UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 06/02/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023121139
Dossiernummer gemeente: 202300444
De gemeente Geel heeft op 30 september 2023 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een vrijstaande eengezinswoning. De aanvraag werd op 24 oktober 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Joke Mertens wonende Kruishei 2C te 2440 Geel en Kris Thys met als contactadres Kruishei 2C te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kruishei 2C
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nrs. 1157S en 1157T
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het bouwterrein maakt als lot 9 deel uit van de goedgekeurde, niet vervallen, verkaveling goedgekeurd dd. 26/03/2001 met kenmerk gemeente 1459 B.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling 1459 B.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan, maar niet met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Voor een gedeeltelijk schuin dak van 25° wordt een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gevraagd.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft de verbouwing van een vrijstaande eengezinswoning. De garage aan de voorzijde van het hoofdvolume wordt verbouwd tot een aparte thuiswerkplek en een extra slaapkamer met kleine badkamer.
Het hoofdvolume met een bouwdiepte van ongeveer 8,5 meter en breedte van een kleine 13 meter omvat op het gelijkvloers de inkom met toilet en trap, vervolgens de leefruimte met open keuken en bureau, en daarnaast een berging en wasplaats. Op de verdieping zijn er 3 slaapkamers, een dressing, een badkamer en een afzonderlijk toilet. Dit wordt volledig behouden. De garage aan de voorzijde van het hoofdvolume wordt verbouwd met behoud van footprint en nokhoogte.
Aan de achterzijde van het volume is een luifel voorzien voor de vuilnisbakken die nu buiten staan. Door hier in het ontwerp een plek voor te voorzien, worden deze later, ook t.o.v. de buren, aan het zicht onttrokken.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 november 2023 t.e.m. 2 december 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 24 januari 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel
Advies riolering
Zonering-aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden stelsel aanwezig. Er is een bestaande aansluiting voor het afvalwater op de openbare afvalwaterriolering. Er is een huisaansluitputje aanwezig op het perceel.
Het is echter niet duidelijk of er een aparte aansluiting is van het hemelwater op de regenwaterriolering. In de bouwvergunning van 2010 werd het volgende opgelegd: "De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratiebed, een gracht, een oppervlaktewater of de regenwederafvoer van de openbare riolering. Indien deze voorzieningen niet voorhanden zijn dan wordt de overloop aangesloten op de openbare riolering". Aangezien er toen al een openbare regenwederafvoer aanwezig was, moest men hierop aansluiten. We vinden echter geen info terug over een aanvraag tot een aansluiting op de hemelwaterriolering.
Men kijkt best zelf na of het hemelwater aangesloten is op het openbare hemelwaterstelsel.
Riolering algemeen
De nieuwe afvoeren blijven gescheiden van het hemelwatersysteem.
Op het plan staan geen diameters opgegeven van de afvoerbuizen. Er wordt verwacht dan men de correcte diameters gebruikt (max. 160mm)
Huishoudelijk afvalwater
Er worden nieuwe afvoeren aangelegd, zowel een afvoer voor grijs water als voor fecaal water. Men houdt deze afvoeren gescheiden van elkaar tot buiten de woning wat een gunstig concept is om geurhinder van het fecaal water in het grijs water te voorkomen. De nieuwe afvoeren grijs water worden aangesloten op de bestaande afvoer grijs water. De nieuwe afvoer fecaal water wordt aangesloten op de bestaande afvoer fecaal water.
Hemelwater
De Gewestelijke verordening inzake hemelwater is niet van toepassing bij deze verbouwing. Men heeft het hemelwaterformulier wel ingevuld en gemotiveerd waarom men geen infiltratievoorziening plaatst. Omdat de verordening niet van toepassing is, moet men geen infiltratievoorziening plaatsen. Maar het is wel aangewezen om dit te doen om het hemelwater zoveel mogelijk ter plaatse te houden.
Er is een bestaande hemelwaterput van 7500 L. Het hemelwater wordt gebruikt voor het sanitair en de buitenkraantjes. Er staat niet specifiek aangegeven of er ook herbruik zal voorzien worden voor het nieuwe toilet. Als het mogelijk is om dit te voorzien, is dit zeker aangewezen.
Advies toegang tot het perceel
In de bestaande toestand zijn er twee toegangen tot het perceel.
Er zijn enkele zaken waarmee we niet kunnen akkoord gaan.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verbouwen van de vrijstaande eengezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel. De verbouwing gebeurt immers binnen het bestaande volume. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de gezondheidsaspecten in de omgeving.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 november 2023 tot en met 2 december 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Het hemelwater dat op de verharding valt dient volledig te infiltreren op het eigen terrein.
Men dient na te gaan of de hemelwaterafvoer aangesloten is op de openbare hemelwaterriolering.
De nieuwe afvoeren afvalwater moeten correct worden aangesloten op de bestaande afvoeren afvalwater en moeten gescheiden houden van het hemelwaterstelsel. De afvoerbuizen dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Er mogen slechts 2 toegangen met een gezamenlijke breedte van 6m worden voorzien.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Het hemelwater dat op de verharding valt dient volledig te infiltreren op het eigen terrein.
Men dient na te gaan of de hemelwaterafvoer aangesloten is op de openbare hemelwaterriolering.
De nieuwe afvoeren afvalwater moeten correct worden aangesloten op de bestaande afvoeren afvalwater en moeten gescheiden houden van het hemelwaterstelsel. De afvoerbuizen dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Er mogen slechts 2 toegangen met een gezamenlijke breedte van 6m worden voorzien.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.