UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER:25/2/2025
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024154083
Dossiernummer gemeente: 202400537
De gemeente Geel heeft op 28 november 2024 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een vrijstaande woning en een garage. De aanvraag werd op 22 januari 2025 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Luc Geyskens wonende Retiesebaan 93 te 2460 Kasterlee en mevrouw Rita Van Gorp wonende Retiesebaan 93 te 2460 Kasterlee
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Bosakker 17
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 630T2 en 630D3
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het bouwterrein maakt als lot Lot 1 deel uit van de goedgekeurde verkaveling d.d. 01/07/2024 met kenmerk gemeente V_202400010. Deze verkaveling is voor he tterrein van de aanvraag onderzoek op verzoek
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling V_202400010
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Bouwcode goedgekeurd op 30 september 2024.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband goedgekeurd op 9 juni 2017.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven goedgekeurd op 5 juli 2013.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen goedgekeurd op 12 mei 2023.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag omvat het oprichten van een vrijstaande ééngezinswoning en een garage.
De aanvrager wenst een vrijstaande ééngezinswoning op te richten op 6 meter uit de rooilijn, op 12 meter uit de wegas en op 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen.
De woning heeft een bouwdiepte van 17 meter, een kroonlijsthoogte van 3 meter en een nokhoogte van 8,5 meter. De volledige woning wordt voorzien van een hellend dak.
De woning wordt voorzien in een witte gevelsteen met een pannen dak.
Meer dan 60% van het perceel wordt ingericht als groen in volle grond (890m² - 151,3m² (opp. woning) – 56m² (opp. garage) – 104,9m² (opp. verhardingen) = 577,8m² = 64,92%) Meer dan 50% van de voortuin is onbebouwd. Enkel de noodzakelijke toegangen worden verhard.
Achter de woning, op 10 meter van de achtergevelbouwlijn, wordt op de rechtse perceelsgrens een garage/fietsenstalling gebouwd met een oppervlakte van 56m².
De garage wordt volledig voorzien van een plat dak met een hoogte van 3 meter.
Alle verhardingen (buiten het terras) worden voorzien in waterdoorlatende materialen.
Hiermee is rekening gehouden met het advies van Dienst Integraal Waterbeleid, dat werd gesteld in het verkavelingsdossier OMV_2024059669, verleend op 1 juli 2024.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 13 februari 2025 werd het advies ontvangen van AQUAFIN
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 27 januari 2025 werd het advies ontvangen van Fluvius
Aangezien uw aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kunnen wij u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen we naar onze website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Advies: geen advies
Er werd advies gevraagd aan Dienst Integraal Waterbeleid maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
Op 14 januari 2025 werd het advies ontvangen van dienst Openbaar Domein, team Groen
Advies boombescherming op werven, Bosakker 17, 2440 Geel = Gunstig
Voor werkzaamheden rond bestaande, te behouden bomen dienen de nodige maatregelen worden genomen voor en tijdens de werken. In bijlage staan de “Tien geboden voor bouw of aanleg bij bomen”. Bij schade aan de bomen op Openbaar Domein door de werkzaamheden, kunnen de kosten verhaald worden op de eigenaars van het perceel waar de werkzaamheden plaatsvonden.
Onzichtbare schade door bijvoorbeeld bodemverdichting of uitdroging na droogzuiging bouwput kunnen pas zichtbaar zijn op een later tijdstip en nog steeds worden gelinkt aan de werkzaamheden.
Opgelet! Werken op Openbaar Domein, inclusief het snoeien van de bomen, mogen niet uitgevoerd worden tenzij uitdrukkelijke toestemming van de bevoegde diensten van Stad Geel.
Advies: gunstig
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Bosakker 17, Afdeling 4, Sectie F, nr. 630t2, 630d3 stroomt af naar de Rijnloop, een (on)bevaarbare waterloop (van 2de categorie) die beheerd wordt door provincie Antwerpen – Grote Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten deels overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een ééngezinswoning met garage die opgericht wordt in een straat met meerdere ééngezinswoningen. Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een vrijstaande ééngezinswoning met garage is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning en garage hebben een beperkt bouwvolume.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in klassieke / hedendaagse materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Toetsing aan het stikstofdecreet
Conform het decreet over de Programmatische aanpak stikstof moet er geen passende beoordeling worden opgemaakt, aangezien de impactscore kleiner is dan de drempelwaarde van 1%.
Conclusie
De woning en de garage komen qua schaal en materialen overeen met de omliggende bebouwing en de verkavelingsvoorschriften.
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De woning en garage dienen ingeplant en verder opgericht zoals aangeduid op de bouwplannen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De scheidingsmuur kan enkel opgericht worden conform art. 38 van de bouwcode.
De voorwaarden opgenomen in het advies van Aquafin zijn te volgen.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Alle verhardingen moeten maximaal waterdoorlatend te zijn. Van de verhardingen afstromend water moet op eigen terrein infiltreren.
De toegangen naar het gebouw mogen t.h.v. de rooilijn samen niet breder zijn dan 4,50 m.
Op deze toegangen na mag de openbare berm niet verhard worden. Indien de berm daar door de bouwwerken beschadigd wordt, moet de aanvrager deze als zachte berm herstellen.
Zelf aanpassingen uitvoeren aan het openbaar domein is niet toegestaan. Men dient een aanvraag te doen via: https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Een eventuele ophoging is enkel toegelaten ter hoogte van de gebouwen zelf; het omliggende terrein mag in geen geval opgehoogd worden.
Door het overstromingsrisico moet het vloerpeil van het toekomstig aan te leggen gebouw voldoende hoog gekozen worden. Het overstromingsveilig bouwpeil bedraagt 24,04 mTAW. (advies DIW 14/6/2024 – dossier OMV_2024059669)
Voor werkzaamheden rond bestaande, te behouden bomen dienen de nodige maatregelen worden genomen voor en tijdens de werken. In bijlage staan de “Tien geboden voor bouw of aanleg bij bomen”. Bij schade aan de bomen op Openbaar Domein door de werkzaamheden, kunnen de kosten verhaald worden op de eigenaars van het perceel waar de werkzaamheden plaatsvonden.
Onzichtbare schade door bijvoorbeeld bodemverdichting of uitdroging na droogzuiging bouwput kunnen pas zichtbaar zijn op een later tijdstip en nog steeds worden gelinkt aan de werkzaamheden.
Opgelet! Werken op Openbaar Domein, inclusief het snoeien van de bomen, mogen niet uitgevoerd worden tenzij uitdrukkelijke toestemming van de bevoegde diensten van Stad Geel.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De woning en garage dienen ingeplant en verder opgericht zoals aangeduid op de bouwplannen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De scheidingsmuur kan enkel opgericht worden conform art. 38 van de bouwcode.
De voorwaarden opgenomen in het advies van Aquafin zijn te volgen.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Alle verhardingen moeten maximaal waterdoorlatend te zijn. Van de verhardingen afstromend water moet op eigen terrein infiltreren.
De toegangen naar het gebouw mogen t.h.v. de rooilijn samen niet breder zijn dan 4,50 m.
Op deze toegangen na mag de openbare berm niet verhard worden. Indien de berm daar door de bouwwerken beschadigd wordt, moet de aanvrager deze als zachte berm herstellen.
Zelf aanpassingen uitvoeren aan het openbaar domein is niet toegestaan. Men dient een aanvraag te doen via: https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Een eventuele ophoging is enkel toegelaten ter hoogte van de gebouwen zelf; het omliggende terrein mag in geen geval opgehoogd worden.
Door het overstromingsrisico moet het vloerpeil van het toekomstig aan te leggen gebouw voldoende hoog gekozen worden. Het overstromingsveilig bouwpeil bedraagt 24,04 mTAW. (advies DIW 14/6/2024 – dossier OMV_2024059669)
Voor werkzaamheden rond bestaande, te behouden bomen dienen de nodige maatregelen worden genomen voor en tijdens de werken. In bijlage staan de “Tien geboden voor bouw of aanleg bij bomen”. Bij schade aan de bomen op Openbaar Domein door de werkzaamheden, kunnen de kosten verhaald worden op de eigenaars van het perceel waar de werkzaamheden plaatsvonden.
Onzichtbare schade door bijvoorbeeld bodemverdichting of uitdroging na droogzuiging bouwput kunnen pas zichtbaar zijn op een later tijdstip en nog steeds worden gelinkt aan de werkzaamheden.
Werken op Openbaar Domein, inclusief het snoeien van de bomen, mogen niet uitgevoerd worden tenzij uitdrukkelijke toestemming van de bevoegde diensten van Stad Geel.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur. De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.