UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 7/04/2025
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024150636
Dossiernummer gemeente: 202400535
De gemeente Geel heeft op 27 november 2024 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van een meergezinswoning met 16 appartementen. De aanvraag werd op 23 december 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
MATEXI PROJECTS NV met als contactadres Franklin Rooseveltlaan 180 te 8790 Waregem
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Emilia Biddeloostraat
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 1520P3
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
woonuitbreidingsgebied
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. In dit RUP zijn geen specifieke voorschriften opgenomen.
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Laar goedgekeurd op 10 april 2012
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (2021900194), goedgekeurd door de deputatie in zitting van 14/05/2020.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Volgens artikel ‘Lot 55’ zijn er geen bijgebouwen mogelijk op dit lot.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Er wordt een afwijking gevraagd voor het plaatsen van een bijgebouw (fietsenstalling).
Deze afwijking kan worden toegestaan, zoals bepaald in art. 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met 16 appartementen, ondergrondse parkeergarage en een bijgebouw dat dienst doet als collectieve fietsenstalling.
Het project maakt deel uit van een nieuwe verkaveling gelegen tussen de straten Laar, Laarsveld en Lemersveld.
Het gebouw bestaat uit 4 bouwlagen en heeft een kroonlijsthoogte van 13m.
Op het dak wordt een groendak voorzien.
Het bijgebouw heeft een kroonlijsthoogte van 3m en ook hierop komt een groendak.
Het project paalt aan het noordelijke groenplein.
Het RUP/verkaveling laat geen bijgebouwen toe op dit perceel. Om toch een bijgebouw voor fietsen te kunnen realiseren wordt een afwijking gevraagd van dit voorschrift.
De gevels van het hoofdgebouw worden afgewerkt in gevelsteenmetselwerk. Voor het bijgebouw wordt gebruik gemaakt van houten gevels.
De parkeerplaatsen bevinden zich in de kelder. Voor 16 appartementen zijn er 18 ondergrondse parkeerplaatsen en 6 bovengrondse parkeerplaatsen. Nabij het project bevindt zich een zone met 13 bezoekersparkeerplaatsen.
De appartementen hebben een oppervlakte tussen de 71 en 90 m².
Elk appartement beschikt over een buitenruimte in de vorm van een private tuin of een terras.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 2 januari 2025 t.e.m. 31 januari 2025. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 29 januari 2025 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 11 februari 2025 werd het advies ontvangen van Fluvius
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten mits de uitbreiding van het laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 43,6 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing. Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.
De afmetingen van het tellerlokaal en meterbatterij dienen voor aanvang van de bouwwerken met de technisch agent afgestemd te worden. Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen elektriciteit is de technisch agent, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-TAK@fluvius.be.
De offerte van 02/01/2025 komt te vervallen en de nieuwe offerte voor de uitbreiding voor heel het project - verkaveling zal opgemaakt worden na de vergadering van fase 2.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 6 januari 2025 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen (Inter)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 10 februari 2025 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 24 januari 2025 werd het advies ontvangen van AQUAFIN
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 19 maart 2025 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst Openbaar Domein, team grijs
De dienst volgt het advies van Aquafin en voegt toe:
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 19 maart 2025 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst Openbaar Domein, team grijs
De plannen voorzien een inrit voor personenauto’s naar het perceel vanuit de openbare weg. Deze is duidelijk breder dan 4,50 m, terwijl de poort naar de ondergrondse parking, waar hij toegang toe geeft, 4,30 m breed is. Die inrit kan t.h.v. het openbaar domein daarom zonder verlies van zijn functie versmald worden naar de door de bouwcode (art. 45) voorgeschreven max. breedte van 4,50 m.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen. Er werd een uitgebreide m.e.r. – screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De beoordeling dat er geen merkelijke effecten op de omgeving zullen zijn, wordt gevolgd.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 1, Sectie H, nr.1520P3 stroomt af naar de Rijnloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
De aanvraag voorzien alle gebouwen van een groendak. Een hemelwaterput is niet verplicht en wordt niet voorzien.
Voor de berekening van de infiltratievoorziening werd rekening gehouden met het groendak.
Enkel bij infiltratievoorziening 3 kan een overloop voorzien worden.
Infiltratiebekken 1 en 2 mogen niet van een overloop worden voorzien (deze zijn ook niet voorzien op de plannen).
Tijdens de uitvoering van de werken moet de locatie van de infiltratievoorziening gevrijwaard worden van zware belasting om bodemverdichting te vermijden. Zo kan de infiltratiecapaciteit maximaal behouden blijven.
De watertoets wordt gunstig beoordeeld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het oprichten van een meergezinswoning met 16 appartementen in het verkavelingsproject Laar-Laarsveld-Lemersveld.
Dit project bestaat uit verschillende ééngezinswoningen, 3 gebouwen met appartementen en 2 gemeenschappelijke groenpleinen.
De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor het project zijn voldoende parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein. Op deze locatie nabij het centrum van Geel is 1pp/app voldoende. Het project voorziet in een klein overaanbod.
De fietsenstalling wordt op het gelijksvloers voorzien in een apart bijgebouw en is voldoende groot voor het project. Er is ruimte voor 64 fietsen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het gebouw is qua grootte vergelijkbaar met één van de andere gebouwen die al gebouwd zijn op de site. De bouwdichtheid werd bepaald in het RUP.
Visueel-vormelijke elementen
De meergezinswoning wordt opgericht in een gevelsteen.
Voor het bijgebouw bestaan de gevels uit hout.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 2 januari 2025 tot en met 31 januari 2025. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
Het advies van Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Fluvius dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Toegankelijk Vlaanderen dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Dienst Integraal Waterbeleid dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Aquafin dient strikt gevolgd te worden.
Er dient voldaan aan het advies van stad Geel, dienst Openbaar Domein, team grijs:
Voor het deponeren van het afval dienen de bewoners van de appartementen gebruik te maken van de afvalstraten die ingericht zijn op het openbaar domein.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur. De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen:
Aan de bouwheer werd in de omgevingsvergunning dd. 14/05/2020 een last opgelegd. Gezien in de voorwaarden uit de vergunning van 14/05/2020 (cbs 04/11/2019) en in aanvulling dossier zaak der wegen dat enkel spreekt over de 2 nieuwe straten en er niet expliciet bepaald werd dat er gratis grondafstand van alle wegenis, pleinen en trage wegen in deze verkaveling (in het bijzonder de sentier 78) en zeker voor het deel Lemersveld - Laar dient te gebeuren, is het aangewezen dit in deze vergunning op te nemen.
In de beslissing van de zaak der wegen werd enkel expliciet de grondoverdracht benoemd van de twee nieuw aangelegde straten.
Ter realisatie van alle overdracht legt de stad een borgstelling op voor de realisatie van deze lasten, zoals voorzien in het instrumentendecreet, van 50.000 euro die wordt vrijgegeven, op initiatief van de huidige eigenaar, onverwijld na het verlijden van de grondoverdrachtsakte.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Het advies van Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Fluvius dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Toegankelijk Vlaanderen dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Dienst Integraal Waterbeleid dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Aquafin dient strikt gevolgd te worden.
Er dient voldaan aan het advies van stad Geel, dienst Openbaar Domein, team grijs:
Voor het deponeren van het afval dienen de bewoners van de appartementen gebruik te maken van de afvalstraten die ingericht zijn op het openbaar domein.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke
toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur. De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen
van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen:
Aan de bouwheer wordt de last opgelegd van gratis grondafstand.
Lasten:
Aan de bouwheer werd in de omgevingsvergunning dd. 14/05/2020 een last opgelegd. Gezien in de voorwaarden uit de vergunning van 14/05/2020 (cbs 04/11/2019) en in aanvulling dossier zaak der wegen dat enkel spreekt over de 2 nieuwe straten en er niet expliciet bepaald werd dat er gratis grondafstand van alle wegenis, pleinen en trage wegen in deze verkaveling (in het bijzonder de sentier 178) en zeker voor het deel Lemersveld - Laar dient te gebeuren, is het aangewezen dit in deze vergunning op te nemen.
In de beslissing van de zaak der wegen werd enkel expliciet de grondoverdracht benoemd van de twee nieuw aangelegde straten.
Ter realisatie van alle overdracht legt de stad een borgstelling op voor de realisatie van de overdracht van alle wegenis, pleinen en trage wegen als lasten naar de stad, en zoals voorzien in het instrumentendecreet, van 50.000 euro die wordt vrijgegeven, op initiatief van de huidige eigenaar, onverwijld, na het verlijden van de grondoverdrachtsakte.