Uiterste beslissingsdatum: 08/04/2025
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2025014904
Dossiernummer gemeente: 202500044
De gemeente Geel heeft op 6 februari 2025 een aanvraag ontvangen voor bouwen van een woning met bijgebouw. De aanvraag werd op 7 februari 2025 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Alexander Vansant wonende Logen 33 te 2440 Geel en mevrouw Lore Beckers wonende Logen 33 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging:
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 147H4
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Bouwcode goedgekeurd op 30 september 2024.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband goedgekeurd op 9 juni 2017.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven goedgekeurd op 5 juli 2013.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen goedgekeurd op 12 mei 2023.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het perceel is gelegen te Logen 107 binnen een residentiële omgeving en grenst aan de voorzijde aan een gewestweg en aan de achterzijde aan een de Mannestraat, een gemeenteweg. Beide aangrenzende percelen zijn bebouwd met een halfopen eengezinswoning.
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van een woning in halfopen bouworde. De woning wordt ingeplant tegen de rechtse perceelsgrens, op 3 meter van de linkse perceelsgrens en op 5 meter van de rooilijn. De bouwdiepte bedraagt 17 meter op het gelijkvloers en 13 meter op verdieping. De woning telt twee bouwlagen en wordt voorzien van een zadeldak. Het zadeldak wordt voorzien over een bouwdiepte van 9 meter vanaf de voorbouwlijn. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,5 meter. De nokhoogte bedraagt 11 meter. Het dak heeft een hellingsgraad van 45°. De hoogte van de woning achter het zadeldak bedraagt dus 6,5 meter tot op een bouwdiepte van 13 meter. De overige 4 meter bouwdiepte betreft enkel een geijkvloerse uitbouw die wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 3,30 meter. De vloerpas van de woning ligt op 23,23 m TAW.
De woning wordt volledig onderkelderd. Op het gelijkvloers zal de woning beschikken over een behandelruimte, een praktijkruimte, een inkomhal met apart toilet en een leefruimte. Op verdieping zal de woning beschiken over 3 slaapkamers, een badkamer en een nachthal met apart toilet. De woning zal tevens beschikken over een zolderverdieping.
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van een bijgebouw. Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 48m². De bouwdiepte bedraagt 7,14 meter. De bouwbreedte bedraagt maximaal 7,58 meter. Het bijgebouw wordt voorzien over de volledige breedte van het perceel, op minimaal 6 meter van de rooilijn van de Mannestraat. De constructie wordt voorzien van een plat dak waarvan de hoogte 3,34 meter bedraagt. De vloerpas van het bijgebouw ligt op 23,23 m TAW.
Tussen het bijgebouw en de Mannestraat wordt een waterdoorlatende verharding van 18m² voorzien.
Achter de woning wordt een terrasverharding van 21m² voorzien over de volledige breedte van de woning.
In de voor- en zijtuin wordt een waterdoorlatende verharding voorzien van 39m², die dienst doet als oprit en pad naar de inkom.
Op 5,03 meter van de achtergevel van de woning wordt een wadi voorzien. Deze wadi heeft een oppervlakte van 23m². De diepte bedraagt 50 centimeter. De wadi heeft een volume van 4550 liter. Er wordt tevens een regenwaterput van 10.000 liter voorzien.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd geen bezwaar ingediend.
Op 11 maart 2025 werd het advies ontvangen van AQUAFIN met als referentie ‘P25000386’, waarvan de conclusie als volgt leest:
Conclusie van het advies
Het dossier kan aanvaard worden mits aan volgende voorwaarde wordt voldaan:
Er dient eveneens rekening te worden gehouden met de volgende voorwaarden:
Er dient voldaan te worden aan volgende algemene voorwaarden:
Op 5 maart 2025 werd het advies ontvangen van Provincie Antwerpen - Dienst Integraal Waterbeleid met als referentie ‘WAAD-2025-0452’, als volgt geformuleerd:
In overeenstemming met artikel 1.3.1.1. van het Waterwetboek werd onderzocht of er een schadelijk effect op het watersysteem uitgaat van voorliggende aanvraag. Dit advies wordt verleend in uitvoering van artikel 5 van het watertoetsbesluit van 20 juli 2006.
In uitwerking van artikel 7 van het watertoetsbesluit werd specifiek voor de provincie Antwerpen een eigen provinciaal beleidskader rond wateradviezen vastgesteld. Dit beleidskader verduidelijkt wat de gehanteerde krijtlijnen zijn voor de beoordeling van de verenigbaarheid van de vergunningsaanvraag met het watersysteem, en met welke zaken een aanvrager rekening moet houden voor het verkrijgen van een gunstig wateradvies. Het provinciale beleidskader voor wateradviezen werd door de deputatie goedgekeurd in zitting van 21 september 2023 en is te vinden op de website van de provincie Antwerpen:
https://www.provincieantwerpen.be/aanbod/dlm/dienst-integraal-waterbeleid/advies-over-dewatertoets.htmlhttps://www.provincieantwerpen.be/aanbod/dlm/dienst-integraalwaterbeleid/
wonen-of-werken-langs-een-waterloop/watertoets.html.
2.1. Waterloop nr. A.7.29.1, Rijnloop van 2de categorie
Het project paalt niet rechtstreeks aan de waterloop, het project watert er (deels) naar af.
2.2. Kaartgegevens
Het project is (deels) gelegen in overstromingsgevoelig gebied volgens de watertoetsadvieskaart.
Volgens het gewestplan is het perceel gelegen in woongebieden.
Het gebied is volgens de BWK biologisch minder waardevol.
2.3. Voorschriften waterbeheerplan
Volgende voorschriften van een waterbeheerplan zijn van toepassing:
• Krachtlijn 1: terugdringen van risico’s die de veiligheid aantasten; het voorkomen, het herstellen en waar mogelijk het ongedaan maken van watertekort;
• Krachtlijn 2: water voor de mens: scheepvaart, watervoorziening, industrie en landbouw, onroerend erfgoed, recreatie;
• Krachtlijn 3: de kwaliteit van water verder verbeteren;
• Krachtlijn 4: duurzaam omgaan met water;
• Krachtlijn 5: voeren van een meer geïntegreerd waterbeleid.
Mogelijke schadelijke effecten zouden kunnen ontstaan door:
- wijziging van infiltratie naar het grondwater aangezien verhardingen en bebouwing een versnelde afvoer van hemelwater en een verminderde infiltratie in de bodem tot gevolg hebben.
Dit kan leiden tot onvoldoende aanvulling van het grondwater, met (meer) verdroging tot gevolg;
- wijziging van het overstromingsregime, aangezien ophogingen, verhardingen en bebouwing een versnelde afvoer van hemelwater, een verlies van ruimte voor water en bijkomende wateroverlast tot gevolg kunnen hebben;
Het bouwveilige peil werd niet gerespecteerd voor het bijgebouw. De aanvraag is in de huidige vorm niet verenigbaar met de doelstellingen van het Decreet Integraal Waterbeleid (art. 1.2.2.). onderhavig advies kan worden herzien indien gewijzigde plannen worden overgemaakt waarbij rekening wordt gehouden met de hieronder besproken punten.
3.1. Voor de wijziging van infiltratie naar het grondwater
Voor wat betreft het aspect infiltratie kunnen de schadelijke effecten worden ondervangen indien de aanvraag minstens voldoet aan de gewestelijke, provinciale, gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten e.a. Verder moet voldaan worden aan art. 6.2.2.1.2 § 4 van Vlarem II met betrekking tot de afvoer van hemelwater, doelstelling 6° a) opgenomen in art. 5 van het decreet integraal waterbeleid en het concept 'vasthouden-bergen-afvoeren' dat opgenomen is in de waterbeleidsnota en de stroomgebiedbeheerplannen.
Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.
Vermijden afstroom van hemelwater
Ondoorlatende verhardingen wateren af naar naastliggende groenzones voor infiltratie op eigen terrein. Om infiltratie op eigen terrein te behouden, dient de groenzone minimaal 25% van de verharde oppervlakte te bedragen. De aangrenzende groenzones zijn voldoende groot voor de ernaar afwaterende oppervlaktes.
Verhardingen moeten maximaal waterdoorlatend zijn. De waterdoorlatende verharding wordt aangelegd onder een helling tussen de 0.5% en 2%. Het water dient af te stromen naar een groenzone die minimaal 15% van de afstromende oppervlakte heeft. Alle lagen dienen een minimale doorlatendheid van 5.4*10-5 m/s te hebben. Bovendien mogen er geen afvoerkolken worden voorzien. Steenslagfundering moet conform Standaardbestek 250 voor waterdoorlatende verhardingen aangelegd worden. Hieraan zou zijn voldaan volgens de plannen.
Hemelwaterput en hergebruik
De aanvraag voorziet om de dakoppervlakte aan te sluiten op een hemelwaterput van 10 000 liter, die zou overlopen naar de infiltratiekom in de tuin. Het opgevangen hemelwater wordt hergebruikt voor de spoeling van alle toiletten, de aansluiting van een wasmachine en voor minstens 1 buitenkraan.
Het is aangewezen om de toevoerleiding vanuit de hemelwaterput naar de infiltratievoorziening te voorzien van een terugslagklep om eventuele contaminatie van het verzamelde hemelwater te voorkomen.
Infiltratievoorziening
Om effectief te zijn en drainage van het grondwater te vermijden, dient de infiltratievoorziening zich geheel boven de gemiddelde voorjaarsgrondwaterstand te bevinden. Enkel het volume en de oppervlakte van de infiltratievoorziening boven dit peil kunnen in rekening genomen worden.
Op basis van de drainageklasse van de bodemkaart, zoals raadpleegbaar op Geopunt, is de maximaal toegestane diepte van een infiltratievoorziening op dit perceel 90 cm. Er wordt een open infiltratiesysteem (infiltratiekom met diepte 50 cm) aangelegd. Open voorzieningen zijn efficiënter, onderhoudsvriendelijker en goedkoper in aanleg.
Tijdens de uitvoering van de werken moet de locatie van de infiltratiezone gevrijwaard worden van zware belasting om bodemverdichting te vermijden. Zo kan de infiltratiecapaciteit maximaal behouden blijven.
Bij de dimensionering van de infiltratievoorziening mag rekening worden gehouden met de nuttige volumes en oppervlaktes. Aangezien in onderhavig dossier geen overloop wordt voorzien mag gerekend worden met een waterkolom tot tegen het maaiveld. Hiermee rekening houdend zou de infiltratievoorziening mogelijks kleiner kunnen worden voorzien.
Bij bepaling van de infiltratieoppervlakte mag, zonder bijkomende motivatie, voor bovengrondse voorzieningen dieper dan 50 cm enkel de vrij liggende wandoppervlakte in rekening worden gebracht. De voorzieningen moeten op een minimale afstand van 1x hun diepte van ondergrondse constructies (zoals putten, funderingen of kelders) gelegen zijn.
Er dient steeds een snede doorheen de infiltratievoorzieningen te worden aangeleverd, conform de checklist aan te leveren documenten bij het provinciaal beleidskader. Deze dient minstens de volgende gegevens te bevatten: de gemiddelde hoogste grondwaterstand, diepte van de voorziening, indien voorzien de inplanting van de overloop en de nuttige oppervlaktes en volumes. Deze werd aan het dossier toegevoegd.
3.2. Voor de wijziging van overstromingsregime
Er mag geen ruimte voor water verloren gaan. De tuinzone die grenst aan de Mannestraat (zie figuur 1) is voor een deel overstromingsgevoelig. Om deze ruimte voor water te vrijwaren, mag de tuinzone (achter het bijgebouw) in geen geval worden opgehoogd. Dit is in de huidige plannen ook niet voorzien.
Omdat de overstromingscontour groter is dan het betrokken perceel moet de vrije doorstroming van overstromingswater in de ruimere omgeving mogelijk blijven. Dit betekent dat de perceelsgrenzen (ter hoogte van de overstromingscontour) niet afgemaakt mogen worden met waterondoorlatende elementen (vb betonplinten onder een draadafsluiting). De perceelsranden moeten ter hoogte van het maaiveld waterpasseerbaar worden aangelegd, waterdichte boord(steen)en zijn niet toegestaan ter hoogte van de Mannestraat.
Uit de modelleringstudie van de pluviale overstromingskaarten blijkt dat voor een bui met een terugkeerperiode van 100 jaar ter hoogte van de Mannestraat een waterpeil van 22,93 m TAW optreedt. Desondanks zijn ergere overstromingen niet uit te sluiten en kan geen sluitende garantie worden gegeven dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen. Door het overstromingsrisico moet het vloerpeil van de toekomstig aan te leggen gebouwen voldoende hoog gekozen worden. Het overstromingsveilig bouwpeil bedraagt 23.23 mTAW en wordt gerespecteerd voor de woning maar niet voor het bijgebouw. Verder moeten benutte ondergrondse verdiepingen geweerd worden, alsook ondergrondse mazouttanks.
Ongunstig, aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.
Op 7 maart 2025 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer met als referentie ‘AV/114/2025/00125’, waarvan het besluit als volgt leest:
BESLUIT:
Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer VOORWAARDELIJK GUNSTIG.
De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
Het perceel is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen woongebied.
Het perceel is gelegen binnen het RUP Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel.
De aanvraag voldoet aan de voorschriften van het gewestplan en het RUP.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg en een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 gecoördineerd op 15 juni 2018 betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 (BS 31 oktober 2006) en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan het watersysteem, aan de doelstellingen van artikel 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, kadastraal gekend als 13008H0147/00H004 stroomt af naar de Rijnloop, een (on)bevaarbare waterloop (van categorie II) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen Grote Nete.
De aanvraag is niet gelegen in signaalgebied.
Het project voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening.
De aanvraag is volgens de watertoetskaart gedeeltelijk gelegen in overstromingsgevoelig gebied (8/03/2023) pluviaal en fluviaal.
Er werd advies gevraagd aan Provincie Antwerpen – DIW inzake dit dossier. Op 05/03/2025 werd een ongunstig advies afgeleverd. De reden van het ongunstig advies was het lage vloerpeil van het bijgebouw.
De aanvrager heeft op 06/03/2025 een nieuwe projectinhoudversie ingediend waarin het vloerpeil van het bijgebouw werd aangepast.
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Conclusie:
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een ééngezinswoning die opgericht wordt in een straat met meerdere ééngezinswoningen. Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt. Er wordt voldoende parkeerplaats op het eigen terrein voorzien.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het perceel is gelegen te Logen 107 binnen een residentiële omgeving en grenst aan de voorzijde aan een gewestweg en aan de achterzijde aan een de Mannestraat, een gemeenteweg. Beide aangrenzende percelen zijn bebouwd met een halfopen eengezinswoning.
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van een woning in halfopen bouworde. De woning wordt ingeplant tegen de rechtse perceelsgrens, op 3 meter van de linkse perceelsgrens en op 5 meter van de rooilijn. De bouwdiepte bedraagt 17 meter op het gelijkvloers en 13 meter op verdieping. De woning telt twee bouwlagen en wordt voorzien van een zadeldak. Het zadeldak wordt voorzien over een bouwdiepte van 9 meter vanaf de voorbouwlijn. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,5 meter. De nokhoogte bedraagt 11 meter. Het dak heeft een hellingsgraad van 45°. De hoogte van de woning achter het zadeldak bedraagt dus 6,5 meter tot op een bouwdiepte van 13 meter. De overige 4 meter bouwdiepte betreft enkel een geijkvloerse uitbouw die wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 3,30 meter. De vloerpas van de woning ligt op 23,23 m TAW.
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van een bijgebouw. Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 48m². De bouwdiepte bedraagt 7,14 meter. De bouwbreedte bedraagt maximaal 7,58 meter. Het bijgebouw wordt voorzien over de volledige breedte van het perceel, op minimaal 6 meter van de rooilijn van de Mannestraat. De constructie wordt voorzien van een plat dak waarvan de hoogte 3,34 meter bedraagt. De vloerpas van het bijgebouw ligt op 23,23 m TAW.
Tussen het bijgebouw en de Mannestraat wordt een waterdoorlatende verharding van 18m² voorzien.
Achter de woning wordt een terrasverharding van 21m² voorzien over de volledige breedte van de woning.
In de voor- en zijtuin wordt een waterdoorlatende verharding voorzien van 39m², die dienst doet als oprit en pad naar de inkom.
Op 5,03 meter van de achtergevel van de woning wordt een wadi voorzien. Deze wadi heeft een oppervlakte van 23m². De diepte bedraagt 50 centimeter. De wadi heeft een volume van 4550 liter. Er wordt tevens een regenwaterput van 10.000 liter voorzien.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid van de woning zijn aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen
Er wordt gebruik gemaakt van duurzame, kwaliteitsvolle materialen. Het ontwerp is architectonisch verantwoord en past binnen de onmiddellijke omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
De woning voldoet aan de hedendaagse normen inzake woonkwaliteit en -comfort.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 12/02/2025 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Dit advies wordt integraal overgenomen. De voorwaarden dienen te worden nageleefd.
Er werd een ongunstig advies afgeleverd omwille van een te laag vloerpeil van het bijgebouw. De aanvrager heeft na ontvangst van het advies de bouwplannen aangepast en het vloerpeil van het bijgebouw verhoogd naar 23,23 m TAW, zoals aangegeven in het advies.
Aangezien de reden voor het ongunstig advies werd weggewerkt, kunnen we dit ongunstig advies naast ons neerleggen.
Dit advies wordt integraal overgenomen. De voorwaarden dienen te worden nageleefd.
Conclusie
Huidige aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig beoordeeld.
Voorwaarden
De woning dient ingeplant en opgericht zoals aangeduid op de bouwplannen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Alle verhardingen moeten maximaal waterdoorlatend te zijn. Van de verhardingen afstromend water moet op eigen terrein infiltreren.
De toegangen naar het gebouw mogen t.h.v. de rooilijn samen niet breder zijn dan 4,50 m.
Op deze toegangen na mag de openbare berm niet verhard worden. Indien de berm daar door de bouwwerken beschadigd wordt, moet de aanvrager deze als zachte berm herstellen.
Zelf aanpassingen uitvoeren aan het openbaar domein is niet toegestaan. Men dient een aanvraag te doen via: https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Het project dient te voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening van 10 februari 2023 en eventueel latere wijzigingen.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die zich er toe verbindt volgende voorwaarden strikt na te leven:
De woning dient ingeplant en opgericht zoals aangeduid op de bouwplannen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Alle verhardingen moeten maximaal waterdoorlatend te zijn. Van de verhardingen afstromend water moet op eigen terrein infiltreren.
De toegangen naar het gebouw mogen t.h.v. de rooilijn samen niet breder zijn dan 4,50 m.
Op deze toegangen na mag de openbare berm niet verhard worden. Indien de berm daar door de bouwwerken beschadigd wordt, moet de aanvrager deze als zachte berm herstellen.
Zelf aanpassingen uitvoeren aan het openbaar domein is niet toegestaan. Men dient een aanvraag te doen via: https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Het project dient te voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening van 10 februari 2023 en eventueel latere wijzigingen.