voorwerp van de huidige aanvraag is:

• Het herbouwen van een eengezinswoning en garage.

Het bouwen van een paardenstal voor 10 paarden.

Het slopen van een bestaande woning en bijgebouwen (stal, schuur, koe/varkensstal)

BV MWB heeft een landbouwernummer 003.043.821 – 58 (05/02/2024) bekomen voor het telen van gewassen, graansoorten, hooi en het trainen/africhten van paarden, dus voor paardensport in de ruimste zin van het woord. Het bouwen van fok/africhtingsstallen.

Vooreerst impliceert het hebben van een landbouwernummer niet dat iemand ook effectief (en beroepsmatig) een landbouwer is. De aanvrager betreft op heden ook absoluut géén GLB actief landbouwer en heeft enkel 4,13ha grasland in bewin (verzamelaanvraag 2024). Er is geenszins sprake van teelt van gewassen en graansoorten enz. Het is zeer onduidelijk waarom de aanvrager deze aanname maakt. Indien de aanvrager wenst aan te tonen dat hij recht heeft op een nieuwe bedrijfswoning, betreft het niet de herbouw aangezien de huidige woning reeds grotendeels werd gesloopt, zal hij moeten aantonen dat hij al minstens drie jaar een volwaardige paardenfokkerij (de enige vorm van paardenhouderij die als agrarisch wordt beschouwd) uitbaat. Sowieso dient dit aangetoond te worden aan de hand van drie jaar boekhoudkundige gegevens. Ook volgende info zal moeten worden aangereikt om een beoordeling te kunnen maken.

-totaal aantal paarden/pony’s (databank horse-ID, eigendomsbewijzen en stamboekgegevens) 

- de stamboekpapieren van de kweekmerries en geregistreerde dekhengsten 

- bewijs van ontwikkelde kweekactiviteiten van minimum de laatste drie jaar: 

* foklijsten uitgereikt door de betreffende stamboeken 

* of stamboekpapieren van de gefokte veulens 

* boekhoudkundige gegevens (paarden) van de laatste 3 jaar en facturen van verkochte/aangekochte paarden 

* ingevulde inlichtingenformulier 

Nu betreft het hier een onbebouwd perceel (bestaande woning werd grotendeels gesloopt) en zodoende een nieuwe inplanting. Heden ten dage worden nieuwe inplantingen in het agrarisch gebied niet meer aanvaard en wordt er verwezen, voor de opstart van een landbouwbedrijf, naar bestaande landbouwzetels. 

Bovendien wenst de aanvrager een stal te bouwen voor 10 paarden waardoor ook zeer duidelijk wordt gemaakt dat hier geen professionele paardenfokkerij wordt beoogd. 

De gemeente is ontvoogd. Bijgevolg moet het advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar niet worden ingewonnen.

Historiek:

dossiernummer:04614 - Stedenbouwkundige vergunningen

Datum aanvraag: 10/04/1969

Beslissing: Vergunning

Onderwerp: Nieuwbouw land- en tuinbouw

dossiernummer:2008/00521 - Stedenbouwkundige vergunningen

Datum aanvraag: 10/09/2008

Beslissing: Vergunning

Onderwerp: Het vellen van 2 elzenbomen

dossiernummer:2008/00521 - Stedenbouwkundige vergunningen

Datum aanvraag: 10/09/2008

Beslissing: Vergunning

Onderwerp: Het vellen van 2 elzenbomen

dossiernummer:2479 - Stedenbouwkundige attesten

Datum aanvraag: 03/05/2022

Beslissing: Negatief

Onderwerp: Het verbouwen en renoveren van een hoeve en een stal en het slopen van een duivenhok, een stalling, een autostalling en een berging

dossiernummer:2479 - Stedenbouwkundige attesten

Datum aanvraag: 03/05/2022

Beslissing: Negatief

Onderwerp: Het verbouwen en renoveren van een hoeve en een stal en het slopen van een duivenhok, een stalling, een autostalling en een berging

Bepaling welk plan van   toepassing is

De aanvraag is volgens het bij Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978 gelegen in agrarisch gebied. 

In deze gebieden de stedenbouwkundige voorschriften gelden van het KB van 28/12/1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

Het perceel is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

Het perceel is gelegen binnen het RUP zonevreemde woningen, goedgekeurd op 29/01/2009.

Het perceel is niet gelegen binnen een goedgekeurde verkaveling.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en de aanvraag

Omschrijving

De aanvraag betreft het herbouwen van een woning met garage en het oprichten van paardenstallen.

Toetsing aan de decretale beoordelingselementen

Wegenis

Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Goede ruimtelijke ordening

Opportuniteitstoets

Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO. 

Functionele inpasbaarheid

Het herbouwen van een woning met garage en het oprichten van paardenstallen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag in principe niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project. 

Doordat de bestaande woning echter grotendeels gesloopt is, kan men niet meer spreken van een herbouw, maar wel van een nieuwbouw. Nieuwbouw voor een niet-agrarische of para-agrarische functie in het agrarisch gebied dient in de eerste plaats te gebeuren in bestaande landbouwgebouwen. In dit geval is de functie echter ook niet onomstotelijk aangetoond. Het hebben van een landbouwernummer en 10 paarden is onvoldoende bewijs.

De aanvraag is op basis van de aangereikte gegevens niet inpasbaar in de agrarische omgeving.

Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.

De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel.  Door de nieuwbouw van een woning en de paardenstallen in agrarisch gebied zal dit een nefaste invloed hebben op het ruimtegebruik. De agrarische functie van de ruimte wordt in grote mate hierdoor beperkt.

Visueel-vormelijke aspecten.

De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. Bij een herbouw zou de aanvraag zich kunnen inpassen in het straatbeeld. Door het grotendeels slopen van de woning, dient de woning hier beschouwd te worden als een nieuwbouw, wat niet aanvaardbaar is.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.

Mobiliteit

De aanvraag heeft een zeer beperkte invloed op de mobiliteit. Enkel de extra transportbewegingen voor de paarden zouden tot meer verkeersbewegingen leiden als de stallen in aanmerking zouden komen voor vergunning. 

Bodemreliëf

De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf. Extra bebouwing impliceert extra verharding wat niet alleen nefast is voor de biodiversiteit, maar ook voor de doorlaatbaarheid van het hemelwater in de bodem.

Er kan geconcludeerd worden dat het project niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.

Watertoets

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Bovendien worden er geen belangrijke ondergrondse constructies gebouwd en worden er geen grachten gedempt, overwelfd, ingebuisd of beschoeid, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput en/of infiltratie- en/of buffervoorziening, overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke/provinciale/gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Hemelwater en afvalwater worden gescheiden afgevoerd.

Conclusie:

Ongunstig voor het herbouwen van een woning met garage en het oprichten van paardenstallen.

Een zonevreemde functiewijziging kan slechts worden toegestaan wanneer ze voorkomt op het Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen én indien voldaan is aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO. 

Artikel 2, §1 van het besluit zonevreemde functiewijzigingen luidt immers als volgt: “§ 1. De functiewijzigingen, vermeld in dit besluit, kunnen enkel worden toegestaan als voldaan is aan de generieke voorwaarden, vermeld in artikel 4.4.23, eerste lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.” 

De aanvraag dient bijgevolg te voldoen aan de voorwaarden opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO. Is dit niet het geval, dan dient de zonevreemde functiewijziging geweigerd te worden. 

Artikel 4.4.23 VCRO luidt als volgt: “Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex, afwijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is aan beide hiernavolgende voorwaarden : 

1° het gebouw of het gebouwencomplex beantwoordt op het ogenblik van de aanvraag aan alle hiernavolgende vereisten : 

a) het gebouw of het gebouwencomplex bestaat, 

b) het gebouw of het gebouwencomplex is niet verkrot, 

c) het gebouw of het gebouwencomplex is hoofdzakelijk vergund, 

d) het gebouw of het gebouwencomplex is niet gelegen in : 

1) ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde, 

2) recreatiegebieden, zijnde de als dusdanig door een plan van aanleg aangewezen gebieden, en de gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan, die onder de categorie van gebiedsaanduiding « recreatie » sorteren; 

2° de functiewijziging komt voor op een door de Vlaamse Regering vast te stellen lijst, waarin nadere regelen en bijkomende voorwaarden voor de betrokken wijzigingen van gebruik kunnen worden bepaald. De weigering om een afwijking, vermeld in het eerste lid, te verlenen, geeft nimmer aanleiding tot een planschadevergoeding.

Het voorwerp van de huidige aanvraag is:

• Het herbouwen van een eengezinswoning en garage.

Het bouwen van een paardenstal voor 10 paarden.

Het slopen van een bestaande woning en bijgebouwen (stal, schuur, koe/varkensstal)

BV MWB heeft een landbouwernummer 003.043.821 – 58 (05/02/2024) bekomen voor het telen van gewassen, graansoorten, hooi en het trainen/africhten van paarden, dus voor paardensport in de ruimste zin van het woord. Het bouwen van fok/africhtingsstallen.

Vooreerst impliceert het hebben van een landbouwernummer niet dat iemand ook effectief (en beroepsmatig) een landbouwer is. De aanvrager betreft op heden ook absoluut géén GLB actief landbouwer en heeft enkel 4,13ha grasland in bewin (verzamelaanvraag 2024). Er is geenszins sprake van teelt van gewassen en graansoorten enz. Het is zeer onduidelijk waarom de aanvrager deze aanname maakt. Indien de aanvrager wenst aan te tonen dat hij recht heeft op een nieuwe bedrijfswoning, betreft het niet de herbouw aangezien de huidige woning reeds grotendeels werd gesloopt, zal hij moeten aantonen dat hij al minstens drie jaar een volwaardige paardenfokkerij (de enige vorm van paardenhouderij die als agrarisch wordt beschouwd) uitbaat. Sowieso dient dit aangetoond te worden aan de hand van drie jaar boekhoudkundige gegevens. Ook volgende info zal moeten worden aangereikt om een beoordeling te kunnen maken.

-totaal aantal paarden/pony’s (databank horse-ID, eigendomsbewijzen en stamboekgegevens) 

- de stamboekpapieren van de kweekmerries en geregistreerde dekhengsten 

- bewijs van ontwikkelde kweekactiviteiten van minimum de laatste drie jaar: 

* foklijsten uitgereikt door de betreffende stamboeken 

* of stamboekpapieren van de gefokte veulens 

* boekhoudkundige gegevens (paarden) van de laatste 3 jaar en facturen van verkochte/aangekochte paarden 

* ingevulde inlichtingenformulier 

Nu betreft het hier een onbebouwd perceel (bestaande woning werd grotendeels gesloopt) en zodoende een nieuwe inplanting. Heden ten dage worden nieuwe inplantingen in het agrarisch gebied niet meer aanvaard en wordt er verwezen, voor de opstart van een landbouwbedrijf, naar bestaande landbouwzetels. 

Bovendien wenst de aanvrager een stal te bouwen voor 10 paarden waardoor ook zeer duidelijk wordt gemaakt dat hier geen professionele paardenfokkerij wordt beoogd.