2025_CBS_00127 - Stedenbouwkundig attest - Een bestemmingswijziging en het verbouwen van een pastorie (SA 2518 joh), gelegen Larum 29 - Attest

Eddy Daems

Langstraat 104

2440 Geel

Larum  29 2440 Geel

Kadastraal gekend als: 

(afd. 4) sectie D 918 P

Provincie Antwerpen

Voorwaardelijk gunstig advies dd. 01/10/2024 met als referentie WAAD-2024-2745:

De tuinzone is overstromingsgevoelig bij een T1000 bui. De tuin mag in geen geval 

worden opgehoogd.

Uit de meest recente modellen blijkt dat voor een bui met een terugkeerperiode van 100 jaar ter hoogte de voorliggende weg een waterpeil van 20,27 mTAW optreedt. Ergere overstromingen zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast (meer) zal voordoen. 

Door het overstromingsrisico moet het vloerpeil van toekomstig aan te leggen gebouwen voldoende hoog gekozen worden. Het overstromingsveilig bouwpeil bedraagt 20,57 mTAW.

Onderhavig project betreft echter een verbouwing waardoor het niet altijd mogelijk is 

om het vloerpeil aan te passen. In dergelijke gevallen kan akkoord worden gegaan 

met technische maatregels tot aan het bouwveilig peil (zie 

https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen voor een overzicht van de mogelijkheden en de brochure individuele bescherming tegen overstroming). De maatregelen dien opgenomen te worden op de plannen bij indiening van een vergunningsaanvraag.

5. TOETSING EN CONCLUSIE

Gunstig, mits rekening gehouden wordt met de voorwaarden en maatregelen zoals besproken in bovenstaand punt.

Voorafgaand aan de eventuele werken aan de waterloop moeten de nodige 

omgevingsvergunningen en/of machtigingen verkregen worden.

Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand

Ongunstig advies dd. 17/10/2024 met als referentie 52432-01

Het advies is ongunstig omdat er onvoldoende detaillering in de aanvraag is betreffende zowel de interne als externe erfgoedelementen. Een advies ten gronde zal worden gegeven bij de definitieve aanvraag tot omgevingsvergunning.

De gemeente is ontvoogd. Bijgevolg moet het advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar niet worden ingewonnen.

Historiek:

dossiernummer:2007/00457 - Stedenbouwkundige vergunningen

Datum aanvraag: 09/10/2007

Beslissing: Vergunning

Onderwerp: Het vernieuwen van een bestaande veranda en het verbouwen van de keuken en de toiletten

Bepaling welk plan van toepassing is

De aanvraag is volgens het bij Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978 gelegen in woongebied. 

In deze gebieden de stedenbouwkundige voorschriften gelden van het KB van 28/12/1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Het perceel is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

Het perceel is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het perceel is niet gelegen binnen een goedgekeurde verkaveling.

Verordeningen

• Stedelijke bouwcode
• Hemelwaterverordening 2023

Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en de aanvraag

Omschrijving

De aanvraag betreft een bestemmingswijziging en het verbouwen van een pastorie.

De pastoriewoning is te oud en te groot voor de kerkfabriek om te onderhouden.

Daarom wordt een bestemmingwijziging gevraagd voor horeca, kantoor of kleinhandel op het gelijkvloers.

Op de verdieping worden 3 woongelegenheden voorzien.

De hoofdstructuur van het gebouw (voorgevel en volume) wordt behouden.

Een eventuele horeca-uitbater dient ook de mogelijkheid te hebben om een terras te voorzien.

De privé-woningen 1 en 2 krijgen de mogelijkheid van een terras- of balkonvoorziening.

Privé-woning 3 heeft een voldoende vloeroppervlakte om een terras te integreren.

Toetsing aan de decretale beoordelingselementen

Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.

 Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Conclusie:

Er wordt een gunstig advies gegeven voor een bestemmingswijziging naar horeca, kantoor of kleinhandel op het gelijkvloers, 3 woongelegenheden op de verdieping en het verbouwen van een pastorie.

Er dient voldaan te worden aan de voorschriften van de bouwcode van stad Geel.

De bestemming die het gebouw na verkoop krijgt, moet het mogelijk blijven maken om het verenigingsleven te kunnen blijven garanderen in de tuin van de pastorij. Het is een veel bevraagde locatie voor de organisatie van publiektoegankelijke evenementen.

Er is een overeenkomst met de huidige eigenaar en stad Geel m.b.t. het gebruik van de tuin. Gelet op het feit dat dit een veel bevraagde locatie is voor verschillende doeleinden is het dan ook van belang dat dit gebruik in de toekomst kan verdergezet worden.

De overeenkomst werd aangegaan voor onbepaalde duur en kan enkel opgezegd worden in onderling akkoord.

Het voorzien van een terras aan een horecazaak dient afgetoetst te worden aan de groennorm, opgenomen in de bouwcode.

Om geen oneigenlijk gebruik van de achterliggende tuinzone door de horecazaak in de hand te werken, dient er een fysieke afscheiding te worden geplaatst tussen het terras en de achterliggende tuinzone.

Op het eigen terrein kunnen geen parkeerplaatsen worden voorzien. Hiervoor zal dus een oplossing dienen gevonden te worden. De vergunningverlenende overheid kan beslissen om de parkeernorm te vervangen door een financiêle compensatie, waarvan de opbrengst wordt ingezet voor het mobiliteitsbeleid van stad Geel, meer bepaald voor duurzame, collectieve alternatieven voor de autoparkeerplaatsen.

Zonder afbreuk te doen aan de groennorm, dienen er voldoende fietsstalplaatsen op het eigen terrein te worden voorzien.

Bij de aanvraag tot omgevingsvergunning dient uitgebreid te worden aangetoond welke erfgoedwaarden zullen behouden worden (zowel extern als intern) en welke eventueel zullen verdwijnen. Voor diegene die zouden verdwijnen, dient een motivering te worden toegevoegd waarom ze verdwijnen en op welke wijze de toestand een meerwaarde betekenen voor het gebouw en de omgeving.

Bij de aanvraag tot omgevingsvergunning dient te worden aangetoond welke maatregelen zullen worden getroffen voor het behoud van de veteraanbomen op het terrein, en dit zowel tijdens als na de werken.

Eventuele verhardingen dienen te worden aangelegd in waterdoorlatende en waterpasserende materialen.

De aanvraag tot omgevingsvergunning dient te voldoen aan de hemelwaterverordening 2023 en eventuele latere wijzigingen.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de provinciale dienst integraal waterbeleid dd. 1/10/2024 met kenmerk WAAD-2024-2745.

Bij de aanvraag tot omgevingsvergunning zal een grondige toetsing gebeuren aan de goede ruimtelijke ordening en kan de vergunningverlenende overheid bijkomende voorwaarden of wijzigingen aan het concept opleggen op basis van de concrete plannen.