UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 16/01/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023095358
Dossiernummer gemeente: 202300320
De gemeente Geel heeft op 10 juli 2023 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van een meergezinswoning met 6 appartementen. De aanvraag werd op 4 augustus 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Miguel Van Canneyt wonende Kortrijksesteenweg 23/4 te 9830 Sint-Martens-Latem
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Nachtegalenstraat zn
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 895B en 895A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. In dit RUP zijn geen specifieke voorschriften opgenomen.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (V2078) goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 22/12/2014.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Er wordt een afwijking gevraagd voor het oprichten van een bijgebouw op 1m van de perceelsgrens.
Hiervoor kan een afwijking, zoals bepaald in art. 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, worden toegestaan.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoningen met 6 appartementen.
De appartementen hebben elk 2 slaapkamers en een oppervlakte tussen 60 en 78m².
Het gebouw wordt opgericht op 5m uit de rooilijn van Nachtgegalenstraat.
De bouwdiepte bedraagt 15m op het gelijkvloers, 15m op de eerste verdieping met een hellend dak.
De kroonlijsthoogte bedraagt 5,8m. De nokhoogte bedraagt 11m.
In het voorste en achterste dakvlak wordt een dakkapel voorzien.
De woongelegenheden, behalve een, heeft een buitenruimte in de vorm van tuin of balkon. Op vraag van de buren wordt bij één appartement geen terras voorzien.
Voor 6 appartementen zijn volgens de verordening 9 parkeerplaatsen nodig. Omdat de woongelegenheden verhuurd zullen worden via LeefGoed kan een afwijking van de parkeernorm toegestaan worden. Op het terrein zijn 6 parkeerplaatsen voorzien.
De fietsenberging wordt inpandig in het gebouw voorzien. Er is ruimte voor 18 fietsen.
In de achtertuin wordt een bergplaats voor de afvalcontainers geplaatst.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 14 augustus 2023 t.e.m. 12 september 2023. Er werden 3 bezwaarschriften ingediend.
Er werden 3 bezwaren ingediend, waarin volgende argumenten worden aangehaald:
Op 6 december 2023 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: gunstig
Op 8 september 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 16 augustus 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius
Advies: gunstig
Op 10 januari 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst openbaar domein
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Naar aanleiding van een nieuwe projectinhoudversie werd een addendum toegevoegd aan het oorspronkelijke advies. Dit oorspronkelijke advies blijft geldig. Voor het luik van de GSV kan akkoord gegaan worden met de wijzigingen.
Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport met addendum van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Op beide percelen zijn wachtaansluitingen RWA en DWA voorzien. Men moet één van deze wachtaansluitingen gebruiken. Volgens het funderingsplan zal men de wachtaansluiting van het linkerperceel gebruiken. Men zal enkel het afvalwater aansluiten. Er mag een overloop vanuit de infiltratievoorziening voorzien worden. Dit is geen verplichting, maar het wordt wel toegestaan. Als men een overloop voorziet moet men dit aansluiten op de aanwezige wachtaansluiting RWA.
Als er nog geen huisaansluitputjes aanwezig zijn op de wachtaansluitingen, moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel. Er zullen dan nog putjes geplaatst worden.
Advies toegang tot het perceel
Er worden 3 toegangen voorzien:
Het openbaar domein rondom het perceel, zowel langs Brabantsblok als langs Nachtegalenstraat, is als stoep aangelegd, met overrijdbare klinkers en overrijdbare boorstenen. In principe moeten er geen aanpassingen van het openbaar domein gebeuren. Indien er wel aanpassingen moeten gebeuren, dan mag men deze niet zelf uitvoeren, maar moet men dit aanvragen.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 21 september 2023 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst mobiliteit
De 4 parkeerplaatsen achteraan voldoen aan de afmetingen.
Parkeerplaats 1 is schuin ingericht en voldoet wel aan de normen, maar het schuin parkeren vergroot het risico dat parkeerplaats 2 minder vlot of niet bereikbaar wordt als parkeerplaats 1 wordt ingenomen door een grote(re) auto.
Het is goed dat er vooraan een inpandige fietsenberging wordt voorzien, zo staan de fietsen droog en afgesloten. Bij de huidige intekening is het zo dat men eerst door de voordeur moet met de fiets en nadien nog eens door de deur van de fietsenberging. Dit is zeer omslachtig en zeker bij bakfietsen of fietsen met fietskar lijkt dit bijna een onmogelijke opdracht. De inkomhal zal ook steeds vies en vuil zijn door zand/slijk en bandensporen. Het is beter om een rechtstreekse toegang te voorzien tot de fietsenberging, dit zorgt voor meer gebruiksgemak.
Door de schuine parkeerplaats te verplaatsen naar de tuin van App A0 zou deze rechtstreekse toegang tot de fietsenstalling kunnen gerealiseerd worden.
Advies: voorwaardelijk gunstig
De effecten zijn voldoende besproken in de MER-screeningsnota.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Nachtegalenstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 4, Sectie F, nr. 895A en 895B stroomt af naar de Zeggeloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Volgens het advies van Dienst Integraal Waterbeleid van Provincie Antwerpen is de aanvraag verenigbaar met de doelstelling van het Decreet Integraal Waterbeleid.
Aspecten grondwatervoorraden en grondwaterstromingspatroon
Voor de aspecten grondwatervoorraden en grondwaterstromingspatroon voorziet het project in de aanleg van een ondergrondse constructie. Hiervoor zal wellicht een bemaling noodzakelijk zijn. Bij bemaling moet minstens een melding volgens Vlarem (klasse 3) van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs MER-plichtig naargelang de ligging en het debiet per dag. Voor bronbemalingen moet voldaan worden aan de sectorale voorschriften voor subrubriek 53.2 van de indelingslijst van Vlarem I (art. 5.53.6.1.1 van Vlarem II). Met betrekking tot de lozing van het bemalingwater wordt eveneens verwezen naar Vlarem II art. 6.2.2.1.2 § 5 namelijk dat niet-verontreinigd bemalingswater bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht wordt. Wanneer het in de bodem brengen redelijkerwijze niet mogelijk is, moet dit niet-verontreinigd bemalingswater geloosd worden in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater. Het lozen in de openbare riolering is slechts toegestaan wanneer het conform de beste beschikbare technieken niet mogelijk is zich op een andere manier van dit water te ontdoen.
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Voorwaarden:
De watertoets wordt gunstig beoordeeld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met 6 appartementen.
De verkaveling laat meergezinswoningen toe voor dit lot.
Nachtegalenstraat is een woonstraat waar nog enkele kleinschalige meergezinswoningen aanwezig zijn.
Mobiliteitsimpact
De mobiliteitsimpact zal beperkt zijn omdat het sociale huurwoningen betreffen. De meeste huurders beschikken niet over een wagen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De meergezinswoning heeft het uitzicht van een ééngezinswoning. De kroonlijsthoogte van een eengezinswoning wordt aangehouden.
De bouwdiepte wordt beperkt tot 15m.
Visueel-vormelijke elementen
Het gebouw wordt afgewerkt met klassieke materialen en heeft het uitzicht van een ééngezinswoning.
Cultuurhistorische aspecten
niet van toepassing
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Om de overlast naar de rechtsaanpalende buur te beperken zal er geen terras voorzien worden aan die zijde.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 14 augustus 2023 tot en met 12 september 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 3 bezwaarschriften ontvangen.
De bezwaarschriften worden als volgt besproken
De bezwaren worden hiermee weerlegd.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Dienst Integraal Waterbeleid dd. 6/12/2023.
Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Brandweerzone Kempen dd. 8/9/2023.
Er dient strikt voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Fluvius dd. 16/08/2023.
Er dient voldaan aan volgende voorwaarde uit het advies van stad Geel, dienst mobiliteit:
Rechtstreekse toegang realiseren naar de fietsenberging voor meer gebruiksgemak van de fietsers.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van stad Geel, dienst Openbare Werken:
De voorwaarden betreft riolering, beschreven in het advies van Aquafin, moeten worden opgevolgd.
Men moet één van de nieuwe aanwezige wachtaansluitingen gebruiken. Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van deze wachtaansluitingen. Als er nog geen huisaansluitputjes aanwezig zijn op de wachtaansluitingen, moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel. Er zullen dan nog putjes geplaatst worden.
Indien er aanpassingen van het openbaar domein moeten gebeuren in functie van de toegankelijkheid tot het perceel, dan moet men dit aanvragen. Men mag zelf geen aanpassingen aan het openbaar domein uitvoeren.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich NIET aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar omwille van volgende redenen:
In Nachtegalenstraat bevinden zich slechts enkele kleinschalige meergezinswoningen (2 appartementen). Een project met 6 appartement is hier niet op zijn plaats.
We wensen de identiteit van de woonwijk te behouden.
In stadskern werden er de laatste jaren verschillende verdichtingsprojecten vergund. De stad voldoet daarmee aan de opdracht tot het creëren van bijkomende wooneenheden.
Om voldoende variatie te blijven behouden, ook in het centrum, is het nodig om de huidige dichtheden in de woonwijken te bewaken. Er moet eveneens
voldoende ruimte zijn voor ééngezinswoningen.
Er wordt een te grote verharding voorzien op het perceel. Gelet op de nieuwe hemelwaterordening is het belangrijk om verhardingen zo veel mogelijk te beperken, zeker omdat het perceel igedeeltelijk licht overstromingsgevoelig is.