Uiterste beslissingsdatum: 19/01/2025
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024141371
Dossiernummer gemeente: 202400493
De gemeente Geel heeft op 25 oktober 2024 een aanvraag ontvangen voor slopen van een gebouw. De aanvraag werd op 20 november 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
VLAAMSE VASTGOED-EN BOUWMAATSCHAPPIJ NV gevestigd Molseweg 124 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Nieuwstraat 104
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 311F en 313E
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg “Nieuwstraat” goedgekeurd op 3 oktober 2006.
De aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel” goedgekeurd op 10 april 2012.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met deze plannen en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Bouwcode goedgekeurd op 30 september 2024.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband goedgekeurd op 9 juni 2017.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven goedgekeurd op 5 juli 2013.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen goedgekeurd op 12 mei 2023.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De percelen zijn gelegen in de Nieuwstraat in het centrum van Geel. Het betreft een drukke winkelstraat.
De aanvraag betreft de sloop van een gebouw.
De bestaande toestand omvat een pand van twee bouwlagen onder zadeldak in gesloten
bebouwing. Achter het hoofdvolume bevinden zich een aanbouwen onder plat dak. Op de percelen bevinden zich eveneens verhardingen en meerdere hoogstammige bomen.
Men wenst alle constructies te slopen, de bestaande verhardingen te verwijderen en de
hoogstammige bomen te rooien. De opening in de straatwand wordt afgewerkt met een houten
schutsel.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Volgend bezwaarschrift werd ingediend:
Met dit schrijven wens ik opmerking aan te tekenen tegen de geplande afbraakwerken aan het pand gelegen aan de Nieuwstraat nr. 104, zoals beschreven in het vergunningsdossier 202400493. Mijn bezwaren richten zich specifiek op een tekortkomen van het dichtmaken aan de Kortestraat (verlengen tussen Rozendaal en Pallo), bijvoorbeeld: "het niet correct herstellen van de aangrenzende muur en omheiningen”.
Argumenten:
1. Herstellen van het aangrenzende voetgangerspad (Het Kortestraatje):
Bij de geplande afbraakwerken wordt een deel van de achtertuin open gelaten. Dit kan leiden tot structurele en esthetische problemen. Het is van cruciaal belang dat de achtertuin volledig en correct wordt hersteld om problemen zoals binnendringen van personen in de achtertuin.
2. Nadelig effect op de omgeving:
Indien de achtertuin niet wordt hersteld, tast dit de waarde en het uiterlijk van de omliggende panden en de buurt aan. Dit kan leiden tot ontevredenheid bij omwonenden en een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid van de buurt.
3. Afwijken van de richtlijnen:
Volgens de normen en regelgeving rond afbraakwerken dient de verantwoordelijkheid genomen te worden voor de volledige afwerking en het herstel van de grenzen met naburige eigendommen. Het niet dichten van de muur en achtertuin zou een schending van deze normen kunnen betekenen.
Verzoek:
Ik verzoek het College om in de vergunning op te nemen dat de achtertuin of muur volledig wordt hersteld in overeenstemming met de wettelijke vereisten. Tevens vraag ik om een controle op de uitvoering hiervan, zodat de buurt en omwonenden niet geconfronteerd worden met onvoorziene problemen of overlast:
Afsluiting:
Ik vertrouw erop dat u dit bezwaar serieus neemt en vraag u vriendelijk mij op de hoogte te houden van verdere ontwikkelingen rond dit dossier. Mocht u meer informatie wensen, ben ik uiteraard bereid om mijn standpunt mondeling toe te lichten.
Er diende geen advies gevraagd te worden.
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het project is functioneel niet inpasbaar.
De aanvraag is gesitueerd in de kern van de stad Geel. De Nieuwstraat vormt er een belangrijke as waar detailhandel, diensten en horeca worden ingebed in het stedelijk woonweefsel.
De aanvraag betreft de sloop van een gebouw zonder dat er een nieuw gebouw wordt opgericht. Het perceel zou na het verlenen van de vergunning braak blijven liggen. Omwille van deze reden is de aanvraag functioneel niet inpasbaar in een bebouwde omgeving.
De argumentatie dat de aanvraag kadert in de voorbereidende werken voor een bodemsanering kunnen niet weerhouden worden. Niets belet de aanvrager, ook de regelgeving omtrent bodemsanering niet, om reeds een nieuwbouwvoorstel aan de aanvraag tot sloopvergunning toe te voegen.
De decreetgever voorziet zelfs de mogelijkheid om een vergunning gefaseerd aan te vragen zodat een saneringstraject probleemloos kan gevoerd zonder risico dat de omgevingsvergunning zou komen te vervallen.
Een gefaseerde aanvraag, meer bepaald afbraak met bijkomend een gefaseerde aanvraag voor nieuwbouw, biedt bijgevolg een mogelijke oplossing.
Mobiliteitsimpact
De impact op de mobiliteit blijft beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het project is qua schaal, ruimtegebruik, bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen niet in verhouding tot de omgeving.
De aanvraag voorziet geen nieuwbouwvoorstel volgend op de sloop van de bestaande bebouwing.
Aangezien het bestaande gebouw in gesloten bebouwing is opgericht en de aanvraag zich in de kern van de stad Geel bevindt, op een belangrijke winkel- en woonas, is de visuele breuk in het straatbeeld onaanvaardbaar. De voorgestelde afwerking met een houten schutsel kan niet aanvaard worden.
Het is onaanvaardbaar dat een aanvraag tot sloop losgekoppeld wordt van de aanvraag voor het nieuwbouwproject. Een dergelijke aanpak kan een langdurige kaalslag tot gevolg hebben. Gezien de beeldbepalende ligging moet men trouwens des te voorzichtiger zijn en is de kwaliteit van een nieuwbouw zeer belangrijk. Een afbraak zonder dat men zicht heeft op de mogelijke nieuwbouw is onaanvaardbaar en is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Bovendien doet de bouwaanvraag geen uitspraak over de invulling die na de sloop voorzien is. Er kan dus ook niet geconcludeerd worden dat dit een meerwaarde zou betekenen. Meer nog is het stedenbouwkundig niet te verantwoorden het bestaande bouwweefsel ruimtelijk te onderbreken zonder dit te compenseren, met alle gevolgen van dien (kankerplek, leegstand, sluikstort, vandalisme,…).
Visueel-vormelijke elementen
De bestaande bebouwing wordt afgebroken. Er wordt een houten schutting aan de straatzijde voorzien.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Het is stedenbouwkundig niet te verantwoorden het bestaande bouwweefsel ruimtelijk te onderbreken zonder dit te compenseren, met alle gevolgen van dien (kankerplek, leegstand, sluikstort, vandalisme,…).
Het risico op overlast is te groot.
Op het perceel is een historische verontreiniging met VOCL’s en minerale olie in het vaste deel van de bodem en in het grondwater.
Volgende gebruiksadviezen werden aan de percelen toegekend:
• GA1 - Grondverzet / graven in gronden: Door de grondverzetregeling zijn er beperkingen voor het gebruik van de uitgegraven bodem. Bij graafwerken is het aangewezen om maatregelen te nemen om blootstelling aan de verontreiniging te voorkomen.
• GA3d - Herontwikkeling met wijziging terreingebruik: Afbraak gebouw en nieuwbouw met andere karakteristieken (diepte kelder, …) of andere bouwzone: Wijzigt het terreingebruik door bijvoorbeeld afbraak of nieuwbouw, dan is een evaluatie van de mogelijke risico’s aangewezen
• GA3f - (Her)aanleg van ondergrondse leidingen: Bij het (her)aanleggen van ondergrondse leidingen is het aangewezen om de blootstelling voor werknemers te beperken en maatregelen te nemen om permeatie door de (drinkwater)leidingen te voorkomen.
Bij de eventuele afbraak van de gebouwen moet het risico ingeschat worden voor werknemers die de afbraakwerken uitvoeren, voor omwonenden en moet het toekomstig gebruik gekend zijn, zodat ook dit risico kan worden ingeschat. Gezien deze gegevens niet voorhanden zijn in het dossier kan het dossier omwille van veiligheidsredenen niet worden goedgekeurd. Om risico-inschatting te kunnen maken is een verslag van een bodemsaneringsdeskundige nodig, die de evaluatie kan maken en indien nodig de werken mee begeleidt.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag NIET in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Uit de motivering blijkt dat er onvoldoende informatie in het dossier zit om een inschatting te maken van de risico’s van verspreiding van schadelijke stoffen afkomstig van de historische verontreiniging die gepaard gaan met de afbraak van het gebouw en het toekomstig gebruik van het perceel.
Conclusie
De aanvraag wordt negatief geadviseerd.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren omwille van de eerder vermelde argumenten.