Uiterste beslissingsdatum: 09/03/2025
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024107885
Dossiernummer gemeente: 202400418
De gemeente Geel heeft op 29 augustus 2024 een aanvraag ontvangen voor het afbreken van een bestaande woning met behoud van voorgevel en het bouwen van een nieuwe meergezinswoning met 2 woongelegenheden. De aanvraag werd op 25 september 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Marina Scheepmans wonende Domeinstraat 16 te 2440 Geel en de heer Wim Goovaerts wonende Domeinstraat 16 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stationsstraat 117
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 568V5
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg Statieplein, dat werd goedgekeurd op 10 januari 2000.
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel, goedgekeurd op 10 april 2012, gelegen in ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’.
Verordeningen
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Bouwcode goedgekeurd op 30 september 2024.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband goedgekeurd op 9 juni 2017.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven goedgekeurd op 5 juli 2013.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen goedgekeurd op 12 mei 2023.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het perceel is gelegen in de Stationsstraat , in het centrum van de stad Geel. Op het terrein is een oude woning in gesloten bouworde aanwezig.
De aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat geen deel uitmaakt van de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het gaat concreet om een stadswoning die dateert uit de tweede helft van de twintigste eeuw. De woning is opgetrokken in een neo-traditionele stijl, waarbij traditionele architectuur werd verweven in een meer (destijds) eigentijdse vormgeving en materialen. In dit geval gaat het om de Vlaamse bak- en zandsteenstijl, waarbij de zandsteen vooral rond de ramen is aangebracht. In dit gebouw zijn er, in tegenstelling tot de oorspronkelijke bouwstijl, geen speklagen aanwezig en de zandsteen is duidelijk machinaal vormgegeven. De sluitstenen op het gelijkvloers zijn voorzien van decoraties. Deze stijl werd vooral populair na de Eerste Wereldoorlog, maar bleef ook tot na de Tweede Wereldoorlog populair. Dit gebouw dateert vermoedelijk uit de jaren 1950 en werd naar verluidt opgetrokken door een antiquair. De keuze voor deze stijl is vermoedelijk ook gekoppeld aan zijn collectie en handelszaak. De ramen in de voorgevel, met glas-in-lood en de binnenluiken zijn naar verluidt afkomstig uit een kasteel. De ramen zijn alleszins vormgegeven naar middeleeuws model, maar zijn vermoedelijk recenter. De ramen zijn voorzien van zogenoemde Mariasloten, in de vorm van de letter M.
Het is niet meer mogelijk om de ouderdom en de herkomst van de ramen de verifiëren, maar het is wel duidelijk dat de ramen en vensters authentiek zijn aan het gebouw en eigen zijn voor de bouwstijl.
Het gebouw verkeert in een redelijk slechte staat : de achterbouw achteraan is grotendeels ingestort en er is vochtschade in grote delen van het pand. Het gebouw is niet opgenomen op een erfgoedinventaris en heeft geen juridisch erfgoedstatuut.
Daarom zal de bestaande voorgevel behouden blijven en wordt de rest van het pand afgebroken. De structuur van de bestaande achtergevel blijft behouden (diepte 20,63m). De vernieuwde achtergevel wordt van hieruit verder terug opgebouwd. Er zal een nieuwe meergezinswoning worden opgetrokken met 2 nieuwe woongelegenheden. Unit 1 is een gelijkvloerse woongelegenheid van 104 m2 met 1 slaapkamer. Unit 2 is een triplex woongelegenheid van 171 m2 met 2 slaapkamers.
Achter de bestaande voorgevel wordt een nieuwe gevel achteruit geplaatst om zo ruimte creëren voor een nieuwe open traphal om toegang te verlenen tot unit 2. Zo kunnen we de nuttige oppervlakten van de units optimaal benutten. De beide woongelegenheden zijn zo vanaf de straatzijde bereikbaar. Het maakt ook mogelijk dat op deze manier de bestaande voorgevel met de middeleeuwse ramen optimaal hersteld kan worden.
De staat van het schrijnwerk in de voorgevel wisselt: sommige ramen zijn rot en vertonen zwamvorming en sommige ruitjes zijn gebroken. Andere ramen verkeren dan weer in een prima staat. Het schrijnwerk zal vervangen worden mits recuperatie van het glas-in-lood en het hang- en sluitwerk. Waar het glas stuk is zal het eveneens worden vervangen door nieuw glas-in-lood. Er wordt getracht om de bestaande voorgevel met de ramen zo goed mogelijk te herstellen.
De bestaande dakgoothoogte vooraan (6,75m) blijft behouden. De nokhoogte van de nieuwe meergezinswoning wordt verhoogd t.o.v. de bestaande nokhoogte (12,02m i.p.v. 10,01m), maar blijft binnen het bouwgabarit van gebuur rechts en sluit netjes aan bij de dakhelling van gebuur rechts. De dakhelling vooraan volgt dezelfde lijn als de bestaande dakhellingen.
De dakhoogte (6,05m) van de bestaande achtergevel blijft ook behouden voor de dakrandhoogte van het nieuwe groene dak.
De nieuwe achterbouw wordt voorzien van een groen plat dak (41m2) met lage sedumbeplanting en grindboord rondom. Op de verdieping van unit 2 wordt een terras voorzien voor unit 2. Het terras van unit 1 bevind zich op het gelijkvloers.
Op de tweede verdieping van unit 2 (home-office) wordt aan de voorzijde een dakkapel geplaatst, zodat de bovenste verdieping vanop de straat bereikbaar is voor de brandweer. De dakkapel blijft eveneens binnen het bouwgabarit van gebuur rechts.
De huidige bouwdiepte bedraagt 20,63 meter. De bestaande bouwdiepte blijft ook behouden bij de nieuwe woongelegenheden.
Het volume van de bestaande woning bedraagt 643 m3.
Na afbraak van de bestaande woning en de nieuwe opbouw van 2 woongelegenheden bedraagt het volume van de meergezinswoning 812 m3.
De bestaande bebouwde oppervlakte van de woning bedraagt 94 m2. Na de werken bedraagt de nieuwe grondoppervlakte van de bebouwing 104 m2, waarvan 41 m2 groen dak.
Alle bestaande riolering wordt uitgebroken. De nieuwe vuilwaterriolering wordt aangesloten op een nieuwe DWA aansluiting naar de straatriolering.
De bestaande regenafvoer aan de voorgevel links blijft behouden, evenals de bestaande voorgevel. De bestaande aansluiting naar de straat blijft hierdoor ook behouden en wordt niet in rekening gebracht voor de regenwaterput.
De nieuwe regenafvoer achteraan zal via een nieuwe filterput aangesloten worden op een nieuwe kunststof regenwaterput van 3500L die geplaatst wordt in de tuin.(voor oppervlakte van 32 m2 x100L/m2 = 3200L voor gebouw met meer dan één woongelegenheid.
De overloop van de nieuwe regenwaterput zal aangesloten worden op een wadi.
De bestaande stadstuin bedraagt 43 m2. Na aanleg van een klein terras van 10 m2 op het gelijkvloers blijft daar 33 m2 van over. Als er dan nog eens 6m2 verdwijnt voor een nieuwe wadi, spreken we over een verlies van +/-35% tuinruimte. Daarom wordt er gekozen om 3 ondergrondse infiltratiekratten te plaatsen van 600L (1,8m x 0,6m x 0,6m)x3 = 1800L. De infiltratie-oppervlakte bedraagt 4,32 m2. (1,8m x 0,6m) x4.
Het groene dak (41m2) boven unit 2 zal rechtstreeks aangesloten worden op de nieuwe infiltratiekratten.
Het regenwater zal herbruikt worden, via een nieuwe regenwaterpomp in de technische ruimte 0.1 (unit 1), voor de 1 toilet, wasmachine en dienstkraan aan de achtergevel.
De nieuwe waterdoorlatende verharding <2%: 10 m2 (terras tuin gelijkvloers) infiltreert op natuurlijke wijze in eigen onverharde zone van 33 m2.
Aan de voorzijde zal ook een stukje tegeltuin worden aangelegd. (3,85x0,49=1,89m2).
Materialen bestaande gevel en nieuwbouw meergezinswoning met 2 woongelegenheden:
- bestaande voorgevel: volledig te reinigen en te herstellen waar nodig
- bestaande ramen voorgevel: worden opnieuw gemaakt volgens bestaand uitzicht
- nieuwe gevels / scheimuren geburen: rood-bruin genuanceerde gevelsteen
- nieuwe achtergevels: houten verticale beplanking
- nieuwe ramen en deuren / dakrandprofiel: gemoffeld aluminium zwart
- omlijsting kader raam achtergevel verdieping: gemoffeld aluminium kleur
- dorpels ramen en deuren / dekstenen: blauwe hardsteen
- dakbedekking hellend dak: donkere kleidakpannen
- goten en afvoeren: zink
- bakgoten / boenselplank / dakoversteken: trespa zwart
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 5 oktober 2024 t.e.m. 3 november 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 4 december 2024 werd het gunstig advies ontvangen van Provincie Antwerpen - Dienst Integraal Waterbeleid.
Op 11 oktober 2024 werd het advies ontvangen van AQUAFIN, met als referentie ‘P24006034’, waarvan het besluit als volgt leest:
Conclusie van het advies
Het dossier kan aanvaard worden mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
Er dient eveneens rekening te worden gehouden met de volgende voorwaarden:
Er dient voldaan te worden aan volgende algemene voorwaarden:
Op 9 oktober 2024 werd het ongunstig advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel).
De aanvrager heeft na ontvangst van dit advies een nieuwe projectinhoudversie opgeladen. Echter is er tot op heden nog geen nieuw advies van de brandweer ontvangen.
Op 11 oktober 2024 werd het advies ontvangen van de stadsdienst “mobiliteit”, als volgt geformuleerd:
Voor het verlenen van een mobiliteitsadvies bij een project met twee wooneenheden met een totale bebouwde oppervlakte van 275 m² en drie slaapkamers, kunnen de volgende punten van belang zijn op basis van de bouwcode:
Parkeernormen
De bouwcode legt mogelijk eisen op voor het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn voor nieuwe wooneenheden. Dit aantal is afhankelijk van de ligging van het project (stedelijk, voorstedelijk of landelijk) en de grootte van de wooneenheden.
Voor nieuwbouw en herbouw en uitbreidingen van meer dan 50 m², vermeerdering van het aantal woningen geldt het aantal te realiseren autoparkeerplaatsen in stedelijk gebied: minimaal 0,80 personenwagens per entiteit tot maximaal 1,50 personenwagens per entiteit. Aangezien we ons in het centrum van Geel bevinden, in de nabijheid van bushaltes op 150 meter afstand en een station van Geel op 200 meter afstand, wordt hierbij geopteerd om te streven naar het minimum vereist aantal parkeerplaatsen van 0,80 – 0,90 personenwagens per woonentiteit. Dit komt neer op 2 parkeerplaatsen.
De bouwcode stelt specifieke normen voor het aantal parkeerplaatsen per wooneenheid. Indien dit project zich in een stedelijke zone bevindt, moet er voor minstens 1 parkeerplaats per wooneenheid worden gezorgd. Dit betekent dat er voor de twee wooneenheden ten minste 2 parkeerplaatsen beschikbaar moeten zijn.
Er kan gemotiveerd worden afgeweken van de parkeernorm wanneer aangetoond wordt dat de parkeerbehoefte lager zou liggen dan de minimale parkeernorm.
Autoparkeerplaatsen hebben een breedte van minimaal 2,50 meter en een lengte van minimaal 5 meter wanneer ze in een hoek t.o.v. de rijbaan worden gerealiseerd, anders geldt een lengte van minimaal 6 meter parallel aan de rijbaan. De breedte van de in -en uitrit van een parkeerplaats geldt minimaal 6 meter bij 90 graden in-en uitrit tegenover de parkeerplaats tot minimaal 3 meter bij 0 graden in -en uitrit tegenover de parkeerplaats.
Aanbevelingen:
• Voldoende parkeervoorzieningen: Voor een project met twee wooneenheden zou de norm kunnen vereisen dat er ten minste twee parkeerplaatsen worden voorzien.
Fiets -en voetgangersinfrastructuur
Gezien de groeiende nadruk op fietsgebruik, is het belangrijk dat er voldoende fietsenstallingen aanwezig zijn, zowel voor bewoners als voor bezoekers. Dit is een onderdeel van duurzame mobiliteitsstrategieën die in de bouwcode worden genoemd.
Voor nieuwbouw en herbouw en uitbreidingen van meer dan 50 m², vermeerdering van het aantal woningen geldt het aantal te realiseren fietsstalplaatsen: 1 per hoofdkussen voor bewoners en gebruikers voor woonfunctie. Dit komt neer op 5 fietsstalplaatsen voor dit projectgebied. Bij verbouwing van karakteristieke gebouwen kan een afwijking toegestaan worden bij gemotiveerd afwijken van de fietsstalnorm. Een afwijking kan enkel toegestaan worden als dit het bewaren of verhogen van de erfgoedwaarde ten goede komt. In deze gevallen legt de vergunningverlenende overheid een financiële compensatie op, waarvan de opbrengst wordt ingezet voor het aanleggen van de vereiste fietsstalplaatsen op openbaar domein.
Fietsstalplaatsen voor bewoners moeten overdekt en afsluitbaar zijn. Ze kunnen voorzien worden in een afzonderlijke ruimte of kunnen worden opgenomen in een ander daarvoor geschikte ruimte. Fietsstalplaatsen voor bewoners worden gerealiseerd volgens volgorde: gelijkvloers binnen het bouwvolume, rekening houdende met art. 34 van levendige plinten in de bouwcode, gelijkvloers binnen een ander gebouw of constructie, rekening houdend met art. 5, 6 en 7 van de bouwcode rond groennormen, niet-gelijkvloers, waarbij een fietsgoot wordt voorzien. Hier gaat uit naar een gelijkvloerse oplossing binnen het bouwvolume. Fietsstalplaatsen zijn via een gemeenschappelijke circulatieruimte toegankelijk vanaf de openbare weg, zonder dat daarbij een andere wooneenheid of functie wordt betreden. De toegang tot de fietsstalplaatsen verloopt via een obstakelvrije doorgang van minimum 1,50 meter.
Fietsstalplaatsen hebben een lengte van minimaal 2 meter en een breedte van minimaal 1 meter. De in-en uitrijruimte achter elke fietsstalplaats heeft een lengte van minimaal 1,80 meter. In elke inpandige stalling wordt voorzien in elektriciteit voor het opladen van elektrische fietsen en is een hemelwateraansluiting voorzien.
Fietsstalplaatsen die toch niet inpandig zijn (waar hier niet wordt voor geijverd), worden toch voorzien met fietsbeugels die de fiets voldoende stabiliteit geven, en waaraan het frame met een fietsslot kan worden vastgemaakt. Het aantal te voorziene fietsbeugels bedraagt in dit geval 3.
Aanbevelingen:
• Ruime en veilige fietsenstallingen: Voorzie een veilige, gemakkelijk toegankelijke fietsenstalling met voldoende capaciteit voor de bewoners van de wooneenheden.
• Fietsvriendelijke aanpassingen: Indien mogelijk, zorg voor een fietsvriendelijke toegang tot de wooneenheden, vooral als er in de omgeving goede fietsinfrastructuur aanwezig is.
• Minimale fietsstallingnormen moeten worden gehaald: er moet minstens 1 overdekte en beveiligde fietsenstalling per hoofdkussen beschikbaar zijn.
Een goede toegankelijkheid voor voetgangers moet gewaarborgd worden. Dit betekent brede, veilige trottoirs en goede verlichting.
Aanbevelingen:
• Voetgangersvoorzieningen: Zorg voor een directe, veilige en comfortabele verbinding voor voetgangers naar belangrijke voorzieningen in de buurt (zoals supermarkten, scholen, en openbaar vervoer).
• Veiligheidsmaatregelen voor fietsers en voetgangers: Zorg ervoor dat er veilige oversteekplaatsen zijn in de buurt van de wooneenheden.
- Zorg ervoor dat er voldoende ruimte is voor fietsenstallingen voor beide wooneenheden, zeker gezien de nadruk op duurzame mobiliteit.
- Voorzie een veilige, gemakkelijk toegankelijke fietsenstalling met voldoende capaciteit voor de bewoners van de wooneenheden.
- Indien mogelijk, zorg voor een fietsvriendelijke toegang tot de wooneenheden, vooral als er in de omgeving goede fietsinfrastructuur aanwezig is.
- Zorg voor een directe, veilige en comfortabele verbinding voor voetgangers naar belangrijke voorzieningen in de buurt (zoals supermarkten, scholen, en openbaar vervoer) via o.a. oversteekplaatsen ter hoogte van de wooneenheden.
- De bouwcode stelt specifieke normen voor het aantal parkeerplaatsen per wooneenheid. Indien dit project zich in een stedelijke of halfstedelijke zone bevindt, moet er voor minstens 1 parkeerplaats per wooneenheid worden gezorgd. Aangezien er in het centrum van Geel oplossingen zijn met deelmobiliteit van Cambio en BlueBike, kan het aanmoedigen van autodelen en fietsdelen een oplossing bieden. Op die manier hoeft het aantal vastgelegde parkeerplaatsen niet gerealiseerd te worden op terrein, maar kan gemotiveerd worden afgeweken.
- Fietsstallingen moeten gemakkelijk toegankelijk zijn en de minimumafmetingen respecteren zoals voorgeschreven in de bouwcode (1,5 m² per fiets). Ze moeten ook voldoende beveiligd en overdekt zijn om te zorgen voor gebruiksgemak en bescherming tegen weersinvloeden.
- Overweeg oplaadpunten voor elektrische fietsen om tegemoet te komen aan de groeiende vraag naar elektrisch ondersteunde mobiliteit.
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
Het perceel is gelegen binnen BPA Statieplein. De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het BPA, meer bepaald voor wat betreft de bouwdiepte en de kroonlijsthoogte.
V.C.R.O.
Artikel 4.4.1. ( 15/04/2024 - Datum te bepalen door de Vlaamse Regering )
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
De gevraagde afwijkingen kunnen worden toegestaan.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 gecoördineerd op 15 juni 2018 betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 (BS 31 oktober 2006) en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan het watersysteem, aan de doelstellingen van artikel 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, kadastraal gekend als 13376G0568/00V005 stroomt af naar de Zeggeloop, een (on)bevaarbare waterloop (van categorie II) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen Kleine Nete.
De aanvraag is niet gelegen in signaalgebied.
Het project voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening.
De aanvraag is volgens de watertoetskaart niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied (8/03/2023) pluviaal en fluviaal.
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Conclusie:
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen vogelrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen binnen habitatrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen binnen VEN-gebied.
Het perceel is niet gelegen binnen bosgebied.
Het perceel is niet gelegen binnen natuurgebied.
De aanvraag doorstaat de natuurtoets.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van twee woongelegenheden binnen een straat in gesloten bebouwing. In de onmiddellijke omgeving zijn meerdere gelijkaardige constructies terug te vinden. De aanvraag is functioneel inpasbaar binnen de onmiddellijke omgeving.
Mobiliteitsimpact
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van 2 woongelegenheden. Echter zijn in het project geen parkeerplaatsen opgenomen. In de inkomhal is er wel plaats voorzien voor 2 fietsen.
Volgens de Bouwcode zijn er minimaal 2 autostaanplaatsen en 5 fietsstaanplaatsen noodzakelijk. Van de Bouwcode kan afgeweken worden mits de aanwezigheid van een onderbouwde motivatie. Die ontbreekt in dit dossier.
Gelet op de beperkte breedte van het perceel en de wens om de voorgevel te restaureren, kan eventueel een afwijking op de Bouwcode worden toegestaan. Het is in dit geval begrijpelijk dat er geen twee parkeerplaatsen voor auto’s voorzien kunnen worden.
Wanneer er echter geen autostaanplaatsen worden voorzien, is het des te belangrijker om voldoende fietsenstalling te voorzien. De volledige constructie achter de voorgevel wordt afgebroken en opnieuw gebouwd, dus zouden de minimale vereisten voor wat betreft de fietsenstalplaatsen vlot gehaald moeten kunnen worden, mits wat aanpassingen aan het ontwerp.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid zijn van een aanvaardbaar niveau. De nieuwe meergezinswoning past voor wat betreft de schaal en het volume binnen de onmiddellijke omgeving. De gevraagde afwijkingen op het BPA zijn niet uitzonderlijk. De meeste constructies in de onmiddellijke omgeving wijken op deze punten af van het BPA.
Visueel-vormelijke elementen
Er wordt gebruik gemaakt van duurzame, kwaliteitsvolle materialen. Het behoud en de restauratie van de voorgevel vormen een meerwaarde voor zowel het project als de omgeving en het straatbeeld. Het ontwerp is architectonisch verantwoord.
Cultuurhistorische aspecten
De woning is niet opgenomen op een erfgoedlijst. De stijl waarin de voorgevel is opgetrokken geeft de woning echter wel een authentiek, nostalgische toets en maakt dat de woning prominent aanwezig is in het straatbeeld. Het behoud en de restauratie van deze voorgevel wordt dan ook aangemoedigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Aangezien de meergezinswoning niet over voldoende autostaanplaatsen, noch over voldoende fietsparking beschikt, zal deze last moeten worden gedragen door het openbaar domein. De kans dat de bewoners 24/7 hun fietsen voor de voorgevel aan de aanwezige straatinfrastructuur en/of -meubilair bevestigen is dan ook reëel. De breedte van het voetpad voor de woning bedraagt slechts 1,79 meter. De kans dat er hinder ontstaat is reëel.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 5 oktober 2024 tot en met 3 november 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De adviezen worden weerhouden en integraal eigen gemaakt.
Conclusie
Er zijn geen autostaanplaatsen voorzien. Dit kan mits grondige motivatie (die voor de duidelijkheid ontbreekt) nog aanvaard worden voor een project in het stadscentrum op een perceel met beperkte mogelijkheden, maar dan dient er minstens voldaan te worden aan de quota m.b.t. de fietsstaanplaatsen.
Huidige aanvraag wordt ongunstig beoordeeld omwille van volgende redenen:
Indien het college van burgemeester en schepenen toch beslist om de omgevingsvergunning af te leveren, dan dienen volgende voorwaarden zeker opgenomen te worden:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich NIET aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die zich er toe verplicht volgende voorwaarde strikt na te leven:
Voorwaarden:
Algemene voorwaarden: