UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 11/03/2024 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023171847
Dossiernummer gemeente: 202300609
De gemeente Geel heeft op 23 december 2023 een aanvraag ontvangen voor het herbouwen van een zonevreemde woning. De aanvraag werd op 11 januari 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Michiel Dams wonende Galven 66 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Galven 66
Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie A nrs. 1335A en 1335B
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen, goedgekeurd op 29 januari 2009, gelegen in overdruk zonevreemde woningen II.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het herbouwen van een zonevreemde woning.
De bestaande woning zal over een breedte van 21,00m worden afgebroken. Het rechtergedeelte, dat momenteel dienst doet als schuur, zal volledig behouden blijven als stockageplaats bij de nieuwe woning. Er zal een nieuwe woning worden gebouwd die zal opgetrokken worden in houtskeletbouw.
De nieuwe woning heeft een zeer landelijke uitstraling en behoudt volledig het karakter van de bestaande hoeve. De nieuwe woning heeft eenzelfde voetafdruk als de bestaande af te breken woning, enkel wordt de nieuwe woning op een gewijzigde plaats gebouwd.
De nieuwe woning bestaat uit twee verschillende volumes. Het hoge gedeelte heeft een breedte van 9,15m en een diepte van 9,25m. Dit gedeelte heeft een kroonlijsthoogte van 4,30m tov. het maaiveld en wordt afgewerkt met een hellend dak met een helling van 45°. De nokhoogte van het linkergedeelte bedraagt 9,00m tov. het maaiveld. Het lagere gedeelte heeft een breedte van 11,85m en een diepte van 7,20m. Dit lagere gedeelte verspringt 2,05m tov. de voorgevel van het hogere volume. Het lagere gedeelte heeft een kroonlijsthoogte van 3,20m tov. het maaiveld en wordt eveneens afgewerkt met een hellend dak met een helling van 45°. De nokhoogte van dit lagere gedeelte bedraagt 6,87m tov. het maaiveld.
De nieuwe woning heeft een totale breedte van 21,00m en een diepte van 9,25m. De nieuwe woning heeft een volume van 998,776m3.
Aangezien de bestaande woning en schuur op een lager niveau liggen dan de as van de weg, wordt de nieuwe woning op een hoger niveau ingepland. Op deze manier zal er later nooit last zijn van eventuele wateroverlast. Omdat de vloerpassen van de nieuwe woning en de bestaande schuur niet meer op eenzelfde peil liggen, zal de nieuwe woning 3,50m opgeschoven worden naar links tov. de bestaande toestand. Deze tussenafstand zal gebruikt worden om een open autostaanplaats te crëeren tussen oude en nieuwe toestand. Ook wordt de nieuwe woning 2,00m verder naar voor geplaatst. Op deze manier wordt er een duidelijk onderscheid gemaakt tussen het oude en nieuwe gedeelte, maar kan er ook een beperkt terras voorzien worden achteraan de woning, volledig op het eerste kadastrale perceel. Tussen de nieuwe woning en de bestaande schuur, alsook op de oprit is er voldoende ruimte voorzien voor het parkeren van twee wagens. In de bestaande schuur is er bijkomend nog voldoende ruimte voor het parkeren van een wagen en het stallen van minstens vier fietsen.
De nieuwe woning wordt op bijna exact dezelfde manier ingepland als de bestaande woning, enkel wordt ze verder naar voor en naar links verschoven. De achtergevel van de nieuwe woning ligt evenwijdig met de achterste perceelsgrens, namelijk op 4,00m afstand van deze kadastrale grens. Het rechter hoekpunt van de nieuwe woning heeft een afstand van 8,70m tot de roolijn aan de straat Galven. Het linker hoekpunt van de nieuwe woning heeft een afstand van 8,80m tot de rooilijn aan de straat Schransdijk.
Achteraan de woning wordt er een beperkt terras voorzien aan de woning, aangelegd in terrastegels die rechtstreeks kunnen afwateren naar het achterliggende agrarische gebied. Dit terras heeft een lengte van 8,20m en een breedte van 4,00m. De bestaande oprit naar de schuur zal volledig behouden blijven. In de tussenzone tussen het oude gedeelte en het nieuwe gedeelte zal een kleine bijkomende verharding voorzien worden voor het stallen van een bijkomende wagen. Ook het toegangspad naar de voordeur van de woning zal nog extra aangelegd worden. Deze oprit en het toegangspad naar de woning wordt volledig aangelegd in waterdoorlatende klinkers, dewelke ook kunnen afwateren naar de naastliggende groenzone.
Rondom de woning zal er slechts een beperkte ophoging worden voorzien om de nieuwe woning toegankelijk te maken. Er wordt zo snel mogelijk een overgang gemaakt naar het bestaande maaiveld, zodat het maaiveld nagenoeg ongewijzigd kan blijven.
De bestaande woning zal worden afgebroken, het gedeelte van de schuur zal volledig behouden blijven. Op het achterste kadastrale perceel staan nog enkele kleine bijgebouwen, dewelke ook behouden zullen blijven.
De woonfunctie is vergund geacht. De bestaande en te slopen constructie werd (aan een niet-landbouwer) vergund op 27 oktober 1975 (het ‘verbouwen van een woonhuis’). Er werden sindsdien geen vergunningsplichtige werken aan uitgevoerd en er is ook geen sprake van verkrotting. De residentiële functie is gezien voormelde vergunning vergund en is alleszins ook vergund geacht in het licht van de per 9 september 1984 geldende vergunningsplicht voor functiewijzigingen (zie artikel 4.1.1, 7°, b) VCRO, artikel 7.5.1 VCRO en het Decreet van het Vlaams Parlement van 28 juni 1984 houdende de aanvulling van de wet van 29 maart 1962 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedenbouw (BS 30 augustus 1984)). Onverminderd voormelde vergunning dient minstens een praetoriaans vermoeden van vergunning te worden weerhouden, vermits er op de projectsite nooit landbouwactiviteiten in hoofd- of bijberoep werden ontplooid, alle vorige eigenaars en bewoners geen landbouwer waren en zowel uit de historiek van woonst als uit de 7 schriftelijke getuigenverklaringen.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 9 februari 2024 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 15 januari 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Aangezien uw aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kunnen wij u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen we naar onze website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Advies: geen advies
Op 2 februari 2024 werd het advies ontvangen van team grijs van stad Geel
Advies riolering
Zonering - IBA - afvalwater
Het perceel waarop men de woning wenst te herbouwen ligt in individueel te optimaliseren buitengebied. Er is geen riolering en in de toekomst zal er geen riolering aangelegd worden. Er moet bijgevolg een individuele waterzuivering (IBA) worden voorzien voor het behandelen van al het afvalwater, zowel grijs als fecaal water. Op het funderingsplan staat een septische put met een volume van 3000L waarop al het afvalwater aangesloten is. De overloop gaat naar een IBA. De overloop van de IBA wordt vervolgens aangesloten op de openbare gracht. Dit principe voldoet.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput op het grijs water vooraleer het grijs water samen te brengen met het fecaal water. Dit is een gunstig principe. Hiermee wordt er geurhinder van fecaal in grijs water vermeden.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
De afvoerbuizen voor het afvalwater en hemelwater hebben een diameter van 110 mm wat voldoet (max. 160mm).
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 10.000 L wat voldoet aan de verordening. Op de put worden alle dakafvoeren van de woning aangesloten. Men zal het hemelwater herbruiken voor de spoeling van 2 toiletten, voor een wasmachine en 2 buitenkraantjes. Dit voldoet.
Infiltratievoorziening
Men voorziet een bovengrondse infiltratievoorziening met een infiltratievolume van 5000 L, een infiltratieoppervlakte van 14,20 m² en een diepte van 50 cm. Dit voldoet aan de verordening.
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening. Deze verhardingen worden ook niet mee gerekend bij de berekening.
Men voorziet geen noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare gracht. Dit is een gunstig principe.
Advies toegang tot het perceel
In de huidige toestand is er op openbaar domein een verharde toegang aangelegd in dezelfde klinkers als de oprit op privé. De breedte van deze verharde toegang bedraagt ongeveer 6m50 wat breder is dan de maximale toegestane breedte. In principe wordt de berm verhard met een breedte die strikt noodzakelijk is om het perceel toegankelijk te maken. De maximale breedte in het RUP zonevreemde woningen is momenteel 3m zolang de regelgeving niet gewijzigd is bij aanvraag van de aanpassing van het openbaar domein. De berm is momenteel dus te veel verhard en moet onthard worden. Het materiaal, de klinkers, zijn geen reglementaire materialen. Eigen materialen kunnen worden toegestaan als men een verklaring van gebruik van zelfverharding ondertekend. Er is geen goot tussen de verharde toegang en de asfalt van de weg. Deze zou moeten voorzien worden. Ontharden van de berm en het aanleggen van een goot zijn aanpassingen van het openbaar domein die men zelf niet mag uitvoeren maar moet aanvragen via de website van stad Geel www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langs 2 gemeentewegen.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 2, Sectie A, nrs.1335/A en 1335/B stroomt af naar de Rijnloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt doorProvincie Antwerpen – Grote Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Deze mogelijk schadelijke effecten worden opgevangen door maatregelen op het eigen terrein (hemelwaterput, wadi).
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het herbouwen van een zonevreemde woning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel. De herbouw heeft immers ongeveer dezelfde foot-print als de bestaande woning, enkel wordt de woning een 3 tal meter opgeschoven. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de gezondheidsaspecten in de omgeving.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden en lasten:
Voorwaarden
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het departement Landbouw en Zeevisserij dd. 09/02/2024 met kenmerk 2024_000251_v1:
De maximale toegelaten verharding die kan aangelegd worden bij een zonevreemde woning i.f.v. terrassen, zwembaden, tuinpaden bedraagt 100m², ook half – en waterdoorlatende verharding worden hierin meegeteld. Verhardingen naar de voordeur (maximaal 1,5 meter breed) en naar de garage (maximaal 3 meter breed) zijn onder voorwaarden vrijgesteld van de vergunningsplicht.
De rest van het perceel dient onthard te worden.
De tuinzone dient beperkt te blijven tot 50m vanaf de rooilijn en 30m vanaf de woning. In de geest van de Vlaamse doelstellingen tot vermijden van verpaarding en vertuining van het agrarisch gebied, moet de tuinzone bij zonevreemde woning in de regel worden beperkt tot de 30 meter zone achter de woning.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Er moet een individuele waterzuivering (IBA) worden voorzien voor het behandelen van al het afvalwater.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De nieuwe vloerpas ligt op 20 cm tov de as van de weg.
Lasten
Het merendeel van de bijgebouwen dient te worden gesloopt. Enkel een oppervlakte van 40 m² aan bijgebouwen kan behouden blijven
gesloopt. Het volume aan bijgebouwen overstijgt ruim het noodzakelijke. De doelstellingen voor de open ruimte zoals geformuleerd in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zijn gericht op een ontharding van het buitengebied en het beperken van het ruimtebeslag door zonevreemde functies. In het bijzonder wanneer niet kan worden gemotiveerd waarom het behoud van het gebouwenvolume noodzakelijk zou zijn. Het risico op oneigenlijk gebruik is te groot.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Voorwaarden
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het departement Landbouw en Zeevisserij dd. 09/02/2024 met kenmerk 2024_000251_v1:
De maximale toegelaten verharding die kan aangelegd worden bij een zonevreemde woning i.f.v. terrassen, zwembaden, tuinpaden bedraagt 100m², ook half – en waterdoorlatende verharding worden hierin meegeteld. Verhardingen naar de voordeur (maximaal 1,5 meter breed) en naar de garage (maximaal 3 meter breed) zijn onder voorwaarden vrijgesteld van de vergunningsplicht.
De rest van het perceel dient onthard te worden.
De tuinzone dient beperkt te blijven tot 50m vanaf de rooilijn en 30m vanaf de woning. In de geest van de Vlaamse doelstellingen tot vermijden van verpaarding en vertuining van het agrarisch gebied, moet de tuinzone bij zonevreemde woning in de regel worden beperkt tot de 30 meter zone achter de woning.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Er moet een individuele waterzuivering (IBA) worden voorzien voor het behandelen van al het afvalwater.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De nieuwe vloerpas ligt op 20 cm tov de as van de weg.
Lasten
Het merendeel van de bijgebouwen dient te worden gesloopt. Enkel een oppervlakte van 40 m² aan bijgebouwen kan behouden blijven
gesloopt. Het volume aan bijgebouwen overstijgt ruim het noodzakelijke. De doelstellingen voor de open ruimte zoals geformuleerd in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zijn gericht op een ontharding van het buitengebied en het beperken van het ruimtebeslag door zonevreemde functies. In het bijzonder wanneer niet kan worden gemotiveerd waarom het behoud van het gebouwenvolume noodzakelijk zou zijn. Het risico op oneigenlijk gebruik is te groot.