Gegevens van de aanvrager |
LSG bvba
Dr.-Van de Perrestraat 315
2440 Geel
Gegevens van het perceel |
Antwerpsedries 28 2440 Geel
Kadastraal gekend als:
(afd. 1) sectie H 179 B
(afd. 1) sectie H 179 A
Ingewonnen adviezen |
Agentschap voor Natuur en Bos
Ongunstig advies dd. 07/12/2023 met als referentie 23-219041
Advies van de gewestelijke stedenbouwkundig ambtenaar |
De gemeente is ontvoogd. Bijgevolg moet het advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar niet worden ingewonnen.
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen |
Historiek:
dossiernummer:2471 - Stedenbouwkundige attesten
Datum aanvraag: 02/07/2021
Beslissing: Positief
Onderwerp: Het slopen van de bestaande bebouwing, het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning en het vellen van bomen.
dossiernummer:2471 - Stedenbouwkundige attesten
Datum aanvraag: 02/07/2021
Beslissing: Positief
Onderwerp: Het slopen van de bestaande bebouwing, het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning en het vellen van bomen.
Bepaling welk plan van toepassing is
De aanvraag is volgens het bij Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978 gelegen in parkgebied.
In deze gebieden gelden de stedenbouwkundige voorschriften van het KB van 28/12/1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.
Het perceel is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
Het perceel is gelegen binnen het RUP zonevreemde woningen, goedgekeurd op 29/01/2009.
Het perceel is niet gelegen binnen een goedgekeurde verkaveling.
Verordeningen
Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en de aanvraag
Omschrijving
De aanvraag betreft het herbouwen van een zonevreemde woning en het rooien van bomen..
Toetsing aan de decretale beoordelingselementen
Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw dat als hoofdfunctie wonen heeft, kan slechts worden verleend op een stuk grond dat gelegen is aan een voldoende uitgeruste weg (reeds bestaande op het ogenblik van de aanvraag) (artikel 4.3.5 § 1 VCRO).
Deze regel heeft echter enkel betrekking op het bouwen van gebouwen op een onbebouwd perceel. Bij herbouw of verbouwen is een dergelijke ligging aan een voldoende uitgeruste weg niet vereist (RvVb 3 maart 2015, nr. RvVb A/2015/0100; zie uitzonderingen).
Toetsing aan de voorschriften en regelgeving
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van het RUP Zonevreemde woningen.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende (bouw)project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Bovendien worden er geen belangrijke ondergrondse constructies gebouwd en worden er geen grachten gedempt, overwelfd, ingebuisd of beschoeid, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput en/of infiltratie- en/of buffervoorziening, overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke/provinciale/gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Hemelwater en afvalwater worden gescheiden afgevoerd.
Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het oprichten van gebouwen zal er op basis van de concrete plannen een nieuwe beoordeling dienen te gebeuren wat betreft eventuele effecten op het watersysteem.
Conclusie:
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De aanvraag dient te voldoen aan het RUP 'zonevreemde woningen' van stad Geel, definitief vastgesteld door de gemeenteraad op 3 november 2008 en aangepast op basis van het goedkeuringsbesluit van de deputatie van 29 januari 2009.
In het bijzonder gelden volgende voorwaarden:
Herbouwen
Mits stedenbouwkundige vergunning is het herbouwen van een bestaande woning toegelaten waarbij volgende bepalingen van toepassing zijn:
– Het gebouw kan op dezelfde plaats worden herbouwd, voor zover het karakter en de verschijningsvorm behouden blijven.
– Het gebouw kan op een gewijzigde plaats worden herbouwd op voorwaarde dat het te slopen gebouw getroffen is door de rooilijn, of zich in een achteruitbouwzone bevindt en/of voor zover de eindtoestand na herbouwen een betere plaatselijke aanleg oplevert en zich richt naar de omgevende bebouwing en/of plaatselijke courante inplantingswijzen. Dit moet minstens een betere integratie in de bebouwde omgeving impliceren, net als een betere terreinbezetting en een kwalitatief concept. De naleving van deze voorwaarden moet uitdrukkelijk worden gemotiveerd in het aanvraagdossier. – Het herbouwen gebeurt binnen het oorspronkelijke, vergunde volume. Indien van de aanvraag tot herbouw gebruik gemaakt wordt om de woning uit te breiden, wordt de aanvraag beperkt tot een maximaal bruto bouwvolume van 1000 m³.
– Indien het volume van de te herbouwen woning meer bedraagt dan 1000m³, dan dient het volume bij herbouw beperkt te worden tot 1000m³.
– Het aantal bouwlagen moet beperkt blijven tot het bestaande en vergunde aantal bouwlagen.
– Het herbouwen van een bestaand vergund losstaand woningbijgebouw is toegelaten. Het herbouwen beperkt zich tot maximaal het bestaande volume, uitbreiden kan hierbij niet.
– De vormgeving en het materiaalgebruik dienen aangepast te zijn aan de continuïteit van het straatbeeld en moeten passend zijn in het omliggende landschap, ofwel een positief contrast vormen met de omgeving. Het geheel moet steeds in overeenstemming zijn met het historisch, landschappelijk en natuurlijk karakter van de omgeving
Niet-bebouwde oppervlakte
– Vanuit een streven naar een duurzaam en ruimtelijk verantwoord gebruik van de bestaande kavel waarop de woning gelegen is, is een landelijke tuininrichting passend binnen de draagkracht van de omgeving enkel toegestaan in de onmiddellijke omgeving van de bestaande vergunde of hoofdzakelijk vergunde woning, dit wil zeggen binnen een afstand van 30m van het woninghoofdgebouw. De aanleg van de tuin dient zich te integreren in de omgeving. Bijzondere constructies of ingrepen passend in een landelijke tuin zijn toegelaten binnen een afstand van 30m van het woninghoofdgebouw, voor zover ze opgericht worden in relatie met de landschappelijke omgeving.
– Het gebruik en de inrichting van het resterende gedeelte van de huiskavel, met andere woorden het gedeelte dat zich niet bevindt in de onmiddellijke omgeving van de woning, dient zich te richten naar de geldende bestemming van de huiskavel en omgeving.
– Bestaande streekeigen en inheemse groenelementen, zoals bomen en kleine landschapselementen, dienen maximaal bewaard te blijven.
– Beplanting van de niet-bebouwde oppervlakte kan enkel bestaan uit streekeigen en standplaatsgeschikte beplanting die is aangepast aan het omgevende landschap.
– Het bestaande microreliëf dient behouden te blijven. Op de niet-bebouwde oppervlakte zijn nivelleringen niet toegelaten. Reliëfwijzigingen kunnen enkel worden toegestaan in functie van constructies voor waterzuivering of waterbuffering.
Verhardingen
– Op de niet-bebouwde perceelsgedeelten van de bestaande huiskavel, zijn volgende verhardingen toegelaten:
– De aanleg van een strikt noodzakelijke toegangsweg tot de woning of oprit met een maximale breedte van de verharding van 3m is toegelaten.
– De aanleg van verhardingen met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 100m² is toegelaten op het perceelsgedeelte palend aan het hoofdgebouw. De verharding dient zich te bevinden in de onmiddellijke omgeving van het woninghoofdgebouw, met andere woorden binnen een straal van 30 meter van de uiterste grenzen van het woninghoofdgebouw. De verharding in functie van een terras dient aanpalend aan het hoofdgebouw te worden voorzien.
– De verhardingen dienen uitgevoerd te worden in kleinschalige, dit wil zeggen losse of makkelijk opbreekbare, materialen. Bij de aanleg van de verharding moet gestreefd worden naar maximale doorlatendheid, zodat hemelwater maximaal kan infiltreren. Dit is geen vereiste voor het functioneel terras.
– Bij de beoordeling van de vergunningsaanvraag zal rekening gehouden worden met volgende elementen:
– De strikte noodzakelijkheid van de verharding in functie van het gebruik van hoofdgebouw als woning.
– De contextuele inpassing van de verharding in de omgeving met respect voor de eigenheid van de omgeving.
– De evenwichtige en rationele inplanning van de verhardingen.
– Het materiaalgebruik.
Afsluitingen
– Afsluitingen kunnen opgericht worden voor de perceelsafscheiding van de bestaande huiskavel of ter afsluiting van de onmiddellijke omgeving van de woning, die ingericht mag worden als tuin.
– Dichte, ondoorzichtige en zichtafschermende afsluitingen als muren, houten panelen, betonpanelen, vlechtschermen, rieten matten, zeildoeken, panelen/roosters uit andere materialen en dergelijke zijn niet toegelaten. Dit verbod geldt niet voor opgaande natuurlijke begroeiing als hagen, houtkanten en dergelijke in streekeigen en standplaatsgeschikte soorten.
– De vormgeving en het materiaalgebruik bij afsluitingen dient in overeenstemming te zijn met het landschappelijke en natuurlijke karakter van de omgeving.
Volgens art. 90bis van het Bosdecreet kan ontbossing voor algemeen belang, of in woongebied of industriegebied, of gelegen in een goedgekeurde verkaveling, vergund worden mits compensatie. Het betreffende perceel is gelegen in
parkgebied, hier geldt een ontbossingsverbod. Er kan kan op basis van de beschikbare informatie niet worden vastgesteld of er op de locatie van de geplande werken bos aanwezig is.
Volgens Art. 16 van het natuurdecreet mag er geen vermijdbare schade aan de natuurwaarden gedaan worden. Het kappen van waardevolle bomen in parkgebied wordt gezien als vermijdbare schade. De aanvrager dient bij de aanvraag tot omgevingsvergunning een natuurtoets op te maken waaruit blijkt dat schade aan de natuur zo veel mogelijk gemeden wordt.
Enkel vergund of vergund geachte constructies behouden mogen worden. Onvergunde constructies die zich eventueel op het terrein bevinden, dienen afgebroken te worden.
Bij een latere terreincontrole op basis van de aanvraag tot omgevingsvergunning kunnen bijkomende voorwaarden worden opgelegd in het kader van het
soortenbesluit, natuurdecreet en/of bosdecreet.
Bij de aanvraag tot omgevingsvergunning zal een grondige toetsing gebeuren aan de goede ruimtelijke ordening, het soortenbesluit, het natuurdecreet en het bosdecreet en kan de vergunningverlenende overheid bijkomende voorwaarden of wijzigingen aan het concept opleggen op basis van de concrete plannen.
Tevens zal er bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het oprichten van gebouwen op basis van de concrete plannen een nieuwe beoordeling dienen te gebeuren wat betreft eventuele effecten op het watersysteem.
De toegang tot dit perceel ligt (nog) niet vast. Er ligt namelijk geen officiële buurtweg of strook openbaar domein naartoe. Dit wil zeggen dat de toegang geregeld moet worden tussen de eigenaars en de naastliggende percelen waar eventueel toegang over genomen zou moeten worden.
Vooraleer kan overgegaan worden tot verkoop van de woning, dient de toegang officieel vast te liggen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De aanvraag dient te voldoen aan het RUP 'zonevreemde woningen' van stad Geel, definitief vastgesteld door de gemeenteraad op 3 november 2008 en aangepast op basis van het goedkeuringsbesluit van de deputatie van 29 januari 2009.
In het bijzonder gelden volgende voorwaarden:
Herbouwen
Mits stedenbouwkundige vergunning is het herbouwen van een bestaande woning toegelaten waarbij volgende bepalingen van toepassing zijn:
– Het gebouw kan op dezelfde plaats worden herbouwd, voor zover het karakter en de verschijningsvorm behouden blijven.
– Het gebouw kan op een gewijzigde plaats worden herbouwd op voorwaarde dat het te slopen gebouw getroffen is door de rooilijn, of zich in een achteruitbouwzone bevindt en/of voor zover de eindtoestand na herbouwen een betere plaatselijke aanleg oplevert en zich richt naar de omgevende bebouwing en/of plaatselijke courante inplantingswijzen. Dit moet minstens een betere integratie in de bebouwde omgeving impliceren, net als een betere terreinbezetting en een kwalitatief concept. De naleving van deze voorwaarden moet uitdrukkelijk worden gemotiveerd in het aanvraagdossier. – Het herbouwen gebeurt binnen het oorspronkelijke, vergunde volume. Indien van de aanvraag tot herbouw gebruik gemaakt wordt om de woning uit te breiden, wordt de aanvraag beperkt tot een maximaal bruto bouwvolume van 1000 m³.
– Indien het volume van de te herbouwen woning meer bedraagt dan 1000m³, dan dient het volume bij herbouw beperkt te worden tot 1000m³.
– Het aantal bouwlagen moet beperkt blijven tot het bestaande en vergunde aantal bouwlagen.
– Het herbouwen van een bestaand vergund losstaand woningbijgebouw is toegelaten. Het herbouwen beperkt zich tot maximaal het bestaande volume, uitbreiden kan hierbij niet.
– De vormgeving en het materiaalgebruik dienen aangepast te zijn aan de continuïteit van het straatbeeld en moeten passend zijn in het omliggende landschap, ofwel een positief contrast vormen met de omgeving. Het geheel moet steeds in overeenstemming zijn met het historisch, landschappelijk en natuurlijk karakter van de omgeving
Niet-bebouwde oppervlakte
– Vanuit een streven naar een duurzaam en ruimtelijk verantwoord gebruik van de bestaande kavel waarop de woning gelegen is, is een landelijke tuininrichting passend binnen de draagkracht van de omgeving enkel toegestaan in de onmiddellijke omgeving van de bestaande vergunde of hoofdzakelijk vergunde woning, dit wil zeggen binnen een afstand van 30m van het woninghoofdgebouw. De aanleg van de tuin dient zich te integreren in de omgeving. Bijzondere constructies of ingrepen passend in een landelijke tuin zijn toegelaten binnen een afstand van 30m van het woninghoofdgebouw, voor zover ze opgericht worden in relatie met de landschappelijke omgeving.
– Het gebruik en de inrichting van het resterende gedeelte van de huiskavel, met andere woorden het gedeelte dat zich niet bevindt in de onmiddellijke omgeving van de woning, dient zich te richten naar de geldende bestemming van de huiskavel en omgeving.
– Bestaande streekeigen en inheemse groenelementen, zoals bomen en kleine landschapselementen, dienen maximaal bewaard te blijven.
– Beplanting van de niet-bebouwde oppervlakte kan enkel bestaan uit streekeigen en standplaatsgeschikte beplanting die is aangepast aan het omgevende landschap.
– Het bestaande microreliëf dient behouden te blijven. Op de niet-bebouwde oppervlakte zijn nivelleringen niet toegelaten. Reliëfwijzigingen kunnen enkel worden toegestaan in functie van constructies voor waterzuivering of waterbuffering.
Verhardingen
– Op de niet-bebouwde perceelsgedeelten van de bestaande huiskavel, zijn volgende verhardingen toegelaten:
– De aanleg van een strikt noodzakelijke toegangsweg tot de woning of oprit met een maximale breedte van de verharding van 3m is toegelaten.
– De aanleg van verhardingen met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 100m² is toegelaten op het perceelsgedeelte palend aan het hoofdgebouw. De verharding dient zich te bevinden in de onmiddellijke omgeving van het woninghoofdgebouw, met andere woorden binnen een straal van 30 meter van de uiterste grenzen van het woninghoofdgebouw. De verharding in functie van een terras dient aanpalend aan het hoofdgebouw te worden voorzien.
– De verhardingen dienen uitgevoerd te worden in kleinschalige, dit wil zeggen losse of makkelijk opbreekbare, materialen. Bij de aanleg van de verharding moet gestreefd worden naar maximale doorlatendheid, zodat hemelwater maximaal kan infiltreren. Dit is geen vereiste voor het functioneel terras.
– Bij de beoordeling van de vergunningsaanvraag zal rekening gehouden worden met volgende elementen:
– De strikte noodzakelijkheid van de verharding in functie van het gebruik van hoofdgebouw als woning.
– De contextuele inpassing van de verharding in de omgeving met respect voor de eigenheid van de omgeving.
– De evenwichtige en rationele inplanning van de verhardingen.
– Het materiaalgebruik.
Afsluitingen
– Afsluitingen kunnen opgericht worden voor de perceelsafscheiding van de bestaande huiskavel of ter afsluiting van de onmiddellijke omgeving van de woning, die ingericht mag worden als tuin.
– Dichte, ondoorzichtige en zichtafschermende afsluitingen als muren, houten panelen, betonpanelen, vlechtschermen, rieten matten, zeildoeken, panelen/roosters uit andere materialen en dergelijke zijn niet toegelaten. Dit verbod geldt niet voor opgaande natuurlijke begroeiing als hagen, houtkanten en dergelijke in streekeigen en standplaatsgeschikte soorten.
– De vormgeving en het materiaalgebruik bij afsluitingen dient in overeenstemming te zijn met het landschappelijke en natuurlijke karakter van de omgeving.
Volgens art. 90bis van het Bosdecreet kan ontbossing voor algemeen belang, of in woongebied of industriegebied, of gelegen in een goedgekeurde verkaveling, vergund worden mits compensatie. Het betreffende perceel is gelegen in
parkgebied, hier geldt een ontbossingsverbod. Er kan kan op basis van de beschikbare informatie niet worden vastgesteld of er op de locatie van de geplande werken bos aanwezig is.
Volgens Art. 16 van het natuurdecreet mag er geen vermijdbare schade aan de natuurwaarden gedaan worden. Het kappen van waardevolle bomen in parkgebied wordt gezien als vermijdbare schade. De aanvrager dient bij de aanvraag tot omgevingsvergunning een natuurtoets op te maken waaruit blijkt dat schade aan de natuur zo veel mogelijk gemeden wordt.
Enkel vergund of vergund geachte constructies behouden mogen worden. Onvergunde constructies die zich eventueel op het terrein bevinden, dienen afgebroken te worden.
Bij een latere terreincontrole op basis van de aanvraag tot omgevingsvergunning kunnen bijkomende voorwaarden worden opgelegd in het kader van het
soortenbesluit, natuurdecreet en/of bosdecreet.
Bij de aanvraag tot omgevingsvergunning zal een grondige toetsing gebeuren aan de goede ruimtelijke ordening, het soortenbesluit, het natuurdecreet en het bosdecreet en kan de vergunningverlenende overheid bijkomende voorwaarden of wijzigingen aan het concept opleggen op basis van de concrete plannen.
Tevens zal er bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het oprichten van gebouwen op basis van de concrete plannen een nieuwe beoordeling dienen te gebeuren wat betreft eventuele effecten op het watersysteem.
De toegang tot dit perceel ligt (nog) niet vast. Er ligt namelijk geen officiële buurtweg of strook openbaar domein naartoe. Dit wil zeggen dat de toegang geregeld moet worden tussen de eigenaars en de naastliggende percelen waar eventueel toegang over genomen zou moeten worden.
Vooraleer kan overgegaan worden tot verkoop van de woning, dient de toegang officieel vast te liggen.