Op 26/08/2024 leverde het college van burgemeester en schepenen een vergunning af voor het slopen van bebouwing en het oprichten van 6 appartementen met afval- en fietsenberging, gelegen Elsum 17.
Tegen deze beslissing werd door derden in beroep gegaan bij de Deputatie van de provincie Antwerpen.
De Deputatie vraagt nu het advies van het college van burgemeester en schepenen betreffende het beroepschrift.
Het college van burgemeester en schepenen beoordeelt het beroepsschrift als volgt:
De gronden van bezwaar zijn:
INPLANTING
Volgens de inplantingsplannen in het dossier wordt er aan de straatzijde een achteruitbouwstrook van 3m voorzien t.o.v. de rooilijn. De bouwdiepte van het op te richten appartement is 17m, weliswaar met een achteruitbouwstrook van 3m. Dit brengt de achtergevelbouwlijn op 20m diepte t.o.v. de rooilijn. Het perceel is niet gelegen in een RUP of BPA waardoor er geen uitzonderlijke voorschriften van toepassing zijn. Toch wordt er een achteruitbouwzone van 3m voorzien zonder dat dit is vastgelegd in een goedgekeurd RUP of BPA. Door het ontbreken van een RUP of publicatie van de verordening is er nooit een participatiemoment geweest voor de inwoners van Elsum om hun opmerkingen omtrent deze verordening te kunnen delen. Aangezien deze maatregel slechts een advies is maar toch een grote invloed heeft op het straatbeeld, lijkt ons dat deze verordening toch niet zomaar zonder inspraak van de omwonenden kan worden opgelegd.
Beoordeling door het college: Een goedgekeurd RUP of BPA legt voorschriften op die dienen gevolgd te worden of waarvan op een gemotiveerde wijze kan afgeweken worden. Indien er geen RUP of BPA is, dient de aanvraag getoetst te worden aan de goede ruimtelijke ordening en aan zijn inpasbaarheid in de omgeving. Omdat Elsum in het algemeen een ‘tunnelgevoel’ geeft, wordt gestreefd om meer licht en lucht in het straatbeeld te brengen. Eén van de manieren om dit te doen is om de voorgevel van nieuwe gebouwen wat naar achter te leggen zodat er vooraan ruimte voor o.a. een tuintje wordt voorzien.
STRAATBEELD
Volgens de bijgevoegde stukken bij het dossier werd deze bouwlijn op vraag van de stad Geel gehanteerd, in de optiek om meer licht en lucht te creëren in de straat. De plaats van waar het gebouw zou worden opgericht is op het breedste punt van Elsum. De straat heeft overal een voldoende brede weg en een ruim voetpad. De luchtigheid van de straat wordt niet als negatief beschouwd. Er is namelijk een voldoende brede rijbaan, waar in 2 richtingen wordt gereden en een parkeerstrook wordt gehanteerd aan één zijde van de straat. Aan de zijde van het project is tevens een stoep met een breedte van meer dan 3m. Ter hoogte van de Anemoonstraat tussen nr. 40 en nr. 22 is er een versmald voetpad. Hier werden er een paar jaar geleden appartementen opgericht die verplicht werden om aan te sluiten op de bestaande bouwlijn. Er werd toen door de gemeente geoordeeld dat het niet nodig was om de nieuwe bebouwing achteruit te bouwen om zo een breder voetpad en straatbeeld te creëren. Aangezien dit een paar jaar geleden niet nodig bleek en nu plots wel, lijkt er vooral een gebrek te zijn aan een langetermijnvisie voor een goede ruimtelijke ordening. Ook werd er vorig jaar nog een vergunning verleend voor het heropbouwen van appartementen (nr. 11). Hier werd er ook besloten om de huidige bouwlijn aan te houden. Verder is er ook geen zekerheid dat de bestaande gebouwen zullen worden afgebroken omdat er tegenwoordig veel ingezet wordt op renovatie en er reeds veel gerenoveerde woningen aanwezig zijn in de straat. Hierdoor zal de maatregel van 3m achteruit bouwen slechts kunnen worden toegepast op enkele percelen. In de straat werden in de afgelopen jaren meerdere meergezinswoningen opgericht, telkens op de bestaande bouwlijn, waardoor een mooie aansluiting tussen de verschillende woningen is ontstaan. Deze zullen de komende 50 jaar en meer ongewijzigd blijven waardoor de verordening van het 3m achteruitbouwen minimaal zal kunnen worden toegepast en zo zijn nut volledig zal missen. Indien dergelijke visie gewenst was, had dit in een vroeger stadium geïntroduceerd moeten worden. Er zal een verspringende bouwlijn gecreëerd worden waardoor er geen eenheid meer is, geen onderlinge samenhang van de gebouwen, geen uniform straatbeeld en geen harmonie met de omgeving in Elsum.
Beoordeling door het college: Een aanvraag dient steeds beoordeeld te worden op zijn inpasbaarheid in de omgeving. Omdat Elsum in het algemeen een ‘tunnelgevoel’ geeft, wordt gestreefd om meer licht en lucht in het straatbeeld te brengen. Eén van de manieren om dit te doen is om de voorgevel van nieuwe gebouwen wat naar achter te leggen zodat er vooraan ruimte voor o.a. een tuintje wordt voorzien.
De vergunningverlening in het verleden doet hieraan geen afbreuk. Op basis van voortschrijdend inzicht van de vergunningverlenende overheid kan een nieuwe visie worden gevolgd.
Het is uiteraard logisch dat die nieuwe visie (meer licht en lucht) niet op korte termijn kan verwezenlijkt worden, maar door de visie op een gegeven moment te implementeren wordt een begin gemaakt om deze over de jaren heen verder te ontwikkelen.
BOUWVOLUME
Door de stad Geel werd als richtlijn nog opgelegd dat het toegestane gabarit hetzelfde dient te zijn als dat van nummer 11. Hierbij werd de richtlijn van 17-15-9 voorgesteld, maar deze richtlijn is ten opzichte van de huidige bouwlijn. Op de plannen is te zien dat er op de 1ste, 2de en 3de verdieping zelfs 15.60m diep zal gebouwd worden. Dit is volledig in strijd met de richtlijn die door de stad Geel zelf werd voorgesteld. Dit creëert ook enorme onaantrekkelijke wachtgevel naar de aanpalende percelen toe. De bouwhoogte en nokhoogte (16.30m) van het gebouw komen nog hoger uit dan de recente meergezinswoningen in de directe omgeving. Dit heeft enerzijds te maken met de voorziene dakbasis die meer is dan 9m. Dat maakt dat er meer volume wordt gecreëerd op het dakniveau wat als belastend kan worden beschouwd t.o.v. de aanpalende en omringende percelen op vlak van schaduw. Het zuiden is gelegen aan de straatzijde, waardoor elk volume een onmiddellijke impact heeft op schaduwvorming in de tuinzone van het betreffende en de aanpalende percelen. Dit overgedimensioneerde bouwprofiel kan niet beschouwd worden als in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en heeft een negatieve impact op zijn omgeving.
Beoordeling door het college: De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 17 m, op de eerste en tweede verdieping 15,6 m en een dakbasis van iets meer dan 9 m. Het gabarit van 17-15-9 is zoals terecht aangehaald een richtlijn en nergens wordt aangegeven dat dit vanaf de rooilijn dient gemeten te worden. Net omdat er geen RUP of BPA is kan hier beperkt van worden afgeweken in functie van de woonkwaliteit. Het bouwprofiel kan dus beschouwd worden als aanvaardbaar.
Het college behoudt dus haar beoordeling zoals in de omgevingsvergunning dd. 26/08/2024 en weerlegt de punten, aangehaald in het beroepsschrift.