2024_CBS_00140 - Omgevingsvergunning - ontwikkelingsproject site Pas-Peperstraat langs Pas, Haspelpad en Peperstraat (202300392IV/NC) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 22/01/2024

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023085075

Dossiernummer gemeente: 202300392Inrichtingsnummer: 20230628-0075

De gemeente Geel heeft op 1 september 2023 een aanvraag ontvangen voor ontwikkelingsproject site pas-peperstraat. De aanvraag werd op 9 oktober 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

HEYLEN REAL ESTATE BV met als contactadres Industriepark B 17 te 2220 Heist-op-den-Berg

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Pas, Haspelpad, Peperstraat

Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nrs. 674G2, 674L2, 675K, 678E, 681L, 682A2, 714X, 714Y, 714V, 718L, 718K en 718H

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. Dit RUP bevat geen specifieke voorschriften.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing

Verordeningen

• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 5 juli 2013.
• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

1. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 201900490/OMV_2019118438 voor ontwikkelingsproject site pas-peperstraat goedgekeurd op 11/05/2023. N.a.v. dit dossier werd een dading opgesteld.
• Omgevingsvergunning 202300343/OMV_2023089800 voor bronbemaling voor een ontwikkelingsproject goedgekeurd op 27/11/2023.
• Stedenbouwkundige vergunning (04652) voor verbouwen van/tot of uitbreiden van handel, horeca, diensten - goedgekeurd op 14/07/1969.
• Stedenbouwkundige vergunning (01990) voor nieuwbouw bijgebouw - goedgekeurd op 16/11/1959.
• Stedenbouwkundige vergunning (09719) voor nieuwbouw klaslokalen+sanitair - goedgekeurd op 24/07/1990.
• Stedenbouwkundige vergunning (09719 B) voor nieuwbouw klaslokalen en sanitair+wijziging bouwplan - goedgekeurd op 28/06/1993.
• Stedenbouwkundige vergunning (08899) voor verbouwing zonder volumevermeerdering - goedgekeurd op 25/05/1987.
• Stedenbouwkundige vergunning (10281) voor sloping 2 woonhuizen en nieuwbouw scheidingsmuur - goedgekeurd op 09/06/1992.
• Stedenbouwkundige vergunning (10362) voor nieuwbouw traphal + berging - goedgekeurd op 04/05/1992.
• Stedenbouwkundige vergunning (12097) voor oprichting appartementsgebouw - geweigerd op 28/10/1996.
• Stedenbouwkundige vergunning (12097 B) voor het oprichten van een appartementsgebouw - geweigerd op 25/08/1997.
• Stedenbouwkundige vergunning (12097 C) voor het oprichten van een appartementsgebouw - goedgekeurd op 24/11/1997.
• Stedenbouwkundige vergunning (2013/00033) voor het slopen van 4 woningen - goedgekeurd op 25/03/2013.
• Stedenbouwkundige vergunning (2017/00490) voor ontwikkelingsproject pas-peperstraat - geweigerd op 22/05/2018.
• Milieuvergunning 1992/M3/00300 voor metaalbewerking - goedgekeurd op 08/08/1994.

1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft de regularisatie van een ontwikkelingsproject in een binnengebied gelegen tussen Pas en Peperstraat.

Stedenbouwkundig

Deze aanpassingen gebeuren t.o.v. de vorige aanvraag:

• Wijziging parkeerkelder (vorm, grootte en inrichting)
• Wijziging aantal woongegelegenheden (77 appartementen ipv 80)
• Beperkte wijzgingen in geveluitwerking
• Beperkte wijzigingen in planindeling van de wooneenheden

Wijzigingen kelder:

De kelder verkleint van 4720m² naar 4430m² en volgt grotendeels de footprint van de gebouwen.

De kelder biedt ruimte aan 94 wagens en aan 97 fietsenstalplaatsen verspreid over de ruimte in de garage. 

Voor elke woning is er een bergruimte voorzien. Een deel van deze bergplaatsen zijn voldoende ruim om ook fietsen te stallen.

Daarnaast wordt er 1 parking voorzien voor een deelwagen die beschikbaar wordt gesteld aan de bewoners.

Wijzigingen blok A:

Blok A bevindt zich langs Pas, links van de doorgang.

De kroonlijsthoogte wordt opgetrokken van 12,43m naar 12,81m. 

De horecaruimte verkleint van 111,32m² naar 106,3m².

De aanpassing van appartementsindeling heeft gevolgen voor de posities van de raamopeningen. 

Wijzigingen Blok B-C

Blok B-C bevindt zich eveneens langs Pas, rechts van de doorgang.

De kroonlijsthoogte wordt opgetrokken van 17,13m naar 17,31m langs Pas en van 14,63m naar 14,68m in het binnengebied.

De oppervlakte van de winkelruimten veranderd:

• Van 187,5m² naar 175,10m²
• Van 151m² naar 157,70m²
• Van 290,3m² naar 300,86m²

De gemeenschappelijke ruimte wordt een stukje groter: van 146m² naar 148,7m².

Door een aanpassing van de indeling van appartementen is het gevelbeeld gewijzigd. 

Wijzigingen Blok D

Blok D bevindt zich in het binnengebied.

De kroonlijsthoogte wordt opgetrokken van 15,7m naar 15,81m voor de opgehoogde middelste blokken en van 12,45m naar 12,55m voor de buitenste gebouwdelen.

Omwille van de optimalisatie van de kelder wordt de trap en lift in één deel gespiegeld. Dit heeft een gewijzigd gevelbeeld tot gevolg.

De combinatie van deels doorzonappartementen en deels appartementen met langs 1 zijde leefruimten en langs de andere zijde slaapkamers blijft behouden. De sociale controle en belevingswaarde blijven behouden.

Met het oog op een beter planindeling worden er minder ramen voorzien. Dit leidt tot een beperking van inkijk tussen de blokken onderling.

Wijzigingen Blok E

Blok E bevindt zich langs Peperstraat.

De kroonlijsthoogte wordt opgetrokken van 9,3m naar 9,65m voor de linkse blok.

Er worden 2 luifels toegevoegd boven de inkomdeuren naar de appartementen.

Het gevelbeeld wordt iets aangepast. 

Door het optimaliseren van de kelder worden de trapstructuren gewijzigd.

Wijzigingen mobiliteit

In het regularisatiedossier zijn er 94 parkeerplaatsen voor 77 appartementen. Volgens de parkeerverordening zijn er in principe 116 parkeerplaatsen nodig (1,5pp/wo).

Het college van burgemeester en schepenen is akkoord gegaan met een afwijking van de parkeernorm naar 1 pp/wo. 

Ter compensatie worden er deelwagens voorzien: in de parkeerkelder wordt er 1 deelwagen voorzien voor de bewoners, bovengronds worden er 2 publieke deelwagens voorzien.

Omwille van de ligging in het kernwinkelgebied moeten er geen parkeerplaatsen voorzien worden voor de handelsruimten. 

Er worden 128 fietsenstalplaatsen ondergronds voorzien en 126 bovengronds. Dat is conform de verordening.

Wijziging doorwaadbaarheid

De doorsteek is 24h/dag toegankelijk en zal niet afgesloten worden. De deelwagens zijn steeds publiek bereikbaar.

Pas

Langs Pas worden twee gebouwen voorzien.

Het ene gebouw (blok A) krijgt 4 bouwlagen. Op het gelijkvloers komt een horecaruimte en een fietsenstalling. De verdiepingen krijgen een woonfunctie.

Het andere gebouw (blok BC) bestaat langs Pas uit 5 bouwlagen. Dit gebouw loopt verder door in het binnengebied en krijgt een wisselende bouwhoogte (1 bouwlaag tot 4 bouwlagen). 

Het gelijkvloers wordt winkelruimte bestaande uit verschillende delen en een gemeenschapsruimte. De inrit naar de ondergrondse parkeergarage is hier ook voorzien.

De gemeenschapsruimte is zo ingetekend dat er mogelijkheid is om een afgesloten buitenruimte aan te sluiten op het gebouw.

Ook hier zijn op de verdiepingen appartementen voorzien.

Tussen de twee gebouwen kan het binnengebied bereikt worden. De doorgang heeft een breedte van 8m. Het eerste deel is een verhard plein waar bijvoorbeeld een terras voor een horecazaak kan ingericht worden.

Binnengebied

Centraal in het binnengebied komt een gebouw dat bestaat uit 4 delen (blok D). De delen worden bewust ten opzichte van elkaar verschoven om de schaal visueel te beperken. 

De middelste volumes krijgen een hoger accent (5 bouwlagen).  De anderen delen hebben 4 bouwlagen.

De 4 gebouwen worden volledig als appartementen ingericht. 

Op vraag van het bestuur wordt de ganse buitenruimte openbaar gemaakt. Er zijn geen private tuinen. Er zijn twee doorsteken, links en rechts van het gebouw, om een goede link tussen de buitenruimten te bekomen.

Door enkele doorzon-appartementen te voorzien in de gebouwen komt er sociale controle op de publieke achterzone. 

Peperstraat

De bouwvolumes langs Peperstraat krijgen 3 of 4 bouwlagen (blok E). 

De gebouwen met 4 bouwlagen worden wat achteruit geplaatst zodat er een nis ontstaat langs de straat.

Deze gebouwen worden grotendeels ingericht als woningen. 

Gelijkvloers is er een fietsenstalling, berging en de uitrit van de ondergrondse parkeergarage.

Via Peperstraat wordt een doorsteek naar het binnengebied voorzien. 

Mobiliteit

De doorwaarbaarheid van het gebied, de verbinding van de Peperstraat naar de Pas, is steeds gegarandeerd. Aan de kant van Peperstraat is er een onderdoorgang waardoor je in het binnengebied terechtkomt. Langs Pas is er een open ruimte van 11m die als toegangspoort fungeert. Het binnengebied is ingericht met streekeigen groen en verschillende zitmogelijkheden.

Alle autoparkeerplaatsen worden ondergronds ingericht. De inrit is voorzien langs Pas, de uitrit langs Peperstraat. 

Volgens de parkeerverordening zijn er 1,5 pp/appartement en 1 pp/50m² handelsruimte nodig. Hiervan kan gemotiveerd afgeweken worden. Door het stadsbestuur is akkoord gegaan om rekening te houden met 1pp/appartement en geen parkeerplaatsen voor de winkelruimte. 

Als tegemoetkoming voor de parkeernorm worden er 3 parkeerplaatsen voor autodelen voorzien, 1 ondergronds en 2 bovengronds. 

Gelet op de ligging in het kernwinkelgebied zijn er geen parkeerplaatsen voor de winkelruimte nodig.

In het binnengebied zijn verspreid publieke fietsenstalplaatsen aanwezig.

Afvalophaling

Op een locatie langs de zijde van Pas wordt een afvalstraat voorzien met ondergrondse containers. Ter hoogte van deze afvalstraat is er ruimte waar de vuilniswagen kan parkeren.

Overeenkomst

De publieke verblijfsruimte blijft private eigendom maar met een openbaar karakter. Om de doorwaadbaarheid van het binnengebied te garanderen wordt een overeenkomst tussen de projectontwikkelaar en stad Geel opgemaakt waarin de nodige afspraken opgenomen zijn.

De gemeenteraad heeft in zitting van 24/06/2020 zijn goedkeuring gehecht aan het voorstel tot overeenkomst.

IIOA

De volgende rubrieken en hoeveelheden worden aangevraagd:

Het betreft het wijzigen van de parkeerkelder, het aantal wooneenheden en beperkte wijzigingen in de uitwerking van de gevel en de indeling van de woningen.

Bijkomstig worden de ingedeelde inrichtingen of activiteiten aangevraagd die bij de originele aanvraag over het hoofd gezien werden.

Kleinhandelsactiviteit

Het project omvat 5 handelsruimten waarvan er 4 bestemd zijn voor kleinhandelsactiviteiten.

De 5^de ruimte zal dienst doen als gemeenschapsruimte.

Er is nog geen zekerheid over de concrete invulling van de 4 commerciële ruimten.

Volgende activiteiten worden aangevraagd:

De handelsruimten situeren zich uitsluitend aan Pas met een doorsteek die Pas en Peperstraat verbindt.

1. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 19 oktober 2023 t.e.m. 17 november 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Er werd geen informatievergadering gehouden.

1. Adviezen

Op 23 oktober 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 24 oktober 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius

Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten na plaatsing/uitrusting van de distributiecabine elektriciteit op de locatie zoals opgenomen op uw ontwerpplannen en uitbreiding van het laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 160 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.

Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen.

Het lokaal op het gelijkvloers of grond ter onzer beschikking dient in de basisakte te worden opgenomen evenals de erfdienstbaarheden voor aanleg van de nutsleidingen. U kunt contact opnemen met de dienst Patrimonium Turnhout, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-Patrimonium@fluvius.be. 

Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.

De afmetingen van het tellerlokaal en meterbatterij dienen voor aanvang van de bouwwerken met de technisch agent afgestemd te worden. Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen elektriciteit is de technisch agent, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-TAK@fluvius.be.

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 3 november 2023 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen (Inter)

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 13 oktober 2023 werd het advies ontvangen van Distributie leidingen

Advies: geen advies

Op 8 november 2023 werd het advies ontvangen van Proximus

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

• Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
• Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
• Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.
• De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
• Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 24 oktober 2023 werd het advies ontvangen van indoor.astrid@ibz.fgov.be

Advies: gunstig

Op 10 november 2023 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid

Uiteraard dient ten allen tijde voldaan te zijn aan de bepalingen in de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater en het Decreet Integraal Waterbeleid, met (indien van toepassing) specifieke aandacht voor de geldende afstandsregels met betrekking tot de waterloop (zie https://www.provincieantwerpen.be/aanbod/dlm/dienst-integraal-waterbeleid/wonen-of-werken-langs-een-waterloop.html). Voor werken aan een waterloop van 2e categorie dient ten allen tijde een vergunning en/of machtiging te worden aangevraagd.

Advies: geen bezwaar

Op 10 oktober 2023 werd het advies ontvangen van Omgevingsloket Wyre

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken. Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee.  Deze kan de abonnee later opvragen bij de gekozen provider. 

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015 66 66 66 op de hoogte te brengen.

Advies: gunstig

Op 9 november 2023 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst Openbaar Domein

Advies riolering

Advies Aquafin

Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Het advies dat Aquafin bij de vorige vergunningsaanvraag werd opgesteld, blijft geldig. De voorwaarden, beschreven in het advies, zijn nog steeds van toepassing. We verwijzen naar het vorige adviesrapport van 5 februari 2020 en naar het addendum van 31 oktober 2023.

Advies Dienst Openbaar domein stad Geel

De bestaande bebouwing werd gesloopt. Vermoedelijk is er een bestaande aansluiting langs de Pas waarop men zou kunnen aansluiten. Men dient te bekijken of deze bestaande aansluiting aanwezig is langs de Pas. 

• Zo ja, dan moet men de aansluiting gebruiken. Bij aanleg van de private riolering moet er rekening gehouden worden met de diepte van deze aansluiting. Men dient zelf de huisaansluitputjes te plaatsen volgens de richtlijnen beschreven bij de voorwaarden. 
• Zo nee, dan neemt men best contact op met de dienst Openbaar domein van stad Geel.

Advies toegang tot het perceel

In functie van de toegankelijkheid van het perceel voor personenwagens en voor de brandweer kan er een bredere toegangsbreedte worden voorzien langs de Pas, tot maximaal 12 meter. Het openbaar domein zal moeten aangepast worden zoals o.a. boordsteenverlaging. Aanpassingen van het openbaar domein mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen.

Advies: voorwaardelijk gunstig

1. Project-MER

De effecten worden voldoende besproken in de MER-screeningsnota.

1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Pas / Peperstraat)

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.

Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 6, Sectie G, nr. 681L, 714V, 718K, 178L, 682A2, 714X, 714Y, 675K, 718H, 678E, 674G2, 674L2 stroomt af naar de Laarloop, een onbevaarbare waterloop van 2^de categorie die beheerd wordt door provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten deels overstromingsgevoelig.

 Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.

Er dient te allen tijde voldaan te zijn aan de bepalingen in de gewestelijke hemelwaterverordening en het decreet integraal waterbeleid. Op deze manier kan het schadelijk effect beperkt worden. 

De aanvraag voorziet in een ondergrondse constructie. Dit kan het grondwaterstromingspatroon beïnvloeden. Hiervoor werd een bemaling aangevraagd. Er dient voldaan aan de voorwaarden uit de beslissing ivm de bemaling.

De hemelwatertoets wordt gunstig beoordeeld.

Natuurtoets

De exploitatie is op ca. 1620 m van het dichtstbijzijnde habitatrichtlijngebied en VEN-gebied. De exploitatie is gelegen op ca. 4770 m van het dichtstbijzijnde vogelrichtlijngebied.

Er kan aangenomen worden dat er geen aanzienlijke impact zal zijn op de hogergenoemde gebieden.

Milieuaspecten

Conclusie

Uitgaande van de gegevens opgenomen in het aanvraagdossier en rekening houdende met bovenstaande bemerkingen dient deze vergunningsaanvraag, de onderstaande geactualiseerde rubrieken en hoeveelheden voor het onderdeel ‘ingedeelde inrichting of activiteit’ gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig geadviseerd te worden.

De volgende rubrieken en hoeveelheden worden ongunstig geadviseerd:

De rubriek 12.2.2° wordt vergund aangezien deze in het aanvraagdossier opgenomen en besproken wordt, maar niet expliciet aangevraagd werd:

De volgende voorwaarden zijn van toepassing:

Algemene voorwaarden: Hst 4.1-4.6 van het Vlarem II

Sectorale voorwaarden: Hst 5.12 van het Vlarem II

Bijzondere voorwaarden:

• De ruimtes waarin de transformatoren zich bevinden dienen voldoende verlucht te worden.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een inbreidingsproject in het centrum van Geel.

Het project is gelegen in een binnengebied tussen 2 openbare wegen: Pas en Peperstraat. Peperstraat is een woonstraat waar kleinschalige horeca aanwezig is. Pas betreft een invalsweg naar het centrum waarlangs verschillende handelszaken en dienstverlening gelegen zijn met bovenliggende woongelegenheden.

In de voorliggende aanvraag wordt deze typologie van handel met appartementen langs Pas en langs Peperstraat louter woongelegenheden doorgetrokken. 

Voor de verwarming van de appartementen worden warmtepompen voorzien met units boven op de daken. Aangezien dit 77 appartementen en enkele handelszaken zijn, gaat dit over een heel aantal units die geplaatst moeten worden. 

Er moet een goed evenwicht gevonden worden tussen het behalen van de klimaat- en energiedoelstellingen enerzijds en de leefomgevingskwaliteit anderzijds. Het betreft een bouwvolume in 2delijn binnen een bestaande bouwblok die dens bebouwd is en bewoond. De keuze voor een verwarmingssysteem gebruik makende van een grote hoeveelheid buiten units lijkt hier niet de juiste keuze en kan mogelijks impact hebben op de leef kwaliteit van de omwonende. 

Stad Geel streeft naar energiezuinige woningbouw door het zoeken naar nieuwe methoden en technieken zoals het gebruiken van aardwarmte. De stad is volop bezig met het faciliteren van een warmtenet. Voorliggende aanvraag kan op termijn aangesloten worden op dit warmtenet. Een collectief warmtenet heeft vele voordelen voor de bewoners, zoals energie-efficiënter en duurzamer dan individuele systemen voor verwarming, en tegen eenzelfde kost of goedkoper. 

Om de overstap naar het warmtenet in de toekomst mogelijk te kunnen maken, is het nodig dat er nu al een collectieve warmtevoorziening, inclusief een technische koker naar elke zelfstandige wooneenheid ingericht wordt. In het voorliggende project is dit niet het geval. Dit ondanks eerdere besprekingen hierover met de ontwikkelaar. 

Het project is daarom functioneel niet inpasbaar.

Mobiliteitsimpact

Het autoverkeer wordt geweerd uit het binnengebied.

Langs Pas wordt de inrit naar de parkeerkelder voorzien, langs Peperstraat de uitrit. Op deze manier wordt vermeden dat auto’s via Markt moeten rondrijden om Geel te verlaten. 

Er worden voldoende parkeerplaatsen en fietsenstalplaatsen voorzien.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvraag is qua schaal in verhouding tot de omgeving. 

In het project wordt langs Pas 2 bouwvolumes voorzien, één met 4 bouwlagen en één met 5 bouwlagen. 

De voorziene bebouwing langs Peperstraat bestaat uit 3 of 4 bouwlagen. Het gebouwdeel met 4 bouwlagen wordt wat achteruit geplaatst tov de rooilijn. 

In het binnengebied worden volumes voorzien met 4 of 5 bouwlagen.

Deze bouwhoogten zijn aanvaardbaar. Er wordt voldoende afstand gehouden van de aanpalende percelen.

Gezien de ligging in het centrum van de stad leent het binnengebied zich tot een verdichting. 

Daarnaast voorzien het project in een aanzienlijke verbetering van de doorwaadbaarheid van het gebied tussen de 2 straten. 

Het ontwerp biedt aandacht voor de inrichting van het binnengebied, en biedt voldoende verblijfskwaliteit voor de bewoners door een variatie aan voorzieningen en het weren van autoverkeer.

Visueel-vormelijke elementen

De volumes worden opgericht in hedendaagse materialen.

Door ingrepen in het inplanting en gevelbeelden wordt een massief uitzicht vermeden.

De units die op het dak geplaatst worden blijven zichtbaar. Deze technische constructies beïnvloeden op een negatieve manier het uitzicht van de gevels. 

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

De verschillende unit voor de 77 warmtepompen zullen voor geluidsoverlast zorgen toe. 

Door het ontbreken van een gemeenschappelijke stookplaats is een toekomstige aansluiting op het warmtenet niet mogelijk. De latere bewoners missen hierdoor het gebruiksgenot en de voordelen van het warmtenet.

Conclusie

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Handelsvestigingsbeleid

De doelstellingen van het kleinhandelsvestigingsbeleid inzake duurzame vestigingsmogelijkheden worden niet gedrang gebracht. 

De commerciële ruimten die deel uitmaken van dit project zijn gelegen in het kernwinkelgebied van stad Geel. Daarmee is aan deze voorwaarde voldaan.

De doelstellingen van het kleinhandelsvestigingsbeleid inzake een toegankelijk aanbod worden niet in gedrang gebracht.

De toegankelijkheid van dit aanbod wordt ingegeven door de ligging in het hart van Geel waar ook een grote bevolkingsdichtheid is, naast de aanwezigheid van scholen, een ziekenhuis en verschillende publieke diensten en voorzieningen.

De doelstellingen van het kleinhandelsvestigingsbeleid inzake de leefbaarheid in het stedelijk milieu worden niet in gedrang gebracht.

De commerciële ruimten die deel uitmaken van dit project zijn gelegen in het kernwinkelgebied van de stad Geel. Dit is met andere woorden een project dat bijdraagt aan kernversterking. Dit wordt versterkt door de mogelijke doorsteek voor voetgangers door het projectgebied.

De doelstellingen van het kleinhandelsvestigingsbeleid inzake duurzame mobiliteit worden niet in gedrang gebracht.

Het centrum van Geel is op verschillende wijzen toegankelijk. Alle vervoersmodi maken het mogelijk om deze locatie te bereiken. Bovendien is er een grote bevolkingsdichtheid in dit gebied wat betekent dat een groot aantal mensen op duurzame wijze deze plek kan bereiken.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 19 oktober 2023 tot en met 17 november 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Brandweerzone Kempen afgeleverd op 23 oktober 2023 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Fluvius, afgeleverd op 24 oktober 2023 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen (Inter), afgeleverd op 3 november 2023 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Distributie leidingen, afgeleverd op 13 oktober 2023 is geen advies.
• Het advies van Proximus, afgeleverd op 8 november 2023 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van indoor.astrid@ibz.fgov.be, afgeleverd op 24 oktober 2023 is gunstig.
• Het advies van Dienst Integraal Waterbeleid, afgeleverd op 10 november 2023 is geen bezwaar.
• Het advies van Omgevingsloket Wyre, afgeleverd op 10 oktober 2023 is gunstig.
•  Het advies van stad Geel, dienst Openbaar Domein afgeleverd op 9 november 2023 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

De omgevingsambtenaar verleent een ongunstig advies omwille van volgende redenen:

• In het project wordt geen collectieve stookplaats voorzien met een technische koker naar elk appartement. Dit ondanks eerdere besprekingen hierover met de ontwikkelaar.

• De volgende rubrieken en hoeveelheden worden ongunstig geadviseerd: