De vraag naar meergezinswoningen is in Geel sterk toegenomen de afgelopen jaren. Niet elke locatie is echter geschikt voor de bouw van meergezinswoningen. Zo zijn er rustige woonstraten in het centrum waar we vooral willen inzetten op grondgebonden eengezinswoningen. Daarnaast dreigt de authenticiteit van een aantal deeldorpen in Geel verloren te gaan door generieke projecten die niet bijdragen aan de levendigheid van de dorpsharten en het landelijke, kleinschalige dorpskarakter bedreigen.
In het beleidsplan ruimte Geel, dat op 20 juni 2024 definitief werd vastgesteld door de gemeenteraad, is de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan ‘meergezinswoningen’ als mogelijke actie opgenomen om een sturend beleid te kunnen voeren omtrent de ontwikkeling van meergezinswoningen. Dit om te voorkomen dat in rustige woonstraten in het centrum, aan de steenwegen in de dorpskernen of in de woonlinten in de open ruimte bijkomend appartementen worden gerealiseerd en om de groei van het aantal woningen in Geel te kunnen sturen. Vanuit de nota ‘Sturend instrument meergezinswoningen’ werd geconcludeerd dat een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) het beste instrument is om een sturend beleid te kunnen voeren.
Vanuit de dienst Vergunningen werd aangegeven dat er voor de beoordeling van aanvragen tot omgevingsvergunning, niet alleen behoefte is aan een beleidskader voor meergezinswoningen maar ook voor verdichting aan de hand van eengezinswoningen waarbij in kaart wordt gebracht welk type bebouwing op welke locatie mogelijk is.
Deze opgave kan best benaderd worden vanuit een kernversterkend verhaal en niet vanuit het probleem ‘meergezinswoningen’ of vaak gebruikte term ‘verappartementisering’. Vandaar werd er voor gekozen om een RUP ‘Kernversterking’ op te maken in plaats van een RUP ‘Meergezinswoningen’. Belangrijk hierbij is dat kernversterking niet noodzakelijk verdichting is, maar kwalitatieve en selectieve verdichting kan wel bijdragen tot een kwalitatieve leefomgeving in de (stads)kern.
Het RUP Kernversterking heeft als doel toekomstige woonontwikkelingen te kunnen sturen naar de juiste plaatsen binnen de gemeente. De hoofdambitie is hierbij de verschillende kernen levendig te houden en deze van de nodige leefkwaliteiten voor de toekomst te voorzien. Het RUP zal in de eerste plaats bepalen waar er al dan niet meergezinswoningen kunnen gerealiseerd worden maar het kan ook meer gedetailleerde bepalingen bevatten gerelateerd aan bijvoorbeeld dichtheden, bouwlagen en typologieën.
Het nieuw op te maken RUP zal niet alleen van toepassing zijn op de kernen zelf maar ook op de woongebieden die buiten de kernen zijn gelegen. Het is zeker ook de bedoeling om vast te leggen dat er in bepaalde rustige woonstraten in het centrum en de dorpskernen en in de woonlinten in de open ruimte niet kan verdicht worden. Met het nieuwe RUP zullen we dus een verordend instrument hebben om vergunningsaanvragen te kunnen weigeren voor meergezinswoningen op locaties waar deze niet gewenst zijn.
Het college van burgemeester en schepenen heeft in zitting van 13 februari 2023 gevraagd om de opmaak van het RUP Kernversterking op te starten, keurde hiervoor het voorgestelde plan van aanpak goed en gunde de opdracht aan BUUR Part of Sweco.
Het beleidsoverleg nam op 13 oktober 2023 kennis van het vooronderzoek en de draftversie van de startnota en procesnota van het RUP Kernversterking.
Het college van burgemeester en schepenen nam in zitting van 4 december 2023 kennis van de aangepaste start- en procesnota van het RUP Kernversterking en vroeg om de opmerkingen van de dienst Stadsontwikkeling te verwerken tot een finale versie van de startnota en aangepaste procesnota.
Het college van burgemeester en schepenen keurde in zitting van 22 januari 2024 de startnota en aangepaste procesnota goed en heeft gevraagd om de publieke raadpleging voor de startnota op te starten en een infomarkt te organiseren.
Van 4 maart tot 2 mei 2024 werd er een publieke raadpleging over de startnota van het RUP Kernversterking georganiseerd met een infomarkt op 14 maart 2024. Op basis van de resultaten van de publieke raadpleging en de adviesronde werd de startnota verder uitgewerkt tot een scopingnota.
Een scopingnota bouwt verder op de startnota en bevat minstens dezelfde onderdelen als de startnota. De scopingnota bepaalt de te onderzoeken ruimtelijke aspecten en de effectenbeoordelingen die moeten worden uitgevoerd, alsook de methode ervan. Bij de opmaak wordt rekening gehouden met de adviezen over de startnota en het resultaat van de participatie in het kader van de raadpleging over de startnota. De scopingnota is pas definitief bij de voorlopige vaststelling van het RUP en kan dus bij nieuwe of gewijzigde inzichten in de loop van het planningsproces aangepast worden.
In de scopingnota van het RUP Kernversterking zijn dezelfde onderdelen als die van de startnota opgenomen. Eerst wordt de aanleiding van de opmaak van het RUP Kernversterking uiteengezet en de ruimtelijke, juridische en planningscontext opgenomen. Vervolgens wordt de ontwikkelingsvisie en de aanzet tot het RUP besproken. De beschrijving van de alternatieven en M.e.r.-screening maken ook deel uit van de scopingnota.
In het laatste hoofdstuk van de scopingnota wordt de bespreking van de adviezen en reacties op de startnota opgenomen.
Tijdens de inspraakperiode werd door de volgende instanties advies uitgebracht:
Er werden 3 inhoudelijk verschillende schriftelijke inspraakreacties ontvangen. Ook op het participatiemoment werden reacties verzameld. De schriftelijke reacties alsook de reacties tijdens het infomoment kunnen gegroepeerd worden tot een aantal thema’s. De verschillende thematieken die terugkomen in de reacties zijn de volgende:
Samengevat werd de scopingnota als volgt aangevuld en aangepast naar aanleiding van de ontvangen adviezen en reacties:
Het beleidsoverleg heeft op 24 januari 2025 kennis genomen van de scopingnota en gevraagd om deze ter goedkeuring voor te leggen aan het college van burgemeester en schepenen.
Na goedkeuring van de scopingnota kan deze overgemaakt worden aan het Team Omgevingseffecten van het Departement Omgeving met de vraag om te bevestigen dat de opmaak van een plan-MER niet noodzakelijk is. De bevestiging van het Team Omgevingseffecten kan nadien opgenomen worden in een nieuwe versie van de scopingnota.
Intussen is het planteam gestart met de opmaak van het voorontwerp RUP en wordt er een eerste voorstel voor de afbakeningen van de zones (kern, omliggend weefsel en transformatiezones) voor het centrum en de deeldorpen en de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften opgemaakt. De dienst Stadsontwikkeling stelt voor om deze eerste voorstellen toe te lichten en te bespreken tijdens een volgend beleidsoverleg.
Het college van burgemeester en schepenen keurt de scopingnota van het RUP Kernversterking goed en vraagt de dienst Stadsontwikkeling om deze over te maken aan het Team Omgevingseffecten met de vraag om te bevestigen dat de opmaak van een plan-MER niet noodzakelijk is.
Het college van burgemeester en schepenen vraagt de dienst Stadsontwikkeling om een eerste voorstel voor de afbakeningen en stedenbouwkundige voorschriften voor het voorontwerp RUP Kernversterking toe te lichten en te bespreken tijdens een volgend beleidsoverleg.