2024_CBS_01122 - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Hart voor Ten Aard’ - Inname standpunt vervolgtraject RUP & verdere uitwerking - Beslissen: Goedkeuren

In 2015 besliste het college van burgemeester en schepenen om de mogelijkheden voor het “Hart voor Ten Aard” verder te onderzoeken. Samen met de bewoners van het dorp en ondersteund door ontwerpers van bureau Buur en Omgeving werden voorstellen voorbereid die de woon- en leefkwaliteit van het dorp verder zouden kunnen verhogen. Na twee ontwerpateliers en twee bewonersavonden werd het traject van het ontwerpend onderzoek in oktober van 2015 afgerond met de oplevering van de nota met de conclusies van het onderzoek door bureau Omgeving. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat de realisatie van een nieuw dorpscentrum met bijkomende woningen en voorzieningen gewenst is.

Het college van burgemeester en schepenen stemde in zitting van 11 april 2016 in met de voorlopige afbakening van het studiegebied, stelde de projectschepen aan en stemde in met het voorstel voor de vervolgstappen in het project. Onderdelen daarvan moesten zijn: het betrekken van alle eigenaars in het projectgebied bij het plan, het verder uitwerken van het ontwerpend onderzoek tot een masterplan, het continueren van het open planproces met de dorpsbewoners en het opstellen van een RUP voor de (gedeeltelijke) herbestemming van de ambachtelijke zone ten noorden van het kanaal naar een andere functie.

Op 11 april 2017 besliste het college van burgemeester en schepenen om bureau Omgeving op basis van de raamovereenkomst voor de ondersteuning van de dienst stadsontwikkeling aan te stellen als ontwerpbureau voor de opmaak van het Masterplan voor het Hart voor Ten Aard.

In 2020 hebben er gesprekken plaatsgevonden tussen projectontwikkelaars ‘APART CONSULTING BV’ en ‘PJ INVEST BV’ en de belangrijkste grondeigenaars. Uit deze gesprekken is gebleken dat deze grondeigenaars hun eigendommen wensen te verkopen aan de projectontwikkelaar voor de realisatie van een totaalproject.

Er dient een RUP opgemaakt te worden omwille van een noodzakelijke herbestemming van een deel van de percelen in het gebied van KMO-zone naar een gemengde projectzone. De stad neemt de projectregie voor de opmaak van het RUP op zich vanuit haar taak om de ontwikkeling van strategische projecten van derden te begeleiden naar een kwaliteitsvol en uitvoeringsgericht stedenbouwkundig plan en stadsproject. De dienst stadsontwikkeling beroept zich voor de opmaak van het RUP op het raamcontract met BUUR Part of Sweco.

Voorafgaand aan de opmaak van het RUP werd aan Buur part of Sweco gevraagd om bijkomend ontwerpend onderzoek te doen op basis van de bestaande plannen om over een solide basis te kunnen beschikken voor het RUP en de juiste klemtonen te kunnen leggen in de voorschriften.

Het college van burgemeester en schepenen keurde op 19 april 2022 de startnota en de procesnota goed voor de opmaak van het RUP Hart voor Ten Aard. 

Er werd een inspraak- en adviesronde voor het publiek georganiseerd van 3 mei t.e.m. 1 juli 2022. Tijdens de inspraak- en adviesronde van 60 dagen werd tevens een inspraakmoment voor de bevolking georganiseerd op 11 mei 2022 . Dit inspraakmoment vond plaats in de serre van De Bloemfabriek, in de vorm van een infomarkt. Het planinitiatief en de resultaten van het bijkomend ontwerpend onderzoek werden stapsgewijs toegelicht aan de hand van infopanelen. Participanten konden mondeling reacties meegeven, kregen de kans om op een poster post-its na te laten en er was een “postbus” aanwezig waarin mensen hun bedenkingen en suggesties schriftelijk konden nalaten.

Er werd van de volgende adviesverleners een advies/reactie ontvangen binnen de termijn van inspraak- en adviesronde: Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, Vlaamse landmaatschappij, Fluxys Belgium, Vlaamse vervoersmaatschappij De Lijn, Provincie Antwerpen, Agentschap Innoveren en Ondernemen, Elia, dienst Openbare werken en verkeer (stad Geel), dienst Toerisme (stad Geel) en GECORO (stad Geel). 

De adviezen, reacties en het verslag van het inspraakmoment op 11 mei 2022 werden in zitting van 4 juli 2022 ter kennisname gebracht aan het college van burgemeester en schepenen. Vervolgens werden de startnota, adviezen, reacties en het verslag over het inspraakmoment op 5 juli 2022 aan de bevoegde dienst voor milieueffectrapportage en veiligheidsrapportage overgemaakt.

Het college burgemeester en schepenen keurde de scopingnota goed in zitting van 7 november 2022. De scopingnota is samen met de procesnota de leidraad voor het verdere verloop van het geïntegreerde planningsproces dat leidt tot de opmaak van het voorontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan. 

Het Team Mer heeft op 25 november beslist dat er geen plan-MER opgesteld moet worden voor het RUP Hart voor Ten Aard.

In zitting van 27 februari 2023 stemde het college van burgemeester en schepenen principieel in met de inhoud van het voorontwerp RUP Hart voor Ten Aard. Voorafgaand aan de principiële goedkeuring werd een toelichting over de inhoud van het voorontwerp voorzien tijdens een beleidsoverleg op 24 februari 2023. Het dossier werd vrijgegeven voor de noodzakelijke adviesprocedure met de verschillende overheidsinstanties. 

De adviesvraag liep van 16 maart t.e.m. 5 mei 2023. Er werd schriftelijke advies uitgebracht door het Departement Omgeving, Agentschap Ondernemen, De Vlaamse Waterweg nv, Vlaamse Vervoermaatschappij De Lijn, Sport Vlaanderen, Provincie Antwerpen en de GECORO (stad Geel). De adviestermijn werd afgesloten met een plenaire vergadering op 5 mei. Zowel de Provincie Antwerpen als De Vlaamse Waterweg waren (digitaal) aanwezig om hun advies te bespreken. Zowel de Provincie Antwerpen als De Vlaamse Waterweg sturen in hun advies aan tot een planmatige bijsturing van het plan ten behoeve van een gedeeltelijk behoud van de bestemming voor Kleine en Middelgrote ondernemingen (KMO) en ambachtelijke activiteiten/ ruime voor (watergebonden) bedrijvigheid.

Het ontwerp-RUP Hart voor Ten Aard werd voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 20 december 2023 (zie website voor documenten: https://www.geel.be/project-hart-voor-ten-aard ). De publicatie van de voorlopige vaststelling is verschenen in het Belgisch staatsblad op 2 januari 2024.  Er vindt een openbaar onderzoek plaats in de periode van 10 januari tot en met 8 mei 2024.

Het Departement Omgeving verleende in haar advies op 5 maart 2024 een principieel akkoord voor het ontwerp-RUP (zie advies in bijlage). Wel stelt het Departement Omgeving vragen bij:

• de garanties tot de realisatie van een effectief gemengd programma van wonen en voorzieningen;
• de reden van volledige uitsluiting van watergebonden bedrijvigheid uit het plan.

De Provincie Antwerpen adviseerde op 7 maart 2024 en verzoekt om een wezenlijk aandeel voor bedrijvigheid te voorzien in het RUP (zie advies in bijlage). Volgens de Provincie Antwerpen zou het RUP niet in overeenstemming zijn met het PBRA omdat het onvoldoende ruimte voorbehoudt voor bedrijvigheid.

Bijkomend heeft de Raad van State het Beleidsplan Ruimte Geel vernietigd in haar arrest van 22 maart 2024.

Om een correcte inschatting te maken van de mogelijke risico’s die bovenstaande implicaties met zich meebrengen werd via het raamcontract juridisch advies ingewonnen bij JPPL op de mogelijke vervolgstappen (zie advies in bijlage). Uit het juridisch advies blijken 3 mogelijke pistes:

1. Een eerste mogelijkheid bestaat om het ontwerp-RUP volledig stop te zetten. Strikt gezien is dit – gelet op de vernietiging van het Beleidsplan Ruimte Geel – enkel aan de orde indien het RUP zou afwijken van de strategische visie en/of eerdere beleidsplannen. Op basis van een eerste screening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (2006) lijkt dit niet het geval te zijn. Bijgevolg raadt de dienst stadsontwikkeling af deze piste te volgen. 
2. Een tweede mogelijkheid bestaat om de RUP-procedure in haar bestaande vorm verder te zetten zonder het doorvoeren van aanpassingen die tegemoet komen aan de adviezen. Het risico bestaat dat de provincie Antwerpen haar schorsingsbevoegdheid kan uitoefenen, door zich te beroepen op de kennelijke onverenigbaarheid van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan met een provinciaal beleidsplan ruimte. Indien voor deze piste wordt gekozen wordt aangeraden om een beleidsoverleg te voorzien met de provincie Antwerpen. Dit om na te gaan of zij werkelijk over zal gaan tot uitoefening van haar schorsingsbevoegdheid. In elk geval wordt bij het volgen van deze piste best gemotiveerd om welke reden een economische invulling van de herbestemde gebieden onmogelijk is.
3. Een derde mogelijkheid bestaat om de RUP-procedure verder te zetten met aanpassing van het ontwerp-RUP. In dat geval dient te worden nagegaan of er toch nog gebieden zijn (zoals bv. gebied aangeduid als bouwveld J) die alsnog voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s kunnen behouden blijven. Indien dit het geval is – of indien de provincie aangeeft haar schorsingsbevoegdheid uit te zullen oefenen – kan het RUP aangepast worden aan de hand van de opmerkingen in het advies van de provincie Antwerpen, wat de kans op schorsing verkleint. 

Wanneer het college burgemeester en schepenen beslist om de derde piste te volgen wordt gevraagd een standpunt in te nemen aangaande de verdere uitwerking van het definitief RUP: 

• Aangaande het voorbehouden van zones voor bedrijvigheid kunnen 6 mogelijke scenario’s tot planmatige bijsturing van het RUP worden onderscheiden (zie ook scenario’s in bijlage): 
  1. Scenario 1 voorziet dat bouwveld B de gebiedscategorie ‘wonen’ behoudt (conform ontwerp-RUP), maar dat in de stedenbouwkundige voorschriften wordt opgenomen dat de gelijkvloerse bouwlaag voorbehouden wordt voor uitsluitend bedrijvigheid. Wonen op de verdiepingen blijft mogelijk. De bouwvelden C en J worden beide bestemd voor kmo en ambachtelijke bedrijven (in bestemmingscategorie ‘bedrijvigheid’).
  2. Scenario 2 voorziet dat bouwveld B de gebiedscategorie ‘wonen’ behoudt (conform ontwerp-RUP), maar dat in de stedenbouwkundige voorschriften wordt opgenomen dat de gelijkvloerse bouwlaag voorbehouden wordt voor uitsluitend bedrijvigheid. Wonen op de verdiepingen blijft mogelijk. Bouwveld C wordt bestemd voor kmo en ambachtelijke bedrijven (in bestemmingscategorie ‘bedrijvigheid’) met eventueel de mogelijkheid om geïntegreerd in het bouwvolume een bedrijfswoning te voorzien. Bouwveld J wordt gedeeltelijk bestemd voor wonen (gebiedscategorie ‘wonen’) en gedeeltelijk bestemd voor bedrijvigheid (gebiedscategorie ‘bedrijvigheid). 
  3. Scenario 3 voorziet dat bouwvelden B en C beide worden bestemd voor kmo en ambachtelijke bedrijven (in bestemmingscategorie ‘bedrijvigheid’). Bouwveld J wordt gedeeltelijk bestemd voor wonen (gebiedscategorie ‘wonen’) en gedeeltelijk bestemd voor bedrijvigheid (gebiedscategorie ‘bedrijvigheid).
  4. Scenario 4 voorziet dat zowel bouwveld B, C als J worden bestemd voor kmo en ambachtelijke bedrijven (in bestemmingscategorie ‘bedrijvigheid’) met eventueel de mogelijkheid om geïntegreerd in het bouwvolume een bedrijfswoning te voorzien.
  5. Scenario 5 voorziet dat de bouwvelden B en J beide worden bestemd voor kmo en ambachtelijke bedrijven (in bestemmingscategorie ‘bedrijvigheid’). Bouwveld C voorziet in het behoud van de gebiedscategorie ‘wonen’.
  6. Scenario 6 voorziet dat bouwvelden B en J beide worden bestemd voor kmo en ambachtelijke bedrijven (in bestemmingscategorie ‘bedrijvigheid’). Bouwveld C voorziet in het behoud van de gebiedscategorie ‘wonen’, waarbij in de stedenbouwkundige voorschriften wordt opgenomen dat de gelijkvloerse bouwlaag uitsluitend wordt voorbehouden voor niet-woonfuncties. De functies worden in dat opzicht beperkt tot gemeenschapsvoorzieningen en voorzieningen van openbaar nut, socio-culturele inrichtingen, recreatie, handel, horeca en bedrijvigheid. 
     • Het aantal bovengrondse bouwlagen bedraagt maximaal gemiddeld 2,5 bouwlagen + het volume onder het hellend dak met een absoluut maximum van 3 bovengrondse bouwlagen + het volume onder het hellend dak. Om de vooropgestelde totale bruikbare vloeroppervlakte aan woonfuncties( conform ontwerpmatig onderzoek, 2022) te garanderen wordt voorgesteld om het gemiddeld aantal bovengrondse bouwlagen in bouwveld C te verhogen met 1 bouwlaag, waardoor het gemiddelde op 3,5 bovengrondse bouwlagen + het volume onder het hellend dak komt. 

Om effectief een gemengd programma te kunnen realiseren met weloverwogen extra ruimte voor bedrijvigheid (incl. watergebonden bedrijvigheid) suggereert de dienst stadsontwikkeling om scenario 6 te selecteren als voorkeurscenario voor aanpassing van het ontwerp-RUP.

• Om tegemoet te komen aan het advies van het departement Omgeving dient in de stedenbouwkundige voorschriften gespecifieerd te worden waar al dan niet niet-woonfuncties wenselijk zijn binnen de bestemming ‘wonen’. Binnen deze zones zullen de toegelaten functies beperkt zijn tot gemeenschapsvoorzieningen en voorzieningen van openbaar nut, socio-culturele inrichtingen, recreatie, handel en horeca. De dienst stadsontwikkeling suggereert om alvast volgende locaties binnen het plangebied voor te behouden: 
  • Bouwveld A - Bloemmolens van Geel op de achtste bouwlaag (7de verdieping) van het centrale bouwvolume (reeds opgenomen in de stedenbouwkundige voorschriften)
  • Bouwveld B – Gelijkvloerse verdieping over de volledige oppervlakte van het bouwveld (of bedrijvigheid indien gebiedscategorie ‘bedrijvigheid’). 
  • Bouwveld C - Gelijkvloerse verdieping over de volledige oppervlakte van het bouwveld (ook bedrijvigheid toelaten, al dan niet op basis van gebiedscategorie ‘bedrijvigheid’) – Enkel van toepassing indien het RUP wordt bijgestuurd conform scenario 6 m.b.t. aanpassing i.f.v. bedrijvigheid. 
  • Bouwveld D - Gelijkvloerse verdieping - noordzijde grenzend aan het dorpsplein, bouwveld E en het perceel van de Chiro.
  • Bouwveld E - Gelijkvloerse verdieping over de volledige oppervlakte van het bouwveld
  • Bouwveld G - Gelijkvloerse verdieping - Noordelijke zijde grenzend aan het dorpsplein
• Om tegemoet te komen aan de bezwaren m.b.t. Chiro Ten Aard wordt momenteel de mogelijkheid onderzocht tot het vrijwaren van het perceel van de Chiro. Er loopt een bijkomend ontwerpmatig onderzoek naar het verschuiven/ hervormen van de bouwvelden D & E (die op heden gedeeltelijk gelegen zijn op desbetreffend perceel). Door beide bouwvelden op te schuiven wordt niet enkele het perceel van de Chiro gevrijwaard, maar wordt ook een buffer gecreëerd tussen het perceel en toekomstige bebouwing. Ondanks het plan reeds voorziet in planmatige uitbreidingsmogelijkheden naar zowel binnenruimte (bouwveld D), als naar buitenruimte (al dan niet privatief/ publiek/ semipubliek) wenst de dienst stadsontwikkeling op te merken dat het RUP enkel een planmatig kader schept, maar dat de Chiro financieel zelf dient in te staan voor de uitbreiding van eventuele (binnen)ruimte. Dit al dan niet in samenspraak met andere lokale verenigingen.  
• Het ontwerp-RUP voorziet een concrete afbakening van bouwveld I in functie van het behoud van de bestaande electriciteitskabine. Aangezien er op heden geen concrete invulling voor desbetreffende bouwveld gekend is wordt gesuggereerd dit bouwveld niet af te bakenen a.d.h.v. een overdruk.

Afhankelijk van welke piste het college burgemeester en schepenen wenst te volgen en welke aanpassingen aan het ontwerp-RUP dienen te gebeuren vraagt studiebureau BUUR PoS er rekening mee te houden dat het niet uitgesloten is dat de vooropgestelde timing voor definitieve vaststelling van het RUP (oorspronkelijk voorzien voor gemeenteraad van 20 juni 2024) niet haalbaar blijkt.