UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 01/05/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023156410
Dossiernummer gemeente: 202300606
De gemeente Geel heeft op 22 december 2023 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een meergezinswoning 5/we plus bijgebouw na sloping eengezinswoning. De aanvraag werd op 17 januari 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Bouwwerken Vandenbergh gevestigd Kalvariebergstraat 71 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Westerloseweg 35 bus 1, bus 2, bus 3, bus 4 en bus 5
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 914/2 D
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag handelt over het oprichten van een meergezinswoning met vijf wooneenheden verdeeld over drie bouwlagen, gelijkvloers, eerste verdieping en tweede verdieping met plat dak.
De bestaande eengezinswoning met bijgebouwen worden gesloopt.
De ondergrondse bouwlaag voorziet 8 parkeerplaatsen, een gezamenlijk afvalberging en technische ruimtes.
Er wordt een vrijstaande fietsenberging opgericht achteraan het perceel, tegen de perceelsgrens.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 januari 2024 t.e.m. 24 februari 2024. Er werden 2 bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 1 februari 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 22,2 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uitgegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 7 maart 2024 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 18 maart 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 24 januari 2024 werd het advies ontvangen van dienst waterwinning en milieu voor ligging in beschermingszones
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 27 februari 2024 werd het advies ontvangen van martijn@stuifzand.be
Zie advies met motivatie in de bijlage.
Advies: volledig ongunstig
Op 18 april 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel Dienst Openbaar Domein Team Mobiliteit
Er zijn voldoende autostaanplaatsen voorzien volgens de verordening.
De helling naar de parkeerkelder begint reeds vroeg waardoor er net een lengte van 5 meter als wachtruimte/opstelruimte is. Dit is voldoende voor 1 wagen om op eigen terrein te wachten. Bij 2 auto's die gelijktijdig de inrit moeten gebruiken, kan 1 wagen niet op eigen terrein wachten. Deze moet dan op de rijbaan wachten wat aanleiding kan geven op verminderde doorstroming. De 2de wagen kan echter ook steeds heel even wachten op de parkeerstrook, de parkeerdruk is daar niet zo hoog waardoor er altijd wel de mogelijkheid zal zijn om zich daar even op te stellen.
Er is een overdekte fietsenstalling voor 15 fietsen (= 1 per hoofdkussen), dit is OK. Er zijn wel enkel maar traditionele fietsenstallingen ingetekend, er is geen rekeninggehouden met dat er voldoende ruimte moet zijn om (een aantal) bakfietsen, fietskarren,... te kunnen stallen.
De fietsenberging bevindt zich ook niet dichtbij de toegang van het gebouw. De fietsenberging is niet afsluitbaar. Bijgevolg voldoet de fietsenberging niet aan de vooropgestelde voorwaarden van de parkeerverordening.
Advies: gedeeltelijk gunstig
Op 17 april 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld.
Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Bij de sloop dient men op zoek te gaan naar de bestaande aansluiting. Als deze aanwezig is, dient men deze te gebruiken en te voorzien van de huisaansluitputjes RWA en DWA volgens de richtlijnen beschreven in de voorwaarden. Als men geen aansluiting terugvindt, moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Advies toegang
Het perceel ligt langs een Gewestweg. Qua toegangen geldt hier het advies en voorwaarden van het Agentschap Wegen en Verkeer.
Momenteel zijn er op openbaar domein 2 toegangen:
Men wenst 2 toegangen die beide worden toegestaan door AWV:
Het openbaar domein zal moeten worden aangepast. Deze aanpassingen mag men niet zelf doen maar moet men aanvragen. Dit kan online via de website van stad Geel (www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein).
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel Westerloseweg 35, Sectie N, nr. 914 D2 stroomt af naar de Wimp, een (on)bevaarbare waterloop (van 2° categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen district Grote Nete.
Het perceel is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied.
Het perceel is niet gelegen in signaalgebied.
Alle daken worden voorzien van een groendak. Deze worden aangesloten op een open ondiep infiltratiesysteem in de tuinzone. De overloop van de wadi wordt aangesloten op het openbaar rioleringsnetwerk. Waar mogelijk worden terrassen op platte daken zo veel mogelijk gescheiden van de hemelwaterafvoer. Vervuiling van het hemelwater wordt zo maximaal voorkomen.
Het hemelwater dat terechtkomt op verhardingen (ter hoogte van het maaiveld) watert af op eigen terrein in naastliggende groenzones of door waterdoorlatende verharding. De naastliggende groenzones zijn voldoende groot om in verhouding tot de verhardingen om te kunnen infiltreren in de bodem zonder wateroverlast te creëren.
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Gezien het risico beperkt is tot het gevraagde project, dient de eigenaar zelf alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om eventuele waterschade te voorkomen.
4. VOORWAARDEN EN MAATREGELEN
4.1. Algemene en wettelijke voorwaarden
4.1.1. Waterkwantiteit: vasthouden > bergen > afvoeren
Niet functionele verharde oppervlakten moeten vermeden worden. Eventuele verharding is bij voorkeur waterdoorlatend. Het dakwater moet zoveel mogelijk hergebruikt worden (als toiletspoeling, waswater, beregening, … ). Het overige afstromende hemelwater (niet doorlaatbare verharde oppervlakten, overloop regenwaterput, …) moet worden geïnfiltreerd en/of – wanneer de bodem geen of slechts beperkte infiltratie toelaat - gebufferd. Slechts een zeer beperkte hoeveelheid mag worden afgevoerd. Er moet minstens voldaan zijn aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater.
4.1.2. Riolering: voorkomen > scheiden > zuiveren Het is verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in de RegenWaterAfvoerleiding en regenwater in de DroogWeerAfvoerleiding. Het is uiteraard verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in een oppervlaktewater als er kan aangesloten worden op DroogWeerAfvoerleiding. De lozing van huishoudelijk afvalwater in de gewone oppervlaktewateren of in de kunstmatige afvoerwegen voor hemelwater moet voldoen aan de voorwaarden opgenomen in deel 4 van Vlarem II.”
Er is voldaan aan de gemeentelijke/provinciale/gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III, 10b, stadsontwikkelingsproject van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
De screeningsnota werd door de vergunningverlenende overheid beoordeeld betreffende de mogelijkheden van het project op de omgeving op gebied van luchtverontreiniging, afvalwaterlozingen, geluid en trillingen, het watersysteem en de effecten op mens, natuur en landschap .
De conclusie van de screeningsnota dat de mogelijke milieu-effecten van het project niet aanzienlijk zijn, kan bijgetreden worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid / Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel.
Het betreft geen duurzame verdichtingslocatie. De fietsbereikbaarheid ten opzichte van centrum van Geel en station is zeer beperkt. Er is geen hoppin-punt en de knooppuntwaarde is laag. Dit betekent dat we hetzelfde aantal woningen per hectare dienen aan te houden als vandaag de dag aanwezig is. Er is geen taakstelling een hoger bijkomend woonaanbod te realiseren op deze locatie. Er is dus geen wens om al de percelen langs deze weg systematisch om te vormen naar meergezinswoningen. Er mag een mooie mix aanwezig blijven met een gedifferentieerd woonaanbod.
In de toekomst wil de stad de ontwikkeling van nieuwe woningen op de juiste manier en op de juiste plek realiseren.
In de afgelopen jaren is de vraag naar meergezinswoningen in de hele gemeente sterk toegenomen maar niet elke locatie is geschikt voor de bouw van meergezinswoningen. Bovendien wil de stad ook geen overaanbod creëren
Voor elk stads- en dorpskern bakenen we daarom drie zones af, namelijk de kern (het centrum), het omliggend weefsel en de zogenaamde transformatiezones.
Zammel is een te consolideren dorp, hier is geen duurzame verdichtingslocatie waardoor we in deze kern voornamelijk inzetten op consolidatie. Dit betekent dat we hetzelfde aantal woningen per hectare zullen toelaten als vandaag de dag aanwezig is in dit dorp. Zeer beperkte strategische verdichtingsingrepen kunnen echter wel worden ingezet om andere kwaliteiten in de kern naar boven te laten komen, de levendigheid te vergroten en/of het woonaanbod te differentiëren.
Het omliggend weefsel
Het omliggend weefsel, de zone waarin het project zich bevindt, is het bebouwd weefsel dat buiten de kernzone valt. Deze zone vormt de overgang tussen het kernweefsel en het buitengebied en wordt vaak gekenmerkt door lagere dichtheden en een beperkt aanbod aan voorzieningen.
Strategie
Het uitgangspunt is geen verdichting, maar een consolidatie van het bestaande weefsel waarbij we de bestaande woondichtheid behouden. Het woonweefsel wordt opgevuld aan de gangbare densiteiten en typologie van de omgeving Aanvullend kan er wel gezocht worden naar strategische, punctuele verdichtingsmogelijkheden om bepaalde publieke meerwaarde te creëren.
De aanvraag voorziet een meergezinswoning die wordt opgericht binnen de bouwstrook, met 3 bouwlagen, uitgevoerd met plat dak / groendak.
De voorgevelbouwlijn van het appartementsgebouw links van het perceel wordt aangehouden.
Inplanting op 20,97 meter uit de wegas, 8,09 meter achter de rooilijn en 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen.
De ondergrondse bouwlaag heeft een bouwdiepte van 22,03 meter, het gelijkvloers 17 meter, de eerste verdieping 15,68 meter en de tweede verdieping 8,50 meter die 3,70 meter terugspringt achter de voorgevel.
De totale bouwhoogte bedraagt 9,47 meter, plat dak uitgevoerd als groendak. Het gabarit is in overeenstemming met de nieuwbouw op het linksaanpalende perceel.
De bouwbreedte bedraagt 16 meter.
Het programma omvat op het gelijkvloers:
Eerste verdieping:
Tweede verdieping:
Ieder appartement is voorzien van een buitenruimte. De gelijkvloerse appartementen hebben een private tuin. De appartementen op de verdieping hebben een terras dat is aangelegd op het plat dak van de onderliggende bouwlaag.
De gezamenlijke afvalberging wordt in de ondergrondse bouwlaag voorzien, is niet vlot toegankelijk vanaf de openbare weg en bijgevolg in strijd met artikel 2.1.6 van de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening.
Achteraan op het perceel wordt een fietsenberging opgericht tegen de achterste- en rechter perceelsgrens. De bouwdiepte bedraagt 6,76 meter, de bouwbreedte 4,55 meter en de bouwhoogte 2,65 meter. Het bijgebouw is voorzien van een plat dak, uitgevoerd als groendak.
In de straat komen gemengde woonvormen voor, zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen, al dan niet gecombineerd met een handel- of kantoorfunctie. Het is echter niet de bedoeling dat elke eengezinswoning vervangen wordt door een meergezinswoning.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld.
Het nieuwe gebouw refereert naar het materiaalgebruik van de te slopen woning. Gevels worden opgetrokken in rood genuanceerde gevelsteen. Er worden horizontale betonnen banden voorzien boven de ramen tot aan de dakranden. Buitenschrijnwerk in zwart aluminium, houten garagepoort en balustrades van terrassen in zwart strekstaal. Ook al wordt er gebruik gemaakt van gelijkaardige materialen, door de sloop van de woning gaat er belangrijke architectonische stijl en historische waarde in de omgeving verloren.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht.
De aanvraag impliceert de afbraak van een authentiek bewaarde brutalistische woning van Paul Meekels, die bekend was als een belangrijk naoorlogse architect.
De Stad Geel Dienst Vergunningen kan niet instemmen met de sloop hiervan en herbouw van het voorliggende project. De aanvrager is hier voorafgaandelijk mondeling en per mail van in kennis gesteld (zie bijlage).
IOED Stuifzand dd. 27/02/2024 ref. 14469-15 adviseert de aanvraag ongunstig.
Beschrijving van de actuele erfgoedwaarden
De woning is niet opgenomen in een erfgoedinventaris of in de lijst met identiteitsbepalende bebouwing van de stad Geel. Toch heeft het gebouw ontegensprekelijk belangrijke historische en architecturale en erfgoedwaarden. De woning aan de Westerloseweg is een brutalistische woning van de hand van Paul Meekels uit 1971. Ten tijde van de laatste inventarisatieronde in Geel, begin jaren 2000, was er voor naoorlogs erfgoed nog geen aandacht. In gebieden waar recent nog inventarisatiecampagnes hebben plaatsgevonden, zoals in en rond de stad Antwerpen, is zijn werk goed vertegenwoordigd in de Vlaamse Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed. Het feit dat Meekels’ oeuvre de voorbije jaren stevig werd onderzocht en werd toegevoegd aan de Vlaamse erfgoedinventaris, wijst erop dat de kwaliteit en waarde van zijn werk hoog kan worden ingeschat, niet alleen op lokaal maar zeker ook op Vlaams niveau.
Net als enkele van zijn tijdgenoten, was de Antwerpse architect ervan overtuigd dat architectuur een gesamtkunstwerk moest zijn, waarbij zowel de woning als de invulling ervan voorziet. Vanaf 1953 kwam Meekels in aanraking met het modulor-systeem van Le Corbusier, waarbij de menselijke maat als uitgangsbasis van het ontwerp gold. Vanaf dan begon hij dit zelf ook toe te passen in zijn ontwerpen. Hoewel Meekels vooral woningen ontwierp, kreeg hij ook opdrachten voor industriële complexen zoals een industriecomplex voor Jansen Pharmaceutica in Beerse en religieuze gebouwen, waaronder de Pius X-kerk in Wilrijk en de Sint-Jozef- Ambachtsmankerk in Mol-Ginderbuiten. Voor dit tweede ontwerp kreeg hij de tweede prijs ex-aequo bij de architectuurwedstrijd Pro Christiana 1959.1
De woning in de Westerloseweg werd door Meekels ontworpen in opdracht van dhr. Verhoeven uit Tongerlo. De villa werd kort daarna gebouwd op een voordien onbebouwd perceel. De architectuur ervan is symptomatisch voor het rationele minimalisme dat hij Meekels in de jaren 1970 beoefende, bepaald door een ruimtelijke helderheid, constructieve logica en een doorgedreven economie van materiaal en middelen. Deze woning werd ontworpen met een L-vormige plattegrond en als split-level. De verdieping kraagt sterk over aan de voorgevel, waardoor er een autostaanplaats werd gecreëerd.
De kenmerkende brutalistische elementen zijn het gebruik van zichtbaar gelaten gekofferd beton die vooral aanwezig is als overstekende liggers voor de dakconstructie, maar ook doorlopen boven het terras aan de zuidzijde. De plexiglazen rondbogige overkapping die hierop werd voorzien, zijn waarschijnlijk een latere toevoeging. De gevels zelf zijn opgebouwd uit roodbruin metselwerk in wildverband en zijn relatief gesloten uitgewerkt, vooral aan de noord- en westzijde. Vooral de zuidelijke gevel is voorzien van veel ramen (oorspronkelijk in hout). De oostelijke zijgevel heeft enkel ramen op de slaapkamers op de verdieping. De brievenbus aan de straatzijde, met cilinder op een betonnen balkstructuur, is een deel van Meekels’ totaalontwerp.
Voorgestelde ingrepen
De aanvrager wenst om de villa te slopen en te vervangen door een meergezinswoning van vijf woongelegenheden.
Beoordeling
Aangezien de woning belangrijke erfgoedwaarden heeft en de sloop ervan wordt aangevraagd, hanteren we in dit advies de beoordelingswijze uit de Richtlijn voor het Beoordelen van sloopaanvragen van gebouwen opgenomen in de vastgestelde Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed van het agentschap Onroerend Erfgoed.2
Het klopt dat het gebouw geen juridisch erfgoedstatuut heeft, maar intrinsiek zijn de erfgoedwaarden wel aanwezig. Hier kan dan ook niet zomaar aan voorbij worden gegaan bij het verlenen van een vergunning. De erfgoedwaarden van het pand werden hierboven uitvoerig beschreven. Samenvattend kan er worden gesteld dat het gebouw minstens aan de buitenzijde nog authentiek is bewaard, al is de kans reëel dat er ook in het interieur nog originele elementen zijn terug te vinden. Het dossier bevat alleszins geen elementen die het tegengestelde aantonen.
Het gebouw is nog in goede staat, wat duidelijk zichtbaar is op het fotomateriaal uit het dossier en op Google Streetview. Ook hier bevat het dossier geen stukken die het tegendeel moeten aantonen, zoals een nota van een stabiliteitsingenieur. Indien dit nog wordt aangeleverd, dient de nota niet louter beschrijvend te zijn, maar moet het ook aantonen dat de werken die nodig zijn om de gebreken te verhelpen niet kunnen worden uitgevoerd zonder de erfgoedwaarden dan het gebouw drastisch te schaden (of het gebouw grotendeels te herbouwen).
Het klopt dat modernistische gebouwen, vooral die van vóór de Oliecrisis van 1973, geen goede energieprestaties leveren. Toch is dit op zich geen reden om de gebouwen af te breken. Met hedendaagse renovatietechnieken is het mogelijk om dit gebouw te verduurzamen, zonder het te slopen. Eventueel kan er in dit proces ook worden nagedacht om de villa om te vormen tot een meergezinswoning, al dan niet met een volume-uitbreiding. Bij de renovatie van dit type woningen raden we steeds aan om gebruik te maken van een levenscyclusanalyse.3
Bovendien is het bijzonder klimaatonvriendelijk om een gebouw te slopen en een nieuw energiezuinig gebouw in de plaats te zetten. Het verwerken van afvalstromen en het produceren van nieuwe bouwmaterialen gaan immers gepaard met een grote CO2-uitstoot.4 Het voorgestelde nieuwbouwvolume is energiezuiniger, maar zeker niet klimaatvriendelijker.
In tegenstelling tot cultuurhistorische aspecten, worden economische argumenten niet meegenomen bij het beoordelen van een stedenbouwkundige aanvraag. Het feit dat een eventuele verbouwing/restauratie duurder is dan een nieuwbouw, rechtvaardigt de voorgestelde ingreep dan ook niet.
We stellen vast dat het ingediende voorstel tot vervanging weinig meerwaarde aan het straatbeeld biedt. Het gaat om een nieuwbouwvolume voor 5 wooneenheden. Als voorbeeld voor de inplanting en het gabarit wordt het links aanpalende project genomen, dat wij echter ook niet echt als bijzonder kwaliteitsvol beschouwen. Het gebruik van een betonnen structuur met rood genuanceerd baksteenmetselwerk is enkel een verzwakte referentie naar het materiaalgebruik van de villa, maar de rest van de architecturale visie van het brutalistische gebouw wordt overduidelijk niet gevolgd. Het voorstel tot vervanging kan volgens ons niet als een verbetering ten opzichte van de huidige situatie worden beschouwd. Het huidige voorstel zou kwalitatiever kunnen worden uitgewerkt, zowel naar ontwerp als naar functies toe, door de suggesties uit de Toolbox Dorpse Architectuur als uitgangspunt te nemen.
Besluit
We adviseren dit dossier als ongunstig. Wij kunnen enkel akkoord gaan met een ontwerp waarbij de brutalistische villa wordt behouden, eventueel mits een passende volume-uitbreiding en een herbestemming tot meergezinswoning.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een invloed op de mobiliteit. Er worden immers 5 appartementen voorzien.
Voor de 5 appartementen zijn er in totaal 8 autostalplaatsen noodzakelijk, deze worden ondergebracht in de ondergrondse garage. De helling naar de parkeerkelder begint reeds vroeg waardoor er net een lengte van 5 meter als wachtruimte/opstelruimte is. Dit is voldoende voor 1 wagen om op eigen terrein te wachten. Bij 2 auto's die gelijktijdig de inrit moeten gebruiken, kan 1 wagen niet op eigen terrein wachten. Deze moet dan op de rijbaan wachten wat aanleiding kan geven op verminderde doorstroming. De 2de wagen kan echter ook steeds heel even wachten op de parkeerstrook, de parkeerdruk is daar niet zo hoog waardoor er altijd wel de mogelijkheid zal zijn om zich daar even op te stellen.
In totaal zijn er minimum 15 fietsstalplaatsen noodzakelijk voor het project. De fietsenberging is niet in overeenstemming met artikel 3.1.4 van de parkeerverordening:
- Eenvoudig en veilig bereikbaar vanuit de openbare weg en vanuit de woning.
- Afgesloten in functie van de veiligheid.
- Gerealiseerd op het gelijkvloers en dicht bij de individuele toegangen van de woning voor maximaal gebruiksgemak.
Fietsbeugels op ongelijke hoogte bieden een beperkt gebruiksgemak: nieuwe fietsen worden te zwaar, fietstassen vastgemaakt aan fietsen waardoor de breedte te smal is, …
Er is niet voldoende plaats voorzien voor buitenmaatse fietsen zoals bakfietsen, elektrische fietsen, fietskarren,….
De fietsenberging is niet afsluitbaar.
Fietsstalplaatsen voor bewoners en gebruikers worden gerealiseerd volgens volgorde van voorkeur, waarbij telkens moet aangetoond worden dat de vorige realisatiewijze onmogelijk is:
- Gelijkvloers binnen het bouwvolume
- Gelijkvloers binnen een ander gebouw of constructie
Er dient dus op de eerst plaats gezocht worden naar een oplossing voor een inpandige fietsenstalling.
Dit werd ook telefonisch meegedeeld aan de aanvrage. Op 04/12/2023 werd door de aanvrager per mail hierop gereageerd dat ‘gezien de inrit naar de ondergrondse parking in het gebouw moet georganiseerd worden is er geen plaats meer voor een fietsenberging in het gebouw zelf zonder hierdoor de volledige indeling van het gelijkvloers wordt gehypothekeerd.’(zie bijlage)
Het aantal parkeerplaatsen aan de gemeentelijke stedenbouwkundige parkeerverordening.
De fietsenberging voldoet niet de gemeentelijke stedenbouwkundige parkeerverordening.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf. Er worden 5 appartementen plus een bijgebouw opgericht.
Er wordt een ondergrondse garage voorzien, dewelke mogelijke effecten op de bodem kan hebben. De kelder zal in waterdicht beton worden uitgevoerd waardoor kan geoordeeld worden dat er geen (schadelijke) emissies naar de bodem zullen optreden. De uitvoering van de kelder wordt volgens de regels van de kunst uitgevoerd.
De nodige voorzieningen voor de opvang en infiltratie van het hemelwater dat op de site valt, zullen worden opgelegd overeenkomstig de bestaande regelgeving hieromtrent. Behoudens de terrassen en de toegang naar de ondergrondse garage worden de verhardingen uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal.
Het terrein wordt minimaal opgehoogd om de toegang tot het gebouw mogelijk te maken, voor de rest wordt er aangesloten op de bestaande terreinhoogtes.
Bomen
Op het perceel worden bomen gerooid, deze zijn niet vervat in de aanvraag, niet weergegeven op het inplantingsplan en er is geen voorstel tot compensatie.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt extra hinder met zich mee voor de omgeving tijdens de duur van de werken.
Conclusie
Er kan geconcludeerd worden dat het project niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 januari 2024 tot en met 24 februari 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 2 bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Ongunstig omwille van:
Het omliggend weefsel
Strategie
Niet ingeplant dichtbij de toegang van de meergezinswoning of inpandig het hoofdvolume, maar achteraan op het perceel.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning niet goed te keuren en een weigeringsbesluit af te leveren aan de aanvrager omwille van:
Ongunstig omwille van:
Het omliggend weefsel
Strategie