Uiterste beslissingsdatum: 11/02/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023140883
Dossiernummer gemeente: 202300506
De gemeente Geel heeft op 5 november 2023 een aanvraag ontvangen voor uitbreiden van een ééngezinswoning. De aanvraag werd op 13 december 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Jonathan Bogaerts wonende Pastorijstraat 3 te 2440 Geel en mevrouw Sofie Solberg wonende Pastorijstraat 3 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Pastorijstraat 3
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie I nr. 740K
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
Het perceel is gelegen te Pastorijstraat 3. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door bebouwing met veelal een residentiële functie. Op het perceel staat een halfopen ééngezinswoning, met daarachter een groot bijgebouw. Er is een oprit aanwezig vanaf de roolijn tot aan het bijgebouw bestaande uit grind en kasseien. Voor het bijgebouw ligt aansluitend aan de oprit een grindverharding. Op het linkse aanpalende perceel staat een vrijstaande ééngezinswoning. Op het rechtse aanpalende perceel staat een halfopen ééngezinswoning.
Huidige aanvraag beoogt het uitbreiden van de ééngezinswoning. De huidige woning heeft een bouwbreedte van 7,84 meter en een bouwdiepte van 9,42 meter. De woning wordt uitgebreid in de voortuinzone. Er wordt een uitbreiding van 10 meter diepte voorzien voor de huidige voorgevel. De uitbreiding heeft een bouwbreedte van 9,57 meter. Langs de huidige zijgevel wordt de woning uitgebreid over een diepte van 3,77 meter vanaf de huidige voorgevel. Deze uitbreiding heeft een bouwbreedte van 1,39 meter. De uitbreiding heeft een hoogte van 3,45 meter en wordt voorzien van een plat dak.
Na de werken zal de woning op het gelijkvloers beschikken over een keuken/ontbijthoek, een badkamer, een wasplaats, een technische ruimte, een overdekt terras, een koele berging, een zitruimte, een inkomhal met toilet, een home-office en een traphal.
Langs/rond de woning wordt een verharding van 67m² aangelegd die dienst doet als terras en tuinpad.
In de voortuinzone wordt een wadi aangelegd van 22,74m².
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd geen bezwaar ingediend.
Op 4 januari 2024 werd een gunstg advies ontvangen van de Vlaamse Milieumaatschappij.
Op 30 januari 2024 werd het advies ontvangen van de stadsdienst Openbaar Domein, als volgt geformuleerd:
Advies riolering
Zonering – aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Volgens het funderingsplan bestaande toestand is er geen rioolaansluiting aanwezig. Volgens onze rioleringsplannen is er in het verleden wel een aansluiting gerealiseerd bij de rioleringswerken van de Pastorijstraat. De aansluiting bevindt zich op ongeveer 1m50 links van de elektriciteitspaal vanuit de straat naar de woning gekeken. Men dient deze aansluiting op te zoeken, te gebruiken en zelf te voorzien van een huisaansluitputje DWA (van kunststof met voorgevormde vloei, roodbruin van kleur en diameter 315mm). Het putje plaatst men op privé vlak achter de rooilijn.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
Op het plan staan geen diameters opgegeven van de afvoerbuizen. Er wordt verwacht dat men de correcte diameters gebruikt (max. 160 mm).
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Het fecaal water sluit men aan op een septische put met een volume van 3000 L. In centraal gebied waar een openbare riolering aanwezig is, is men niet verplicht om een septische put te plaatsen, maar gezien de afstand op privé is het wel zinvol om er eentje te plaatsen zoals voorzien is. De afvoeren van het grijs water worden aangesloten op de overloop van de septische put. Op die plaatsen kan men best een sifonput steken om geurhinder van het fecaal water in het grijs water te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 10.000 L wat voldoet aan de verordening. Op de put worden alle dakafvoeren van de woning aangesloten. Men zal het hemelwater herbruiken voor het spoelen van 2 toiletten, voor een wasmachine, buitenkraan en 2 dienskranen (buitengevel). Dit voldoet.
Infiltratievoorziening
Men voorziet een bovengrondse infiltratievoorziening, type wadi met een infiltratievolume van 5280 L, een infiltratieoppervlakte van 22,74 m² en een diepte van 30 cm. Deze infiltratievoorziening voldoet.
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening. Deze verhardingen worden ook niet meegerekend volgens het hemelwaterformulier.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar groenzone op privé en niet naar de openbare gemengde riolering. Dit is een gunstig principe.
Advies toegang tot het perceel
Volgens het inplantingsplan wenst men de bestaande inrit in kasseien op openbaar domein aan de linkerzijde van het perceel te behouden. Deze inrit met een breedte van ongeveer 4m50 geeft toegang tot een private oprit, aangelegd in kiezels en 2 kasseistroken. Kasseien zijn in principe geen reglementaire materialen voor een inrit op openbaar domein. Deze toestand kan worden toegestaan als men zich in regel stelt door een aanvraag "aanpassing openbaar domein" te doen via de website van stad Geel. Men zal dan een formulier moeten invullen waarin men verklaart dat men eigen verharding gebruikt op openbaar domein. De bestaande breedte kan behouden blijven.
Voorwaarden
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijze kleur) en het huishoudelijk afvalwater (oranje kleur) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van deze bestaande aansluiting.
Als er nog geen huisaansluitputje DWA aanwezig is moet men dit zelf plaatsen volgens volgende richtlijnen:
Putten of andere constructies zoals septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De onverharde groenzone rond het bijgebouw dat ter plaatse afwatert moet minstens 25% bedragen van de afwaterende oppervlakte van dit bijgebouw.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient zich in regel te stellen wat betreft de inrit op openbaar domein die is aangelegd in kasseien. Men moet een aanvraag "aanpassing openbaar domein" doen via de website van stad Geel om een verklaring van gebruik van eigen verharding te ondertekenen.
Opmerking
Men voorziet best een sifonput waar de afvoer van het grijs water samen komt met de overloop van de septische put. Op deze manier kan men geurhinder van het fecaal water in het grijs water voorkomen.
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
Het perceel is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen de zonering 'woongebied'. De aanvraag voldoet aan de voorschriften horende bij deze zonering.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 gecoördineerd op 15 juni 2018 betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 (BS 31 oktober 2006) en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan het watersysteem, aan de doelstellingen van artikel 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 1, Sectie I, nr. 740K stroomt af naar de Hoevenloop, een (on)bevaarbare waterloop (van categorie I) die beheerd wordt door de Vlaamse Milieumaatschappij.
De aanvraag is niet gelegen in signaalgebied.
Het project voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening.
Het perceel is volgens de watertoetskaart gedeeltelijk gelegen in overstromingsgevoelig gebied (8/03/2023) pluviaal en fluviaal.
Er werd op 4/1/2024 een gunstig advies ontvangen van de Vlaamse Milieumaatschappij inzake dit dossier.
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Conclusie:
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen vogelrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen binnen habitatrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen binnen VEN-gebied.
Het perceel is niet gelegen binnen bosgebied.
Het perceel is niet gelegen binnen natuurgebied.
De aanvraag doorstaat de natuurtoets.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Toegankelijkheid
Het gebouw is niet toegankelijk voor publiek waardoor niet voldaan dient te worden aan voorzieningen om de integrale toegankelijkheid te bereiken.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het uitbreiden van een ééngezinswoning die in een straat met meerdere ééngezinswoningen. Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt. Er is op het perceel voldoende plaats voorzien voor het plaatsen van een wagen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning wordt uitgebreid in de voortuinzone. De huidige voorbouwlijn ligt op ca. 26,81 meter. Na de werken ligt de voorbouwlijn op ongeveer dezelfde diepte als het linkse aangrenzende perceel.
Er is achter de woning geen ruimte om de woning uit te breiden vanwege de diepe ligging op het perceel en de aanwezigheid van het bijgebouw.
Er is ruim voldoende plaats in de voortuinzone en de nieuwe voorbouwlijn ligt meer in lijn met de overige bebouwing in de straat.
Na de werken heeft het perceel zijn maximale verhardings/bebouwingsgraad bereikt. Er kan dan enkel nog verhard/bebouwd worden indien er een evenredige hoeveelheid verharding/bebouwing van het perceel wordt verwijderd.
Visueel-vormelijke elementen
Er wordt gebruik gemaakt van duurzame, kwaliteitsvolle materialen. Het ontwerp is architectonisch verantwoord en past binnen de onmiddellijke omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Na de werken voldoet de woning aan de hedendaagse normen inzake woonkwaliteit en -comfort.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 21/12/2023 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.
Bespreking adviezen
Het advies van VMM is gunstig.
Conclusie
De aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd.
Voorwaarden
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijze kleur) en het huishoudelijk afvalwater (oranje kleur) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van deze bestaande aansluiting.
Als er nog geen huisaansluitputje DWA aanwezig is moet men dit zelf plaatsen volgens volgende richtlijnen:
Putten of andere constructies zoals septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De onverharde groenzone rond het bijgebouw dat ter plaatse afwatert moet minstens 25% bedragen van de afwaterende oppervlakte van dit bijgebouw.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient zich in regel te stellen wat betreft de inrit op openbaar domein die is aangelegd in kasseien. Men moet een aanvraag "aanpassing openbaar domein" doen via de website van stad Geel om een verklaring van gebruik van eigen verharding te ondertekenen.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Voorwaarden dienst Openbaar Domein
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijze kleur) en het huishoudelijk afvalwater (oranje kleur) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van deze bestaande aansluiting.
Als er nog geen huisaansluitputje DWA aanwezig is moet men dit zelf plaatsen volgens volgende richtlijnen:
Putten of andere constructies zoals septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De onverharde groenzone rond het bijgebouw dat ter plaatse afwatert moet minstens 25% bedragen van de afwaterende oppervlakte van dit bijgebouw.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient zich in regel te stellen wat betreft de inrit op openbaar domein die is aangelegd in kasseien. Men moet een aanvraag "aanpassing openbaar domein" doen via de website van stad Geel om een verklaring van gebruik van eigen verharding te ondertekenen.