Uiterste beslissingsdatum: 13/04/2025
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2025008188
Dossiernummer gemeente: 202500024
De gemeente Geel heeft op 21 januari 2025 een aanvraag ontvangen voor wijzigen van de functie van een bedrijfswoning naar een residentiële woning. De aanvraag werd op 12 februari 2025 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Lars Nuyts met als contactadres Lage Rielen 62 te 2460 Kasterlee
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Gooreind 67
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nr. 797H
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009 gelegen in ‘overdruk zonevreemde woningen II’.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan, alsook aan de voorschriften van het gewestplan Herentals-Mol.
Verordeningen
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Bouwcode goedgekeurd op 30 september 2024.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband goedgekeurd op 9 juni 2017.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven goedgekeurd op 5 juli 2013.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen goedgekeurd op 12 mei 2023.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het perceel is gelegen te Gooreind 67 binnen een kleine residentiële wijk, nabij (net buiten) de ring rond Geel.
Het perceel links naast de site is bebouwd. Het rechter aanpalende perceel is onbebouwd.
Op het perceel is een vergunde landbouwbedrijfswoning aanwezig van 168,16m². Het volume bedraagt 1068,78m³. Verder is er op het perceel, rondom de woning, nog verharding aanwezig.
Huidige aanvraag beoogt louter het wijzigen van de functie van landbouwbedrijfswoning naar residentiële woning.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 4 maart 2025 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij, met als referentie ‘2025_001116_v1’, als volgt geformuleerd:
De aanvraag betreft een functiewijziging van de woning, gelegen aan Gooreind 67, te Geel. De stallen die zichtbaar zijn op de luchtfoto zijn ondertussen afgebroken.
Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij dient conform omzendbrief RO 2017/01 van het BVR lijst met toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen de afweging te maken of deze site nog geschikt is om (terug) in professioneel landbouwgebruik genomen te worden. Een omvorming naar een zonevreemde site betekent immers een aantasting van de agrarische structuur en kan bijgevolg ook nog een bijkomende negatieve impact hebben op de vergunningenverlening en - verlenging van nabijgelegen landbouwbedrijven.
Site te GOOREIND 67, 2440 Geel:
Vanuit landbouwkundig standpunt kan zodoende wel gesteld worden dat de functie zonevreemd wonen geen bijkomende impact heeft op de agrarische structuur. Een functiewijziging van landbouw naar zonevreemd kan hier dan ook ruimtelijk worden aanvaard.
De functiewijziging van bedrijfswoning naar residentiële woning dient te voldoen aan de voorwaarden opgenomen in artikel 11 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen (hierna verkort ‘besluit zonevreemde functiewijzigingen’).
Artikel 11 van het besluit zonevreemde functiewijzigingen luidt als volgt:
“Met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een vergunning worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een eventueel leegstaand landbouwbedrijf, met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, op voorwaarde dat al de volgende voorschriften nageleefd worden:
1° de bedrijfswoning en de fysiek aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij de bedrijfswoning, krijgen als nieuw gebruik wonen, met uitsluiting van meergezinswoningen maar met inbegrip van tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;
2° de bedrijfsgebouwen van het landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen alleen een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen, of als accommodatie voor tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft.”
Bijgevolg kan een functiewijziging naar residentieel wonen slechts worden toegestaan op voorwaarde dat de fysiek aansluitende gebouwen ook als functie wonen krijgen en de bedrijfsgebouwen als functie woningbijgebouw krijgen. De bedrijfsgebouwen mogen bovendien niet afgesplitst worden van de woning. Aldus de beschrijvende nota werden de stallen, die reeds deels zijn afgebroken op de luchtfoto, reeds afgebroken en maken deze bijgevolg geen onderdeel meer uit van de aanvraag.
Omtrent de verhardingen wenst het Agentschap Landbouw en Zeevisserij mee te geven dat de maximale toegelaten verharding die kan aangelegd worden bij een zonevreemde woning i.f.v. terrassen, zwembaden, tuinpaden 80m² bedraagt (cf. het vrijstellingenbesluit), ook half – en waterdoorlatende verharding worden hierin meegeteld. Deze wordt in de bestaande toestand ruim overschreden en dient gereduceerd te worden. Behoudens vergissing voorziet het RUP zonevreemde woningen Geel een vrijstelling tot 100m². Bij het toestaan van een functiewijziging dient de voorwaarde worden opgelegd dat de site onthard wordt tot deze 100m².
Ten slotte wensen wij hierbij expliciet te benoemen dat de tuinzone beperkt dient te blijven tot 50m vanaf de rooilijn en 30m vanaf de woning. In de geest van de Vlaamse doelstellingen tot vermijden van verpaarding en vertuining van het agrarisch gebied, moet de tuinzone bij zonevreemde woning in de regel worden beperkt tot de 30 meter zone achter de woning.
Om duidelijk aan te geven waar deze tuinzone eindigt en waar het landbouwgebruik begint wordt de voorwaarde opgelegd om de tuinzone fysiek af te scheiden van het achterliggende landbouwgebruik door middel van een afsluiting of een levende haag.
Op 6 maart 2025 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer met als referentie ‘AV/114/2025/00141’, waarvan het besluit als volgt leest:
BESLUIT
Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen.
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
Het perceel is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen 'agrarisch gebied'.
De aanvraag beoogt het wijzigen van de functie van een landbouwbedrijfswoning naar een residentiële woning.
Deze functiewijziging staat op de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen vastgesteld door de Vlaamse overheid.
Het perceel is gelegen binnen het RUP zonevreemde woningen. Het RUP zonevreemde woningen stipuleert dat er bij een zonevreemde woning maximaal 100m² verharding aanwezig mag zijn.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing:
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Huidige aanvraag beoogt louter het wijzigen van de functie van landbouwbedrijfswoning naar residentiële woning. Deze functiewijziging staat op de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen vastgesteld door de Vlaamse overheid.
Het perceel is tevens gelegen binnen een kleine residentiële wijk.
Het gevraagde is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Huidige aanvraag beoogt louter het wijzigen van de functie van landbouwbedrijfswoning naar residentiële woning.
De impact op de mobiliteit is verwaarloosbaar.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Huidige aanvraag beoogt louter het wijzigen van de functie van landbouwbedrijfswoning naar residentiële woning.
Op het perceel is rondom de woning verharding voorzien. Deze dient beperkt te worden tot 100m². Zoniet is de aanvraag strijdig met het RUP zonevreemde woningen.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening, op voorwaarde dat de aanwezige verharding wordt vermindert tot 100m².
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De adviezen worden integraal eigen gemaakt.
Conclusie
Huidige aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig beoordeeld.
De hoeveelheid verharding rond de woning dient beperkt te worden tot 100m², anders is de situatie strijdig met het RUP zonevreemde woningen.
Voorwaarden
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die zich er toe verbindt volgende voorwaarden strikt na te leven: