UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 29/03/2025
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024141083
Dossiernummer gemeente: 202400557
De gemeente Geel heeft op 12 december 2024 een aanvraag ontvangen voor het wijzigen van de functie van wonen naar buitenschoolse kinderopvang. De aanvraag werd op 28 januari 2025 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Geel gevestigd Werft 20 te Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Zammelseweg 183 en 183A
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 556D
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het wijzigen van de functie van een gebouw.
Momenteel is het een ééngezinswoning.
Het gebouw krijgt de nieuwe functie van buitenschoolse kinderopvang.
De verbouwingswerken betreffen het aanpassen van de technische installatie, het sanitair, een kitchenette, het inrichten van een vergaderruimte en het isoleren van de verdiepingsvloer.
De leefruimtes worden ingericht als speelruimtes.
De verdieping wordt ontoegankelijk gemaakt door een brandwerende wand en deur.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 26 februari 2025 werd het advies ontvangen van Brandweerzone
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 27 januari 2025 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst Openbaar Domein, tea mobiliteit
De geplande interne renovatie en functiewijziging naar een buitenschoolse kinderopvang in het bestaande gebouw zijn mobiliteitstechnisch te verantwoorden binnen de bestaande bouwcode en stedelijke richtlijnen. Gezien de functie al aanwezig is op de site en enkel wordt verplaatst binnen dezelfde locatie, is de verwachte impact op de mobiliteit in exploitatie minimaal. De focus ligt op het naleven van de relevante voorschriften uit de bouwcode, waaronder de normen voor fietsenstallingen, autoparkeerplaatsen en verkeersgeneratie.
Fietsstallingen (Art. 48, 49, 50)
De bouwcode vereist voor deze functie een minimale voorziening van 1 fietsenstalling per 100 m² bruto-vloeroppervlakte (BVO) voor gebruikers en 3 per 100 m² BVO voor bezoekers. Aangezien het BVO van het gebouw 149 m² bedraagt, komt dit neer op 2 fietsparkeerplaatsen voor gebruikers en 5 voor bezoekers.
Autoparkeren (Art. 51, 52, 53)
Voor kinderopvanglocaties kleiner dan 400 m² in stedelijk gebied geldt een minimale parkeerbehoefte van 1,00 plaatsen per 100 m² BVO en een maximum van 1,65 plaatsen per 100 m² BVO. Dit resulteert in een behoefte aan 1,49 tot maximum 2,46 parkeerplaatsen.
De huidige parkeeroplossingen zijn voldoende mits goed gemotiveerd in de aanvraag. Het gebruik van de schoolparkeerplaatsen en de nabijheid van de openbare parking minimaliseren de impact op de parkeerdruk in de omgeving.
Verkeersgeneratie
Renovatie -en exploitatiefase
Advies: De exploitatie heeft geen significante impact op de verkeersdruk.
Er wordt aanbevolen om in de vergunningsaanvraag:
Advies: voorwaardelijk gunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Zammelseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
De watertoets wordt gunstig beoordeeld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De woning paalt aan het schoolgebouw en staat momenteel leeg.
De invulling tot buitenschoolse kinderopvang sluit mooi aan bij de school.
De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
De geplande interne renovatie en functiewijziging naar een buitenschoolse kinderopvang in het bestaande gebouw zijn mobiliteitstechnisch te verantwoorden binnen de bestaande bouwcode en stedelijke richtlijnen. Gezien de functie al aanwezig is op de site en enkel wordt verplaatst binnen dezelfde locatie, is de verwachte impact op de mobiliteit in exploitatie minimaal.
De gedeelde parkeeroplossingen voor de school en de buitenschoolse kinderopvang en de nabijheid van openbare parkeervoorzieningen aan de kerk worden bij voorkeur gebruikt door de ouders. Deze parkeerfaciliteiten hebben een grotere voorkeur dan straatparkeren in de Neerstraat.
De mobiliteitsimpact zal beperkt zijn, gezien de bestaande functie in containerlokalen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Er worden geen uitbreidingswerken uitgevoerd. De functie wordt georganiseerd binnen het bestaande bouwvolume. Achteraan is er een tuintje dat aansluit bij de speelplaats en dus praktisch is voor het verplaatsen van de kinderen van de school naar de kinderopvang.
Visueel-vormelijke elementen
Niet van toepassing.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
• De gedeelde parkeeroplossingen voor de school en de buitenschoolse kinderopvang en de nabijheid van openbare parkeervoorzieningen aan de kerk expliciet te vermelden. Deze parkeerfaciliteiten hebben een grotere voorkeur dan straatparkeren in de Neerstraat.
• De impact op verkeersgeneratie te benadrukken als beperkt, gezien de bestaande functie in containerlokalen.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
Het advies van Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
De gedeelde parkeeroplossingen voor de school en de buitenschoolse kinderopvang en de nabijheid van openbare parkeervoorzieningen aan de kerk hebben een grotere voorkeur dan straatparkeren in de Neerstraat. De ouders dienen aangespoord te worden om de nabijgelegen parkeerplaatsen te gebruiken.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Het advies van Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
De gedeelde parkeeroplossingen voor de school en de buitenschoolse kinderopvang en de nabijheid van openbare parkeervoorzieningen aan de kerk hebben een grotere voorkeur dan straatparkeren in de Neerstraat. De ouders dienen aangespoord te worden om de nabijgelegen parkeerplaatsen te gebruiken.