UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 5/05/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023143729
Dossiernummer gemeente: 202300494
De gemeente Geel heeft op 26 oktober 2023 een aanvraag ontvangen voor regularisatie van een garagebox met dierenstalling. De aanvraag werd op 22 november 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Ann Dams wonende Djepstraat 53 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Djepstraat 53
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nr. 719P8
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied met landelijk karakter
de woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven;
achterliggend agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (V0022), vergund door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 26/11/1962.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gelegen in een verkaveling. De aanvraag dient getoetst aan de verkavelingsvoorschriften.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Er wordt een afwijking gevraagd voor de minimale afstand tot de perceelsgrenzen, voor de bouwdiepte en voor het dakmateriaal van de garage.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft de regularisatie van een aangebouwde garage.
De garage werd in 1966 (vergunning 14768) opgericht in voorlopige materialen en is zo behouden.
De garage staat net achter de woning op afstand van 3m tov de rechterperceelgrens.
De oppervlakte bedraagt ongeveer 63m².
De kroonlijsthoogte bedraagt 2,5m. De nokhoogte bedraagt 3,65m.
De gevels worden afgewerkt met gevelsteen.
Op het dak komen dakpanelen.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 2 december 2023 t.e.m. 31 december 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 20 maart 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 30 november 2023 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst Openbare Werken
Er mag niet gebouwd worden of hindernissen worden geplaatst in de zone van vijf meter tot de niet-geklasseerde gracht ten noorden van het perceel van de Djepstraat 53. Ook mag deze gracht niet zomaar gewijzigd worden. De aangelanden van deze gracht staan in voor het onderhoud en zijn hiervoor verantwoordelijk.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Djepstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 3, Sectie K, nr. 719P08 stroomt af naar de Rijloop, een onbevaarbare waterloop (van 2de categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten (deels) effectief overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Vermijden afstroom van hemelwater:
Hemelwaterput en hergebruik:
Infiltratievoorziening:
De watertoets wordt voorwaardelijk gunstig beoordeeld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het herbouwen van een garage/bijgebouw. Het perceel is gelegen in een woonstraat. De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor dit bijgebouw is er geen impact op de mobiliteit.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het bijgebouw heeft een beperkt bouwvolume.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in klassieke materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 2 december 2023 tot en met 31 december 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
“Artikel 23ter. (29/06/2019- ...) van de wet betreffende de onbevaarbare waterlopen:
§ 2. De gemeente, polder of watering kan ten behoeve van het beheer van de publieke grachten een erfdienstbaarheid opleggen met betrekking tot het recht van doorgang dat kan worden voorzien voor personeelsleden van het bestuur en de aangestelden met het nodige materieel die met de uitvoering van werken zijn belast en de deponie van ruimingproducten en maaisel uit de gracht. Er kan maximum een erfdienstbaarheidszone van vijf meter landinwaarts van de rand van de gracht bepaald worden. Andere erfdienstbaarheden of gebruiksbeperkingen kunnen niet opgelegd worden. Deze erfdienstbaarheden kunnen niet gezien worden als gebruiksbeperkingen die aanleiding kunnen geven tot financiële compensatie vanwege de overheid.
Anderen dan de beheerder van de publieke gracht mogen slechts inrichtingswerken of andere werken aan, over of onder de publieke grachten uitvoeren nadat ze daartoe een machtiging ontvingen van de betrokken gemeente, polder of watering. Een gunstig advies uitgebracht door de instantie die bevoegd is voor de aflevering van de machtiging in het kader van de aanvraag tot omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of voor het verkavelen van gronden geldt als machtiging indien de eventuele voorwaarden waarvan het gunstig advies afhankelijk wordt gemaakt, in de betrokken vergunning worden opgelegd.
De erfdienstbaarheden die niet langer noodzakelijk zijn voor het onderhoud van het grachtenstelsel worden opgeheven door de gemeente, respectievelijk de polder of de watering. De eigenaar of gebruiker van het bezwaarde perceel kan om de opheffing van de nutteloos geworden erfdienstbaarheden verzoeken.
De Vlaamse Regering zal voor het opleggen en opheffen van deze erfdienstbaarheden nadere regels bepalen inzake de procedurele voorschriften die nageleefd moeten worden bij het opleggen en opheffen van dergelijke erfdienstbaarheden.”
Artikel 4.2.1. van de VCRO (vlaamse codex ruimtelijke ordening) stelt: “Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen: 5° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen, onder meer door de bodem aan te vullen, op te hogen, uit te graven of uit te diepen waarbij de aard of de functie van het terrein wijzigt.”.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Dienst Integraal Waterbeleid:
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Stad Geel, dienst Openbare Werken:
Ten noorden van het perceel in de Djepstraat 53 ligt er een niet-geklasseerde gracht. Dit wil zeggen dat de eigenaar van het desbetreffende perceel deze moet onderhouden. Dit is in overeenkomst met artikel 16 van het veldwetboek. Dat artikel dient gelezen te worden dat iedereen die een gracht op zijn grond heeft het nodige moet doen om de afvloei van water te verzekeren en dus verantwoordelijk is voor het onderhoud. Doet de eigenaar dit niet wordt het water niet meer ontvangen en wordt de wet dus overtreden. Moest een eigenaar zijn gracht niet onderhouden of dichtleggen en heeft iemand anders daar last van is dit in eerste instantie een burgerlijk geschil (probleem tussen enkele private personen waar de overheid of het algemeen belang niets mee te maken heeft) en kan de burger dit aanvechten bij de rechtbank, de gemeente/stad heeft hier eigenlijk geen taak in.
Verder moet er een zone van vijf meter naast de gracht ten allen tijde gerespecteerd worden. Dus ook tijdens de werken. Dit houdt in dat er geen hindernissen of gebouwen geplaatst mogen worden in de vijf meter zone rond de waterloop. Dit voor het onderhoud van deze gracht te vergemakkelijken. Ook bemesting is in deze zone niet toegelaten (artikel 23ter § 2 van de wet betreffende de onbevaarbare waterlopen).
Er mag geen afval in de waterloop terecht komen. Met schadelijke stoffen moet extra omzichtig omgesprongen worden zodat ze zeker niet in het water terecht komen.
Tot slot zijn alle wijzigingen aan grachten (inbuizen, dempen, uitdiepen, verleggen,…) vergunningsplichtig (artikel 4.2.1. van de VCRO (vlaamse codex ruimtelijke ordening)).
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Dienst Integraal Waterbeleid:
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Stad Geel, dienst Openbare Werken:
Ten noorden van het perceel in de Djepstraat 53 ligt er een niet-geklasseerde gracht. Dit wil zeggen dat de eigenaar van het desbetreffende perceel deze moet onderhouden. Dit is in overeenkomst met artikel 16 van het veldwetboek. Dat artikel dient gelezen te worden dat iedereen die een gracht op zijn grond heeft het nodige moet doen om de afvloei van water te verzekeren en dus verantwoordelijk is voor het onderhoud. Doet de eigenaar dit niet wordt het water niet meer ontvangen en wordt de wet dus overtreden. Moest een eigenaar zijn gracht niet onderhouden of dichtleggen en heeft iemand anders daar last van is dit in eerste instantie een burgerlijk geschil (probleem tussen enkele private personen waar de overheid of het algemeen belang niets mee te maken heeft) en kan de burger dit aanvechten bij de rechtbank, de gemeente/stad heeft hier eigenlijk geen taak in.
Verder moet er een zone van vijf meter naast de gracht ten allen tijde gerespecteerd worden. Dus ook tijdens de werken. Dit houdt in dat er geen hindernissen of gebouwen geplaatst mogen worden in de vijf meter zone rond de waterloop. Dit voor het onderhoud van deze gracht te vergemakkelijken. Ook bemesting is in deze zone niet toegelaten (artikel 23ter § 2 van de wet betreffende de onbevaarbare waterlopen).
Er mag geen afval in de waterloop terecht komen. Met schadelijke stoffen moet extra omzichtig omgesprongen worden zodat ze zeker niet in het water terecht komen.
Tot slot zijn alle wijzigingen aan grachten (inbuizen, dempen, uitdiepen, verleggen,…) vergunningsplichtig (artikel 4.2.1. van de VCRO (vlaamse codex ruimtelijke ordening)).