UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 18/06/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024041867
Dossiernummer gemeente: 202400178
De gemeente Geel heeft op 11 april 2024 een aanvraag ontvangen voor het slopen en herbouwen van een vakantiehuis (526). De aanvraag werd op 3 mei 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Ludo Verdonck wonende Dennenbos 3 te 2450 Meerhout
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Eindhoutseweg 526
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 176R
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
gebied voor verblijfsrecreatie
De gebieden voor verblijfsrecreatie zijn in de algemene planologische voorschriften een specifieke aanduiding opgenomen voor campings en weekendverblijfparken.
Daar waar het planologisch en stedenbouwkundig verantwoord is en deze instellingen normaal deel uitmaken van het stads- of dorpsbeeld (vb. in zones met grote toeristische aantrekkingskracht) zullen deze zones als gebieden voor verblijfsrecreatie worden aangeduid in de gewestplannen of kunnen deze gebieden als dusdanig worden aangeduid in een BPA.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Netevallei goedgekeurd op 5 april 2005
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen en herbouwen van een nieuwe vakantiewoning (526) op het domein Netevallei.
De nieuwe vakantiewoning heeft een vloeroppervlakte van 80m² met een open terras van 19m².
De kroonlijsthoogte bedraagt 2,89m. De nokhoogte bedraagt 5,64m.
Het dak wordt afgewerkt met roofing shingles.
De gevels worden afgewerkt met hout in een donkere kleur.
Er zijn geen naastgelegen chalets. De afstand tot de eerstevolgende chalet is ruim voldoende.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 23 mei 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: gunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Eindhoutseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het project paalt niet rechtstraats aan volgende waterloop: nr.A.7.25 (Rijloop van 2de categorie), maar watert er naar af. Het project ligt in effectief overstromingsgevoelig gebied.
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. De chalet watert af naar de omliggende groenzone voor infiltratie op eigen terrein.
Er moet overstromingsvrij gebouwd worden (vloerpeil op minstens 17,0 mTAW (= hierboven vermeld getal + 30cm naar boven afronden). Uit de plannen blijkt dat het vloerpeil voldoende hoog is aangelegd.
De eigenaar dient alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om op zijn eigen goed waterschade te voorkomen.
Conclusie: De watertoets wordt positief beoordeeld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd op basis van de criteria die vastgelegd zijn artikel 4.3.1§2 van de VCRO en omvatten: functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd in de opportuniteitstoets.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het bouwen van één vakantiewoning. De locatie is gelegen binnen een park van vakantiewoningen. De aanvraag sluit bijgevolg functioneel aan bij de bebouwing in de omgeving.
Mobiliteit
Een vakantiewoning heeft een kleine impact op de mobiliteit. De vakantiewoning wordt niet permanent gebruikt waardoor de verkeersgeneratie beperkt is. Het vakantiepark wordt ontsloten door de gemeenteweg Eindhoutseweg. Via het lokale weggennet sluit deze weg aan op het primaire wegennet.
Tijdens de bouwwerken kan tijdelijk een verhoging van de verkeersdynamiek plaatsvinden door de aanvoer van bouwmaterialen en werfverkeer. Dit is echter beperkt in tijdsduur en, gezien het slechts een vakantiewoning met bescheiden oppervlakte betreft, eveneens beperkt in aantal.
Materiaal-visuele inpasbaarheid
De nieuwe vakantiewoning wordt opgericht in donker hout. Het dak wordt afgewerkt met zwarte roofing shingles.
Het vakantiepark bevindt zich in het valleigebied van de Grote Nete. Om het geheel in te passen in deze omgeving is het noodzakelijk om het aandeel verharding en gebouwen te beperken en de onbebouwde ruimte groen in te richten. Er wordt geen verharding voorzien op het perceeltje.
Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.
De vakantiewoning heeft een beperkte oppervlakte.
Het onbebouwde deel van het perceel wordt als groene tuinzone ingericht.
Bodemreliëf
De vakantiewoning wordt voorzien op palen om zo en doorstroombare fundering te voorzien. Dit houdt in dat de ingrepen in de bodem beperkt blijven. De beschrijvende nota geeft daarnaast aan dat het terreinprofiel ongewijzigd blijft.
De impact op de bodem is beperkt en tijdelijk van aard. Door de werken kan de bovenste grondlaag geroerd worden.
Cultuurhistorische aspecten
Er zijn geen cultuur-historische beoordelingsaspecten verbonden aan de aanvraag.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de bouwwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines, bouwmaterialen en werfverkeer.
Dit is slechts tijdelijk en beperkt gezien het de bouw van een vakantiewoning betreft. De hinder naar omwonenden zal dan ook eerder beperkt zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Conclusie
De aanvraag is in overeenstemming of kan mits het opleggen van voorwaarden in overeenstemming gebracht worden met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Dienst Integraal Waterbeleid.
Het weekendverblijf kan enkel worden gebruikt voor het onderbroken verblijf van een gezin. Permanente bewoning kan onder geen beding worden toegestaan.
Conform het decreet van de Vlaamse Regering van 8 mei 2009 houden de beveiliging van woningen door optische rookmelders – dient er minimaal één correct geïnstalleerde rookmelder te worden voorzien per woongelegenheid. Deze dient bij voorkeur te worden geplaatst in de ruimte waarop de slaapkamers uitgeven.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
In dien een bronbemaling vereist is voor de bouw van de vakantiewoning, dient hiervoor een melding omgevingsvergunningen ingediend worden. De bronbemaling dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw, tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1 Vlarem II) van toepassing.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Dienst Integraal Waterbeleid.
Het weekendverblijf kan enkel worden gebruikt voor het onderbroken verblijf van een gezin. Permanente bewoning kan onder geen beding worden toegestaan.
Conform het decreet van de Vlaamse Regering van 8 mei 2009 houden de beveiliging van woningen door optische rookmelders – dient er minimaal één correct geïnstalleerde rookmelder te worden voorzien per woongelegenheid. Deze dient bij voorkeur te worden geplaatst in de ruimte waarop de slaapkamers uitgeven.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
In dien een bronbemaling vereist is voor de bouw van de vakantiewoning, dient hiervoor een melding omgevingsvergunningen ingediend worden. De bronbemaling dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw, tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1 Vlarem II) van toepassing.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd.