UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 23/11/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024066919
Dossiernummer gemeente: 202400263
De gemeente Geel heeft op 31 mei 2024 een aanvraag ontvangen voor het slopen van gebouwen en het oprichten van een commerciële ruimte en 5 appartementen. De aanvraag werd op 11 juni 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Algemene Bouwonderneming Heylen NV gevestigd Industriepark 17 te 2220 Heist-op-den-Berg
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stationsstraat 69 en 69A
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 568N14
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen in het bijzonder plan van aanleg Statieplein, goedgekeurd op 10 januari 2000.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Bij het decreet van 8 december 2017 werd een artikel 4.4.9/1 ingevoerd in de VCRO, dat een bijkomende afwijkingsmogelijkheid voorziet voor het vergunningverlenende bestuursorgaan bij de beoordeling van aanvragen voor omgevingsvergunningen, gelegen binnen de contour van een bijzonder plan van aanleg (BPA) dat ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag. De afwijkingsmogelijkheid blijft beperkt tot BPA’s die een verfijning inhouden van een limitatieve lijst van gewestplanbestemmingen (o.a. industriegebied, dienstverleningsgebied, woongebied). Ze geldt enkel op die locaties waar een onderliggende ‘harde’ gewestplanbestemming geldt en kan niet worden toegepast voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoed. Een beroep op de regeling om af te wijken van de BPA-voorschriften kan niet inhouden dat men ook afwijkt van de onderliggende gewestplanbestemming. Die is immers nog onverkort van toepassing. De afwijkingsmogelijkheid kan dus nooit worden toegepast voor BPA’s die in een afwijkende bestemming van het onderliggende gewestplan voorzien.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing en het oprichten van een commerciële ruimte en 5 appartementen.
Het perceel wordt volledig ingevuld. Er wordt gewerkt met een ronde hoek om de hardheid van het hoekperceel weg te werken.
Het gebouw bestaat uit 4 bouwlagen, waarvan de bovenste wordt uitgevoerd als een set-back.
Op het gelijkvloers wordt een fietsenstalling voorzien met volgende kenmerken:
▪ Te bereiken via de inkomhal appartementen OF via deur Heidebloemstraat
▪ Uitrijden op de Heidebloemstraat
▪ 15 fietsen = 2 per woongelegenheid, aangevuld met 1 extra per slaapkamer
(vanaf de 2e slaapkamer)
▪ 2 fietsen werknemers handelsruimte
Autostaanplaatsen worden niet op het eigen perceel voorzien, maar wel ter hoogte van Stationsstraat 18 (240m afstand). Er worden 9 parkeerplaatsen voorzien, terwijl er 8 vereist zijn (1 per appartement + 3 voor de handelsruimte).
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 21 juni 2024 t.e.m. 20 juli 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 10 juli 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: ongunstig
Op 22 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 24 juni 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 13 september 2024 werd het advies ontvangen van Team Grijs van stad Geel
Advies: voorwaardelijk gunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langs 2 gemeentewegen.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende bouwproject ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Bovendien worden er geen belangrijke ondergrondse constructies gebouwd en worden er geen grachten gedempt, overwelfd, ingebuisd of beschoeid, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput en/of infiltratie- en/of buffervoorziening, overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke/provinciale/gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Hemelwater en afvalwater worden gescheiden afgevoerd.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
Er werd een uitgebreide m.e.r. – screeningsnota bij de aanvraag gevoegd, die ten gronde werd beoordeeld door de vergunningsverlenende overheid.
De beoordeling dat er geen merkelijke effecten op de omgeving zullen zijn, wordt gevolgd.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het slopen van gebouwen en het oprichten van een commerciële ruimte en 5 appartementen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er stond immers al bebouwing op het perceel, maar de huidige aanvraag heeft een grotere oppervlakte zodat bijna het ganse perceel bebouwd wordt.
Dit is echter in overeenstemming met het BPA Statieplein dat op het betreffende perceel een kwaliteitsvolle hoekafwerking voorziet.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een beperkte impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Het nieuwe gebouw is hoger dan het bestaande, maar past in het straatbeeld en geeft een kwaliteitsvolle en aangename uitstraling op het hoekperceel.
Er worden traditionele duurzame materialen toegepast met een eigentijdse en kwaliteitsvolle
uitstraling, die op deze manier mee de ruimtelijke integratie realiseren.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een invloed op de mobiliteit. Er worden immers 6 appartementen voorzien. Alle vereiste parkeerplaatsen worden echter niet op het eigen perceel voorzien maar wel verder in de Stationsstraat. Op deze manier zal de mobiliteitsdruk in de 2 aanpalende percelen ter hoogte van het gebouw niet verhogen. Op het gelijkvloers worden tevens ruim voldoende fietsstalplaatsen voorzien die zowel bereikbaar zijn vanaf de in/uitgang van het gebouw als langs de Heidebloemstraat.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf. Er worden immers een appartementsgebouw voorzien. De nodige voorzieningen voor de opvang en infiltratie van het hemelwater dat op de site valt, zullen worden opgelegd overeenkomstig de bestaande regelgeving hieromtrent.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt extra hinder met zich mee voor de omgeving tijdens de duur van de werken. Na de werken zullen noch de omgeving, noch de gezondheid van de omwonenden geschaad worden.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 21 juni 2024 tot en met 20 juli 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen te worden getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 24/06/2024.
Door het overstromingsrisico moet het vloerpeil van het toekomstig aan te leggen gebouw voldoende hoog gekozen worden. Het overstromingsveilig bouwpeil bedraagt
23,71 mTAW.
Om de infiltratievoorziening achterwegen te kunnen laten, dient iedere wooneenheid ook te worden voorzien van een aansluiting voor wasmachine op de hemelwaterput.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van brandweerzone Kempen dd. 06/08/2024 met kenmerk BWDP/2022-0011/002/01/PVB.
Voorwaarden en opmerkingen riolering
De voorwaarden opgenomen in advies van de provincie Antwerpen - Dienst Integraal Waterbeleid (DIW) en Aquafin zijn verplicht te volgen.
Het is verplicht de aansluitingen langs Heidebloemstraat te hergebruiken naar ligging en diepte. Indien niet haalbaar moet de bouwheer zelf maatregelen treffen (bv pompen).
Voorwaarden toegang tot het perceel
Er moet afgestemd worden hoe de voorwaarden opgelegd in het advies van DIW (min. vloerpeil) en toegankelijkheid (Inter) (max. drempelhoogte - toegankelijke toegangen) op elkaar afgestemd kunnen worden.
Er worden geen aanpassingen gedaan op het openbaar domein ten behoeve van de toegankelijkheid van de private toegangen muv eventuele boordsteenaanpassing voor de vergunde toerit.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen te worden getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 24/06/2024.
Door het overstromingsrisico moet het vloerpeil van het toekomstig aan te leggen gebouw voldoende hoog gekozen worden. Het overstromingsveilig bouwpeil bedraagt
23,71 mTAW.
Om de infiltratievoorziening achterwegen te kunnen laten, dient iedere wooneenheid ook te worden voorzien van een aansluiting voor wasmachine op de hemelwaterput.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van brandweerzone Kempen dd. 06/08/2024 met kenmerk BWDP/2022-0011/002/01/PVB.
Voorwaarden en opmerkingen riolering
De voorwaarden opgenomen in advies vn de provincie Antwerpen - Dienst Integraal Waterbeleid (DIW) en Aquafin zijn verplicht te volgen.
Het is verplicht de aansluitingen langs Heidebloemstraat te hergebruiken naar ligging en diepte. Indien niet haalbaar moet de bouwheer zelf maatregelen treffen (bv pompen).
Voorwaarden toegang tot het perceel
Er moet afgestemd worden hoe de voorwaarden opgelegd in het advies van DIW (min. vloerpeil) en toegankelijkheid (Inter) (max. drempelhoogte - toegankelijke toegangen) op elkaar afgestemd kunnen worden.
Er worden geen aanpassingen gedaan op het openbaar domein ten behoeve van de toegankelijkheid van de private toegangen muv eventuele boordsteenaanpassing voor de vergunde toerit.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.