In opdracht van het college van burgemeester en schepenen heeft het studiebureau Voorland in samenwerking met de dienst vergunningen de stad Geel begeleid bij de opmaak van een nieuwe bouwcode ter vervanging van de bestaande stedenbouwkundige verordening(en).
Meer nog dan stedenbouwkundige ontwerpen, masterplannen en structuurvisies, bepalen voorschriften in grote mate het beeld van een stad. De normen en voorschriften bepalen de dagelijkse bouwpraktijk in een gemeente en zijn dan ook een belangrijk instrument in het voeren van het ruimtelijk beleid.
De huidige verordeningen zijn verouderd en bieden geen goed kader meer om kwaliteit te garanderen. In een bouwcode kan ook méér dan het garanderen van een minimale ruimtelijke en technische kwaliteit. Een stadsbestuur kan duidelijke ruimtelijke keuzes maken en een ruimtelijk beleid voeren met de stedenbouwkundige verordening. Het kan daarbij over allerlei thema’s gaan: woonkwaliteit, esthetiek, gezondheid … en, niet onbelangrijk, ook klimaat.
Stad Geel ambieert door middel van een nieuwe bouwcode een praktische en ambitieuze omzetting van de ruimtelijke visie.
Een duidelijke nieuwe bouwcode biedt bovendien heel wat voordelen waaronder duidelijkheid, transparantie, tijdwinst, ..
Veelvuldig en intensief overleg en proefdraaien hebben de voorbije twee jaren de basis gevormd voor een werkbare bouwcode. Er is sterk ingezet op een participatief traject bij de opmaak van de bouwcode waarbij met volgende stakeholders betrokken zijn:
- Stedelijke diensten en bestuur
- GECORO
- Kwaliteitskamer
- Sociale woonactoren (o. a. woonmaatschappij LeefGoed)
- Intercommunale IOK
- Provincie Antwerpen
- Departement Omgeving
- Geelse architecten en ontwikkelaars
- Studiebureaus Antea en Buur part of Sweco
- Milieu- en juridisch experts
Het traject heeft geleid tot een evenwichtig concept waarbij de ruimtelijke noden én ambities van de stad Geel met elkaar verenigd worden. Het ontwerp van de bijgevoegde bouwcode wordt daarom nu aan de gemeenteraad voorgelegd als toekomstgericht en essentieel ondersteunend instrument voor het bereiken van de doelstellingen van de stad Geel op vlak van wonen, bouwen, ruimtelijke kwaliteit en een gezonde en leefbare leefomgeving.
Na voorlopige vaststelling van de bouwcode, werd een openbaar onderzoek georganiseerd waarbij het ontwerp ter inzage was voor het publiek. Er werd eveneens advies gevraagd aan provincie Antwerpen, Departement Omgeving en Gecoro.
Tijdens het openbaar onderzoek werd er één bezwaarschrift ontvangen.
De stad heeft advies ontvangen van:
Het departement Omgeving wenste geen advies te geven.
Het studiebureau Voorland heeft de opmerkingen uit het bezwaarschift en uit de de adviezen gebundeld en in samenwerking en overleg met de dienst vergunningen één voor één behandeld. Als bijlage is een document toegevoegd van de behandelde punten.
Onderstaand wordt een overzicht weergegeven van de behandeling van adviezen en bezwaar met vermelding of dit geleid heeft tot een aanpassing van het voorlopig ontwerp van bouwcode. Voor een meer gedetailleerde weergave wordt verwezen naar het document als bijlage.
Advies Provincie Antwerpen
1. geen gebiedsspecifiek onderscheid
=> geen aanpassing bouwcode: de bouwcode legt algemene voorschriften vast. Gebiedsspecifieke voorschriften worden opgemaakt in het kader van een RUP
2. diverse functies zoals parkeren of groene ruimte vragen om afwijkingsmogelijkheden
=> geen aanpassing bouwcode: de algemene afwijkingsregel is bedoeld voor deze uitzonderingen
3. Screenen of verweefbare bedrijvigheid nog voldoende mogelijk is
=> geen aanpassing bouwcode: de bouwcode is hierop nog eens gescreend maar toch blijft de bevinding dat de mogelijkheden voor verweefbare bedrijvigheid niet beperkt worden gelet op de afwijkingsmogelijkheden.
4. Definitie Kleine Landschapselementen
=> geen aanpassing bouwcode: definitie is conform de definitie die op de website van Agentschap Natuur en Bos wordt gehanteerd.
5. Norm kruindekking
=> aanpassing bouwcode: de norm en definitie van kruindekking wordt opgenomen.
6. Groennorm ééngezinswoningen / bedrijven
=> aanpassing bouwcode: er wordt een bijkomende groennorm voor percelen met "bedrijvigheid" toegevoegd. Titel van het artikel wordt "Groennorm"
7. Groennorm voortuin: artikel en toelichting spreken elkaar tegen
=> aanpassing bouwcode: De toelichting wordt aangepast "Alleen als de stad akkoord is met de aanpassing van het openbaar domein kan de verharding worden toegelaten."
8. Voorwaarden en lasten
=> geen aanpassing bouwcode: de bouwcode is conform de vereisten van het instrumentendecreet en is voldoende om lasten te kunnen opleggen. Tarieven worden bepaald in aan afzonderlijk reglement. Als stad Geel op termijn nood zou hebben aan een uitgebreider kader, zal dat op dat ogenblik beoordeeld en opgemaakt worden.
9. Samenstelling en minimale oppervlakten bij meergezinswoningen
=> geen aanpassing bouwcode: de minimale oppervlakten zoals opgenomen in de bouwcode zijn gebaseerd op de normen van VMSW, advies IOK en de beleidskeuzes van stad Geel. Volgens de berekende woonbehoefte in relatie tot de woonvoorraad zijn er nog voldoende bouwmogelijkheden tot 2040.
Momenteel wil stad Geel nog niet inzetten op kleinere appartementen, maar dit geleidelijk aanpakken. De bouwcode zal ook op dat vlak in de loop van de volgende jaren geëvalueerd en bijgestuurd worden indien nodig.
10. Oppervlakte studio (max. 37m²) komt niet overeen met optelsom van de leefruimten
=> aanpassing bouwcode: de definitie van studio wordt opgenomen. Een studio is een éénkamerappartement, dus de optelsom is hier niet van toepassing.
11. Opsplitsing ééngezinswoning tot meergezinswoning
=> aanpassing bouwcode: het advies wordt gevolgd waarbij een ééngezinswoning met een netto-vloeroppervlakte kleiner dan 200m² (ipv 225m²) niet kan worden omgevormd tot een meergezinswoning.
12. Toegankelijkheid
=> geen aanpassing bouwcode: Aanpasbaar wonen wordt opgelegd bij meergezinswoningen vanaf 6 wooneenheden.
13. Cohousing
=> aanpassing bouwcode: de formulering 'regelluw' wordt vervangen door 'flexibel'
14. Lokale erfgoedlijst
=> geen aanpassing bouwcode: de lijst wordt nog opgemaakt.
15. bouwdiepte voor niet woonfuncties
=> geen aanpassing bouwcode: hiervoor is een afwijking mogelijk op basis van art. 3
16. Bouwen in binnengebied
=> aanpassing bouwcode: de term 'gebouw' wordt vervangen door 'hoofdgebouw'
17. Uitspringen en dakkapellen
=> aanpassing bouwcode: er wordt nu bepaald dat vereist is een afstand van minimum 1m van de zijdelingse dakranden (ipv perceelsgrens) te behouden.
18. Constructies en bijgebouwen
=> aanpassing bouwcode voor duidelijker formulering: constructies in de voortuin zijn verboden, met uitzondering van verhardingen.
19. Collectieve stookplaatsen
=> aanpassing bouwcode: dit artikel wordt voor de goede volledigheid uitgebreid met de zin "...bij bouwprojecten vanaf 6 wooneenheden waarbij de aanwezig potentie voor een collectief warmtenet niet wordt benut kunnen financiële lasten worden opgelegd ....
20. Autoparkeernorm: aanpassing nodig voor bedrijven met lagere parkeerbehoefte?
=> geen aanpassing bouwcode: een bedrijf / instelling kan motiveren dat parkeerbehoefte lager is, wat een afwijking volgens de bouwcode mogelijk maakt.
21. Autoparkeernorm
=> aanpassing bouwcode:
- 'werknemers en gebruikers' worden voor de volledigheid toegevoegd aan de opsomming.
- in de tabel wordt de maximale norm aangepast naar 1,5pp/WE (ipv 1,8pp/WE) in navolging van het advies van de provincie
- voor sociale woonprojecten is al een uitzondering van de parkeernorm toegelaten, wat nu wordt verduidelijkt in de toelichting.
Advies Gecoro
1. Inspiratiebundel
=> geen aanpassing bouwcode: een inspiratiebundel wordt na de vaststelling van de bouwcode opgemaakt in samenspraak met de dienst vergunningen en communicatiedienst
2. Aparte werkversies een- en meergezinswoningen
=> geen aanpassing bouwcode: de bouwcode is één document en bevat voorschriften voor één- en meergezinswoningen. Twee aparte documenten lijkt ons niet werkbaar.
3. Evaluatie: de Gecoro adviseert een jaarlijkse evaluatie.
=> geen aanpassing bouwcode maar deze vraag is terecht en binnen stad Geel zal bekeken worden hoe een dergelijke evaluatie opgenomen kan worden.
4. Groennorm meergezinswoningen
=> aanpassing bouwcode: ter verduidelijking wordt de toelichting bij dit artikel aangepast, zodat dit beter interpreteerbaar is.
=> geen aanpassing bouwcode: 'volle grond' is in definities opgenomen.
5. Minimale hoogte voor berekening woonoppervlakte onder schuine daken
=> geen aanpassing bouwcode: de bouwcode hanteert bewust een hogere vrije hoogte dan de VMSW om de nodige basiskwaliteit te verzekeren.
6. Gevelesthetiek en warmtepompen
=> aanpassing bouwcode: in de (niet-limitatieve) opsomming van de technische installaties die niet zichtbaar mogen zijn vanaf de openbare weg worden warmtepompen bijkomend opgenomen.
7. Voorgevelbouwlijn
=> geen aanpassing bouwcode: de voorgevelbouwlijn is niet de rooilijn. Bij twijfel en in specifieke situaties kan steeds contact opgenomen worden met de stadsdiensten.
8. Levendige plinten
=> geen aanpassing bouwcode: de minimum van 8m breedte is nodig om zowel een deur, garage als raam naar de leefruimte te voorzien.
Advies Jeugddienst
=> aanpassing bouwcode: Op advies van de jeugddienst wordt in de bouwcode een bijkomend sterk principe opgenomen: 'Kind- en Jeugdvriendelijke stad'.
Bij de algemene inleiding van enkele hoofdstukken wordt eveneens een korte tekst opgenomen met een verwijzing naar de Kind- en jeugdvriendelijke stad om tegemoet te komen aan de diverse aanbevelingen.
Advies Dienst Openbaar Domein team groen
Er is geen groennorm voor studentenkamers opgenomen
=> geen aanpassing bouwcode: dit zalopgenomen worden in het Stedelijk Kamerreglement.
De zeer restrictieve beperking tot streekeigen of inheemse planten heeft in een stedelijke omgeving een ongewenst effect omdat deze planten niet goed groeien gelet op de hogere temperaturen ingevolge de klimaatopwarming.
=> aanpassing bouwcode: Term 'streekeigen' schrappen.
Bezwaarschrift i.v.m. bouwhoogte
De bezwaarindiener maakt de opmerking dat de bouwcode enkel rekening houdt met de meestal lagere bouwhoogte van de naastgelegen vaak oudere woningen. Het is niet logisch om enkel rekening te houden met deze bouwhoogte. Deze woningen zullen op termijn wellicht ook afgebroken worden, daar wordt geen rekening mee gehouden.
=> geen aanpassing bouwcode: Dit artikel wil harmonie brengen in de bouwhoogtes in het straatbeeld, maar niet alle gevels op éénzelfde hoogte zetten. Als men werkt met gemiddelde hoogtes leidt dit op termijn tot een gelijke bouwhoogte in het straatbeeld. Op basis van de sterke principes kan een afwijking altijd aangevraagd worden.
Het opmaken van een nieuwe bouwcode verliep in 4 fases. We zijn nu in de laatste fase.
1. evaluatie - screening:
Tijdens deze eerste fase werd de nodige informatie verzameld rond de doelstellingen van de bouwcode. Dit gebeurde via desktopresearch, de organisatie van gespreksdagen rond verschillende thema's: groen/blauw/klimaat/natuur, duurzame bedrijvigheid, mobiliteit, technische aspecten, woonkwaliteit en leefbare dorpen/veelzijdige stad. Tevens werden verschillende plaatsen in Geel bezocht en overlegd met de dienst bouwberoepen van de provincie Antwerpen. Het resultaat van deze fase is een "synthesedocument evaluatie ruimtelijk beleid".
2. visievorming op het gewenste ruimtelijk beleid:
Fase 2 omvat visievorming waarbij Voorland in samenwerking met Stad Geel aan de hand van input van fase 1 op zoek gaat naar een geïntegreerde visie voor de bouwcode met verwerking naar een inhoudstabel. Deze werd besproken op een beleidsoverleg met burgemeester en schepenen, Gecoro, provincie Antwerpen en andere stakeholders.
3. opmaak en testen van de bouwcode:
Op basis van de inhoudstafel ging Voorland in fase 3 samen met de dienst vergunningen aan de slag met het uitschrijven van de bouwcode in een voorontwerp. Het voorontwerp werd verschillende malen besproken met de stedelijke diensten en projectgroep.
Er werden verschillende testmomenten voorzien waarbij de ontworpen artikels onderzocht werden aan de hand van concrete cases van Stad Geel: is het voorschrift voldoende realistisch? bereiken we de beoogde doelstelling met de toepassing van het voorschrift? Enkele ontwerpvoorschriften werden op basis van deze denkoefening bijgesteld.
Als dusdanig werd het voorontwerp geregeld aangepast en besproken op de volgende organen of overlegmomenten:
- 2 x gecoro
- 2 x beleidsoverleg
- 1 x kwaliteitskamer
- 1 x minaraad
- 1 x Provincie Antwerpen
- 1 x gemeenteraadscommissie
4. formele procedure
- Voorlopige vaststelling door gemeenteraad: 3 juni 2024
- Adviesronde m.e.r.-screening
- Openbaar onderzoek & adviesvraag deputatie, departement en GECORO (30 dagen - van 18 juni tot 18 juli 2024)
- Definitieve vaststelling: 30 september 2024
- Deputatie en departement omgeving kunnen delen van de Bouwcode schorsen (45 dagen)
- Publicatie Belgisch Staatsblad
In dit besluit wordt de definitieve goedkeuring (vaststelling) gevraagd van het ontwerp van de bouwcode door de gemeenteraad.
De gemeenteraad stelt de bouwcode definitief vast.