Uiterste beslissingsdatum: 21/02/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023127585
Dossiernummer gemeente: 202300435
De gemeente Geel heeft op 27 september 2023 een aanvraag ontvangen voor verbouwen van een gelijkvloerse verdieping en wijzigen van de functie. De aanvraag werd op 8 november 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
FISCALIX 2440 BV gevestigd Vierbeuk 48 te 2250 Olen
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stationsstraat 51, 53 en 55
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 220E2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg “Nieuwstraat” goedgekeurd op 3 oktober 2006.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel” goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in de zonering ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan en BPA. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan, alsook die van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is gelegen binnen het RUP Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. De aanvraag voldoet aan de voorschriften van het RUP.
De aanvraag is gelegen binnen BPA Nieuwstraat d.d. 03/10/2006. De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het BPA.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
V.C.R.O. Art 4.4.9/1:
Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag.
Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
De afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, kan slechts worden toegepast voor stedenbouwkundige voorschriften van bijzondere plannen van aanleg die een aanvulling vormen op:
1° de volgende gebiedsaanduidingen, vermeld in het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen:
a) woongebieden, met uitzondering van woonparken;
b) industriegebieden in de ruime zin;
c) dienstverleningsgebieden;
d) gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen;
2° de volgende aanvullende voorschriften van het gewestplan:
a) gebieden voor service-residentie;
b) kantoor- en dienstenzones;
c) gebieden voor handelsbeursactiviteiten en grootschalige activiteiten;
d) lokale en regionale bedrijventerreinen;
e) luchthavengebonden bedrijventerreinen;
f) gebieden voor luchthavengerelateerde kantoren en diensten;
g) businessparken;
h) teleport;
i) gebieden voor hoofdkwartierfunctie;
j) gebieden hoofdzakelijk bestemd voor de vestiging van grootwinkelbedrijven;
k) zones voor kleinhandel en kleine en middelgrote ondernemingen;
l) kleinhandelszones;
m) zones van handelsvestigingen;
n) gebieden voor zeehaven- en watergebonden bedrijven;
o) zeehavengebieden;
p) gebieden voor watergebonden bedrijven;
q) transportzones;
r) regionale gemengde zones voor diensten en handel;
s) research-, universiteits- en wetenschapsparken;
t) bedrijfsgebied met stedelijk karakter;
u) gemengde woon- en industriegebieden;
v) gemengde gemeenschapsvoorzienings- en dienstverleningsgebied;
w) stedelijke ontwikkelingsgebieden;
x) gebieden voor duurzame stedelijke ontwikkeling;
y) gebieden voor kernontwikkeling.
De afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, kan niet worden toegepast voor bijzondere plannen van aanleg die voorzien in stedenbouwkundige voorschriften voor agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking van het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van deze codex aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.
Elke aanvraag tot afwijking overeenkomstig het eerste lid, wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.
De gemeenteraad kan gemotiveerd beslissen dat voor een bijzonder plan van aanleg, de afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, niet kan worden toegepast. Deze gemeenteraadsbeslissing wordt bij uittreksel bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad. Ze treedt in werking veertien dagen na de bekendmaking ervan en is van toepassing op vergunningsaanvragen die worden ingediend vanaf de inwerkingtreding ervan.
De gevraagde afwijkingen kunnen planologisch worden toegestaan.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het perceel is gelegen te Stationsstraat 51 in het centrum van Geel. Het perceel is bebouwd met een commerciële ruimte met 2 appartementen in gesloten bouworde. Het is een lang, smal perceel dat aan de achterkant wordt ontsloten via een recht van doorgang tot aan de Heidebloemstraat. De naastliggende percelen zijn bebouwd.
De huidige bebouwing strekt zich uit over een lengte van 56 meter, waar in de oorspronkelijke vergunning 57 meter bouwdiepte werd voorzien. Verder is in de oorspronkelijke vergunning de over de volledige 57 meter een bouwbreedte voorzien over de volledige breedte van het perceel. Ook dit is niet uitgevoerd. De laatste 8,45 meter van de bebouwing heeft een bouwbreedte van maximaal 4,01 meter.
Huidige aanvraag beoogt het regulariseren van het gebouw, het wijzigen van de functie van commerciële ruimte naar kantoorruimte en het renoveren van deze ruimte.
De inkomhal wordt gemoderniseerd, waardoor ook het zicht van de voorgevel wordt gemoderniseerd. Verder worden er intern aanpassingen gedaan.
Achteraan het perceel worden er 6 parkeerplaatsen voor auto's voorzien en 12 plaatsen voor fietsen.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 november 2023 t.e.m. 17 december 2023. Er werd een bezwaarschrift ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 12 december 2023 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Brandweerzone Kempen met als referentie BWDP/2023-0290/001/01/ZOSVD, waar de voornaamste opmerkingen als volgt lezen:
OPMERKING
Aangezien de bewoners van de appartementen moeten evacueren langsheen de beglaasde
voorgevel van het kantoor, behoeft deze beglazing een brandweerstand EI 60.
De beglazing in de voorgevel van appartement 1 en appartement 2 behoeft geen EI 60.
NIET IN ORDE
De kelderruimte dient brandwerend afgescheiden te worden tov het gelijkvloers door
wanden EI 60 en een zelfsluitende brandwerende deur EI1 30.
NIET IN ORDE
Op de bouwplannen is er geen verluchtingsopening in trappenhal voorzien.
Er dient een verluchtingsopening voorzien te worden, die voldoet aan bovenstaande
voorwaarden.
OPMERKING/NIET IN ORDE
Pictogrammen dienen opgehangen te worden. Pictogrammen dienen te voldoen aan de ISO
7010-norm.
OPMERKING/NIET IN ORDE
Er werd geen lokaal voor huisvuil ingetekend op de plannen. Bijgevolg dient de opslag van
huisvuil buiten te gebeuren.
OPMERKING/NIET IN ORDE
Veiligheidsverlichting dient voorzien te worden en dit minimaal voor te worden boven elke
uitgangsdeur en nooduitgangsdeur, in alle evacuatiewegen en trappen, in de nabijheid van
brandblusmiddelen en in alle lokalen die uitsluitend door kunstlicht bediend worden.
NIET IN ORDE
Verluchtingsopening in het binnentrappenhuis dient voorzien te worden. Zie ook punt 4.2.2.6.
NIET IN ORDE
De uitgangsdeur in inkom 2 dient open te draaien in de vluchtzin. De draairichting van de deur dient
aangepast te worden.
Eindconclusie van het brandpreventieverslag
Gunstig brandpreventieverslag mits naleving van volgende voorwaarden:
Motivering
Men dient bij de renovatie rekening te houden met de gemaakte opmerkingen.
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
De aanvraag is gelegen binnen het RUP Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. De aanvraag voldoet aan de voorschriften van het RUP.
De aanvraag is gelegen binnen BPA Nieuwstraat d.d. 03/10/2006. De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het BPA.
V.C.R.O. Art 4.4.9/1:
Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag.
…
De gevraagde afwijkingen kunnen planologisch worden toegestaan.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 gecoördineerd op 15 juni 2018 betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 (BS 31 oktober 2006) en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan het watersysteem, aan de doelstellingen van artikel 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 1, Sectie H, nr. 220E2 stroomt af naar de Zeggeloop, een (on)bevaarbare waterloop (van categorie II) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen Kleine Nete.
De aanvraag is niet gelegen in signaalgebied
Het project voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening.
De aanvraag is volgens de watertoetskaart niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied (8/03/2023) pluviaal en fluviaal.
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Conclusie:
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen vogelrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen binnen habitatrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen binnen VEN-gebied.
Het perceel is niet gelegen binnen bosgebied.
Het perceel is niet gelegen binnen natuurgebied.
De aanvraag doorstaat de natuurtoets.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Toegankelijkheid
Het gebouw is niet toegankelijk voor publiek waardoor niet voldaan dient te worden aan voorzieningen om de integrale toegankelijkheid te bereiken.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een regularisatie en functiewijziging van een gebouw dat na de werken zal bestaan uit een kantoorruimte en 2 appartementen, binnen een residentiële, stedelijke omgeving. De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Achteraan het perceel worden 6 autostaanplaatsen voorzien, alsook 12 plaatsen voor fietsen. Het perceel wordt langs achter ontsloten via een recht van doorgang. De impact op de mobiliteit blijft beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De huidige bebouwing strekt zich uit over een lengte van 56 meter, waar in de oorspronkelijke vergunning 57 meter bouwdiepte werd voorzien. Verder is in de oorspronkelijke vergunning de over de volledige 57 meter een bouwbreedte voorzien over de volledige breedte van het perceel. Ook dit is niet uitgevoerd. De laatste 8,45 meter van de bebouwing heeft een bouwbreedte van maximaal 4,01 meter.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid zijn van een aanvaardbaar niveau.
Visueel-vormelijke elementen
De inkomhal wordt gemoderniseerd, waardoor de voorgevel van het gebouw een frisse, hedendaagse uitstraling krijgt.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 november 2023 tot en met 17 december 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er één bezwaarschrift ontvangen.
Dit bezwaarschrift leest als volgt:
Mits het vrijwaren van de volledige doorgang vanuit de Heidebloemstraat naar ondergenoemd perceel, kan ik akkoord gaan met de verbouwing en uitbreiding van het openbaar onderzoek met nr 2023127585 gelegen aan de Stationsstraat 51 Geel.
Kadastrale afdeling: 13008
Naam: Geel 1 AFD
Sectie: H
Nr.: 223P
Volgens de bouwplannen worden er geen constructies voorzien tegen of voor de perceelsgrens met bovengenoemd perceel. De doorgang blijft gevrijwaard.
Het bezwaarschrift is bijgevolg niet relevant.
Bespreking adviezen
Op 12 december 2023 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Brandweerzone Kempen met als referentie BWDP/2023-0290/001/01/ZOSVD.
Dit advies maakt integraal deel uit van de vergunning. De voorwaarden en opmerkingen in het advies dienen strikt te worden nageleefd.
Conclusie
Er wordt een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd.
Voorwaarden
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen geeft opdracht aan de dienst openbaar domein om na te gaan in welke mate er langs de achterzijde werforganisatie mogelijk is (via garages Heidebloemstraat).