UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 26/8/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024053289
Dossiernummer gemeente: 202400184
De gemeente Geel heeft op 14 april 2024 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning. De aanvraag werd op 13 mei 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Celien Vansant wonende Zwaluwenstraat 18 te 2440 Geel en de heer Jeroen Wouters wonende Ilsestraat 79 te 2260 Westerlo
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Oostereinde
Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie A nr. 951L26
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied met landelijk karakter
de woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven;
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het bouwterrein maakt als lot 1 deel uit van de goedgekeurde verkaveling d.d. 07/09/1964 met kenmerk gemeente 0167. Deze verkaveling is voor het terrein van de aanvraag niet vervallen.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling 0167.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
De aanvrager wenst af te wijken van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft de inplanting, bouwdiepte en bouwhoogte.
De gevraagde afwijkingen kunnen worden toegestaan omwille van volgende redenen:
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling, goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 7/9/1964.
Art. 4.3.1§1 en 4.4.1§2 van de codextrein stellen dat verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, geen weigeringsgrond meer zijn voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
Wanneer men de voorschriften van een verkaveling niet wenst te volgen, geldt de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening. Als volgens de goede ruimtelijke ordening de bouwdiepte van 17m, de inplanting van 22,26m uit de wegas en de bouwhoogte van max. 7m stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn, kan hiervoor een omgevingsvergunning worden verleend mits toepassing van art. 4.3.1§1. Er is hier geen bijstelling van verkaveling voor nodig.
Er moet gewoon een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen aangevraagd worden, zonder dat een afwijking gevraagd moet worden en zonder dat er eerst een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden moet verleend worden.
De voorgevel bevindt zich op dezelfde hoogte als de woning op het rechtsaanpalende perceel, een bouwdiepte van 17 meter en een bouwhoogte van 7 meter zijn gangbare afmetingen. Deze afwijkingen zijn aanvaardbaar.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag betreft het oprichten van een vrijstaande ééngezinswoning.
De aanvrager wenst de woning in te planten op 22,26 meter uit de wegas. Een beperkt gedeelte van de eigendom uiterst links is overstromingsgevoelig. Hierdoor wordt de woning voornamelijk rechts van het perceel gepositioneerd.
Het hoofdvolume bestaat uit één bouwlaag met hellend dak. De woning heeft een totale bouwdiepte van 17,00m en is 22,50m breed.
De kroonlijsthoogte van het zadeldak bedraagt 3,35m ten opzichte van het afgewerkte vloerpeil op de voorgevelbouwlijn. Enkel aan de overdekte inkom wordt de kroonlijst nog extra verlaagd naar 2,70m.
De nok bevindt zich op een hoogte van 7,50m ten opzichte van de nulpas.
Het dak zal geconstrueerd worden onder een helling van 45° zonder oversteek.
De carport, voorzien voor het stallen van 2 auto’s, bevindt zich vooraan rechts van de woning, binnen de bouwstrook.
De verkavelingsvoorschriften worden grotendeels gerespecteerd, met uitzondering van twee beperkte afwijkingen. De bouwkader zelf heeft een breedte van 42,41m. Deze wordt niet volledig benut.
In de verkavelingsvoorschriften staat vermeld dat de bouwdiepte beperkt dient te blijven tot 15,00m.
Er wordt een afwijking gevraagd op het artikel 4 ‘bouwdiepte’ waarin de beperking wordt opgelegd.
De aanvrager wenst een bouwdiepte van 17 m.
De nok bevindt zich op een hoogte van 7,50m ten opzichte van de nulpas.
Het dak zal geconstrueerd worden onder een helling van 45° zonder oversteek.
De verkavelingsvoorschriften vragen een kroonlijsthoogte van maximum 7,00m. Hier wordt lichtjes van afgeweken. De aanvrager vraagt een tweede afwijking, nl. op artikel 5 ‘bouwhoogte’ voor het hoogteverschil van 50cm.
Rechts zal een aanbouw met een plat dak geconstrueerd worden. Dit volume heeft een hoogte van 3,20m.
De carport met bergruimte respecteert een afstand van minumum 6,00m tot de rechter perceelsgrens.
De afstand tot de rooilijn bedraagt 17,93m, tot de as van de weg zal dit 22,19m tot 22,26m inhouden.
De voorgevelbouwlijn van de rechterbuur wordt gevolgd, deze aanname voldoet aan de verkavelingsvoorschriften.
De inrit is 3,00m breed aan de rooilijn.
De resterende oppervlakte wordt als grasveld (inclusief groenborders) ingezaaid.
Een extra parkeerplek voor bezoek wordt in de voortuin aangelegd.
Volgens de beschrijvende nota wordt het afgewerkte vloerpeil van de woning voorzien op 30cm à 45cm boven de straat. Het bestaande maaiveld ligt 60 à 70cm lager dan de straat binnen de bouwkader. De aanvulling ter plaatse van bouwkader en verharding rond de woonst is een gevolg van het grillige lager gelegen perceel. Waterproblematiek dient ten allen tijde vermeden.
In de rechterzijtuin wordt aangevuld tot op 15cm onder de nulpas, dit is een nagenoeg gelijke hoogte met de gebuur in kwestie. Rond de paden en verharding zal een groentalud of bloemborder het niveauverschil met de bestaande lager gelegen tuin overbruggen.
In de linker-en achtertuin blijven de huidige niveau’s gerespecteerd.
Het perceel zal worden afgeschermd met draadafsluiting en levende haag, dit met een hoogte van 2,00m.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 mei 2024 t.e.m. 21 juni 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 16 mei 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
angezien uw aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kunnen wij u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen we naar onze website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Advies: geen advies
Op 14 augustus 2024 werd advies ontvangen van Openbaar Domein, team Grijs.
Het advies en voorwaarden van Aquafin is integraal te volgen (zie bijlage).
Op het plan wordt een private inrit getekend met een breedte van 3m tot tegen de rijweg. Voor een rijwegbreedte van 5,5m volstaat volgens de simulaties een inritbreedte, tussen de kopmuren en voor een standaard wagen, van 2.6m. De gevraagde 3m is dan ook voldoende.
Advies: voorwaardelijk gunstig advies
Niet van toepassing
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Oostereinde 19, Afdeling 2, Sectie A, nr. 951l2 stroomt af naar de Graafloop, een onbevaarbare waterloop (van 2de categorie) die beheerd wordt door provincie Antwerpen – Kleine Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten deels overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een vrijstaande ééngezinswoning die opgericht wordt in een straat met meerdere ééngezinswoningen. Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning heeft een beperkt bouwvolume.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in klassieke / hedendaagse materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 mei 2024 tot en met 21 juni 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Er wordt één overwelving toegestaan met een maximale breedte van 3m binnenzijde kopmuren. Het is mogelijk dat de breedte enigszins afwijkt afhankelijk van de gebruikte materialen.
Conclusie
Gunstig onder volgende voorwaarden:
De woning dient ingeplant op 22,26m uit de wegas en verder opgericht zoals aangeduid op het bouwplan.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De bestaande bomen dienen behouden te worden en mogen niet beschadigd worden tijdens de werkzaamheden.
De voorwaarden opgenomen in het advies van Openbaar Domein, team Grijs dienen te worden nageleefd:
De voorwaarden opgelegd door Aquafin zijn te volgen (zie bijlage).
Er wordt één overwelving toegestaan met een maximale breedte van 3m binnenzijde kopmuren. Het is mogelijk dat de breedte enigszins afwijkt afhankelijk van de gebruikte materialen.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 40 cm boven de as van de weg.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De woning dient ingeplant op 22,26m uit de wegas en verder opgericht zoals aangeduid op het bouwplan.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De bestaande bomen dienen behouden te worden en mogen niet beschadigd worden tijdens de werkzaamheden.
De voorwaarden opgenomen in het advies van Openbaar Domein, team Grijs dienen te worden nageleefd:
De voorwaarden opgelegd door Aquafin zijn te volgen (zie bijlage).
Er wordt één overwelving toegestaan met een maximale breedte van 3m binnenzijde kopmuren. Het is mogelijk dat de breedte enigszins afwijkt afhankelijk van de gebruikte materialen.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 40 cm boven de as van de weg.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.