UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 18/05/2024 (Beslissende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023144035
Dossiernummer gemeente: 202300557
De gemeente Geel heeft op 30 november 2023 een aanvraag ontvangen voor het slopen van gebouwen en het oprichten van 7 appartementen. De aanvraag werd op 5 december 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
I&P PROJECTS BV gevestigd Oosterven 25 te 3971 Leopoldsburg, Izet Krasniqi wonende Berg 38 te 2490 Balen en de heer Petrit Krasniqi wonende Oosterven 25 te 3971 Leopoldsburg
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Velodroomwijk 41 bus 1, bus 2, bus 3, bus 4, bus 5, bus 6 en bus 7
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nr. 622P
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het bouwen van 7 appartementen met parkeerkelder en de afbraak van gebouwen.
Op het terrein is bebouwing aanwezig. Het huidige hoofdgebouw met bijgebouw(en) wordt
afgebroken. De afbraak werd reeds gedeeltelijk uitgevoerd bij een eerdere vergunning, die echter door de Raad voor Vergunningsbetwistingen werd vernietigd.
Het gebouw wordt ingeplant op 6 m uit rooilijn van de openbare weg Velodroomwijk.
De bouwdiepte op het gelijkvloers verspringt van 16,52 m naar 16, 93 m, zodat overal een tuindiepte van 10 m wordt behouden.
De nokhoogte bedraagt 12 m.
In de kelder worden 11 autostaanplaatsen, 22 fietsstalplaatsen en 7 afvalbergingen voorzien. Bovengronds worden nog 5 fietsstalplaatsen voorzien.
Om de privacy van de aanpalende bewoners te waarborgen, wordt er aan de linker- en rechterperceelsgrens, ter hoogte van de dakterrassen, een groenscherm met een minimum hoogte van 1,9 m voorzien.
Artikel 12 van de stedenbouwkundige parkeerverordening stelt dat fietsenstallingen indien mogelijk dienen te worden gerealiseerd op het gelijkvloers voor een maximaal gebruiksgemak. Voor het huidige programma kunnen er maximaal 5 fietsen op het gelijkvloers worden voorzien. De overige fietsenstallingen worden in de kelderverdieping voorzien en het merendeel ervan is bereikbaar vooraleer men de autostaanplaatsen bereikt. Tevens is de helling waarover zowel de auto’s als de fietsen naar boven moeten zeer overzichtelijk zodat geen gevaarlijke situaties ontstaan. De inplanting van de fietsenstallingen kan dus aanvaard worden.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 december 2023 t.e.m. 13 januari 2024. Er werden 2 bezwaarschriften ingediend.
Inhoud bezwaarschriften
De MER-screeningsnota is onvolledig.
Er werd hetzelfde MER-formulier en dezelfde motivatienota MER toegevoegd als in de vorige procedure, waarin deze screeningsnota als onvoldoende werd beoordeeld.
Strijdigheid met de gemeentelijke basisverordening.
De constructie is niet in harmonie met de omgeving, wat in strijd is met artikel 9 van de basisverordening.
Meer bepaald is de aanvraag in strijd met dit artikel betreffende het volume en het beperken van mogelijke overlast voor aanpalenden en omgeving.
Door te voorzien in een dakbasis van 11,3 m en een hellingsgraad van 45° voor het schuine dak wordt er t.o.v. de woningen bestaande uit twee bouwlagen onder een schuin dak met een dakbasis van 9 m en een hellingsgraad van 45°, 1,15 m in hoogte afgeweken. Dit betekent een afwijking van ca. 25%, wat niet kan worden aanzien als een beperkte afwijking.
De aanvraag is onverenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
a) De aanvraag is qua schaal niet in verhouding tot de omgeving.
Het volume van het voorziene project is niet in harmonie met de omgeving. Bouwdieptes tot
17 m op het gelijkvloers zijn voorkomend, een bouwdiepte van 13,75 m op de eerste
verdieping echter niet. De bouwdiepte van de eerste verdieping van de panden
bestaande uit twee bouwlagen onder een zadeldak bedraagt gemiddeld 11 m.
b) De aanvraag heeft geen verantwoord ruimtegebruik en bouwdichtheid.
De aanvraag voorziet in een verhoging van de woningdichtheid van 11,44 wo/ha naar
80,07 wo/ha. In de nabije omgeving komen geen meergezinswoningen voor, maar gelet
op de ligging van het perceel in de kern van Geel met een hoog voorzieningenniveau en
de afstand van 500 m tot het treinstation van Geel, kan een verhoging van het aantal
woongelegenheden wel worden aanvaard echter niet in de mate zoals wordt voorzien
middels voorliggende aanvraag.
c) Schaduw: niet aanvaardbaar
Door te voorzien in een diepere bouwdiepte op zowel de eerste verdieping als de
daklaag en het voorzien van een zadeldak met een helling van 45° wordt er in
vergelijking met de reeds aanwezige bebouwing onaanvaardbare bijkomende
schaduwhinder veroorzaakt in de voormiddag richting Velodroomwijk 39 en in de
namiddag/avond richting Velodroomwijk 45. De bouwdiepte op de eerste verdieping en
de daklaag dient minstens te worden beperkt tot 11 m en er dient te worden voorzien in
een dakhelling van max. 30°.
Evaluatie bezwaarschriften
De MER-screeningsnota is onvolledig.
Er werd hetzelfde MER-formulier en dezelfde motivatienota MER toegevoegd als in de vorige procedure, waarin deze screeningsnota als onvoldoende werd beoordeeld.
Beoordeling
Er werd wel degelijk een nieuw MER-screeningsformulier en een nieuwe motivatienota MER toegevoegd aan de aanvraag. De documenten werden aangemaakt op 22 november 2023. In deze documenten worden de eventuele effecten op de omgeving uitgebreid behadeld en ook eventuele risico’s t.g.v. de voorgestelde bemaling worden hierin behandeld.
Strijdigheid met de gemeentelijke basisverordening.
De constructie is niet in harmonie met de omgeving, wat in strijd is met artikel 9 van de basisverordening.
Meer bepaald is de aanvraag in strijd met dit artikel betreffende het volume en het beperken van mogelijke overlast voor aanpalenden en omgeving.
Door te voorzien in een dakbasis van 11,3 m en een hellingsgraad van 45° voor het schuine dak wordt er t.o.v. de woningen bestaande uit twee bouwlagen onder een schuin dak met een dakbasis van 9 m en een hellingsgraad van 45°, 1,15 m in hoogte afgeweken. Dit betekent een afwijking van ca. 25%, wat niet kan worden aanzien als een beperkte afwijking.
Beoordeling
De hoogte van het nieuwe gebouw is in overeenstemming met de gangbare hoogte voor woningbouw. Tevens is het gabarit van het gebouw in overeenstemming met de geldende regelgeving.
Voor een vrijstaand gebouw kan in principe zelfs een dakbasis van 17 m worden toegestaan zoals in Geel gebruikelijk is voor een vrijstaande (meergezins)woning. Net omwille van de omgeving werd deze hier beperkt.
De aanvraag is onverenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
a) De aanvraag is qua schaal niet in verhouding tot de omgeving.
Het volume van het voorziene project is niet in harmonie met de omgeving. Bouwdieptes tot
17 m op het gelijkvloers zijn voorkomend, een bouwdiepte van 13,75 m op de eerste
verdieping echter niet. De bouwdiepte van de eerste verdieping van de panden
bestaande uit twee bouwlagen onder een zadeldak bedraagt gemiddeld 11 m.
b) De aanvraag heeft geen verantwoord ruimtegebruik en bouwdichtheid.
De aanvraag voorziet in een verhoging van de woningdichtheid van 11,44 wo/ha naar
80,07 wo/ha. In de nabije omgeving komen geen meergezinswoningen voor, maar gelet
op de ligging van het perceel in de kern van Geel met een hoog voorzieningenniveau en
de afstand van 500 m tot het treinstation van Geel, kan een verhoging van het aantal
woongelegenheden wel worden aanvaard echter niet in de mate zoals wordt voorzien
middels voorliggende aanvraag.
c) Schaduw: niet aanvaardbaar
Door te voorzien in een diepere bouwdiepte op zowel de eerste verdieping als de
daklaag en het voorzien van een zadeldak met een helling van 45° wordt er in
vergelijking met de reeds aanwezige bebouwing onaanvaardbare bijkomende
schaduwhinder veroorzaakt in de voormiddag richting Velodroomwijk 39 en in de
namiddag/avond richting Velodroomwijk 45. De bouwdiepte op de eerste verdieping en
de daklaag dient minstens te worden beperkt tot 11 m en er dient te worden voorzien in
een dakhelling van max. 30°.
Beoordeling
Door de ligging kortbij het centrum kan er een verdichting worden toegestaan. Het betreft een vrijstaand gebouw dat niet kan vergeleken worden met het gabarit van de aanpalende gekoppelde bebouwingen. Tevens zijn de vrijstaande bebouwingen in de omgeving geen recente bebouwingen. In de loop der tijd veranderen nu eenmaal de visies op bv. het gabarit van een gebouw zodat nieuwe gebouwen niet meer kunnen getoetst worden aan de bouwstructuur van gebouwen van 40 jaar geleden of ouder.
Verder heeft de omgevingsvergunning een zakelijk karakter. Ze wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed. De vergunningsbeslissing doet dus geen afbreuk aan de burgerlijke rechten van derden. Deze kunnen gevrijwaard worden via een burgerlijke procedure.
Op 19 maart 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 13 februari 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 4 maart 2024 werd het advies ontvangen van Team Grijs van stad Geel
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld.
Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein
Bij de start van de werken moet men op zoek gaan naar de bestaande aansluiting van de gesloopte woning. Als er een bestaande aansluiting aanwezig is, moet men deze gebruiken en zelf voorzien van de huisaansluitputjes volgens de richtlijnen beschreven bij de voorwaarden.
Als men geen bestaande aansluiting terugvindt, moet men zo snel mogelijk contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Advies toegang tot het perceel
In de bestaande toestand is er een verharde toegang in klinkers op openbaar domein in functie van de vroegere oprit op privé bij de gesloopte woning. Deze verharde toegang heeft een breedte van 3m50.
Volgens het inplantingsplan voorziet men 2 toegangen: één toegang met een breedte van 1m50 in functie van een tuinpad dat leidt naar de voordeur en één toegang met een breedte van 4m50 in functie van de toegankelijkheid van een ondergrondse parkeergarage. De totale toegangsbreedte is 6m wat overeenkomt met de maximale toegestane breedte. Men houdt zich ook aan het maximum aantal toegestane toegangen, meer bepaald 2 toegangen.
De nieuwe toegangen komen niet overeen met de bestaande verharde toegang. Het openbaar domein moet dus worden aangepast: ontharding van de bestaande toegang met boordsteenverhoging en aanleg van de nieuwe toegangen met boordsteenverlaging. De rest van de berm moet ingericht zijn als gras-of zandberm. Een aanpassing van het openbaar domein mag men zelf niet uitvoeren maar moet men aanvragen via de website van stad Geel (www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein).
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 5 maart 2024 werd het advies ontvangen van de dienst mobiliteit van stad Geel
De dienst mobiliteit geeft een ongunstig advies.
In de eerste plaats owv de niet kwalitatieve invulling van het perceel in relatie met het straatbeeld.
Velodroomwijk is een straat met grotendeels eengezinswoningen en tweegezinswoningen. Op dergelijk perceel worden nu 7 woningen voorzien in ‘klassieke appartementstijl’: dit lijkt ons niet de kwalitatieve verdichting die in het beleidsplan ruimte van stad Geel beoogd wordt (stel je voor dat elke perceel in de Velodroomwijk op deze wijze zou transformeren). In een bijlage van het beleidsplan ruimte (beleidskader veelzijdige stad) worden voorbeelden/strategieën gegeven van hoe kan omgegaan worden met kwalitatieve verdichting in een bestaande bebouwde omgeving. Voorbeelden die hier gegeven worden gaan eerder in de richting van het opsplitsen van ‘villatuinen’ waarbij je dan in plaats van 1 woning 2 à 3 woningen voorziet, én telkens met een ruime, kwalitatieve groene ruimte rondom. Dat is heel iets anders dan het ingediende project dat veel te zwaar is.
Dit laatste kan je ook afleiden uit de puzzel die niet kwalitatief gelegd kan worden op de niveaus -1 en 0 wat betreft de auto- en fietsparkeerplaatsen.
- Je geraakt niet met de fiets in of uit de individuele fietsbergingen als er auto’s geparkeerd staan owv de smalle doorgangen of doorgangen die dood lopen op een pijler
- Parkeerplaatsen 10 en 11 zijn quasi niet te gebruiken- hoe geraak je er comfortabel in of uit?
- De parkeerplaatsen 1 en 6 moeten breder zijn aangezien deze tegen de muur gelegen zijn, daarvoor heb je meer breedte nodig om in en uit te draaien
- In de fietsenstalling is geen ruimte voorzien voor buitenmaatse fietsen (bakfiets, fietskar,…). Bovendien wordt de volledige fietsenstalling best op niveau 0 voorzien voor het gebruiksgemak van de fietser. Nu moet hij mee de helling op en af wat niet comfortabel is.
- De deur van de tellerruimte draait over parkeerplaats 11
Conclusie
Het programma is veel te zwaar voor dit perceel en voor deze straat. Er kan geen kwalitatieve invulling gegeven worden aan het auto-en fietsparkeren en het perceel is quasi volledig volgebouwd. Dit is een invulling die past in een stadskern maar niet in een straat als Velodroomwijk.
Advies: ongunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 4, Sectie F, nr. 922P stroomt af naar de Rijnloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door Provincie Antwerpen – Grote Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Deze mogelijke schadelijke effecten worden opgevangen door de nodige maatregelen op het eigen terrein (hemelwaterput, infiltratie).
Aspecten grondwatervoorraden en grondwaterstromingspatroon
Voor de aspecten grondwatervoorraden en grondwaterstromingspatroon voorziet het project in de aanleg van een ondergrondse constructie. Hiervoor zal wellicht een bemaling noodzakelijk zijn. Bij bemaling moet minstens een melding volgens Vlarem (klasse 3) van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs MER-plichtig naargelang de ligging en het debiet per dag. Voor bronbemalingen moet voldaan worden aan de sectorale voorschriften voor subrubriek 53.2 van de indelingslijst van Vlarem I (art. 5.53.6.1.1 van Vlarem II). Met betrekking tot de lozing van het bemalingwater wordt eveneens verwezen naar Vlarem II art. 6.2.2.1.2 § 5 namelijk dat niet-verontreinigd bemalingswater bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht wordt. Wanneer het in de bodem brengen redelijkerwijze niet mogelijk is, moet dit niet-verontreinigd bemalingswater geloosd worden in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater. Het lozen in de openbare riolering is slechts toegestaan wanneer het conform de beste beschikbare technieken niet mogelijk is zich op een andere manier van dit water te ontdoen.
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
Er werd een uitgebreide m.e.r. – screeningsnota bij de aanvraag gevoegd, die ten gronde werd beoordeeld door de vergunningsverlenende overheid.
Gelet op de ligging, met name binnen de Ring van stad Geel en dichtbij de kern van Geel, is een verdichting door een meergezinswoning hier aanvaardbaar. Het uitzicht aan de straatkant is passend in de rest van de straat omdat het gebouw het uitzicht krijgt van, weliswaar aaneengesloten, eengezinswoningen, passend in een straat van gekoppelde en vrijstaande bebouwing.
Ook de bijkomende perceelsbewegingen zullen beperkt blijven omdat het om slechts 7 appartementen gaat en omwille van de ligging kort bij het centrum zodat vlot en gemakkelijk de fiets kan genomen worden naar het centrum.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het oprichten van 7 appartementen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. De oppervlakte van de huidige aanvraag is echter volledig in overeenstemming met de bouwzones zoals gebruikelijk voorzien.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een beperkte impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Er worden immers 7 appartementen voorzien. Het gabarit is echter in overeenstemming met het bestaande en toekomstige straatbeeld. Het nieuwe gebouw integreert zich visueel goed in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een invloed op de mobiliteit. Er worden immers 7 appartementen voorzien. Alle vereiste parkeerplaatsen worden echter op het eigen terrein voorzien zodat er geen extra parkeerdruk op het openbaar of het private terrein zal ontstaan.
De 7 appartementen zullen geen grote verkeersdrukte met zich meebrengen omdat het net om woongelegenheden gaat waarbij de vervoersbewegingen verspreid zullen zijn over de dag in tegenstelling tot bv. kantoren.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf. Er worden immers 7 appartementen voorzien. De nodige voorzieningen voor de opvang en infiltratie van het hemelwater dat op de site valt, zullen worden opgelegd overeenkomstig de bestaande regelgeving hieromtrent.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt extra hinder met zich mee voor de omgeving tijdens de duur van de werken. Na de werken zullen noch de omgeving, noch de gezondheid van de omwonenden geschaad worden.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 december 2023 tot en met 13 januari 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 2 bezwaarschriften ontvangen.
Inhoud bezwaarschriften
De MER-screeningsnota is onvolledig.
Er werd hetzelfde MER-formulier en dezelfde motivatienota MER toegevoegd als in de vorige procedure, waarin deze screeningsnota als onvoldoende werd beoordeeld.
Strijdigheid met de gemeentelijke basisverordening.
De constructie is niet in harmonie met de omgeving, wat in strijd is met artikel 9 van de basisverordening.
Meer bepaald is de aanvraag in strijd met dit artikel betreffende het volume en het beperken van mogelijke overlast voor aanpalenden en omgeving.
Door te voorzien in een dakbasis van 11,3 m en een hellingsgraad van 45° voor het schuine dak wordt er t.o.v. de woningen bestaande uit twee bouwlagen onder een schuin dak met een dakbasis van 9 m en een hellingsgraad van 45°, 1,15 m in hoogte afgeweken. Dit betekent een afwijking van ca. 25%, wat niet kan worden aanzien als een beperkte afwijking.
De aanvraag is onverenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
a) De aanvraag is qua schaal niet in verhouding tot de omgeving.
Het volume van het voorziene project is niet in harmonie met de omgeving. Bouwdieptes tot
17 m op het gelijkvloers zijn voorkomend, een bouwdiepte van 13,75 m op de eerste
verdieping echter niet. De bouwdiepte van de eerste verdieping van de panden
bestaande uit twee bouwlagen onder een zadeldak bedraagt gemiddeld 11 m.
b) De aanvraag heeft geen verantwoord ruimtegebruik en bouwdichtheid.
De aanvraag voorziet in een verhoging van de woningdichtheid van 11,44 wo/ha naar
80,07 wo/ha. In de nabije omgeving komen geen meergezinswoningen voor, maar gelet
op de ligging van het perceel in de kern van Geel met een hoog voorzieningenniveau en
de afstand van 500 m tot het treinstation van Geel, kan een verhoging van het aantal
woongelegenheden wel worden aanvaard echter niet in de mate zoals wordt voorzien
middels voorliggende aanvraag.
c) Schaduw: niet aanvaardbaar
Door te voorzien in een diepere bouwdiepte op zowel de eerste verdieping als de
daklaag en het voorzien van een zadeldak met een helling van 45° wordt er in
vergelijking met de reeds aanwezige bebouwing onaanvaardbare bijkomende
schaduwhinder veroorzaakt in de voormiddag richting Velodroomwijk 39 en in de
namiddag/avond richting Velodroomwijk 45. De bouwdiepte op de eerste verdieping en
de daklaag dient minstens te worden beperkt tot 11 m en er dient te worden voorzien in
een dakhelling van max. 30°.
Evaluatie bezwaarschriften
De MER-screeningsnota is onvolledig.
Er werd hetzelfde MER-formulier en dezelfde motivatienota MER toegevoegd als in de vorige procedure, waarin deze screeningsnota als onvoldoende werd beoordeeld.
Beoordeling
Er werd wel degelijk een nieuw MER-screeningsformulier en een nieuwe motivatienota MER toegevoegd aan de aanvraag. De documenten werden aangemaakt op 22 november 2023. In deze documenten worden de eventuele effecten op de omgeving uitgebreid behadeld en ook eventuele risico’s t.g.v. de voorgestelde bemaling worden hierin behandeld.
Strijdigheid met de gemeentelijke basisverordening.
De constructie is niet in harmonie met de omgeving, wat in strijd is met artikel 9 van de basisverordening.
Meer bepaald is de aanvraag in strijd met dit artikel betreffende het volume en het beperken van mogelijke overlast voor aanpalenden en omgeving.
Door te voorzien in een dakbasis van 11,3 m en een hellingsgraad van 45° voor het schuine dak wordt er t.o.v. de woningen bestaande uit twee bouwlagen onder een schuin dak met een dakbasis van 9 m en een hellingsgraad van 45°, 1,15 m in hoogte afgeweken. Dit betekent een afwijking van ca. 25%, wat niet kan worden aanzien als een beperkte afwijking.
Beoordeling
De hoogte van het nieuwe gebouw is in overeenstemming met de gangbare hoogte voor woningbouw. Tevens is het gabarit van het gebouw in overeenstemming met de geldende regelgeving.
Voor een vrijstaand gebouw kan in principe zelfs een dakbasis van 17 m worden toegestaan zoals in Geel gebruikelijk is voor een vrijstaande (meergezins)woning. Net omwille van de omgeving werd deze hier beperkt.
De aanvraag is onverenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
a) De aanvraag is qua schaal niet in verhouding tot de omgeving.
Het volume van het voorziene project is niet in harmonie met de omgeving. Bouwdieptes tot
17 m op het gelijkvloers zijn voorkomend, een bouwdiepte van 13,75 m op de eerste
verdieping echter niet. De bouwdiepte van de eerste verdieping van de panden
bestaande uit twee bouwlagen onder een zadeldak bedraagt gemiddeld 11 m.
b) De aanvraag heeft geen verantwoord ruimtegebruik en bouwdichtheid.
De aanvraag voorziet in een verhoging van de woningdichtheid van 11,44 wo/ha naar
80,07 wo/ha. In de nabije omgeving komen geen meergezinswoningen voor, maar gelet
op de ligging van het perceel in de kern van Geel met een hoog voorzieningenniveau en
de afstand van 500 m tot het treinstation van Geel, kan een verhoging van het aantal
woongelegenheden wel worden aanvaard echter niet in de mate zoals wordt voorzien
middels voorliggende aanvraag.
c) Schaduw: niet aanvaardbaar
Door te voorzien in een diepere bouwdiepte op zowel de eerste verdieping als de
daklaag en het voorzien van een zadeldak met een helling van 45° wordt er in
vergelijking met de reeds aanwezige bebouwing onaanvaardbare bijkomende
schaduwhinder veroorzaakt in de voormiddag richting Velodroomwijk 39 en in de
namiddag/avond richting Velodroomwijk 45. De bouwdiepte op de eerste verdieping en
de daklaag dient minstens te worden beperkt tot 11 m en er dient te worden voorzien in
een dakhelling van max. 30°.
Beoordeling
Door de ligging kortbij het centrum kan er een verdichting worden toegestaan. Het betreft een vrijstaand gebouw dat niet kan vergeleken worden met het gabarit van de aanpalende gekoppelde bebouwingen. Tevens zijn de vrijstaande bebouwingen in de omgeving geen recente bebouwingen. In de loop der tijd veranderen nu eenmaal de visies op bv. het gabarit van een gebouw zodat nieuwe gebouwen niet meer kunnen getoetst worden aan de bouwstructuur van gebouwen van 40 jaar geleden of ouder.
Verder heeft de omgevingsvergunning een zakelijk karakter. Ze wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed. De vergunningsbeslissing doet dus geen afbreuk aan de burgerlijke rechten van derden. Deze kunnen gevrijwaard worden via een burgerlijke procedure.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Het betreft 7 woongelegenheden, wat dus impliceert dat de verkeersbewegingen zeer verspreid zullen verlopen in tegenstelling tot bv. kantoren of een handelszaak. Tevens worden op het eigen terrein voldoende fiets- en autostalplaatsen voorzien zodat de parkeerdruk op het openbaar domein niet zal toenemen.
De fietsstalplaatsen zijn bovendien zo voorzien dat ze, zowel op het gelijkvloers als in de kelder, bereikbaar zijn voor de auto’s om het fietsgebruik te stimuleren.
Omwille van de ligging in de kern van Geel kan een vorm van verdichting worden toegestaan. Dit impliceert niet dat de ganse straat kan bebouwd worden met een dergelijke invulling. Er zal steeds een toetsing dienen te gebeuren aan de goede ruimtelijke ordening en aan de verkeersdruk die zal ontstaan door verdere bebouwing.
Een harmonieus straatbeeld houdt tevens ook niet in dat alle bebouwing dezelfde omvang kunnen en moeten hebben, maar dat er geen grote contrasten ontstaan wat hier niet het geval zal zijn omdat het uitzicht van het gebouw nog steeds dat zal zijn van een (weliswaar brede) eengezinswoning.
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dienen steeds ten minste 11 parkeerplaatsen (garages, carports) en 22 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 12/02/2024 met kenmerk BWDP/2020-0364/004/01/ZOSVD.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius System Operator dd. 13/02/2024 met kenmerk 5000059362.
Men dient de voorwaarden betreft de riolering (afvalwater en hemelwater) beschreven in het advies van Aquafin op te volgen.
Bij de start van de werken moet men op zoek gaan naar de bestaande aansluiting van de gesloopte woning. Als er een bestaande aansluiting aanwezig is, moet men deze gebruiken en zelf voorzien van de huisaansluitputjes volgens volgende richtlijnen:
Als men geen bestaande aansluiting terugvindt, moet men zo snel mogelijk contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Er worden 2 verharde toegangen toegestaan op openbaar domein die tezamen een maximale breedte hebben van 6m. De aanpassing van het openbaar domein (verwijdering bestaande verharding met boordsteenverhoging, aanleg nieuwe verharding met boordsteenverlaging) mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager. De rest van de berm moet ingericht zijn als gras-of zandberm.
Voor de aspecten grondwatervoorraden en grondwaterstromingspatroon voorziet het project in de aanleg van een ondergrondse constructie. Hiervoor zal wellicht een bemaling noodzakelijk zijn. Bij bemaling moet minstens een melding volgens Vlarem (klasse 3) van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs MER-plichtig naargelang de ligging en het debiet per dag. Voor bronbemalingen moet voldaan worden aan de sectorale voorschriften voor subrubriek 53.2 van de indelingslijst van Vlarem I (art. 5.53.6.1.1 van Vlarem II). Met betrekking tot de lozing van het bemalingwater wordt eveneens verwezen naar Vlarem II art. 6.2.2.1.2 § 5 namelijk dat niet-verontreinigd bemalingswater bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht wordt. Wanneer het in de bodem brengen redelijkerwijze niet mogelijk is, moet dit niet-verontreinigd bemalingswater geloosd worden in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater. Het lozen in de openbare riolering is slechts toegestaan wanneer het conform de beste beschikbare technieken niet mogelijk is zich op een andere manier van dit water te ontdoen.
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Voorwaarden bronbemaling:
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dienen steeds ten minste 11 parkeerplaatsen (garages, carports) en 22 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 12/02/2024 met kenmerk BWDP/2020-0364/004/01/ZOSVD.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius System Operator dd. 13/02/2024 met kenmerk 5000059362.
Men dient de voorwaarden betreft de riolering (afvalwater en hemelwater) beschreven in het advies van Aquafin op te volgen.
Bij de start van de werken moet men op zoek gaan naar de bestaande aansluiting van de gesloopte woning. Als er een bestaande aansluiting aanwezig is, moet men deze gebruiken en zelf voorzien van de huisaansluitputjes volgens volgende richtlijnen:
Als men geen bestaande aansluiting terugvindt, moet men zo snel mogelijk contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Er worden 2 verharde toegangen toegestaan op openbaar domein die tezamen een maximale breedte hebben van 6m. De aanpassing van het openbaar domein (verwijdering bestaande verharding met boordsteenverhoging, aanleg nieuwe verharding met boordsteenverlaging) mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager. De rest van de berm moet ingericht zijn als gras-of zandberm.
Voor de aspecten grondwatervoorraden en grondwaterstromingspatroon voorziet het project in de aanleg van een ondergrondse constructie. Hiervoor zal wellicht een bemaling noodzakelijk zijn. Bij bemaling moet minstens een melding volgens Vlarem (klasse 3) van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs MER-plichtig naargelang de ligging en het debiet per dag. Voor bronbemalingen moet voldaan worden aan de sectorale voorschriften voor subrubriek 53.2 van de indelingslijst van Vlarem I (art. 5.53.6.1.1 van Vlarem II). Met betrekking tot de lozing van het bemalingwater wordt eveneens verwezen naar Vlarem II art. 6.2.2.1.2 § 5 namelijk dat niet-verontreinigd bemalingswater bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht wordt. Wanneer het in de bodem brengen redelijkerwijze niet mogelijk is, moet dit niet-verontreinigd bemalingswater geloosd worden in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater. Het lozen in de openbare riolering is slechts toegestaan wanneer het conform de beste beschikbare technieken niet mogelijk is zich op een andere manier van dit water te ontdoen.
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Voorwaarden:
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.