UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 18/03/2025
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024167182
Dossiernummer gemeente: 202400581
De gemeente Geel heeft op 21 december 2024 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen en uitbreiden van een ééngezinswoning en het herbouwen van een bijgebouw. De aanvraag werd op 17 januari 2025 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Annik Stessens wonende Taaihoek 15 te 2480 Dessel en de heer Tom Van Lommel wonende Ossemeer 53A te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Laar 35
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 1397T
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Wydbosch goedgekeurd op 26 september 2001
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. In dit RUP zijn geen specifieke voorschriften opgenomen.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen van een ééngezinswoning.
Een onvergunde veranda wordt gesloopt. De leefruimtes op het gelijkvloers worden opengetrokken naar de tuin toe.
Verder gebeuren er energetische werken:
Het volume aan de rechterzijgevel wordt gesloopt en gedeeltelijk herbouwd. De nieuwe aanbouw wordt 70cm smaller waardoor er ruimte naast de woning ontstaat voor het bouwen van een carport.
Het bestaande bijgebouw in de achtertuin wordt gesloopt en vervangen door een nieuw bijgebouw. Het nieuwe bijgebouw heeft een oppervlakte van 63,5m².
De woning maakt onderdeel uit van een straat met 20 gekoppelde woningen uit 1950. Deze woningen staan op de inventaris van het onroerend erfgoed omschreven als volgt:
Twintig koppelwoningen voor kroostrijke gezinnen in 1950 gerealiseerd door de Geelse Bouwmaatschappij. De plannen werden opgemaakt door architect Maurice Vangenechten volgens typeplannen van de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting.
Bouwhistoriek en context
Deze aan de rand van het centrum van Geel gelegen rij koppelwoningen was de eerste realisatie van de pas opgerichte Samenwerkende Maatschappij voor Goedkope Woningen te Geel (later de Geelse Bouwmaatschappij genaamd). De grond werd ter beschikking gesteld door de Commissie van Openbare Onderstand. De maatschappij legde van bij aanvang de klemtoon op de krotopruiming, op comfort en hygiëne, en op de huisvesting van grote gezinnen.
De woningen aan het Laar zijn typewoningen voor gezinnen met zes tot zeven kinderen, die in dezelfde periode ook elders in de Kempen werden opgericht (met lokale variaties en accenten), zoals bijvoorbeeld in de wijk ’t Stokt in Turnhout. De plannen werden opgemaakt door Maurice Vangenechten, die van bij de oprichting van de maatschappij tot in 1989 optrad als architect of superviserend architect voor alle realisaties van de Geelse bouwmaatschappij. In 1949 keurde de Nationale Maatschappij voor Goedkope Woningen de aanvraag goed. In 1950 voltooiden de aannemers Jan Devis en Jos Willems uit Geel de werken en werden de woningen feestelijk ingehuldigd. De bouw van twintig woningen tegelijkertijd was in die tijd immers een uitzonderlijke gebeurtenis. Voor de verhuring van de woningen werd een verhuringscommissie aangesteld. Deze legde huisbezoeken af om te controleren dat de bewoners voldeden aan de eisen in verband met zuiverheid en hygiëne.
Beschrijving en typering
Rij van twintig eengezinswoningen in spiegelbeeldschema opgetrokken langs de westkant van het Laar. Typische inplanting voor op comfort en hygiëne gerichte volkswoningbouw in een semi-landelijke omgeving in de jaren 1950, met zes keer twee gekoppelde woningen gevat tussen twee korte rijen van vier woningen; terugspringende rooilijnen met lichte variaties. Alle woningen beschikken over een voortuin en een private achtertuin; met doorsteken naar de achtertuinen (anno 2014 afgesloten door bebouwing met garages).
De rij is opgebouwd uit twee verschillende woningtypes (zestien driegevelwoningen en vier rijwoningen), beide met vier slaapkamers. Traditionele baksteenbouw (overwegend kruisverband, plint in donkere steen) van twee bouwlagen en twee traveeën onder een zadeldak met dakkapel (nok parallel aan de straat). Eenvoudige rechthoekige muuropeningen met rollaag (donkere steen) en hardstenen dorpels. Oorspronkelijk wit schrijnwerk, met kleine roedeverdeling voor de ramen (slechts sporadisch bewaard). In de zijgevels smalle verspringende raamopeningen. Typerend voor de volkshuisvesting uit die periode is de berging van één bouwlaag onder zadeldak langs de zijkant van de woningen, die het geheel een pittoresk effect verleent. Aanvankelijk waren de voortuinen wellicht omhaagd, of bestaande uit een doorlopende groenstrook.
Anno 2014 is de ensemblewaarde van het geheel deels verloren gegaan door individuele vervanging van het schrijnwerk en door verharding van de voortuinen.
Evaluatie
De rij woningen aan het Laar heeft een architecturaal-typologische waarde als typevoorbeeld van volkshuisvesting voor kroostrijke gezinnen in kleine gemeenten onmiddellijk na de Tweede Wereldoorlog; een ensemblewaarde als een beperkte rij van woningen in halfopen bebouwing; een historische waarde als vroeg voorbeeld van sociale huisvesting na de Tweede Wereldoorlog gebouwd door een relatief kleine lokale bouwmaatschappij.
Erfgoedelementen die deze waarden ondersteunen zijn: de inplanting en groepering van de woningen, het volume, de materialiteit (regionale baksteen) en de muuropeningen. Vooral de homogeniteit van het ensemble is van belang.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 13 februari 2025 werd het advies ontvangen van Stuifzand.
Advies: ongunstig
Op 28 februari 2025 werd, op het gewijzigde plan, het advies ontvangen van Stuifzand.
Advies: ongunstig
Op 4 februari 2025 werd het advies ontvangen van AQUAFIN.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Laar).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 1, Sectie H, nr. 1397T stroomt af naar de Rijnloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door Provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Het bijgebouw wordt herbouwd en voldoet aan de hemelwaterverordening.
De watertoets wordt daarom gunstig beoordeeld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het verbouwen van een ééngezinswoning en het slopen en herbouwen van een bijgebouw.
De omgeving bestaat uit ééngezinswoning. De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt.
De aanbouw naast de woning wordt smaller herbouwd zodat er ruimte is voor een carport. Deze carport is vooraan open, maar achteraan gesloten om hier een fietsenstalling te voorzien.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning heeft een beperkt bouwvolume.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel wordt langs de binnenzijde geïsoleerd om de erfgoedwaarde van de buitengevel te bewaren.
Door de plaatsen van een gedeeltelijk afgesloten carport in de bouwvrije zijtuinstrook, verdwijnt de doorkijk naar de achtertuin. Hiervoor krijgt de woning het karakter van een aaneengesloten bebouwing.
Dit is de één van de eerste woningen in de straat die gerenoveerd wordt. Als andere woningen volgen en voorzien in een carport naast de woning, gaat hierdoor het straatbeeld drastisch wijzigen.
Cultuurhistorische aspecten
De woning maakt deel uit van een enemble van 20 gekoppelde woningen voor sociale huisvesting ut 1950. Ze werden gerealiseerd door de Geelse Bouwmaatschappij. De berging onder zadeldak aan de zijkant van de woning is typisch voor deze woningen. Dit geeft de woningen en pittoresker uitzicht. Het is eveneens bepalend voor het straatbeeld. Naast elke woning is er een onbebouwde zijtuinstrook met doorkijken naar de achtergelegen tuinen.
In het voorgestelde ontwerp wordt de berging herbouwd, maar inkort met 78cm. Dit volume vormt echter een belangrijk onderdeel van het historisch ensemble. Door het wijzigen van de aanbouw en het bouwen van een carport in de zijtuinstrook draagt dit sterk bij tot de verrommeling van het uniforme beeld van de wijk. De erfgoedwaarden van de woning op zich en de wijk als geheel komen hierdoor in het gedrang.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een ongunstig advies omwille van volgende redenen:
De aanvraag is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening:
In het voorgestelde ontwerp wordt de berging herbouwd, maar inkort met 78cm. Dit volume vormt echter een belangrijk onderdeel van het historisch ensemble. Door het wijzigen van de aanbouw en het bouwen van een carport in de zijtuinstrook draagt dit sterk bij tot de verrommeling van het uniforme beeld van de wijk. De erfgoedwaarden van de woning op zich en de wijk als geheel komen hierdoor in het gedrang.
Dit is de één van de eerste woningen in de straat die gerenoveerd wordt. Als andere woningen volgen en voorzien in een carport naast de woning, gaat hierdoor het straatbeeld drastisch wijzigen.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te vergunnen mits het naleven van volgende voorwaarden:
Het advies van Aquafin dient integraal gevolgd te worden.
Er kan 1 toegang voorzien worden met een breedte van maximaal 4,5m, zoals aangepast op het plan.
De carport in de zijtuin moet een open constructie zijn, zonder gesloten wanden.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type. Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 28 cm boven de as van de weg.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt. De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.