UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 20/02/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023151063
Dossiernummer gemeente: 202300543
De gemeente Geel heeft op 26 november 2023 een aanvraag ontvangen voor het slopen van gebouwen en het oprichten van een studentenhuis. De aanvraag werd op 22 december 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
JENCON BV gevestigd Mechelsesteenweg 31 te 1910 Kampenhout
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Pas 219 en 221
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nrs. 817R17 en 817P17
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. In dit RUP zijn geen specifieke voorschriften opgenomen.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag omvat:
De twee ééngezinswoningen dateren van 1957 en werden gelijktijdig gebouwd. De voorgevels staan op de rooilijn.
De nieuwbouw wordt 2m achteruit geplaatst om een opener straatbeeld te verkrijgen. De voortuin wordt ingericht met grassen.
Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen en een derde teruggetrokken bouwlaag. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,2m, de bouwhoogte bedraagt 9,3m.
De bouwdiepte bedraagt 17m op het gelijkvloers en 13m op de verdieping. De derde bouwlaag heeft een bouwdiepte van 9m.
Op het gelijkvloers is er een overbouwde inrit voorzien naar achteren. De bestaande inrit vanaf het openbaar domein blijft behouden.
In de tuin bevinden zich 7 parkeerplaatsen. Dit is conform de voorschriften van de parkeerverordening. De parkeerplaats wordt omgeven met laag en hoog groen.
Net achter het hoofdgebouw bevindt zich een bijgebouw met fietsenstalling en afvalberging. Er is ruimte voor 19 fietsen.
De studentenkamers hebben een oppervlakte tussen 12m² en 15,4m². De kamers op gelijkvloers en eerste verdieping beschikken over een eigen sanitaire unit. De kamers op de derde verdieping delen het sanitair.
Verschillende kamers beschikken over een privé-terras. Palende aan de keuken is er ruim een terras voorzien waar de studenten samen kunnen zitten.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd geen bezwaar ingediend.
Er werd advies gevraagd aan Dienst Integraal Waterbeleid maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
Het advies van Brandweerzone Kempen is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van Fluvius is voorwaardelijk gunstig.
Op 7 februari 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst Openbaar Domein
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld.
Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein
Zoals reeds beschreven in het advies van Aquafin, worden volgens het funderingsplan private afvoerleidingen onder openbaar domein aangelegd. Dit staan we niet toe. De afvoerleidingen dienen weggewerkt in het gebouw.
Bij de sloop van de woningen moet men opzoek gaan naar de bestaande aansluitingen. Eén van de bestaande aansluitingen dient men te gebruiken. De andere aansluiting moet gedicht worden.
De aansluiting moet voorzien worden van de huisaansluitputjes RWA en DWA volgens de richtlijnen beschreven bij de voorwaarden.
Als men geen bestaande aansluitingen zou terugvinden, dan dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Advies toegang tot het perceel
Aan de linkerzijde, bij de te slopen woning huisnr. 221 is er een bestaande toegang op openbaar domein.
Volgens het nieuwe inplantingsplan zal men deze bestaande toegang gebruiken voor een inrit op privé die leidt naar achtergelegen parkeerplaatsen en fietsenstallingen. Op openbaar domein moeten er geen aanpassingen gebeuren in functie van de toegankelijkheid van het perceel.
Advies: voorwaardelijk gunstig
De mogelijk effecten werden voldoende besproken in de MER-screeningsnota.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Pas).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Pas 219-221, Afdeling 3, Sectie L, nr. 817P17 en 817R17 stroomt af naar de Laarloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door Provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten deels overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
De achterzijde van de projectzone is gelegen in pluviaal overstromingsgevoelig gebied. Volgens de plannen blijft dit gedeelte van het terrein onbebouwd en worden er ook geen effectieve verhardingen voorzien. Het maaiveld blijft behouden of wordt zelfs 5cm verlaagd.
De 0-pas van het gebouw (+23,12 mTAW) ligt op een veilige hoogte.
Voor de bespreking van de hemelwaterverordening wordt verwezen naar het advies van dienst Openbaar Domein.
De watertoets wordt positief beoordeeld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het oprichten van een studentenhuis met 19 studentenkamers.
De site is gelegen op fietsafstand van Thomas More.
In de straat zijn nog meer studentenhuizen aanwezig.
De functie is inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
Er wordt een parking voorzien voor 7 auto’s en een ruime fietsenstalling.
Men kan verwachten dat de meeste studenten zich zullen verplaatsen met de fiets.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Men heeft de kroonlijshoogte van de nieuwbouw laten aansluiten op de aanpalende panden. Op deze manier wordt dit geen stijlbreuk met de omgeving.
Het gebouw wordt op 2m achter de rooilijn opgericht om zo meer ruimte in de straat te creëren.
Visueel-vormelijke elementen
De gevels worden afgewerkt met baksteenmetselwerk.
De voortuin wordt aangelegd met grassen en zorgt voor een groener straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaar werd op 26/12/2023 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden.
Het advies van Brandweerzone Kempen dient stikt gevolgd te worden.
Het advies van Fluvius dient strikt gevold te worden.
De eigenaar dient een uitbatingsvergunning aan te vragen voordat gestart kan worden met het verhuur van de studentenkamers. Daarbij moeten volgende zaken voorgelegd worden:
De voorwaarden beschreven in het adviesrapport van Aquafin moeten worden opgevolgd.
Men moet voldoen aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, versie 2 oktober 2023.
Er moet herbruik van het hemelwater voorzien worden zoals voorgesteld in het dossier (19 toiletten en een buitenkraan). Indien er watertoevoer voor een wasmachine wordt voorzien, dienst deze ook aangesloten te worden als aftappunt.
Private afvoerleidingen worden niet toegestaan onder openbaar domein. Deze dienen weggewerkt in het gebouw.
Bij de sloop van de woningen moet men opzoek gaan naar de bestaande aansluitingen. Eén van de bestaande aansluitingen dient men te gebruiken. De andere aansluiting moet gedicht worden.
De aansluiting moet voorzien worden van de huisaansluitputjes RWA en DWA volgens volgende richtlijnen:
Als men geen bestaande aansluitingen zou terugvinden, dan dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Men dient de bestaande toegang op openbaar domein te gebruiken in functie van de toegankelijkheid van het perceel (oprit aan linkerzijde). Indien er aanpassingen van het openbaar domein nodig zijn, dan mag men dit niet zelf uitvoeren maar moet men dit aanvragen.
Voor de slopingswerken moeten de nodige veiligheidsvoorschriften in acht genomen worden. Bovendien moeten de nodige maatregelen genomen worden om de verkeersveiligheid optimaal te verzekeren.
Het gebouw dat wordt gesloopt/verbouwd bevat op basis van de datum van oprichting en/of renovatie mogelijk asbesthoudende bouwmaterialen. Voor de sloop van het gebouw moet u nagaan of asbesthoudende bouwmaterialen gebruikt werden.
Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of dat van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.
Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.
De volgende asbesthoudende toepassingen kunnen zelf worden verwijderd of door een aannemer die erkend is om werken onder eenvoudige handelingen uit te voeren, voor zover deze via eenvoudige handelingen (bv. vlot losschroeven) kunnen worden weggenomen:
De asbesthoudende toepassingen worden afzonderlijk opgeslagen en niet gemengd met het andere sloopafval.
Tijdens het vervoer, het laden en het lossen van afvalstoffen die asbestvezels of asbeststof bevatten, deze vezels en stof niet vrijkomen in de lucht en geen vloeistoffen worden verloren die asbestvezels kunnen bevatten.
Afvalstoffen die asbestvezels of -stof bevatten, zodanig worden behandeld, verpakt zijn of afgedekt, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden, dat er geen asbestdeeltjes in het milieu terechtkomen.
Asbestafval wordt afgevoerd naar een erkende stortplaats. U bezorgt de stortattesten binnen de 2 maanden na afbraak van het gebouw aan de milieutoezichthouder van stad Geel via milieu@geel.be.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Het advies van Brandweerzone Kempen dient stikt gevolgd te worden.
Het advies van Fluvius dient strikt gevold te worden.
De eigenaar dient een uitbatingsvergunning aan te vragen voordat gestart kan worden met het verhuur van de studentenkamers. Daarbij moeten volgende zaken voorgelegd worden:
De voorwaarden beschreven in het adviesrapport van Aquafin moeten worden opgevolgd.
Men moet voldoen aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, versie 2 oktober 2023.
Er moet herbruik van het hemelwater voorzien worden zoals voorgesteld in het dossier (19 toiletten en een buitenkraan). Indien er watertoevoer voor een wasmachine wordt voorzien, dienst deze ook aangesloten te worden als aftappunt.
Private afvoerleidingen worden niet toegestaan onder openbaar domein. Deze dienen weggewerkt in het gebouw.
Bij de sloop van de woningen moet men opzoek gaan naar de bestaande aansluitingen. Eén van de bestaande aansluitingen dient men te gebruiken. De andere aansluiting moet gedicht worden.
De aansluiting moet voorzien worden van de huisaansluitputjes RWA en DWA volgens volgende richtlijnen:
Als men geen bestaande aansluitingen zou terugvinden, dan dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Men dient de bestaande toegang op openbaar domein te gebruiken in functie van de toegankelijkheid van het perceel (oprit aan linkerzijde). Indien er aanpassingen van het openbaar domein nodig zijn, dan mag men dit niet zelf uitvoeren maar moet men dit aanvragen.
Voor de slopingswerken moeten de nodige veiligheidsvoorschriften in acht genomen worden. Bovendien moeten de nodige maatregelen genomen worden om de verkeersveiligheid optimaal te verzekeren.
Het gebouw dat wordt gesloopt/verbouwd bevat op basis van de datum van oprichting en/of renovatie mogelijk asbesthoudende bouwmaterialen. Voor de sloop van het gebouw moet u nagaan of asbesthoudende bouwmaterialen gebruikt werden.
Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of dat van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.
Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.
De volgende asbesthoudende toepassingen kunnen zelf worden verwijderd of door een aannemer die erkend is om werken onder eenvoudige handelingen uit te voeren, voor zover deze via eenvoudige handelingen (bv. vlot losschroeven) kunnen worden weggenomen:
De asbesthoudende toepassingen worden afzonderlijk opgeslagen en niet gemengd met het andere sloopafval.
Tijdens het vervoer, het laden en het lossen van afvalstoffen die asbestvezels of asbeststof bevatten, deze vezels en stof niet vrijkomen in de lucht en geen vloeistoffen worden verloren die asbestvezels kunnen bevatten.
Afvalstoffen die asbestvezels of -stof bevatten, zodanig worden behandeld, verpakt zijn of afgedekt, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden, dat er geen asbestdeeltjes in het milieu terechtkomen.
Asbestafval wordt afgevoerd naar een erkende stortplaats. U bezorgt de stortattesten binnen de 2 maanden na afbraak van het gebouw aan de milieutoezichthouder van stad Geel via milieu@geel.be.