UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 22/11/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024067538
Dossiernummer gemeente: 202400260
De gemeente Geel heeft op 30 mei 2024 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning, het aanleggen van verhardingen en het rooien van bomen. De aanvraag werd op 10 juni 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Emilie Lens wonende Volderstraat 3 te 2400 Mol en Yannick Schroeyen wonende Volderstraat 3 te 2400 Mol
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Luxemburglaan 8
Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie A nr. 955B25
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woonpark
de woonparken zijn gebieden waarin de gemiddelde woningdichtheid gering is en de groene ruimten een verhoudingsgewijs grote oppervlakte beslaan.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het bouwterrein maakt als lot 29 deel uit van de goedgekeurde verkaveling dd. 22/06/1992 met kenmerk gemeente 1546 B. Deze verkaveling is voor het terrein van de aanvraag niet vervallen
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Voor een bouwhoogte van 6,5 m wordt een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gevraagd.
Deze afwijking kan worden toegestaan omdat een verhoging van 6 naar 6,5 m nodig is vanwege de gewenste vrije hoogtes op de twee bouwlagen en de diktes van de constructielagen. Hierdoor wordt de leefbaarheid van de woning gemaximaliseerd kunnen de huidige isolatienormen gehaald worden.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft:
- het bouwen van een ééngezinswoning in houtskeletbouw;
- het aanleggen van nieuwe verhardingen;
- het ontbossen van het perceel en het rooien van noodzakelijke bomen.
De bouwzone heeft een afmeting van 24m op 30m. De afstand van de bouwzone tot de rooilijn bedraagt 6m. De afstand van de bouwzone tot de perceelgrens meet 3m aan de linkerzijde en 3m aan de rechterzijde. De woning plant zich ten opzichte van de linker perceelgrens 4m49 en 5m50 ten opzichte van de rechter perceelgrens en voldoet hierdoor aan de voorwaarden van de voorschriften.
De aanvraag voorziet in een ondergrondse bouwlaag en twee bovengrondse bouwlagen. De woning heeft een diepte van 17.15m op het gelijkvloers en een diepte van 15.60m op de verdieping.
De aanvraag voorziet in een woning met een bebouwde oppervlakte van 210m² inclusief overdekte terrassen/luifels en voldoet hiermee aan het voorschrift van een maximaal bebouwde oppervlakte van 250 m².
Aangezien de woning slechts 210 m² groot is, kan men op termijn nog een bijgebouw van 40 m² optrekken in de zone voor bijgebouwen.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 20 juni 2024 t.e.m. 19 juli 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 17 september 2024 werd het advies ontvangen van Aquafin
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 13 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Agentschap voor Natuur en Bos
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 13 juni 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Advies: geen advies
Op 13 september 2024 werd het advies ontvangen van Team Grijs van stad Geel
Advies: voorwaardelijk gunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langsh een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 2, Sectie A, nr. 955/B/25 stroomt af naar de Bleekenloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie) die beheerd wordt door provincie Antwerpen – Kleine Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Deze mogelijk schadelijke effecten worden opgevangen door de plaatsing van een hemelwaterput en een infiltratievoorzieningen overeenkomstig de hemelwaterverordening 2023.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Door oprichten van een woning zal er meer verharding worden voorzien, die echter minimaal wordt gehouden.
Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. Er komt immers een woning bij in het straatbeeld. De toekomstige bebouwing zal echter wel de visuele ordening van de straat volgen.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een zeer beperkte invloed op de mobiliteit. Een eengezinswoning brengt slecht een zeer kleine verhoging van de verkeersdrukte met zich mee en het parkeren van de privé-auto(‘s) wordt op het eigen terrein voorzien.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf. Deze impact is echter beperkt door het oprichten van een woning die volledig in overeenstemming is met de gewestelijke hemelwaterverordening 2023..
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de gezondheidsaspecten in de omgeving.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 20 juni 2024 tot en met 19 juli 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap voor Natuur en Bos dd. 13/08/2024 met kenmerk 24-209407:
De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 24-209407.
• De te ontbossen oppervlakte bedraagt 1614 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.
• De bosbehoudsbijdrage van € 13557.60 dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt.
Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse
Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode van 1 maart tot 1 juli moet men er zich – vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken – van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres van AVES.
De voorwaarden opgenomen in het advies van Aquafin zijn te volgen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
Men is niet verplicht een septische put te plaatsen. Indien men deze toch voorziet, moet deze een min. inhoud hebben van 2.000L en 300L per inwoner.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Terugslagkleppen zijn te plaatsen op DWA en RWA om terugstroom vanuit de grachten te voorkomen.
Bij een nieuwe aansluiting op het openbare stelsel is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoer. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel (ingebuisde gracht) te voorkomen.
Er wordt 1 inrit toegestaan met een maximale breedte zoals aangegeven op het goedgekeurde plan (4,75m).
Aanpassingen van het openbaar domein mag men nooit zelf uitvoeren maar moet men aanvragen bij stad Geel via: https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 40 cm boven de as van de weg.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap voor Natuur en Bos dd. 13/08/2024 met kenmerk 24-209407:
De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 24-209407.
• De te ontbossen oppervlakte bedraagt 1614 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.
• De bosbehoudsbijdrage van € 13557.60 dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt.
Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode van 1 maart tot 1 juli moet men er zich – vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken – van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres van AVES.
De voorwaarden opgenomen in het advies van Aquafin zijn te volgen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
• De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
• De bestaande aansluitingen moet gebruikt worden.
• De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
• Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte en ligging van de bestaande aansluiting. Als men niet gravitair kan aansluiten, dan moet men een pomp plaatsen.
Men is niet verplicht een septische put te plaatsen. Indien men deze toch voorziet, moet deze een min. inhoud hebben van 2.000L en 300L per inwoner.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten aanvoerleidingen voorzien worden naar alle toiletten, een wasmachine en één of meerdere dienstkranen (binnenkraan, buitenkraan).
• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. De kleine en grote regenwaterput dienen op vloerniveau met elkaar verbonden te worden.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
• Men moet een bovengrondse infiltratievoorziening plaatsen.
Terugslagkleppen zijn te plaatsen op DWA en RWA om terugstroom vanuit de grachten te voorkomen.
Bij een nieuwe aansluiting op het openbare stelsel is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoer. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel (ingebuisde gracht) te voorkomen.
Er wordt 1 inrit toegestaan met een maximale breedte zoals aangegeven op het goedgekeurde plan (4,75m).
Aanpassingen van het openbaar domein mag men nooit zelf uitvoeren maar moet men aanvragen bij stad Geel via: https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 40 cm boven de as van de weg.