UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 08/03/2025
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024162673
Dossiernummer gemeente: 202400562
De gemeente Geel heeft op 16 december 2024 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een woning. De aanvraag werd op 7 januari 2025 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
JUVI-PROJECTS BV gevestigd Maal 45 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Neerstraat 102B
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 550X
Verslag
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024162673
Dossiernummer gemeente: 202400562
De gemeente Geel heeft op 16 december 2024 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een woning. De aanvraag werd op 7 januari 2025 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
JUVI-PROJECTS BV gevestigd Maal 45 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Neerstraat 102B
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 550X
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Bouwcode goedgekeurd op 30 september 2024.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband goedgekeurd op 9 juni 2017.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven goedgekeurd op 5 juli 2013.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen goedgekeurd op 12 mei 2023.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het betreft het verbouwen van een ééngezinswoning, het aanleggen van verhardingen, slopen van de veranda en achterbouw tegen de woning.
De woning heeft een totale breedte van 12m02 en een totale diepte van 15m37. De voorgevelbouwlijn ligt op 12m02 uit de as van de weg en op 7m68 uit de rooilijn.
Het gaat over een open bebouwing, de bestaande woning wordt verbouwd. De bestaande veranda achteraan wordt afgebroken. De kleine uitbreiding achteraan de woning wordt ook afgebroken.
In de achtergevel ter hoogte van de eetruimte op het gelijkvloers zal een groot schuifraam geplaatst worden. Al het buitenschrijnwerk zal ook worden vervangen en de gevels worden geschilderd.
Het hoofdvolume wordt afgewerkt met een nieuw hellend dak, nokhoogte 9m75 en een kroonlijsthoogte 4m18 en 6m20. Alle hoogtes zijn gemeten vanaf het maaiveld.
De woning wordt voorzien in een moderne bouwstijl. Er wordt gebruik gemaakt van duurzame, esthetische materialen: bestaande gevels wit geverfd met een zwart geverfde plint. Het buitenschijnwerk is donkerkleurig aluminium.
Voor de woning voorzien we een inrit links naar de inpandige garage met een parkeerplaats hiernaast en pad naar de voordeur van 1m50 breed, met een oppervlakte van 72,17m².
Achteraan de woning wordt een terras voorzien in tegels met een oppervlakte van 18,75m².
Alle verhardingen worden uitgevoerd in een waterdoorlatend materiaal (infiltratie op het eigen terrein)
Het overige onbebouwde gedeelte wordt aangelegd als tuin.
Er worden geen werken uitgevoerd aan de riolering.
Het dakoppervlakte van de bestaande woning wordt ook kleiner in de nieuwe toestand.
Er wordt een regenwaterput voorzien van 10000 Liter.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 28 februari 2025 werd het advies ontvangen van Provincie Antwerpen dienst Integraal Waterbeleid. Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Het voorliggende (bouw)project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Er is voldaan aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening. De verharding watert af naar de naastgelegen groenstrook.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het verbouwen van een ééngezinswoning.
Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor de verbouwing van de ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning behoudt een beperkt bouwvolume.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in klassieke / hedendaagse materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Toetsing aan het stikstofdecreet
Conform het decreet over de Programmatische aanpak stikstof moet er geen passende beoordeling worden opgemaakt, aangezien de impactscore kleiner is dan de drempelwaarde van 1%
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Gunstig onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd en ingeplant te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Het project dient te voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening van 10 februari 2023 en eventueel latere wijzigingen.
De bestaande vloerpas dient behouden te blijven.
De woning dient te voldoen aan de EPB eisen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van Provincie Antwerpen Dienst Integraal Waterbeleid:
De aanvraag voorzien om de dakoppervlakte (=-115m²) aan te sluiten op een hemelwaterput van 10000 liter, die zou overlopen naar een ongekende locatie. Een hemelwaterput mag overlopen naar RWA.
Het opgevangen hemelwater wordt herbruikt voor de spoeling van alle toiletten, de aansluiting van een wasmachine en voor minstens 1 buitenkraan.
Verwijderen asbest
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd en ingeplant te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd.
De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van openbaar Domein Stad Geel intern team grijs:
De vloerpas dient behouden te blijven.
Verwijderen asbest
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.