UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 04/10/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024075287
Dossiernummer gemeente: 202400245
De gemeente Geel heeft op 24 mei 2024 een aanvraag ontvangen voor reliefwijziging en plaatsen van een tuinafsluiting. De aanvraag werd op 5 augustus 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Michaël Baeten wonende Nachtegalenstraat 38 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Nachtegalenstraat 38
Kadastrale ligging:
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het woongebied. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvrager heeft het links naastliggende perceel naast zijn woning bijgekocht omdat dit hoort bij de aankoop van de achterliggende wei . Het zijdelingse perceel ligt lager dan het perceel van de woning en de aanvrager wenst het zijdelingse perceel op te hogen en tuinschermen plaatsen op de nieuwe perceelsgrens. Het zou gaan om een twintig tot dertig centimeter.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 3 september 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Zie advies in bijlage.
Advies: ongunstig
Op 28 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel
De dienst openbaar domein verleent een ongunstig advies.
De wegenis gelegen tussen Nachtegalenstraat 38 en Nachtegalenstraat 36 dient minstens een breedte te hebben van twaalf meter zoals beschreven in het verkavelingsplan.
Verder mag hier ook niet opgehoogd worden omdat dit deel overstromingsgevoelig is. Door het ophogen zal er ruimte voor water verloren gaan waardoor de belasting op de lager gelegen delen groter wordt. Het bodemtype hier is Zcm (zand met zwak gleyige tot matig natte gronden met diepe antropogene humus A horizont). Dit type infiltreert het water goed. Daarnaast staat dit deel ingetekend als goed tot zeer goed infiltreerbaar en matig infiltreerbaar in het hemelwater- en droogteplan van de Stad Geel dat werd goedgekeurd door de gemeenteraad. Hier mag dus niet opgehoogd worden.
Advies: ongunstig
Op 27 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel
De dienst stadsontwikkeling verleent een ongustig advies.
Het achtergelegen binnengebied maakt onderdeel uit van het studiegebied inrichtingsvisie 'groene dooradering Geel' (principieel goedgekeurd door het college burgemeester en schepenen in zitting 24 april 2023).
De inrichtingsvisie voorziet dat eventuele toekomstige woonontwikkelingen zich hoofdzakelijk concentreren aan de randen van het binnengebied. De doorgang naast de woning gelegen te Nachtegaalstraat 38 vormt een belangrijke toegangsweg naar het binnengebied en kan in de toekomst mogelijks noodzakelijk zijn voor de ontsluiting van eventuele toekomstige woonontwikkelingen in het binnengebied.
Om eventuele toekomstige woonontwikkelingen en de mogelijkheid tot het creëren van een doorwaadbaarheid van de groene ader niet te hypothekeren, wordt geadvisseerd om de breedte van de doorgang niet te beperken tot 4,00 meter.
Advies: ongunstig
Niet van toepassing.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Nachtegalenstraat, Afdeling 4, Sectie F, nr. 699L stroomt af naar de Zeggeloop, een (on)bevaarbare waterloop (van 2° categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen district Kleine Nete.
Het project is volgens de pluviale overstromingsgevaarkaarten gelegen in overstromingsgevoelig gebied (T1000).
Provincie Antwerpen dienst Integraal Waterbeleid dd. 03/09/2024 ref. WAAD-2024-2509 verleent ongunstig advies.
De aanvraag doorstaat de watertoets niet.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming woongebied.
De aanvraag handelt over het ophogen van een perceel plus het plaatsen van een tuinafsluiting.
De interne diensten Sad Geel dienst Openbaar Domein en Stadsontwikkeling en Kernversterking adviseren de aanvraag ongunstig.
De aanvraag is functioneel niet inpasbaar in de omgeving.
2. Mobiliteitsimpact
De interne dienst Stad Geel Dienst Openbaar Domein verleent ongunstig advies in verband met de ontsluiting.
De wegenis gelegen tussen Nachtegalenstraat 38 en Nachtegalenstraat 36 dient minstens een breedte te hebben van twaalf meter zoals beschreven in het oorspronkelijke verkavelingsplan, gelegen aan de straatkant. Het achterliggend gebied werd niet opgenomen in de verkaveling.
De plaatsing tuinafsluiting werd ingetekend op minder dan 4 meter van de perceelsgrens (zie bijlage), dit is in strijd met het verkavelingsplan en hypotyceert een eventuele ontwikkeling van het achterliggende binnengebied.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De tuinafsluiting is schematisch weergegeven op het plan (zie bijlage), zonder exacte locatie met aanduiding van afmetingen en afstanden. Deze zou geplaatst worden op het eigen perceel zonder de perceelsgrens te volgen, met een vrije doorgang van de servitude met 4 meter breedte. Hier wordt het perceel van de linksaanpalende eigenaar mee in gebruik genomen om doorgang te verschaffen naar het achtergelegen binnengebied. De afstand van de tuinafsluiting ten opzichte van de linker perceelsgrens is bijgevolg kleiner dan 4 meter (zie plan in bijlage).
De afsluiting, opgebouwd uit geimpregneerde huoten schermen met zwarte aluminium palen, is ingetekend vanaf de rooilijn tot aan de achterste perceelsgrens van perceel sectie F nr. 699 met een hoogte van 2 meter.
Dit is in strijd met Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening dd. 24/05/2012 Art. 33, 34 en 37.
De interne dienst Stad Geel Stadsontwikkeling en kernversteking verleent ongunstig advies.
Het achtergelegen binnengebied maakt onderdeel uit van het studiegebied inrichtingsvisie 'groene dooradering Geel' (principieel goedgekeurd door het college burgemeester en schepenen in zitting 24 april 2023).
De inrichtingsvisie voorziet dat eventuele toekomstige woonontwikkelingen zich hoofdzakelijk concentreren aan de randen van het binnengebied. De doorgang naast de woning gelegen te Nachtegaalstraat 38 vormt een belangrijke toegangsweg naar het binnengebied en kan in de toekomst mogelijks noodzakelijk zijn voor de ontsluiting van eventuele toekomstige woonontwikkelingen in het binnengebied.
Om toekomstige woonontwikkelingen en de mogelijkheid tot het creëren van een doorwaadbaarheid van de groene ader niet te hypothekeren, wordt geadvisseerd om de breedte van de doorgang niet te beperken tot 4,00 meter.
Het project is qua schaal in niet overeenstemming met de omgeving van dit project.
4. Visueel-vormelijke elementen
Niet van toepassing.
5. Cultuurhistorische elementen
Niet van toepassing.
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
6. Bodemreliëf
De aanvraag voorziet een reliëfwijziging van ongeveer 30cm.
De interne dienst Stad Geel dienst Openbaar Domein Team Blauw/groen verleent ongunstig advies.
Hier mag niet opgehoogd worden omdat dit deel overstromingsgevoelig is. Door het ophogen zal er ruimte voor water verloren gaan waardoor de belasting op de lager gelegen delen groter wordt. Het bodemtype hier is Zcm (zand met zwak gleyige tot matig natte gronden met diepe antropogene humus A horizont). Dit type infiltreert het water goed. Daarnaast staat dit deel ingetekend als goed tot zeer goed infiltreerbaar en matig infiltreerbaar in het hemelwater- en droogteplan van de Stad Geel dat werd goedgekeurd door de gemeenteraad. Hier mag dus niet opgehoogd worden.
Provincie Antwerpen Dienst Integraal Waterbeleid dd. 03/09/2024 ref. WAAD-2024-2509 verleent ongunstig advies.
Er mag geen ruimte voor water verloren gaan. Door het oprichten van constructies en door ophogingen wordt immers overstroombare ruimte ingenomen, waardoor op die
plaats geen overstromingswater geborgen kan worden. Door de zone op te hogen, wordt ruimte voor water ingenomen. Deze zone vormt de verbinding tussen de overstromingscontour ter hoogte van de straat en deze in het achterliggend gebied. Zonder deze verbinding zou de overstromingsgevoelige zone ter hoogte van de straat veel groter zijn en zouden de omliggende huizen in het gedrang kunnen komen. Hierdoor kan de ophoging niet gunstig geadviseerd worden.
7. Hinderaspecten
Er wordt bijkomende hinder voorzien voor wat de waterhuishouding betreft én een toekomstige ontsluiting naar het achtergelegen binnengebied.
8. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig niet verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Ongunstig voor het ophogen van een perceel grond en het plaatsen van een tuinafsluiting omwille van:
Ongunstig advies Provincie Antwerpen Dienst Integraal Waterbeleid dd. 03/09/2024 ref. WAAD-2024-2509.
Ongunstig advies van de interne dienst Stad Geel Stadsontwikkeling en kernversteking.
Ongunstig advies van de interne dienst Stad Geel dienst Openbaar Domein Team Blauw/groen.
De afsluiting, opgebouwd uit geïmpregneerde houten schermen met zwarte aluminium palen, is ingetekend vanaf de rooilijn tot aan de achterste perceelsgrens van perceel sectie F nr. 699 met een hoogte van 2 meter. De afsluiting is in strijd met Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening dd. 24/05/2012 Art. 33, 34 en 37.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning niet goed te keuren en geen vergunning af te leveren aan de aanvrager, omwille van:
- Ongunstig advies Provincie Antwerpen Dienst Integraal Waterbeleid dd. 03/09/2024 ref. WAAD-2024-2509.
- Ongunstig advies van de interne dienst Stad Geel Stadsontwikkeling en kernversteking.
- Ongunstig advies van de interne dienst Stad Geel dienst Openbaar Domein Team Blauw/groen.
- De afsluiting, opgebouwd uit geïmpregneerde houten schermen met zwarte aluminium palen, is ingetekend vanaf de rooilijn tot aan de achterste perceelsgrens van perceel sectie F nr. 699 met een hoogte van 2 meter. De afsluiting is in strijd met Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening dd. 24/05/2012 Art. 33, 34 en 37.