2025_CBS_00968 - Ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Antwerpseweg - Leeks’ - Gunning opdracht voor opmaak van een RUP ‘Antwerpseweg - Leeks’ - Gunnen

Op 18 juni 2018 werd de opdracht voor het opmaken van een inrichtingsvisie voor het gebied Antwerpseweg-Leeks gegund aan bureau Omgeving. Sindsdien hebben verschillende overleggen plaatsgevonden met ontwikkelaar BRUMMO en met Sopraco en Edelbeton die samen een groot deel van de gronden in dit gebied in eigendom hebben. Het doel hierbij was om te bekijken wat de wensen van de partijen zijn, zodat kan worden bekeken of het mogelijk is om deze wensen op te nemen in de inrichtingsvisie en om deze later ook te vertalen in een RUP.

Een belangrijke kanttekening voor de uitwerking van de inrichtingsvisie, is dat het woonuitbreidingsgebied door de Vlaamse Overheid omwille van de waterproblematiek rond Punt is aangewezen als signaalgebied. Dit betekent concreet dat nieuwe voorstellen niet mogen zorgen voor een verlies aan waterbergend vermogen en dat nieuwe innames door bebouwing of ophogingen moeten worden gecompenseerd door maatregelen binnen hetzelfde gebied.

Momenteel is een deel van het woonuitbreidingsgebied tussen Antwerpseweg en Leeks nog ingevuld met oude bedrijfshallen, die gedeeltelijk worden verhuurd door BRUMMO aan diverse ondernemingen. In totaal is hier momenteel 15.210 m² aan bebouwing en 5.330 m² aan aanvullende verharding aanwezig. Door de stad Geel werden enkele delen van percelen aan de zuidkant van het woonuitbreidingsgebied verworven voor de verlegging van de Poeyelveldloop, maar de realisatie van dit project werd stopgezet in afwachting van de visie op de verdere ontwikkeling van het signaalgebied.

Tijdens de zitting van 7 oktober 2019 heeft het college van burgemeester en schepenen beslist om het voorstel tot formulering krachtlijnen door bureau Omgeving als voorkeursoptie aan te wijzen voor de verdere uitwerking van de inrichtingsstudie voor het gebied Antwerpseweg – Leeks. Hierna wordt desbetreffend krachtlijnen beschreven:

• Het woonuitbreidingsgebied wordt omgevormd naar een duurzaam bedrijventerrein, waarbij de bedrijven gelet op de watergevoeligheid worden ontwikkeld met een beperkte footprint en met een beperkte verharde oppervlakte. Dit is mogelijk door te zoeken naar mogelijkheden voor het stapelen van functies (bijvoorbeeld kantoren) en door te werken met gezamenlijke parkeerterreinen.
• Aan de Antwerpseweg is er ruimte voor de realisatie van kantoren. Voor het overige zijn er diverse vormen van KMO of bedrijvigheid mogelijk, waaronder bedrijfsverzamelgebouwen.
• Een nieuwe ongelijkvloerse verbinding tussen het centrum van Punt en de projectzone, in de vorm van een gemengde fiets- en voetgangerstunnel onder de Antwerpseweg, moet de barrièrewerking van de Antwerspeweg doen afnemen en beide zijde van het dorp verbinden.
• Binnen de nieuwe groenblauwe zone wordt in het voorstel naast nieuwe trage wegen ook ruimte voorzien voor een beperkt aantal nieuwbouwwoningen volgens de typologie van urban villa's.
• De ontsluiting van het nieuwe gebied, voor gemotoriseerd verkeer, verloopt via een nieuwe ontsluiting naar Klaverhei, zodat de omliggende wegen niet extra worden belast. Door deze ontsluitingsweg direct achter de huidige bedrijfspercelen aan de Antwerpseweg te leggen, wordt het ook mogelijk om deze percelen op termijn een ontsluiting te geven via de achterzijde. Ook kan deze ontsluitingsweg op lange termijn (en na grondverwerking) worden doorgetrokken naar de site van Sopraco, zodat hier ook ontwikkelingen mogelijk zijn.

Het voorstel van bureau Omgeving is gebaseerd op een uitgebreide studie naar het gebied. Het college van burgemeester en schepenen plaatste een aantal kritische kanttekeningen bij het voorstel:

• Afvragen of het een goed idee is om urban villa’s te realiseren in het projectgebied. Als er mensen zijn die in Geel graag in een appartement in het groen willen wonen, dan zijn hiervoor andere locaties beter geschikt, bijvoorbeeld in de buurt van voorzieningen en openbaar vervoer. Als er al iets ontwikkeld wordt in de richting van wonen, dan misschien beter een aantal kleinere en betaalbare grondgebonden woningen.
• De groene en blauwe ruimten zijn overgedimensioneerd. Er zal nooit veel water door de Poeyelveldloop lopen en gelet op de grote tuinen van de bewoners aan Leeks, zal er vermoedelijk ook niet heel veel gebruik gemaakt worden van een parkachtig gebied. Een meer natuurlijke invulling kan wel een meerwaarde hebben, maar landbouw is wellicht een logischere optie.
• Voorkomen dat er een negatieve impact op de landbouw ontstaat.
• Het stapelen van bedrijfsfuncties is zeker mogelijk, maar er moet wel nog worden gekeken of dit ook op dit soort locaties realistisch is.

De inrichtingsstudie werd aangepast door bureau Omgeving, conform het collegebesluit van de zitting op 7 oktober 2019. Zo werden de Urban Villa’s weggelaten. Ook werd het dossier aangevuld met referentiebeelden van gestapelde bedrijfsfuncties op andere locaties buiten grotere steden en werd de inrichtingsstudie versterkt met extra visuals.

Via een schrijven aan het college van burgemeester en schepenen op 17 maart 2020 laat private eigenaar en projectontwikkelaar Brummo weten zich te kunnen vinden in het merendeel van de uitgangspunten van de inrichtingsvisie, maar bedenkingen te hebben bij het principe van gestapelde KMO-functies voor de site Brummo, daar het verschillende nadelen met zich zou meebrengen t.o.v. grondgebonden KMO-Units.

Op donderdag 8 oktober 2020 werd een sitebezoek georganiseerd aan de gebouwen van BRUMMO, gelegen aan de Antwerpseweg. Dit op aanvraag en in aanwezigheid van Brummo. Het opzet van het sitebezoek bestond eruit de huidige, slechte toestand van de gebouwen te tonen, om de noodzaak aan voortgang van het dossier aan te kaarten. Aanvullend bezorgde Brummo stad Geel op 19 oktober 2020 een historiek van het dossier.

Het college van burgemeester en schepenen keurde het eindrapport inrichtingsvisie ‘Antwerpseweg-Leeks’ (bijlage 1) principieel goed in zitting van 9 november 2020.

In december 2020 nam de dienst stadsontwikkeling kennis van een eerste ontwerpvoorstel van Brummo voor de ontwikkeling van een programma aan de Antwerpseweg (strook 50 meter – woongebied). In diezelfde periode werd ook een sloopvergunning aangevraagd en verleend voor de afbraak van drie (handels-)woningen te Antwerpseweg 140 – 144. Echter is de dienst stadsontwikkeling steeds van mening geweest dat eerst de visie op de volledige site gekend moest zijn alvorens omgevingsvergunningsaanvragen voor een eerste fase aan de Antwerpseweg beoordeeld kunnen worden.

Op vraag van Brummo vond op 18 januari 2023 een workshop plaats in aanwezigheid van de stadsdiensten, alsook bureau Omgeving. A.d.h.v. een volumestudie werden enkele varianten uitgewerkt op basis van een alternatief inrichtingsvoorstel uit de inrichtingsvisie (Omgeving, 2020), dat rekening houdt met de meeste basiskrachtlijnen, maar afstapt van het principe van gestapelde KMO. Brummo trachtte tijdens de workshop een zicht te krijgen op de haalbaarheid om één van de varianten verder te onderzoeken. De stadsdiensten en bureau Omgeving waren van mening dat de volumestudie, opgemaakt door Bolt Architecten (aangesteld door Brummo), een voldoende uitgewerkte basis vormt om advies in te winnen bij de kwaliteitskamer.

Sinds 2023 werd het dossier besproken tijdens de kwaliteitskamer in zitting van 18 oktober 2023, 5 maart 2024 en 17 september 2024 (zie presentatie + verslaggeving in bijlage 2 & 3). Gedurende het traject werd het masterplan meermaals bijgestuurd op basis van advies van de kwaliteitskamer, maar ook advies van de provincie Antwerpen (dienst integraal waterbeleid), het Agentschap Landbouw & Visserij en het Departement Mobiliteit en Openbare Werken. Dit heeft geleid tot het aanstellen van landschapsbureau Land en de opmaak van een landschapsstudie als onderdeel van het masterplan.

Het masterplan voorziet in drie mogelijke scenario’s voor de site Brummo:

• Scenario ‘mix kmo en wonen’: voorziet enerzijds in inname van zowel het HAG-gebied als eigen terrein Brummo voor kmo-ontwikkeling. Daarnaast wordt grootschalige woonontwikkeling voorzien tussen de Antwerpseweg en het binnengebied.
• scenario ‘kmo maximaal’: voorziet hoofdzakelijk in KMO-ontwikkeling, dit zowel op eigen terrein Brummo als in HAG-gebied
• Scenario ‘kmo eigen terrein’: Voorziet in KMO-ontwikkeling op eigen terrein Brummo, uitsluitend in zones aangeduid als woonuitbreidingsgebied en woongebied (hoofdzakelijk ter hoogte van bestaande verharding).

Op gemotiveerd advies van zowel de stadsdiensten als bovenlokale adviesinstanties (DIW, Agentschap Landbouw & visserij) besliste het college burgemeester en schepenen in zitting van 28 oktober 2024 om enkel scenario ‘kmo eigen terrein’ uit het variantenvoorstel/ masterplan verder te onderzoeken.

Opstart procedure opmaak ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Antwerpseweg-Leeks’

De Vlaamse Overheid heeft op 21 maart 2017 een delegatiebevoegdheid toegewezen aan stad Geel voor de opstart van een planinitiatief: “Het woonuitbreidingsgebied ten zuiden van de Antwerpseweg wordt herbestemd via een gemeentelijk RUP. In dit RUP kunnen ook de enkele resterende te herbestemmen percelen meegenomen worden.”

De stad wenst nu de ambities en krachtlijnen uit de inrichtingsvisie ‘Antwerpseweg-Leeks’ (Omgeving, 2020) en het variantenvoorstel – scenario ‘kmo eigen terrein’ (Land & Bold architecten, 2024) - door te vertalen in een gemeentelijk ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP) ‘Antwerpseweg-Leeks’.

Aangezien de stad de plicht heeft om erover te waken dat elk RUP in het algemeen belang wordt opgesteld, zal stad Geel vanuit die optiek de opmaak van een RUP door een deskundig bureau aansturen in nauwe samenwerking met de private stakeholders. De wet met betrekking tot de overheidsopdrachten is hierbij van toepassing. Als voorwaarde geldt daarbij dat een RUP enkel kan worden opgemaakt op basis van de krachtlijnen uit de principieel goedgekeurde inrichtingsvisie ‘Antwerpseweg-Leeks’.

Het college burgemeester en schepenen keurde in zitting van 23 december 2024 het lastenboek (zie bijlage 4) voor opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Antwerpseweg-Leeks’ goed en vraagt aan de dienst stadsontwikkeling om de aanbestedingsprocedure op te starten.

Het college keurde een bestek goed in december 2024.

A. Uitgenodigde deelnemers en ontvangen offertes

De volgende bureaus werden uitgenodigd tot het indienen van een offerte:

Offertevragen (7 januari 2025 - 21 februari 2025)

• Atelier Romain
• Antea Group
• Sweco
• Omgeving

Van de volgende bureaus werd tijdig een offerte ontvangen:

• Antea Group, Roderveldlaan 1, 2600 Antwerpen (zie offerte in bijlage 5);
• Sweco, Arenbergstraat 11, 1000 Brussel (zie offerte in bijlage 6).

B. Samenstelling beoordelingsteam

Voor de beoordeling van de offertes werd in het lastenboek een getrapte procedure voorzien, waarbij in een eerste fase de schriftelijk ingediende offertes werden beoordeeld op basis van de in het lastenboek opgenomen criteria.

In het beoordelingsteam voor de schriftelijke beoordeling zaten Bart Verachtert (diensthoofd stadsontwikkeling) en Lucas Cools (Beleidsadviseur stadsontwikkeling – planoloog). De ingediende offertes werden door dit team separaat bekeken, waarna de conclusies werden gebundeld in een beoordelingstabel, dat de basis vormt voor het gunningsverslag.

C. Onderzoek en beoordeling offertes

Beide offertes zijn ontvankelijk, volledig en bevatten het noodzakelijke inschrijvingsbiljet.

Uit nazicht blijkt dat de bureaus de opgave begrijpen en dat ze in staan zijn om de opdracht tot een goed einde te brengen.

Na ontvangst van de offertes werd een schriftelijke beoordeling opgemaakt (zie gunningsverslag in bijlage 7). Voor de scoring van de offertes op de verschillende criteria werd op de volgende wijze gehandeld:

• Voor de beoordeling van de criteria op het gebied van prijs krijgt de goedkoopste inschrijver, conform het lastenboek, de maximale score en krijgt de duurste inschrijver een score op basis van de verhouding van de kostprijs ten opzichte van de goedkoopste aanbieder.
• Voor de beoordeling van de kwalitatieve criteria werd een beoordeling gemaakt op de verschillende criteria (criterium kwaliteit van het inhoudelijk traject en methodiek, criterium kwaliteit en samenstelling van het team en criterium timing). Nadien werden de scores bepaald.
1. De totaalscore voor Antea Group: 88
2. De totaalscore voor Sweco: 92

• Besluit van de gemeenteraad van 6 juni 2024 tot definitieve vaststelling van het beleidsplan ruimte Geel, inclusief bijbehorend actieprogramma, als beleidsvisie volgens artikel 4.3.1 §2, 2° van de VCRO en als basis voor de uitvoering van het ruimtelijke beleid.
• Besluit van het college van burgemeester en schepenen van 23 december 2024 tot goedkeuring van het lastenboek (bijzonder bestek) voor opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Antwerpseweg-Leeks’.
• Wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten en latere wijzigingen en meer bepaald artikel 42 §1 1°a.
• Koninklijk besluit van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten, en latere wijzigingen.
• Wet van 17 juni 2013 betreffende de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake overheidsopdrachten, bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten en concessies, en latere wijzigingen.
• Gelet op de verzending van de offertevraag op 7 januari 2025 via e-Procurement;
• Gelet op het gunningsverslag d.d. 27 februari 2025 dat als bijlage bij deze beslissing is gevoegd en er integraal deel van uitmaakt;
• Overwegende dat de motivering en het besluit van het bovenvermelde gunningsverslag geheel wordt onderschreven;