2024_CBS_02269 - Omgevingsvergunning - het oprichten van een gekoppelde eengezinswoning langs In 't Eegdeken 63 (202400204JH) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 09/09/2024 (bindende eindtermijn)

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024059431

Dossiernummer gemeente: 202400204

De gemeente Geel heeft op 25 april 2024 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een gekoppelde eengezinswoning. De aanvraag werd op 30 mei 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

Laurijn Rutten wonende In 't Eegdeken 61 te 2440 Geel en Tobias Geuens wonende Larumseweg 77B te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: In 't Eegdeken 63

Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 919T

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

De verkaveling werd gewijzigd bij de besluiten van 17/05/1965 (verkaveling 0181).

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Het oprichten van een gekoppelde eengezinswoning op 6 m uit de rooilijn kan worden toegestaan omwille van volgende redenen:

De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling, goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 17/05/1965.

Art. 4.3.1§1 en 4.4.1§2 van de codextrein stellen dat verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, geen weigeringsgrond meer zijn voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.

Wanneer men de voorschriften van een verkaveling niet wenst te volgen, geldt de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening. Als volgens de goede ruimtelijke ordening het oprichten van een gekoppelde eengezinswoning op 6 m uit de rooilijnstedenbouwkundig aanvaardbaar is, kan hiervoor een omgevingsvergunning worden verleend mits toepassing van art. 4.3.1§1. Er is hier geen bijstelling van verkaveling voor nodig. 

Er moet gewoon een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen aangevraagd worden, zonder dat een afwijking gevraagd moet worden en zonder dat er eerst een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden moet verleend worden.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften omdat het gabarit wordt gevolgd van de woning waartegen gebouwd wordt wat een harmonieuzer straatbeeld zal geven. Dit beantwoordt dus zeker aan een goede ruimtelijke ordening.

Gelet op bovenstaande reden, kan de oprichting van een gekoppelde eengezinswoning op 6 m uit de rooilijn aanvaard worden.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het oprichten van een gekoppelde eengezinswoning.

De niet vergunde garage, gebouwd in hout en geplaatst tegen de garage van de linker buur, zal volledig worden afgebroken.

Het betreft een woning met hellend dak, de nok evenwijdig aan de straat.

De hoogte van de kroonlijst is 6.45m. De nok meet 9.71m. De woning heeft een hellend dak van 35° en volgt het gabarit van de rechter buur waartegen moet gebouwd worden.

De woning zal worden uitgevoerd in een rood-bruin genuanceerde gevelsteen met zwarte pannen en buitenschrijnwerk in een zwarte kleur.

De afwerking van de gemene muur die dieper komt dan de achtergevel zal op het gelijkvloers worden afgewerkt met de gevelsteen van de nieuw te bouwen woning en op de verdieping met leien.

De oprit en het pad rond de woning (geel ingekleurd op het inplantingsplan) zal worden uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal (met waterdoorlatende ondergrond) en afwaterend naar het omliggende groen.

Het terras wordt uitgevoerd in tegels. Deze zijn niet waterdoorlatend. Het

terras helt af naar het gazon, het regenwater kan hier onmiddellijk indringen.

De binnenpas van de woning wordt op 38cm boven de as van de weg voorzien. Dit is gemeten op de grens tussen beide woningen.

De voortuin zal geleidelijk opgehoogd worden. Aan de voorgevel meet deze ophoging +20cm.

Op deze manier komen de drie voortuinen op gelijke hoogte.

Aan de achtergevel bedraagt deze ophoging nog 5cm. In de tuin zijn er geen wijzigingen in het reliëf.

Momenteel zal het terras deels gebruikt worden om de afvalcontainers en de fietsen te bergen.

In een latere fase zal er geïnvesteerd worden in een tuin- en fietsberging

Zowel links (vanaf de voorgevel) als achteraan is er reeds een bestaande omheining, deze blijft behouden.

Rechts, achter de woning, wordt een omheining voorzien in draad met palen, H=2m. In de voortuin wordt dezelfde omheining voorzien maar met een hoogte van 80cm.

Er zal een lucht-water warmtepomp geplaatst worden van het merk General, Thermastage Compact Duo. Op p 24 van de bijgevoegde informatie kan u vinden dat het elektrisch vermogen kleiner is dan 5kW voor alle types.

Op het voorste dakvlak worden zonnepanelen geplaatst. Het aantal volgens de studie van de EPB-verslaggever.

4. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 9 juni 2024 t.e.m. 8 juli 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Er werd geen informatievergadering gehouden.

5. Adviezen

Op 3 juni 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius

Advies: geen advies

Het advies van stad Geel, team Grijs, werd ontvangen op 5 september 2024.

Advies:voorwaardelijk gunstig

6. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Wegenis

Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.

Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 1, Sectie H, nr. 919T stroomt af naar de Rijnloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door Provincie Antwerpen – Grote Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.

Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.

Deze mogelijk schadelijke effecten worden opgevangen door het plaatsen van een hemelwaterput en een infiltratievoorziening overeenkomstig de gewestelijke hemelwaterverordening 2023.

Mer-screening

Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.

Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.

Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Goede ruimtelijke ordening

Opportuniteitstoets

Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.

Functionele inpasbaarheid

Het oprichten van een gekoppelde eengezinswoning op 6 m uit de rooilijn  stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.

Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.

De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel.  Door oprichten van een woning zal er meer verharding worden voorzien, die echter minimaal wordt gehouden.

Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project. 

Visueel-vormelijke aspecten.

De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. Er komt immers een gekoppelde woning bij in het straatbeeld. De toekomstige bebouwing zal echter wel de visuele ordening van de straat volgen.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.

Mobiliteit

De aanvraag heeft een zeer beperkte invloed op de mobiliteit. Een eengezinswoning brengt slecht een zeer kleine verhoging van de verkeersdrukte met zich mee en het parkeren van de privé-auto(‘s) wordt op het eigen terrein voorzien.

Bodemreliëf

De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf. Deze impact is echter beperkt door het oprichten van een woning die volledig in overeenstemming is met de gewestelijke hemelwaterverordening 2023..

Hinderaspecten – gezondheid

De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de  gezondheidsaspecten in de omgeving.

Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 9 juni 2024 tot en met 8 juli 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Fluvius, afgeleverd op 3 juni 2024, is geen advies.
•  Het advies van stad Geel, team Grijs, afgeleverd op 5 september 2024, is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.

De afwerking van de gemene muur die dieper komt dan de achtergevel  dient op het gelijkvloers te worden afgewerkt met de gevelsteen van de nieuw te bouwen woning en op de verdieping met leien.

De niet vergunde garage, gebouwd in hout en geplaatst tegen de garage van de linker buur, dient te worden afgebroken.

Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

Bij de uitvoering van de vergunning dient voldaan te worden aan de hemelwaterverordening 2023, en eventuele latere wijzigingen.

RIOLERING

Riolering algemeen

•             Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn). 

•             De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.

•             De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.

•             Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte en ligging van de nieuwe aansluiting.

•             Men is niet verplicht om een voorbezinking (septische put) te voorzien.   Indien voorzien, moet deze minimum inhoud hebben van 2000L zijn en 300L per verblijvend persoon.  Enkel zwart (fecaal water) wordt aangesloten.  

•             Putten  of andere voorzieningen (zoals septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.

•             

Hemelwater

Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:

•             De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.

•             Men dient de afvoeren van het volledige dak en van het bijgebouw hier op aan te sluiten.

•             De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten aanvoerleidingen voorzien worden naar alle toiletten, een wasmachine en één of meerdere dienstkranen (binnenkraan, buitenkraan).

•             De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.

De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:

•             De infiltratievoorziening dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.

Huisaansluiting

De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het nieuw geplaatste huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het nieuw geplaatste huisaansluitputje DWA.

Verplichte keuring privéwaterafvoer

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Opmerkingen

Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.

TOEGANG

Er wordt 1 inrit toegestaan met een maximale breedte zoals aangegeven op het goedgekeurde plan (3m). 

Aanpassingen van het openbaar domein mag men nooit zelf uitvoeren maar moet men aanvragen bij stad Geel. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.

Lasten

Niet van toepassing