Uiterste beslissingsdatum: 26/03/2025
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024139287
Dossiernummer gemeente: 202400531
De gemeente Geel heeft op 25 november 2024 een aanvraag ontvangen voor regularisatie van een woning in opbouw. De aanvraag werd op 11 december 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Re-Bilt BV gevestigd Nijverheidsstraat 13 te 2260 Westerlo
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Pallo 45
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 213E2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg Nieuwstraat goedgekeurd op 3 oktober 2006.
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Verordeningen
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Bouwcode goedgekeurd op 30 september 2024.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband goedgekeurd op 9 juni 2017.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven goedgekeurd op 5 juli 2013.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen goedgekeurd op 12 mei 2023.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag behandelt het regulariseren van een ééngezinswoning ter hoogte van Pallo 45. In een eerdere omgevingsvergunning OMV2022163680 werd een aanvraag gedaan voor de sloop en herbouw van een bestaande ééngezinswoning.
Op de vergunningsplannen werd de gemene muur met de rechterbuur ingetekend volgens de vergunningsplannen van het aanpalend gebouw.
Tijdens de afbraak van de bestaande woning bleek dat het aanpalend gebouw niet volgens de vergunde plannen was uitgevoerd met als gevolg dat er een onbebouwde zone zou ontstaan tussen het aanpalende gebouw en de te bouwen woning. Om de situatie recht te zetten werd er een overdracht gedaan van het onbebouwd gedeelte van het aanpalend perceel zodat de nieuwe perceelgrens op de grens tussen de 2 gebouwen komt te liggen.
De nieuwe woning werd in uitvoering dus gebouwd tot tegen het aanpalend gebouw en tot op de nieuwe perceelgrens maar is daardoor enkele m2’s groter dan vergund.
Buiten de aansluiting ter hoogte van de buren, werd het pand volledig gebouwd volgende de afgeleverde vergunning.
Bouwdiepte: 17 meter
Bouwbreedte over de volledige breedte van het perceel
Grondoppervlakte: 108,02m²
Volume: 754,4m³
Nokhoogte: 11,22 meter
Kroonlijsthoogte: 6,86 meter
De ontsluiting van de woning gebeurt via de open autostaanplaats die uitgeeft op de inkomhal. Aan de inkomhal bevindt zich een kleine praktische berging en een gastentoilet. Achteraan de woning worden de leefruimtes voorzien. Een zithoek en een leefkeuken met aanpalende tafel geven uit aan de tuinzijde. Via de trap komen we uit op de nachthal waar zich een wasberging, 3 slaapkamers en een badkamer met afzonderlijk wc zijn ondergebracht. Een tweede trap in de woning brengt ons naar de zolderverdieping en technische ruimte.
De woning werd opgetrokken in een bruin- grijskleurige gevelsteen. Om contrast in de voorgevel te creëren werd in het originele ontwerp gekozen voor banden in beton. Deze werden in uitvoering vervangen door verticaal gevelmetselwerk. De gelijkvloerse terugliggende delen werden voorzien in zwart pleiserwerk. Het dak werd uitgevoerd zoals voorzien in donkere/ zwarte dakpannen.
Aan de rechterzijde werd zoals eerder vermeld tegen de aanpalende woning aangesloten. Aan de linkerperceelsgrens werd de volledige muur inclusief afwerking op eigen perceel geplaatst zodat er geen overkraging is over de perceelgrens. Deze wachtgevel wordt aan de buitenzijde afgewerkt met zwarte sandwichpanelen.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 21 december 2024 t.e.m. 19 januari 2025. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Er werd advies gevraagd aan Intern stad Geel maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het geldende BPA Nieuwstraat, meer bepaald voor wat betreft de kroonlijsthoogte en de dakhelling.
VCRO artikel 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft :
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
De gevraagde afwijkingen zijn van een beperkte aard en kunnen toegestaan worden.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 gecoördineerd op 15 juni 2018 betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 (BS 31 oktober 2006) en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan het watersysteem, aan de doelstellingen van artikel 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het bekkenbeheerplan.
De percelen gelegen te Geel, kadastraal gekend als 13008H0213/00E002 en 13008H0213/00Z002 stromen af naar de Zeggeloop, een (on)bevaarbare waterloop (van categorie II) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen Kleine Nete.
De aanvraag is niet gelegen in signaalgebied.
Het project voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening.
De aanvraag is volgens de watertoetskaart niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied (8/03/2023) pluviaal en fluviaal.
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Conclusie:
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft de regularisatie van een ééngezinswoning in een straat met meerdere ééngezinswoningen. Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Bouwdiepte: 17 meter
Bouwbreedte over de volledige breedte van het perceel
Grondoppervlakte: 108,02m²
Volume: 754,4m³
Nokhoogte: 11,22 meter
Kroonlijsthoogte: 6,86 meter
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid zijn van een aanvaardbaar niveau.
Visueel-vormelijke elementen
De woning werd opgericht met duurzame, kwaliteitsvolle materialen.
De woning werd opgetrokken in een bruin- grijskleurige gevelsteen. Om contrast in de voorgevel te creëren werd in het originele ontwerp gekozen voor banden in beton. Deze werden in uitvoering vervangen door verticaal gevelmetselwerk. De gelijkvloerse terugliggende delen werden voorzien in zwart pleiserwerk. Het dak werd uitgevoerd zoals voorzien in donkere/ zwarte dakpannen.
Aan de rechterzijde werd zoals eerder vermeld tegen de aanpalende woning aangesloten. Aan de linkerperceelsgrens werd de volledige muur inclusief afwerking op eigen perceel geplaatst zodat er geen overkraging is over de perceelgrens. Deze wachtgevel wordt aan de buitenzijde afgewerkt met zwarte sandwichpanelen.
Het ontwerp is architectonisch verantwoord en past binnen de onmiddellijke omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 21 december 2024 tot en met 19 januari 2025. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Conclusie
De aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig beoordeeld.
Voorwaarde:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die zich er toe verbindt volgende voorwaarden strikt na te leven: