Terug2024_CBS_01928 - Advies aan Deputatie - het oprichten van een meergezinswoning 5/WE plus bijgebouw na sloping eengezinswoning, gelegen Westerloseweg 35 (202300606SS) - Advies

Advies wordt verleend op basis van de huidige stedenbouwkundige verordeningen en de nieuwe bouwcode.

Stad Geel werkt sinds begin 2023 aan een nieuwe bouwcode, een toegankelijk en makkelijk te hanteren document. De richtlijnen moeten de ambities van de stad op vlak van klimaat en ruimtelijke ordening in de praktijk omzetten. Op 3 juni besloot de gemeenteraad dat de versie die nu voorligt in openbaar onderzoek mag gaan.

Er werd een aangepast voorstel toegevoegd met een fietsenstalling van 40,45m² met 19 fietsen waarvan 5 fietsen op ongelijke hoogte gestald, 5 fietsen op gelijke hoogte en 3 buitenmaatse fietsen. De fietsenstalling is overdekt en afsluitbaar.

Standpunt beroeper:

• Het is niet mogelijk om binnen het bouwvolume van het project te voorzien in een ondergrondse parking én een fietsenstalling te voorzien.
• In dit geval was het – zoals supra aangegeven – effectief niet mogelijk de fietsenberging inpandig te voorzien, derhalve deze afzonderlijk wordt ingetekend. Een dergelijk gegeven is zonder meer wettig, dit gelet op de formulering van artikel 3.1.4 van de parkeerverordening.
• De afzonderlijke fietsenstalling is slechts gelegen op 25 meter van de inkom.

Standpunt omgevingsambtenaar:

 Het toegevoegde plan wordt getoetst aan de stedelijke parkeerverordening dd. 24/05/2012 (en nieuwe Bouwcode) van de Stad Geel.

• Er wordt voldaan aan de afsluitbaarheid.
• Er is extra ruimte voorzien voor stallen op gelijke hoogte en buitenmaatse fietsen.

 De Stedelijke Parkeerverordening  art. 7 voorziet een tussenafstand 0,40 meter tussenafstand voor het stallen van fietsen op ongelijke hoogte  en 0,75 meter tussenafstand op gelijke hoogte. Buitenmaatse fietsen zijn niet opgenomen in de verordening.

(De Bouwcode art. 47 legt een minimale afstand van 0,60 meter op voor het stallen op ongelijke hoogte, 1 meter voor het stallen voor gelijke hoogte en  per 10 fietsstalplaatsen minstens 1 ruimer plaats van minimum 3m²).  

• De afstand tussen de fietsen in de fietsenstalling is in overeenstemming met de Stedelijke Parkeerverordening (maar NIET in overeenstemming met de bouwcode) van Stad Geel.

De Stedelijke Parkeerverordening art. 12 . Fietsstalplaatsen moeten indien mogelijk worden gerealiseerd op het gelijkvloers en dicht bij de individuele toegangen van de woningen voor een maximaal gebruiksgemak.

(De Bouwcode art. 46. De wandelafstand tussen de fietsstalplaatsen en de ingang van het gebouw waarbij ze voorzien worden, kan niet groter zijn dan de afstand tussen de voorziene autoparkeerplaatsen en de ingang van het gebouw. Toelichting: Naast een voldoende aantal fietsstalplaatsen, is het van belang dat de plaatsen zich op een logische locatie bevinden: zo dicht mogelijk bij de ingang van het gebouw waar ze bij horen. Als de fiets ergens aan de deur kan stallen, wordt het aantrekkelijker om er met de fiets ergens naartoe te gaan. Fietsstalplaatsen worden daarom liefst voorzien op het gelijkvloers, nabij de toegangen. Enkel wanneer dit onmogelijk is, kan naar een andere realisatiewijze gezocht worden. Daarbij blijft het uitgangspunt dat de fietsstalplaatsen zich op de best bereikbare plaats moeten bevinden).

• De afstand tussen de ingang en de fietsenstalling is NIET in overeenstemming met de Parkeerverordening (én NIET in overeenstemming met de Bouwcode). De reden waarom het niet mogelijk is om de fietsenstalling inpandig of dichter bij de ingang te voorzien wordt niet onderbouwd. Mits een programma aanpassing kan voldaan worden aan de Parkeerverordening en de Bouwcode. De afstand van 25 meter die de beroeper aanhaalt strookt niet met de realiteit. Vanaf de ingang moet men het toegangspad aflopen, vervolgens de berm, de oprit naar de ondergrondse garage en het pad naar de fietsenstalling wat ca. 48,75 meter bedraagt.

Afvalberging

Volgens beroeper:

Aangezien de berging voorzien is in de kelder zou deze – dixit de gemeente Geel – niet vlot toegankelijk zijn vanaf het openbaar domein. 

• Een dergelijke uitlating kan evenwel op geen enkele wijze worden onderschreven. 

• Het behoeft geen betoog dat het – en dit dan voornamelijk in het kader van meergezinswoningen – op heden in vele gevallen de norm is geworden dat afvalbergingen worden voorzien in de keldergedeelten van het gebouw. Het enkele feit echter dat de berging wordt voorzien in de kelder maakt evenwel niet dat deze niet vlot toegankelijk zou zijn vanaf het openbaar domein.

Omgevingsambtenaar:

De aanvraag voorziet een ondergrondse afvalberging van 28,22m².

De Stedelijke Basisverordening dd. 24/05/2012art. 32 legt een overdekte afvalberging op van minimum 2m² per woongelegenheid, vlot toegankelijk vanaf het openbaar domein.

(De bouwcode art. 22 legt een gemeenschappelijke afvalberging op bij meergezinswoningen van minimum 4m² per WE, deze mag niet grenzen aan een verblijfsruimte, is toegankelijk via een gemeenschappelijke circulatieruimte, is ontsloten naar de openbare weg en is voldoende verlucht). 

• De oppervlakte van de afvalberging voldoet aan de Stedelijke Basisverordening en de Bouwcode. De toegankelijkheid vanaf het openbaar domein is NIET in overeenstemming met de Stedelijke Basisverordening (en NIET met de Bouwcode). De circulatie vanuit de afvalberging tot aan de voordeur verloopt via een sas, vervolgens via de traphal, trap of lift en de inkomhal. Men passeert 4 deuren, een horizontaal gemeten afstand van ca. 13,70 meter binnen het gebouw en  ca. 8 meter buiten tot aan de rooilijn. Er kan geoordeeld worden dat er geen sprake is van een vlotte bereikbaarheid. Bijkomend wordt niet aangetoond op welke manier de afvalberging verlucht wordt.

Functionele inpasbaarheid, verantwoord ruimtegebruik, schaal en bouwdichtheid.

Volgens beroeper:

Overeenkomstig artikel 4.3.1 § 2 VCRO zal het vergunningverlenend bestuur bij zijn beoordeling enerzijds rekening houden met de bestaande toestand en anderzijds rekening houden met beleidsmatig gewenste ontwikkelingen en met de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement.

Dat brengt met zich dat bij de ontwikkeling van woongelegenheden, werkplekken, voorzieningen en infrastructuur de nadruk niet ligt op het aansnijden van open en onbebouwde ruimte, maar wel op het transformeren van bestaande bebouwde ruimtes, onder meer door verdichting, renovatie en hergebruik. Kort samengevat: we moeten meer doen met minder ruimte.

Er dient dan ook te worden aanvaard dat de door beroeper beoogde oprichting van een meergezinswoning 5/we plus bijgebouw na sloping eengezinswoning op het adres te 2440 Geel, Westerloseweg 35 in overeenstemming is met de principes van de goede ruimtelijke ordening.

De strategie gehanteerd door de gemeente is dan ook geen verdichting, maar een consolidatie van het bestaande weefsel waarbij de bestaande woondichtheid behouden wordt. Het woonweefsel wordt opgevuld aan de gangbare densiteiten en typologie van de omgeving.

In dezer is er slechts sprake van een eerder geringe bijkomende verdichting, waar er een beperkte meergezinswoning wordt voorzien, dewelke plaats maakt voor vijf afzonderlijke units. Door beroeper wordt derhalve absoluut niet voorzien in de oprichting van een aanzienlijke meergezinswoning welke een ruime verdichting zou bewerkstelligen en op die manier de leefkwaliteit in het gedrang zou kunnen brengen.

De omgevingsambtenaar:

De omgevingsambtenaar behoudt het standpunt ten opzichte van de aanvraag.

De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel.  

Het betreft geen duurzame verdichtingslocatie. De fietsbereikbaarheid ten opzichte van centrum van Geel en station is zeer beperkt. Er is geen hoppin-punt en de knooppuntwaarde is laag. Dit betekent dat we hetzelfde aantal woningen per hectare dienen aan te houden als vandaag de dag aanwezig is. Er is geen taakstelling een hoger bijkomend woonaanbod te realiseren op deze locatie. Er is dus geen wens om al de percelen langs deze weg systematisch om te vormen naar meergezinswoningen. Er mag een mooie mix aanwezig blijven met een gedifferentieerd woonaanbod. 

In de toekomst wil de stad de ontwikkeling van nieuwe woningen op de juiste manier en op de juiste plek realiseren. 

In de afgelopen jaren is de vraag naar meergezinswoningen in de hele gemeente sterk toegenomen maar niet elke locatie is geschikt voor de bouw van meergezinswoningen. Bovendien wil de stad ook geen overaanbod creëren

Voor elk stads- en dorpskern bakenen we daarom drie zones af, namelijk de kern (het centrum), het omliggend weefsel en de zogenaamde transformatiezones.

Zammel is een te consolideren dorp, hier is geen duurzame verdichtingslocatie waardoor we in deze kern voornamelijk inzetten op consolidatie. Dit betekent dat we hetzelfde aantal woningen per hectare zullen toelaten als vandaag de dag aanwezig is in dit dorp. Zeer beperkte strategische verdichtingsingrepen kunnen echter wel worden ingezet om andere kwaliteiten in de kern naar boven te laten komen, de levendigheid te vergroten en/of het woonaanbod te differentiëren.

Het omliggend weefsel 

Het omliggend weefsel, de zone waarin het project zich bevindt, is het bebouwd weefsel dat buiten de kernzone valt. Deze zone vormt de overgang tussen het kernweefsel en het buitengebied en wordt vaak gekenmerkt door lagere dichtheden en een beperkt aanbod aan voorzieningen.

Strategie

Het uitgangspunt is geen verdichting, maar een consolidatie van het bestaande weefsel waarbij we de bestaande woondichtheid behouden. Het woonweefsel wordt opgevuld aan de gangbare densiteiten en typologie van de omgeving Aanvullend kan er wel gezocht worden naar strategische, punctuele verdichtingsmogelijkheden om bepaalde publieke meerwaarde te creëren.

Cultuurhistorische aspecten

De beroeper:

Allereerst dient dan ook te worden vastgesteld dat door IOED Stuifzand zeer duidelijk wordt aangegeven dat het pand, hetwelk beroeper aldus beoogt te slopen, NIET is opgenomen in een erfgoedinventaris of in de lijst met identiteitsbepalende bebouwing. 

Met andere woorden, door het adviesorgaan wordt uitdrukkelijk aangegeven dat het pand geen specifieke bescherming werd toegekend aangezien het zou beschikken over een bepaalde erfgoedwaarde. 

Niettegenstaande meent het IOED Stuifzand dat het pand wel degelijk zou beschikken over intrinsieke erfgoedwaarden dewelke in overweging zouden genomen dienen te worden in het kader van de vergunningverlening. Meer zelfs, men meent dat aangezien het pand nog intact zou zijn er waarschijnlijk originele elementen aanwezig zouden zijn, dewelke beschermd dienen te worden. 

Daarbij gaat men evenwel integraal voorbij aan de ratio legis van de invoering van de erfgoedinventaris of de lijst met identiteitsbepalende bebouwing. Indien het te slopen onroerend goed werkelijk bijkomende bescherming had behoefd, gelet op de vermeende erfgoedwaarde ervan, had het hoe dan ook opgenomen geweest in de daartoe ontworpen lijsten. 

Het nut van de desbetreffende lijsten en de daaraan verbonden bijkomende beschermingsmechanismen gaat uiteraard verloren indien elke adviesinstantie naar eigen goeddunken erfgoedwaarde kan toekennen aan onroerend goed. 

In dezer mag het wel duidelijk zijn dat het onroerend goed niet bijkomend werd beschermd, derhalve er op basis daarvan ook geen weigeringsbeslissing kan worden verantwoord.

De architect geeft in zijn technisch verlag dd. Mei 2024 aan dat de huidige eengezinswoning zich in een slechte bouwfysische staat bevindt

De omgevingsambtenaar:

De omgevingsambtenaar sluit zich aan bij het ongunstig advies van de dienst Intergemeentelijk onroerend erfgoeddienst  dd. 27/02/2024 ref. 14469-15.

Het bestaande gebouw heeft ontegensprekelijk belangrijke historische, architecturale en erfgoedwaarden. De woning aan de Westerloseweg is een modernistische, brutalistische woning van de hand van Paul Meekels uit 1971. Een gegronde reden om inspanningen te leveren om de woning te behouden en opnieuw bouwfysisch in orde te krijgen.