UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 15/06/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024042365
Dossiernummer gemeente: 202400139
De gemeente Geel heeft op 22 maart 2024 een aanvraag ontvangen voor functiewijziging op het gelijkvloers naar kantoor plus regularisatie uitbreiding. De aanvraag werd op 16 april 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Carina Van Hout wonende Pas 40 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Pas 40, 40A en 42
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 545S
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan De Werft goedgekeurd op 26 maart 2009
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag handelt over een functiewijziging op het gelijkvloers naar kantoor.
Het volledige gelijkvloers wordt in gebruik genomen als kantoorruimte, de bovengelegen verdiepingen worden bewoond door de aanvrager. Eén woonfunctie blijft behouden.
De regularisatie van een gelijkvloerse uitbreiding, een gemetselde muur tegen het rechts aanpalend gebouw op het gelijkvloers en een gemetselde muur tegen het links aanpalende gebouw op de verdieping ter hoogte van het terras.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 26 april 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 30 april 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel
Volgende voorwaarden gelden voor het dossier:
• Het gebouw bestaat uit een kantoorgedeelte en een woongedeelte.
• Het betreft het kantoorgedeelte van Creaclean, een schoonmaakbedrijf. Het dossier geeft niet aan hoeveel mensen tewerk gesteld zijn in het kantoor.
• De nuttige oppervlakte van de kantoorruimte bedraagt 165,23 m². De publiek toegankelijke vloeroppervlakte bedraagt 62,6 m².
• Binnen het project is op de verdieping een wooneenheid voorzien met 4 slaapkamers (woning zaakvoerder).
• Op het eigen terrein zijn 2 autoparkeerplaatsen en 4 fietsparkeerplaatsen voorzien. De 2 autoparkeerplaatsen betreffen 2 garages aan de achterzijde van het perceel, die via de centrumparking Pas bereikbaar zijn. Van de plannen is niet af te leiden waar de 4 fietsstalplaatsen zich bevinden.
• De aanvraag is gelegen in het kernwinkelgebied. Op wandelafstand bevinden zich openbare parkeerplaatsen (centrumparking Pas en langparkings langs de Pas), en eveneens fietsbeugels langs de Pas.
De huidige parkeerverordening gaat uit van 1 parkeerplaats per woning. De 2 aanwezige parkeerplaatsen zijn dus voldoende voor de aanwezige woonfunctie.
De huidige parkeerverordening gaat uit van 1 autoparkeerplaats per 50 m² vloeroppervlakte voor kantoren. Hiervoor kan vrijstelling bekomen worden in het kernwinkelgebied. Bij een nuttige oppervlakte van 165,23 m² zouden dus 3 parkeerplaatsen in functie van het kantoor voorzien moeten worden. Er wordt van uitgegaan dat bezoekers en werknemers van het schoonmaakbedrijf, gezien de ligging in kernwinkelgebied, van de openbare parkeermogelijkheden voor auto’s en fietsen in de omgeving gebruik kunnen maken.
Advies: gunstig
Op 30 april 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen Pas 40 te Geel, Sectie H, nr. 545 S stroomt af naar de Laarloop, een (on)bevaarbare waterloop (van 2° categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen, district Grote Nete.
De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig en ligt niet in een signaalgebied.
Er is voldaan aan de gemeentelijke/provinciale/gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
De aanvraag handelt over de regularisatie van wederrechtelijk uitgevoerde werken en een functiewijziging op het gelijkvloers over de volledige diepte.
De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming woongebied. De eigendom situeert zich in het RUP ‘De Werft’ dd. 27/10/2011 in een projectzone S 11 voor gemengde stedelijke ontwikkeling, waardoor de aanvraag principieel functioneel inpasbaar is.
2. Mobiliteitsimpact
Op het eigen terrein zijn 2 autobergplaatsen en 4 fietsparkeerplaatsen voorzien. De 2 autoparkeerplaatsen betreffen 2 garages aan de achterzijde van het perceel, die via de centrumparking Pas bereikbaar zijn.
In overeenstemming met artikel 15 van de parkeerverordening valt de betrokken locatie onder de vrijstellingsvoorwaarde i.v.m. aantal parkeerplaatsen.
Vrijstelling: indien het project gelegen is in het kernwinkelgebied, is het voorzien van bijkomende parkeerplaatsen voor niet-woonfuncties niet nodig. De afbakening van het kernwinkelgebied bestaat uit de Nieuwstraat, de Markt en het gedeelte van Pas vanaf de Markt tot aan de Heilige Geeststraat (nr’s 1 t/m 113 en 2 t/m 108). Er kan in dat geval wel een compensatoire vergoeding worden gevraagd conform artikel 5 van deze verordening.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De oorspronkelijke vergunning van 02/06/1949 voorzag een winkel op het gelijkvloers met achteraan enkele kleine woonruimtes tot een bouwdiepte van 17 meter en een bergplaats met een totale bouwdiepte van 19,80 meter op het gelijkvloers.
Op het inplantingsplan van de vergunning dd. 21/09/2009 die verleend werd voor de regularisatie van bijgebouwen achteraan op het perceel zijn geen uitbreidingen van het hoofdgebouw weergegeven.
In de huidige aanvraag zien we dat er op het gelijkvloers een wederrechtelijke uitbreiding werd gerealiseerd door middel van een eethoek, zithoek en keuken bij te bouwen voorbij de 17 meter bouwdiepte. De gebruikelijke bouwdiepte voor wonen bedraagt 17 meter, handel-, horeca- of kantoorfunctie tot 27 meter.
In de aanvraag wordt de regularisatie van de uitgevoerde uitbreiding aangevraagd tot een bouwdiepte van 33,01 meter, loodrecht gemeten op de voorgevelbouwlijn = rooilijn. De bouwbreedte is gelijk aan de perceelsbreedte. De uitbreiding heeft een bouwhoogte van 3,21 meter, uitgevoerd met plat dak voorzien van lichtkoepels.
De eigendom situeert zich in een projectzone S 11 voor gemengde stedelijke ontwikkeling
Het RUP laat toe om individuele percelen afzonderlijk te ontwikkelen (er moet gestreefd worden
naar een ruimtelijk eenheid, maar eigenaars kunnen wel op eigen perceel een deelproject realiseren
als zij de toepassing van de principes tot ruimtelijke eenheid kunnen garanderen). Bebouwing mag
daarbij max. 75% van de perceelsoppervlakte innemen en op het gelijkvloers zijn zowel wonen,
kantoor, horeca als handel toegelaten, maar geen combinatie van twee of meer functies.
De aanvraag omschrijft het volledige gelijkvloers als kantoorruimte zonder woon- of verblijfsvertrekken. De kantoorruimte wordt in gebruik genomen door de eigenaar/bewoner van de bovengelegen woonst. Deze woning heeft geen afzonderlijke toegang en is te betreden vanuit de kantoorruimte. Op de eerste verdieping bevindt zich een zithoek, keuken, badkamer, bergplaats en 1 slaapkamer. De tweede verdieping is ingedeeld met een badkamer, dressing en 1 slaapkamer. Op de derde verdieping zijn er 2 slaapkamers.
Er worden geen wijzigingen uitgevoerd aan het gabarit op de verdiepingen.
Tegen de rechter perceelsgrens werd een tuinmuur gemetseld over een lengte van 7 meter met hoogte van 3,18 meter afgewerkt in lichte crepi die eveneens deel uitmaakt van de regularisatie.
Op het plat dak van het gelijkvloers is een terras aangelegd. Tegen de linker perceelsgrens werd een gemetselde muur met hoogte van 90cm gemetseld zonder geldige vergunning. Deze muur maakt deel uit van de regularisatie. Tegen deze muur wordt een zichtscherm geplaatst in hout met hoogte van 1,90 meter.
Er worden geen wijzigingen uitgevoerd aan de voorgevel.
Er word geen publiciteit aangevraagd naar aanleiding van de functiewijziging.
Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
4. Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet het gebruik van duurzame en kwalitatieve materialen. Er worden geen werken uitgevoerd aan de voorgevel, het straatbeeld veranderd hierdoor niet.
Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
5. Cultuurhistorische elementen
Niet van toepassing.
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
6. Hinderaspecten
Uit het bezwaarschrift (gedocumenteerd met foto’s) dat werd ingediend dd. 15/05/2024, tijdens de lopende behandelingstermijn van de aanvraag, blijkt dat er sprake van hinderaspecten ten opzichte van de linksaanpalende eigendom.
De aanvrager moet zich in regel te stellen de burgerlijke rechten én de bepalingen van de Stedenbouwkundige Basisverordening van de Stad Geel.
7. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden omwille van de situering binnen het Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘De Werft’
Er werd tijdens de behandelingstermijn één bezwaarschrift dd. 15/05/2024, gedocumenteerd met foto’s.
Ten opzichte van de argumenten neemt de omgevingsambtenaar volgend standpunt in:
De aangevraagde werken moet voldoen aan de bepalingen van de Stedenbouwkundige Basisverordening Art. 45
Kappen en leidingen in scheidingsmuren.
In muren die te paard worden opgericht worden geen schoorsteenpijpen, leidingen van gas of elektriciteit, aan- of afvoerleidingen van water of dergelijke geplaatst.
Op de foto op p. 4/6 is een verluchtingsrooster te zien.
Verluchtingsroosters in de gemene muur zijn niet toegelaten.
De aanvraag is in strijd met de Stedenbouwkundige basisverordening Art. 46
Op de foto op p. 4/6 is te zien dat er twee afvoerbuizen uitgeven op de eigendom van de aanpalende eigenaar. Hemelwaterafvoerbuizen in de gemene muur zijn niet toegelaten.
De aangevraagde werken moeten voldoen aan de bepalingen van de Stedenbouwkundige basisverordening Art. 46.
Volgens het bezwaarschrift is de aanvraag is in strijd met het Nieuw Burgerlijk Wetboek
Art. 3.131. Dakdrop
Iedere eigenaar moet zijn daken zodanig aanleggen dat het regenwater op zijn grond of op de openbare weg afloopt. Hij mag niet doen neerkomen op een aanpalend perceel.
Art. 3.101§ 1.Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is. Om de boven matigheid van de hinder te beoordelen, is rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerst ingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.
§2. Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. De rechter oordeelt welke van volgende maatregelen passend zijn om het evenwicht te herstellen:
een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert;
de vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed om de last tot het normale niveau te verminderen;
voor zover dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed hierdoor niet wordt uitgesloten, het bevel de handeling die het evenwicht verstoort te staken of op het hinderende onroerend goed maatregelen te nemen die de bovenmatige hinder verminderen tot het normale niveau.
Een omgevingsvergunning heeft echter een zakelijk karakter. De vergunningverlenende overheid verleent ze onder voorbehoud van burgerlijke rechten.
Principe
De burgerlijke rechten (bijvoorbeeld het recht op eigendom) die iemand kan laten gelden over een onroerend goed hebben steeds voorrang op de toelating die iemand verkrijgt uit de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning zal de burgerlijke rechten die iemand kan uitoefenen over een onroerend goed niet aantasten.
Een vergunningverlenende overheid is niet bevoegd voor burgerlijke rechten. Een bevoegde overheid bij een omgevingsvergunningsaanvraag kan en mag dus geen uitspraak doen over (een betwisting aangaande) burgerlijke rechten en verplichtingen.
Op de plannen van de aanvraag wordt weergegeven dat het hemelwater wordt opgevangen op het eigen perceel.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken, nl. functiewijziging op het gelijkvloers naar kantoorruimte en regularisatie van de gelijkvloerse uitbreiding.
De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden worden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Aangezien er vanuit de buitenomgeving geen afzonderlijk inkomsas is naar de wooneenheid op de hoger liggende verdiepingen. De woning is enkel toegankelijk vanuit de kantoorruimte, hier spreken we van een woning met kantoor en niet van een kantoor met appartement.
Een appartement is immers een individuele woning in een groter gebouw met gemeenschappelijke delen zoals een gemeenschappelijk inkomsas.
Het gelijkvloers wordt volledig ingericht in functie van het kantoor, er mag geen enkele ruimte in gebruik genomen worden om te wonen.
De vloerpas van de uitbreiding komt overeen met de bestaande vloerpas van het hoofdgebouw.
Gevolg dient gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de stedenlijke brandweer dd. 23/04/2024 ref. BWDP/2024-0124/001/ZOLSL en in het bijzonder aan geformuleerde opmerkingen:
- De stedenbouwkundige nota vermeldt 2 uitgangen. De uitgang achteraan is echter geen conforme nooduitgang (schuifdeur) en mag dus ook niet als nooduitgang aangeduid worden.
- Buiten het gebouw, in de stoep, is een afsluiter aanwezig. Men dient na te kijken of er een coördinatieplaatje aanwezig is. Zo niet, dient men dit aan te vragen bij de gasmaatschappij.
De woning op de verdieping dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
“Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.”
Bij het uitvoeren van werken tegen aanpalende gebouwen dient er voorafgaandelijk een plaatsbeschrijving te worden opgemaakt en een ABR polis afgesloten.
De vergunning wordt verleend onder voorbehoud van burgerlijke rechten.
Gevolg dient gegeven aan Art. 3.131 Dakdrop.
Iedere eigenaar moet zijn daken zodanig aanleggen dat het regenwater op zijn grond of op de openbare weg afloopt. Hij mag niet doen neerkomen op een aanpalend perceel.
Gevolg dient gegeven aan Art. 3.101
§ 1.Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is. Om de boven matigheid van de hinder te beoordelen, is rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerst ingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.
§2. Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. De rechter oordeelt welke van volgende maatregelen passend zijn om het evenwicht te herstellen:
Gevolg dient gegeven aan Art. 3.132 Lichten en zichten
Afstanden voor vensters, muuropeningen en soortgelijke werken
Gevolg dient gegeven aan Art. 45 van de Stedenbouwkundige basisverordening.
Scheidingsmuren bij bouwwerken met platte daken.
De zichtbaar blijvende delen van deze muur waar niet tegen aangebouwd, moeten bouwfysisch en esthetisch met een geschikt gevelmateriaal afgewerkt worden.
Gevolg dient gegeven aan Art. 46 van de Stedenbouwkundige basisverordening
In muren die te paard worden opgericht worden geen schoorsteenpijpen, leidingen van gas of elektriciteit, aan- of afvoerleidingen van water of dergelijke geplaatst.
Er is geen publiciteit aangevraagd of opgenomen in de vergunning.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken, nl. functiewijziging op het gelijkvloers naar kantoorruimte en regularisatie van de gelijkvloerse uitbreiding.
De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden worden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Aangezien er vanuit de buitenomgeving geen afzonderlijk inkomsas is naar de wooneenheid op de hoger liggende verdiepingen. De woning is enkel toegankelijk vanuit de kantoorruimte, hier spreken we van een woning met kantoor en niet van een kantoor met appartement.
Een appartement is immers een individuele woning in een groter gebouw met gemeenschappelijke delen zoals een gemeenschappelijk inkomsas.
Het gelijkvloers wordt volledig ingericht in functie van het kantoor, er mag geen enkele ruimte in gebruik genomen worden om te wonen.
De vloerpas van de uitbreiding komt overeen met de bestaande vloerpas van het hoofdgebouw.
Gevolg dient gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de stedenlijke brandweer dd. 23/04/2024 ref. BWDP/2024-0124/001/ZOLSL en in het bijzonder aan geformuleerde opmerkingen:
- De stedenbouwkundige nota vermeldt 2 uitgangen. De uitgang achteraan is echter geen conforme nooduitgang (schuifdeur) en mag dus ook niet als nooduitgang aangeduid worden.
- Buiten het gebouw, in de stoep, is een afsluiter aanwezig. Men dient na te kijken of er een coördinatieplaatje aanwezig is. Zo niet, dient men dit aan te vragen bij de gasmaatschappij.
De woning op de verdieping dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
“Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.”
Bij het uitvoeren van werken tegen aanpalende gebouwen dient er voorafgaandelijk een plaatsbeschrijving te worden opgemaakt en een ABR polis afgesloten.
De vergunning wordt verleend onder voorbehoud van burgerlijke rechten.
Gevolg dient gegeven aan Art. 3.131 Dakdrop.
Iedere eigenaar moet zijn daken zodanig aanleggen dat het regenwater op zijn grond of op de openbare weg afloopt. Hij mag niet doen neerkomen op een aanpalend perceel.
Gevolg dient gegeven aan Art. 3.101
§ 1.Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is. Om de boven matigheid van de hinder te beoordelen, is rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerst ingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.
§2. Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. De rechter oordeelt welke van volgende maatregelen passend zijn om het evenwicht te herstellen:
Gevolg dient gegeven aan Art. 3.132 Lichten en zichten
Afstanden voor vensters, muuropeningen en soortgelijke werken
Gevolg dient gegeven aan Art. 45 van de Stedenbouwkundige basisverordening.
Scheidingsmuren bij bouwwerken met platte daken.
De zichtbaar blijvende delen van deze muur waar niet tegen aangebouwd, moeten bouwfysisch en esthetisch met een geschikt gevelmateriaal afgewerkt worden.
Gevolg dient gegeven aan Art. 46 van de Stedenbouwkundige basisverordening
In muren die te paard worden opgericht worden geen schoorsteenpijpen, leidingen van gas of elektriciteit, aan- of afvoerleidingen van water of dergelijke geplaatst.
Er is geen publiciteit aangevraagd of opgenomen in de vergunning.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen: