UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 26/01/2024 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023134128
Dossiernummer gemeente: 202300533
De gemeente Geel heeft op 18 november 2023 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een vrijstaande eengezinswoning, het slopen van bijgebouwen en het verwijderen van verharding. De aanvraag werd op 27 november 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Anissa Fillée wonende Hassaluthdreef 12A/5 te 3500 Hasselt en Jorne Adriaensen wonende Hassaluthdreef 12A/5 te 3500 Hasselt
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Bel 139
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie I nrs. 1188_, 1189A en 1195F2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen van een vrijstaande eengezinswoning, het slopen van bijgebouwen en het verwijderen van verharding
Op het desbetreffende perceel staan momenteel een open eengezinswoning met diverse bijgebouwen en verhardingen. De meeste van deze constructies (bijgebouwen) zijn vrijstaand en daarmee dus vrijgesteld van de vergunningsplicht met betrekking tot het slopen hiervan. In het Omgevingsloket werden voor de volledigheid al de te slopen constructies opgenomen, zelfs al vallen deze niet onder de vergunningsplicht. Voor enkele constructies geldt wel de vergunningsplicht voor het slopen, waaronder het bijgebouw op de rechterperceelsgrens en de constructies die werden aangebouwd aan andere constructies en/of de te verbouwen woning. Ook de volledige verharding werd opgenomen als te verwijderen op het Omgevingsloket. Dit betreft momenteel een niet waterdoorlatende verharding met een behoorlijk grote oppervlakte. Gezien de kwaliteit en ouderdom van het geheel van de te slopen bijgebouwen, zullen deze verwijderd worden om op die manier plaats te maken voor groen, beplanting én het zicht naar het landschap van Bel open te trekken. Dit zicht naar het bestaande en waardevol landschap is een meerwaarde voor de woning en voor de tuin.
Bijkomend wordt er op deze manier voor gezorgd dat er meer oppervlakte is voor het water om te infiltreren in de grond. In het totaal zal er ongeveer 460m² aan constructies en/of verhardingen verwijderd worden.
Eén van de bijgebouwen is vergund geacht en wordt in zijn oppervlakte en volume behouden. Het desbetreffende bijgebouw wordt al op luchtfoto’s van 1971 teruggevonden.
Momenteel zal deze dienst doen als tuinberging, fietsenstalling en opslag voor de paardenspullen. In de toekomst zullen hier wellicht enkele paardenboxen in geplaatst worden om op die manier de twee achterliggende percelen optimaal groen te kunnen laten én als weide te kunnen gebruiken. De regenwaterafvoeren van dit vergund geacht bijgebouw zullen aangesloten worden op de nieuwe hemelwaterputten voor herbruik (buitenkraantje, drinken geven aan paarden, wasmachine, toiletten..) en dus ook wadi.
Elke nieuw aan te leggen verharding is waterdoorlatend en/of met een brede voeg en/of wordt in helling aangelegd opdat infiltratie op eigen terrein mogelijk is. De bestaande, vergunde woning wordt in zijn hoofdvolume behouden en ontdaan van alle nevenconstructies, waaronder het overdekt terras dat noch vergund is, noch zich in een goede staat bevindt waardoor het dus lekt. De woning hoe ze ooit vergund werd, wordt niet uitgebreid, echter veranderen er wel een aantal stabiliteits-technische zaken en ook de ramen aan de voorgevel zullen wijzigen. Op deze manier komt er meer licht binnen een in een ruimte die eerst dienst deed als koeienstal. Op het gelijkvloers van de woning zal dus plaats gemaakt worden voor een ruime leefruimte, dewelke een zithoek, eethoek en keuken bevat. De eethoek en keuken bevinden zich aan de tuin en de zithoek bevindt zich aan straatzijde. Aangrenzend aan de keuken bevindt zich een berging en tevens achteringang. Aan straatzijde zal de bestaande koeienstal plaats maken voor een bureaufunctie voor een vrij beroep (architecte). Op de verdieping worden 3 ruime slaapkamers en een badkamer ingewerkt. In de bestaande toestand bevinden zich op dit verdiep dezelfde functies, toch worden er een aantal zaken (deuropeningen, plaats voor kasten..) gewijzigd opdat de woning meer functioneel wordt. Bijkomend is er ook nog een vaste trap naar de zolder aanwezig. Dit zal een onafgewerkte zolder blijven. Ook is er een kelder aanwezig dewelke behouden zal blijven.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd geen bezwaar ingediend.
Op 22 december 2023 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 13 december 2023 werd het advies ontvangen van adviezen@onroerenderfgoed.be
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 9 januari 2024 werd het advies ontvangen van Team grijs van stad Geel
Advies riolering
Zonering – aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Het is niet duidelijk of de huidige woning aangesloten is op het openbare rioleringsstelsel. Dit zal bij de bouw moeten bekeken worden.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
Op het plan staan geen diameters opgegeven van de afvoerbuizen. Er wordt verwacht dat men de correcte diameters gebruikt (max. 160 mm).
De disconnectieputten staan vlak achter de rooilijn ingetekend op het rioleringsplan. Men moet deze nog wat meer naar achter plaatsen, zodat de huisaansluitputjes op privé, vlak achter de rooilijn geplaatst kunnen worden.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men doet verbouwingswerken met werken aan de afwatering. Men is hierdoor verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Men plaatst twee hemelwaterputten van elke 10.000 L, dus met een totaal volume van 20.000 L wat voldoet aan de verordening. Bij de woning is de minimale dimensionering 7500 L en bij het bijgebouw een minimale dimensionering van 11.400 L, een totaal volume van 18.900L. Men sluit alle afvoeren, van zowel de woning als van het bijgebouw aan op de eerste hemelwaterput. Deze is verbonden met een tweede hemelwaterput. Om gebruik te maken van het hemelwater van beide putten moeten deze onderaan met elkaar verbonden zijn. Men zal het hemelwater maximaal herbruiken voor toiletspoeling, wasmachine, buitenkraan en dienstkraan. De overloop van de tweede hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening.
Infiltratievoorziening
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 2967,03 L en een oppervlakte van 7,1928 m². Deze dimensionering komt overeen met de minimale dimensionering berekend via het hemelwaterformulier. Men plaatst een bovengrondse constructie zoals de verordening voorschrijft. De wadi heeft een diepte van 50 cm. De bodem mag meegeteld worden bij de berekening van de dimensionering.
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening. Deze verhardingen werden ook niet meegerekend. Men mag 30m² in mindering brengen o.w.v. de plaatsing van een hemelwaterput.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Advies toegang tot het perceel
In de bestaande toestand zijn er op openbaar domein twee toegangen:
Deze toegangen zijn uitgevoerd in asfalt wat geen reglementaire verharding is op openbaar domein. Volgens het nieuwe inplantingsplan zal men op privé de oprit aan de linkerzijde behouden, de oprit aan de rechterzijde wordt verwijderd.
Op openbaar domein zullen er dus aanpassingen moeten gebeuren:
Deze aanpassingen mag men niet zelf uitvoeren, maar moet men aanvragen.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verbouwen van een vrijstaande eengezinswoning, het slopen van bijgebouwen en het verwijderen van verharding stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Door het slopen van de bijgebouwen en de bestaande verhardingen zullen deze verwijderd worden om op die manier plaats te maken voor groen, beplanting én het zicht naar het landschap van Bel open te trekken. Dit zicht naar het bestaande en waardevol landschap is een meerwaarde voor de woning en voor de tuin. Bijkomend wordt er op deze manier voor gezorgd dat er meer oppervlakte is voor het water om te infiltreren in de grond.
Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. De raamopeningen aan de voorgevel zullen wijzigen en het buitenschrijnwerk zal worden vervangen. De toekomstige bebouwing zal echter wel de visuele ordening van de straat volgen.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de gezondheidsaspecten in de omgeving.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 01/12/2023 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het departement Landbouw en Visserij dd. 22/12/2023 met kenmerk 2023_007751_v1:
De tuinzone dient beperkt te worden tot het woongebied.
Om duidelijk aan te geven waar de tuinzone eindigt en waar het landbouwgebruik begint, dient de tuinzone fysiek te worden afgescheiden van het achterliggende landbouwgebied door middel van een afsluiting of een levende haag.
De achtergevel van het vergund geachte bijgebouw (oppervlakte 112,92 m²), dat behouden blijft, dient te worden bekleed met een landschappelijk inpasbaar materiaal (gevelmetselwerk, houten beplanking, …).
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient bij verbouwing na te gaan of er een bestaande aansluiting aanwezig is op het openbare rioleringsstelsel:
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande/nieuwe aansluiting.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Als er een nieuwe rioolaansluiting wordt gerealiseerd is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Er wordt één toegang op openbaar domein toegestaan aan de linkerzijde met een breedte van 3m50. De asfaltverharding op openbaar domein moet vervangen worden door reglementaire verharding. Het vervangen van verharding en aanpassen van de boordsteen betreffen aanpassingen van het openbaar die men zelf niet mag uitvoeren. Hiervoor moet men een aanvraag doen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het departement Landbouw en Visserij dd. 22/12/2023 met kenmerk 2023_007751_v1:
De tuinzone dient beperkt te worden tot het woongebied.
Om duidelijk aan te geven waar de tuinzone eindigt en waar het landbouwgebruik begint, dient de tuinzone fysiek te worden afgescheiden van het achterliggende landbouwgebied door middel van een afsluiting of een levende haag
De achtergevel van het vergund geachte bijgebouw (oppervlakte 112,92 m²), dat behouden blijft, dient te worden bekleed met een landschappelijk inpasbaar materiaal (gevelmetselwerk, houten beplanking, …).
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient bij verbouwing na te gaan of er een bestaande aansluiting aanwezig is op het openbare rioleringsstelsel:
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande/nieuwe aansluiting.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Als er een nieuwe rioolaansluiting wordt gerealiseerd is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Er wordt één toegang op openbaar domein toegestaan aan de linkerzijde met een breedte van 3m50. De asfaltverharding op openbaar domein moet vervangen worden door reglementaire verharding. Het vervangen van verharding en aanpassen van de boordsteen betreffen aanpassingen van het openbaar die men zelf niet mag uitvoeren. Hiervoor moet men een aanvraag doen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.