Uiterste beslissingsdatum: 17/02/2025
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024151005
Dossiernummer gemeente: 202400516
De gemeente Geel heeft op 18 november 2024 een aanvraag ontvangen voor functiewijziging van handel naar horeca. De aanvraag werd op 19 december 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
VLAAMSE VASTGOED-EN BOUWMAATSCHAPPIJ NV gevestigd Molseweg 124 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Werft 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21 en 23
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 796R2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg Werft goedgekeurd op 15 oktober 1998.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’.
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan De Werft goedgekeurd op 26 maart 2009 gelegen in ‘zone voor open publieke ruimte’.
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Noordelijke wand Werft goedgekeurd op 17 oktober 2011 gelegen in ‘projectzone S4B voor gemengde stedelijke ontwikkelingen’ en ‘zone PL voor openbaar plein’.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het RUP Noordelijke wand Werft.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Bouwcode goedgekeurd op 30 september 2024.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband goedgekeurd op 9 juni 2017.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven goedgekeurd op 5 juli 2013.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen goedgekeurd op 12 mei 2023.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het perceel is gelegen te Werft 17 in het centrum van de stad Geel. Het perceel is bebouwd met een meergezinswoning die op het gelijkvloers een handelszaak en een handel/horecazaak huisvest.
Huidige aanvraag beoogt het wijzigen van de functie van de linkse entiteit op het gelijkvloers van handel naar horeca. De aanvraag omvat louter deze functiewijziging.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 13 januari 2025 heeft Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel) laten weten geen advies te kunnen uitbrengen omwille van het ontbreken van de noodzakelijke plannen.
Op 24 december 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst mobiliteit, als volgt geformuleerd:
Op basis van de bouwcode worden hieronder de vereisten en aanbevelingen geformuleerd voor de mobiliteitsvoorzieningen bij het regulariseren van het pand. De voorgestelde wijziging betreft de definitieve bestemming van het gelijkvloers in een horecazaak (unit 1) met een totale nuttige en publiek toegankelijke vloeroppervlakte van 92,992 m².
Voor de parkeerplaatsen geldt dat er in winkelwandelgebied minimaal 0 en maximaal 1 parkeerplaatsen per 100 m² BVO op eigen terrein moeten worden voorzien, afhankelijk van de exacte locatie en het mobiliteitsprofiel. Indien het niet mogelijk is om parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren, kan een motivatie worden opgesteld waarin wordt aangetoond dat de parkeerdruk op het openbaar domein beperkt blijft of parkeerdruk elders kan worden opgevangen. Hierbij kunnen alternatieven zoals collectieve parkeervoorzieningen in overweging worden genomen zoals de voorziene parkings op de Havermarkt en Werft. Indien er parkeerplaatsen worden gerealiseerd, moet ten minste één daarvan toegankelijk zijn voor mindervaliden. Mindervalideparkings worden aangeboden op de collectieve parkings van Havermarkt en Werft.
Fietsinfrastructuur is essentieel om te voldoen aan de eisen voor duurzame mobiliteit. Voor het pand moeten minimaal 4 fietsstalplaatsen worden voorzien (3 voor bezoekers en 1 voor werknemers), waarvan één geschikt moet zijn voor afwijkende fietsen, zoals bakfietsen of elektrische fietsen. Fietsstalplaatsen hebben een lengte van minimaal 2,00 m en een breedte van minimaal 1,00 m. De in-en uitrijruimte achter elke fiets- stalplaats heeft een lengte van minimaal 1,80 m. De fietsstallingen moeten zich op een logische, goed toegankelijke locatie bevinden, bij voorkeur nabij de hoofdingang van het gebouw. Overkapping en oplaadmogelijkheden zijn eveneens geliefd, om het gebruik van fietsen als vervoermiddel te stimuleren en comfort te garanderen. Fietsstalplaatsen die niet inpandig zijn, worden voorzien van fietsbeugels die de fiets voldoende stabiliteit bieden, en waaraan het fietsframe met een fietsslot kan worden vastgemaakt. Het aantal te voorziene fietsbeugels is minstens gelijk aan de helft van het totaal aantal fietsstalplaatsen die volgens art. 48 (Fietsstalnorm) voorzien moeten worden, naar boven afgerond.
Toegankelijkheid is een belangrijke voorwaarde, zeker voor publiek toegankelijke ruimtes zoals horecazaken en winkelruimten. De ingangen van beide units moeten vrij van obstakels zijn en toegankelijk zijn voor personen met een beperkte mobiliteit. Eventuele drempels mogen niet hoger zijn dan 2 cm, tenzij er een helling wordt voorzien die voldoet aan de vereisten. Ook moeten circulatiezones tussen parkeerplaatsen, fietsstallingen en de ingangen duidelijk gemarkeerd en vrij van obstakels zijn, zodat bezoekers veilig en vlot toegang hebben tot het pand.
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
Huidige aanvraag is gelegen binnen RUP Noordelijke wand Werft. De aanvraag voldoet aan de voorschriften van het RUP.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het wijzigen van de functie van handel naar horeca. Het pand is gelegen in het centrum van de stad. In de onmiddellijke omgeving zijn meerdere horecazaken terug te vinden. De aanvraag voldoet aan de voorschriften van het RUP.
De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Het wijzigen van de functie heeft geen significante impact op de mobiliteit. Voorheen trok de zaak ook reeds klanten. Tegenover het pand is een grote publieke parking aanwezig.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De aanvraag heeft geen impact op de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid. Het betreft louter een functiewijziging.
Visueel-vormelijke elementen
Niet van toepassing.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Het pand werd tot op heden reeds gebruikt als (gedeeltelijke) horecazaak en dit zonder klachten van de buren.
De functiewijziging op zich heeft dus weinig of geen negatieve impact op het gebruiksgenot van de mede-eigenaars.
Er is een brandweeradvies gevraagd, maar door de afwezigheid van de noodzakelijke plannen is er geen advies afgeleverd. Een positief brandweeradvies is echter onontbeerlijk en zal als voorwaarde worden opgelegd.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening, mits er een positief brandweeradvies wordt verkregen.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Conclusie
Huidige aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd.
Voorwaarde
Binnen een termijn van 3 maanden na het nemen van deze beslissing dient de aanvrager een gunstig advies in kader van deze functiewijziging te verkrijgen van Brandweerzone Kempen. Dit advies dient binnen een termijn van 4 maanden na het nemen van deze beslissing aan Stad Geel Dienst Vergunningen te worden bezorgd.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager omwille van het positief advies van de dienst.
De aanvrager dient verplicht volgende voorwaarde strikt na te leven:
Voorwaarde
Binnen een termijn van 3 maanden na het nemen van deze beslissing dient de aanvrager een gunstig advies in kader van deze functiewijziging te verkrijgen van Brandweerzone Kempen. Dit advies dient binnen een termijn van 4 maanden na het nemen van deze beslissing aan Stad Geel Dienst Vergunningen te worden bezorgd.