UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 20/10/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024103977
Dossiernummer gemeente: 202400368
De gemeente Geel heeft op 23 juli 2024 een aanvraag ontvangen voor het wijzigen van de functie van een ruimte binnen een gebouw bestemd voor studentenkamers met als doel een extra studentenkamer te creëren. De aanvraag werd op 21 augustus 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
LONECO BV gevestigd Kiezelweg 204 te 2400 Mol
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Larumseweg 92
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie D nr. 1084C
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied met landelijk karakter
de woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven;
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (V 0576 B), goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 3/02/2014.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen van een studentenkamer van gemeenschappelijke ruimte tot studentenkamer.
Volgens de oorspronkelijke vergunning was deze kamer ingetekend als studentenkamer voor mindervaliden. In praktijk werd de kamer gebruikt als gemeenschappelijke ruimte.
Omwille van de oppervlakte van de kamer wordt deze nu ingericht als een studentenkamer voor 2 personen.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 10 september 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen
Advies: geen advies
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Larumseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 4, Sectie D, nr. 1084C stroomt af naar de Larumseloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door Provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
De aangevraagde werken zelf hebben geen invloed op de waterhuishouding.
De watertoets wordt doorstaan.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het verbouwen van een gemeenschappelijke ruimte tot een studentenkamer.
In het gebouw zijn reeds 29 kamers aanwezig. In de straat zijn meerdere studentenhuizen.
De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Er zijn voldoende fietsenstallingen en parkeerplaatsen aanwezig op de site.
De bijkomende kamer heeft een beperkte impact op de mobiliteit door de bijkomende vervoersbewegingen door de 2 studenten.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Aan het gebouw zelf gebeurt geen verbouwing. De schaal blijft behouden.
Visueel-vormelijke elementen
Aan het gebouw zelf worden geen werken uitgevoerd. De aanvraag heeft geen invloed op de visueel-vormelijke elementen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Voor de bouwwerken zelf wordt geen hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden.
Na de verbouwingswerken moet een nieuwe uitbatingsvergunning aangevraagd worden voor de bijkomende studentenkamer.
Lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : bijkomende huurinkomsten omwille van een bijkomende studentenkamer. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger.
Daartegenover staat onmiskenbaar dat de taken van de stad Geel om zorg te dragen voor tal van voorzieningen voor studenten en om voor hen een goede en veilige mobiliteit te verzekeren, zullen toenemen bij elke toename van de studentenpopulatie. De creatie van bijkomende studentenkamers genereert alzo een extra belasting voor de stad Geel en verantwoordt het opleggen van een stedenbouwkundige last.
Het is daarom verantwoord om als last op te leggen dat de voortuin volledig onthard moet worden (met uitzondering van de vergunde toegangen tot het perceel). Dit is een eerder beperkte last waarbij ervan wordt uitgegaan dat de aanvrager de achtertuin en zijtuin inrichten conform de oorspronkelijke vergunning dd. 17/02/2024.
Deze last kan uitgevoerd worden door de aanvrager.
De last is gericht op een duurzame oplossing voor de onthardingsmaatregelen conform het beleidsplan Ruimte van stad Geel. In het beleidsplan Ruimte van stad Geel wordt hard ingezet op klimaatadaptiviteit en biodiversiteit. Onder invloed van een veranderend klimaat zullen we in Vlaanderen steeds vaker te maken krijgen met warmere zomers, daling van de grondwatertafel, hevige stortbuien, veranderingen in vegetatietypes, verlies aan biodiversiteit, groeiende kans op (tropische ziektes) enz. Er dient dus te worden ingezet op een meer klimaatbestendige inrichting. Eén van de maatregelen waarop wordt ingezet is de beperking van de oppervlakte verharding zowel op het openbaar als op het privéterrein. Daarnaast zorgt de bijkomende studentenkamer voor toename van de mobiliteit op de gemeentewegen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden en lasten strikt na te leven:
Na de verbouwingswerken moet een nieuwe uitbatingsvergunning aangevraagd worden voor de bijkomende studentenkamer.
Lasten
Het college van burgemeester en schepenen beslist om volgende stedenbouwkundige last op te leggen:
Volledige ontharding van de voortuin (met uitzondering van de vergunde toegangen tot het perceel).
Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de aanvrager de achtertuin en zijtuin inrichten conform de oorspronkelijke vergunning dd. 17/02/2024.