UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 17/06/2024 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024033542
Dossiernummer gemeente: 202400138
De gemeente Geel heeft op 22 maart 2024 een aanvraag ontvangen voor slopen en herbouwen van een ééngezinswoning + slopen van een bijgebouw.. De aanvraag werd op 18 april 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
KIDAMU NV gevestigd Rauwelkoven 63 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Buitensteinde 6
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie D nrs. 358D, 358E, 362H, 362Y, 366D, 366E, 368_ en 369_
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied met landelijk karakter
De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven;
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009 gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het ruimtelijk uitvoeringsplan Zonevreemde Woningen. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
De aanvraag is met name in strijd met artikel 3 Overdruk Zonevreemde woningen II:
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
2. Historiek
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
De aanvraag betreft het slopen van bijgebouwen, het slopen en herbouwen van een eengezinswoning bij een tuinaanlegbedrijf.
Het terrein is vooraan gelegen in woongebied met landelijk karakter en achteraan in agrarisch gebied volgens het gewestplan en maakt geen deel uit van verkaveling.
De omliggende percelen zijn eveneens gelegen in agrarisch gebied.
De aanvraag betreft enerzijds het slopen van twee bergingen op het terrein. Deze zijn dermate
verouderd en zullen integraal gesloopt worden.
Eveneens betreft de aanvraag het inkorten van de boogserres. Deze werken zijn reeds uitgevoerd.
Vervolgens betreft de aanvraag het slopen van de voormalige hoeve en het herbouwen van de
bedrijfswoning. De voormalige hoeve is voldoet niet aan de hedendaagse normen en zal volledig
gesloopt worden.
De nieuwe woning voldoet niet aan de bepalingen van het RUP Zonevreemde woningen. Voor de nieuwe woning wordt gekozen voor een landelijke traditionele vormgeving.
De woning heeft een volume van 998 m3 en voldoet hiermee aan het maximaal toegelaten bouwvolume van 1000 m3.
4. Openbaar onderzoek
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
5. Adviezen
Op 19 april 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Aangezien uw aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kunnen wij u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen we naar onze website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Advies: geen advies
Op 8 mei 2024 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Geen advies
Advies: geen advies
Op 17 mei 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel team Grijs.
Advies riolering
Zonering – aansluiting
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is ter hoogte van het perceel een open gracht aanwezig aan de overkant van de straat. Dit betekent dat er in het openbaar domein geen volwaardig rioleringsstelsel aanwezig is dat naar een zuiveringsstation leidt. Al het afvalwater, zowel fecaal als grijs water, moet worden voorbehandeld.
Men dient na te gaan of er een bestaande aansluiting is op de gracht. Als deze aanwezig is zoals op het funderingsplan staat, moet men deze gebruiken en voorzien van een huisaansluitputje DWA. Dit moet men plaatsen op privé, nabij de rooilijn. Het putje moet van kunststof zijn met voorgevormde vloei, kleur oranjebruin met diameter 315mm en voorzien van een deksel met opschrift 'DWA'.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
De afvoerbuizen voor het afvalwater hebben een diameter van 110 mm tot 125 mm. De afvoerbuis van het hemelwater heeft een diameter van 110 mm. Deze diameters voldoen (max. 160 mm).
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een disconnectieput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Aangezien er nog geen openbaar rioleringsstelsel aanwezig is dat naar een zuiveringsstation leidt en men dus zal lozen op de gracht, zal er een septische put moeten worden geplaatst waar zowel het fecaal als grijs water worden op aangesloten. Volgens het funderingsplan wordt er een septische put voorzien met een volume van 3000L waarop al het afvalwater is aangesloten.
Als er in de toekomst riolering wordt aangelegd, zal het grijs water van de septische put moeten worden afgekoppeld. Het is aangewezen hiermee rekening te houden bij de aanleg van de private riolering. Men kan al een wachtbuis voorzien zodat men dan vlot kan afkoppelen.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 10.000 L wat voldoet aan de verordening. Op de put worden alle dakafvoeren van de woning aangesloten. Volgens het plan zal men het hemelwater herbruiken voor de toiletten en buitenkranen. In het hemelwaterformulier is hier ook de wasplaats aan toegevoegd. Ook op het plan moet aangegeven staan dat er een aanvoerleiding naar de wasmachine wordt voorzien. De overloop van de put wordt aangesloten op een infiltratievoorziening.
Infiltratievoorziening
Men voorziet een bovengrondse infiltratievoorziening.
Men heeft via het hemelwaterformulier een correcte berekening uitgevoerd om het minimale infiltratievolume (3910,05 L) en de minimale infiltratieoppervlakte (9,48 m²) te bekomen.
Men plaatst volgens de gegevens op het plan een voorziening met een volume van 4266 L en een oppervlakte van 11,40 m². De berekeningen die men hier voor heeft gemaakt, komen echter niet overeen met de regels van de GSV en de richtlijnen van de dienst integraal waterbeleid. Bovendien staan de afmetingen niet allemaal vermeld op de snede van de wadi zodat er niet voldoende nagekeken kan worden of de voorziening die men wil plaatsen voldoet.
De noodoverloop van de infiltratievoorziening wordt hoger geplaatst dan de invoer. Het is beter om deze op dezelfde hoogte te plaatsen.
De overloop van de hemelwater put naar de infiltratievoorziening gaat omhoog volgens de snede. Dit systeem is niet optimaal. Het is beter om de overloop van de hemelwaterput naar de infiltratievoorziening pas te houden of naar beneden te laten lopen.
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening. De verhardingen heeft men volgens het hemelwaterformulier ook niet meegerekend. Dit mag maar men moet er wel voor zorgen dat men geen wateroverlast veroorzaakt bij naastliggende percelen of naar het openbaar domein toe.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening maar het is niet duidelijk naar waar die naar toe wordt.
Besluit
Ongunstig omwille van volgende redenen:
Advies: ongunstig
6. Project-MER
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Deze mogelijk schadelijke effecten worden opgevangen door de plaatsing van een hemelwaterput en een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voor het herbouwen van de woning, gelegen te Buitensteinde 6 te Geel, is niet in overeenstemming met het RUP Zonevreemde woningen van Stad Geel.
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Met name is er geen overeenstemming met volgende voorschriften:
- het gebouw kan op dezelfde plaats worden herbouwd, voor zover het karakter en de
verschijningsvorm behouden blijven.
- het aantal bouwlagen moet beperkt blijven tot het bestaande en vergunde aantal bouwlagen.
- De vormgeving en het materiaalgebruik dienen aangepast te zijn aan de continuïteit van het
straatbeeld en moeten passend zijn in het omliggende landschap, ofwel een positief contrast
vormen met de omgeving. Het geheel moet steeds in overeenstemming zijn met het historisch,
landschappelijk en natuurlijk karakter van de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een ongunstig advies gegeven omwille van de volgende redenen:
de aanvraag voor het herbouwen van de woning, gelegen te Buitensteinde 6 te Geel, is niet in overeenstemming is met het RUP Zonevreemde woningen van Stad Geel:
Ongunstig advies van stad Geel Team Grijs:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning wel goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, omwille van volgende redenen:
Het gebouw kan op dezelfde plaats worden herbouwd, voor zover het karakter en de verschijningsvorm behouden blijven.
Het behoud van landelijke karakter is vanaf start een belangrijk aspect geweest bij de bouwheer. De nieuwe woning wordt dan ook ook ontworpen met een landelijke stijl en karakter. Er wordt nog steeds gewerkt vanuit een langwerpige basis, afgewerkt met een zadeldak in dezelfde richting als de huidige bebouwing. Hier is geen sprake van een stijlbreuk ten opzichte van de bestaande omgeving. Verder kan er alleen maar een zeer uiteenlopende architectuur teruggevonden worden in zijn directe omgeving.
Het aantal bouwlagen moet beperkt blijven tot het bestaande en vergunde aantal bouwlagen.
De bestaande hoeve kent 4 bouwlagen: kelder, gelijkvloers, verdieping, hooizolder.
De nieuwe woning kent 4 bouwlagen: kelder, gelijkvloers, verdieping, zolder.
Wat het herbruik betreft moeten er aanvoerleidingen worden voorzien naar alle toiletten, naar een wasmachine en naar één of meerdere dienstkranen. Dit moet vermeld staan op het funderingsplan.
De diepte van de infiltratievoorziening mag max. 70 cm. zijn.
Bij de berekening van de infiltratievoorziening die men effectief gaat plaatsen moet men rekening houden met de regels opgenomen in de GSV. De informatie die men hiervoor kan raadplegen staat beschreven in het Technisch Achtergrond document bij GSV 2023 p. 40 - 42.
De hoogte van de overloop van de hemelwaterput naar de infiltratievoorziening en de hoogte van de overloop van de infiltratievoorziening worden best herbekeken.