UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 7/01/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024135990
Dossiernummer gemeente: 202400473
De gemeente Geel heeft op 9 oktober 2024 een aanvraag ontvangen voor functiewijziging van winkel naar wonen. De aanvraag werd op 5 november 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Brigitta Schurmans wonende Elsum 125 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stationsstraat 89
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 568L9
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Statieplein goedgekeurd op 10 januari 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. In dit RUP zijn geen specifieke voorschriften opgenomen.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen van een winkelruimte tot een appartement.
Het gebouw bestaat momenteel uit een winkel op het gelijkvloers en 3 appartementen op de verdiepingen.
De eerste 17m van het gelijkvloers deel wordt ook omgevormd tot een appartement. De overige bouwdiepte (13m) wordt afgebroken zodat het gelijkvloers appartement een tuinzone tot beschikking krijgt.
De voorgevel wordt afgewerkt met dezelfde grijze gevelpanelen als van het naastgelegen gebouw.
Achteraan wordt tegen de bestaande garages één bijkomende garage gebouwd. Hier is eveneens plaats voor een fietsenstalling en ruimte voor de afvalcontainers. De garages zijn bereikbaar via Heidebloemstraat.
Nota wordt genomen van het akkoord van de aanpalende eigenaar over de toegang tot het perceel.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 7 november 2024 werd het advies ontvangen van
De plannen zijn, voor wat brandweer betreft, niet gewijzigd ten opzichte van 2023.
We verwijzen graag naar ons advies BWDP/2018-0189/001/01/ZOSVD dd. 11/12/2023.
Advies: geen advies
Op 25 november 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: ongunstig
Op 20 december 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel, Dienst Openbaar Domein, team grijs
Advies riolering
Zonering – aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein zijde Stationsstraat en een gescheiden stelsel zijde Heidebloemstraat. Het perceel voert het afval- en regenwater momenteel af via een aansluiting gelegen op het naastliggende perceel. Dit is geen gunstige situatie. De nodige afspraken zijn best te maken met de eigenaar van het perceel om het afsluiten van de riolering naar het openbaar stelsel te voorkomen.
Er is een bestaande aansluiting met putjes aanwezig.
Men dient deze bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken. Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens de richtlijnen beschreven in de voorwaarden.
Riolering algemeen
Gezien de aard van de werken moet enkel de nieuw te bouwen garage afgekoppeld worden en gescheiden aangesloten te worden op de aanwezige riolering. Hoewel het niet verplicht is, is het raadzaam een volledige scheiding van afval- en regenwater alsook het aansluiten van de regenwaterafvoer van de bestaande garages op de openbare RWA-riolering te bekijken. Dit kan immers verplicht worden bij latere weg- en rioleringswerken langsheen Stationsstraat. Het aansluiten richting Stationsstraat is trouwens te adviseren gezien de aansluiting naar de openbare riolering over een ander perceel.
Er wordt verwacht dat men de correcte diameters gebruikt (max. 160 mm). De afvoerbuizen worden volgens plan aangesloten op de reeds aanwezige huisaansluitputjes RWA en DWA.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men geen gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning. Dit is echter wel aan te raden om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing voor de nieuw te bouwen garage. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 5.000L. Op de put wordt de dakafvoeren van de nieuwbouwgarage aangesloten. Men moet het hemelwater hergebruiken voor bv. toiletspoeling, wasmachine, buitenkraan, dienstkraan, …
Infiltratievoorziening
Men voorziet een bovengrondse infiltratievoorziening met een volume van 387L en een oppervlakte van 1.75m².
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening.
Men voorziet geen noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Advies toegang op openbaar domein
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Stationsstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 6, Sectie G, nr. 568L9 stroomt af naar de Zeggeloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door Provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten deels overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Wijziging van het overstromingsregime
Uit de meest recente modellen blijkt dat voor een bui met een terugkeerperiode van 100 jaar ter hoogte van de straat in kwestie een waterpeil van 23,36 mTAW optreedt. Ergere overstromingen zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast (meer) zal voordoen.
Door het overstromingsrisico moet het vloerpeil van het toekomstige woning voldoende hoog gekozen worden. Het overstromingsveilig bouwpeil bedraagt 23,66mTAW.
Gezien de voorgevel ter hoogte van de straat voor een deel wordt dichtgemetst tot ruim boven het overstromingspeil, is het risico op overstroming van de gelijkvloerse wooneenheid voldoende beperkt.
Hemelwater
Aangezien men het private stelsel kan scheiden en dit structureel ingrijpend is, is de hemelwaterverordening 2023 van toepassing. Het is verplicht om een hemelwaterput en infiltratievoorziening te plaatsen. Deze zijn voorzien op de plannen.
De watertoets wordt gunstig beoordeeld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een omvormen van een winkel naar een appartement. In het gebouw zijn al 3 appartementen aanwezig. In de straat zijn er ook verschillende appartementsgebouwen. De bijkomende woongelegenheid is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een woongelegenheid is de impact van de mobiliteit beperkt. Op het perceel wordt één parkeergarage voorzien. Er is ook ruimte voor het stallen van fietsen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het gebouw heeft momenteel een bouwdiepte van 30m. De eerste 17m wordt verbouwd tot appartement. De rest van de het gebouw (het achterste deel) wordt afgebroken. Hier komt de tuinzone voor de woongelegenheid.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel wordt afgewerkt met dezelfde grijze gevelpanelen als het naastgelegen gebouw.
De garage wordt opgetrokken in rode baksteen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht voor de omgeving.
In het project is geen gescheiden stelsel voorzien. Nochtans is dit aanwezig in Heidebloemstraat, waar volgens de plannen de aansluiting is voorzien. Deze verbouwing waarbij er ingrijpende werken gebeuren, kan het hemelwaterstelsel van het afvalwaterstelsel gescheiden worden. Er is een kruipkelder zodat met de nodige werken kan uitvoeren. Op deze manier zullen de latere bewoners / eigenaren van de appartementen het gebruiksnot hebben van het gescheiden stelsel.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Het advies van Dienst Integraal Waterbeleid, dd. 21/2/2024, over dezelfde aanvraag was gunstig. In het vorige advies werd de garage niet beschouwd als een uitbreiding. Het ongunstige advies wordt daarom weerlegd. Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van 21/02/2024.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
Het advies van Brandweerzone Kempen, BWDP/2018-0189/001/01/ZOSVD dd. 11/12/2023, dient gevolgd te worden
Het advies van Dienst Integraal Waterbeleid, dd 21/02/2024, dient gevolgd te worden:
De voorgevel ter hoogte van de straat dient voor een deel dicht gemetst tot ruim boven het overstromingspeil, is het risico op overstroming van de gelijkvloerse wooneenheid voldoende beperkt en kan het project gunstig geadviseerd worden.
De voorwaarden van Stad Geel, dienst Openbaar Domein, moeten gevolgd worden:
Voorwaarden riolering
Onderstaande voorwaarden zijn van toepassing op de nieuw te bouwen garage / bijgebouw.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn)
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te hergebruiken. Indien hierop geen huisaansluitputjes zitten, dient men deze zelf te plaatsen volgens volgende richtlijnen:
Te plaatsen op privé nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m.
De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn met voorgevormde vloei.
Kleur en afmeting:
RWA: grijs met diameter 250mm
DWA: roodbruin met diameter 315mm.
Als men geen noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen.
Na de putjes moet men het afvalwater en hemelwater samenbrengen via een gemengde aansluiting met opsplitsing
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte en ligging van de bestaande aansluiting.
Putten of andere voorzieningen (zoals septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Hemelwater
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Men dient de afvoeren van het volledige dak hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten aanvoerleidingen voorzien worden naar alle toiletten, een wasmachine en één of meerdere dienstkranen (binnenkraan, buitenkraan).
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men moet een bovengrondse infiltratievoorziening plaatsen.
De infiltratievoorziening dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Voorwaarden toegang
Er wordt 1 toegang op openbaar domein toegestaan met een maximale breedte van 4.5m.
Aanpassingen aan openbaar domein mag men nooit zelf uitvoeren. Deze werken mogen enkel door de stadsdiensten of in hun opdracht uitgevoerd worden. Een dergelijke aanpassing van het openbaar domein met via dit webformulier aangevraagd worden: https://www.geel.be/eloket/formulier/104/aanpassing-openbaar-domein
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Het advies van Brandweerzone Kempen, BWDP/2018-0189/001/01/ZOSVD dd. 11/12/2023, dient gevolgd te worden
Het advies van Dienst Integraal Waterbeleid, dd 21/02/2024, dient gevolgd te worden:
De voorgevel ter hoogte van de straat dient voor een deel dicht gemetst tot ruim boven het overstromingspeil, is het risico op overstroming van de gelijkvloerse wooneenheid voldoende beperkt en kan het project gunstig geadviseerd worden.
De voorwaarden van Stad Geel, dienst Openbaar Domein, moeten gevolgd worden:
Voorwaarden riolering
Onderstaande voorwaarden zijn van toepassing op de nieuw te bouwen garage / bijgebouw.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn)
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te hergebruiken. Indien hierop geen huisaansluitputjes zitten, dient men deze zelf te plaatsen volgens volgende richtlijnen:
Te plaatsen op privé nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m.
De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn met voorgevormde vloei.
Kleur en afmeting:
RWA: grijs met diameter 250mm
DWA: roodbruin met diameter 315mm.
Als men geen noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen.
Na de putjes moet men het afvalwater en hemelwater samenbrengen via een gemengde aansluiting met opsplitsing
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte en ligging van de bestaande aansluiting.
Putten of andere voorzieningen (zoals septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Hemelwater
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Men dient de afvoeren van het volledige dak hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten aanvoerleidingen voorzien worden naar alle toiletten, een wasmachine en één of meerdere dienstkranen (binnenkraan, buitenkraan).
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men moet een bovengrondse infiltratievoorziening plaatsen.
De infiltratievoorziening dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Voorwaarden toegang
Er wordt 1 toegang op openbaar domein toegestaan met een maximale breedte van 4.5m.
Aanpassingen aan openbaar domein mag m’n nooit zelf uitvoeren. Deze werken mogen enkel door de stadsdiensten of in hun opdracht uitgevoerd worden. Een dergelijke aanpassing van het openbaar domein met via dit webformulier aangevraagd worden: https://www.geel.be/eloket/formulier/104/aanpassing-openbaar-domein