2024_CBS_03372 - Princiepsvraag Sanofi Cipalstraat / Diestseweg- werken/visie korte en lange termijn - Goedkeuren

Momenteel is er een omgevingsvergunningsaanvraag in behandeling voor het uitbreiden van een farmaceutisch bedrijf en de uitbreiding van de activiteiten en een actualisatie van een klasse 1 inrichting voor Sanofi, gelegen te Geel, Cipalstraat. De werken die aangevraagd worden sluiten aan bij de functie van de bestaande gebouwen. De werken zijn nodig voor de uitbreiding van de site en de productie van levensnoodzakelijke medicijnen.

Het college van burgemeester en schepenen verleende voor deze aanvraag op 21 oktober 2024 een voorwaardelijk gunstig advies.

In deze aanvraag wordt ook het verlengen van de tijdelijke bureelunits en de fietsenstalling aangevraagd tot ca. 1 jaar na de opstart van de commerciële productie in de nieuwe Extensie van Plant 1. Dit additionele jaar wordt, volgens de nota in dit dossier, aangevraagd om voldoende nazorg te kunnen voorzien voor de nieuwe productie. De opstart van de productie zou voorzien zijn in december 2028.

Het college van burgemeester en schepenen was van oordeel dat het voldoende was om deze tijdelijke bureelcontainers voor maximum 3 jaar te verlengen. Dit naar aanleiding dat Sanofi en Stad Geel momenteel bezig zijn met een totaalvisie van de site. Hierin wordt de site structureel bekeken en worden er oplossingen gezocht voor de toekomstige extra parkeertoename.

Ondertussen zijn we op de hoogte gebracht dat er een nieuwe PIV (projectinhoudversie) binnenkort zal worden opgeladen in het omgevingsloket. Hierdoor zal het college van burgemeester en schepenen deze lopende aanvraag opnieuw moeten adviseren.

Naar aanleiding van een recent overleg met Sanofi en een afvaardiging van het lokaal bestuur Geel, werd de huidige aanvraag en de toekomstige plannen besproken.

Eind januari 2025 zal door het bedrijf Sanofi een beslissing worden genomen, waardoor Sanofi al dan niet hun visie van lange termijn zal kunnen uitwerken in Geel.

Een kennisname van het standpunt van het college van burgemeester en schepenen in verband met hun korte- en langetermijnvisie voor de site van Geel is voor het bestuur van Sanofi noodzakelijk.

We hebben een kleine schets/toelichting van de situatie ontvangen van Martin Geukens, Head Capital Projects Sanofi:

“1: Tijdelijke ingebruikname trage weg

Betreft percelen 1221B, 1221A, 50D2 en 50 E2.

Bedoeling is om deze tijdelijk te verharden om een verbindingsweg te maken ter ondersteuning van de werken. Aangezien de breedte beperkt is tot 1 rijrichting is het plan van Sanofi om d.m.v. verkeerslichten het verkeer te regelen op deze weg.

Tekening 1

2: geplande verbinding naar het tijdelijke rond punt nabij Borgstad.

Sanofi waardeert het voorstel om eventueel een circulatie mogelijk te maken via Borgstad/Eikevelden/Diestseweg, doch op basis van eerdere gesprekken m.b.t. geplande rioleringswerken in Gasthuisstraat (waardoor mogelijk extra toename van verkeer in Eikevelden mogelijk is), alsook om de overlast tot onze buren in Eikevelden tot een min te beperken, lijkt het ons aangewezen om de toeleveringen van materialen, via de voorgestelde manier op tekening 2uit te voeren.

Tekening 2

Verder is het plan om een contractordorp ter ondersteuning van de werken te realiseren, vergelijkbaar met het contractordorp ten tijde van Project Stella (2010), deels in de parkzone (1216F) en deels op de percelen 51D, 50C2, 1216A. (Aangeduid in het oranje op tekening 2)

Ook de huidige tijdelijke burelen / fietsstalling op perceel 52K (waar we de verlenging hadden aangevraagd) zullen worden herbestemd ter ondersteuning van het project. Omwille van de doorlooptijd van het project is 3 jaar onvoldoende en zouden we dit willen verlengen / of koppelen aan het project als tijdelijke werfburelen.”

Historiek

Het college van burgemeester en schepenen heeft in het verleden een vergunning afgeleverd voor de aanleg van een tijdelijk contractordorp (2010/00485 – Project STELLA). Deze vergunning werd afgeleverd op 22 november 2010. Dit contractordorp werd eveneens ingeplant in de zone die bestemd is als parkgebied.

De parkzone die men in de toekomst (2025/2028) wenst in te palmen voor het contractordorp zal kleiner zijn dan deze van 2010 en zal ook deels voorzien worden in woongebied.

Hierin werden voorwaarden gesteld. Enkele daarvan zijn:

De werken dienen ingeplant en uitgevoerd zoals voorgesteld op de goedgekeurde plannen.

Er is geen ontsluiting van de tijdelijke parkings of de bedrijfssite mogelijk via Eikevelden, met uitzondering van een noodweg voor de hulpdiensten indien noodzakelijk.

Dit contractorvillage wordt verleend voor een termijn van 4 jaar, vanaf datum van de vergunning.

Nà deze termijn dienen deze tijdelijke parkeerplaatsen te worden verwijderd en dient een parkzone met buffer te worden gerealiseerd als nabestemming.

De tijdelijke parkeerterreinen dienen te worden afgeschermd van de woonomgeving met aarden bermen die worden ingezaaid met een weidezadenmengsel om de landschappelijke inpassing van deze tijdelijke parkeerfaciliteit te versterken.

De bestaande bomenrij, gelegen op de grens met perceel sectie K nr. 4b, 48f en 6x, zoals voorzien op het bouwplan, dient behouden.

De volgende afstandregels t.o.v. de waterloop dienen gerespecteerd :

1. 5 m vrijhouden voor openbare erfdienstbaarheid
2. binnen 5 m bemesting verboden
3. binnen 1 m geen grondbewerkingen of bestrijdingsmiddelen
4. naaldbomen 6 m afstand houden
5. intensief begraasde weilanden moeten omheind worden op een afstand tussen 1 en 0,75 m en max. 1,5 m hoog

Voor het aanbrengen van een lozingspunt of een andere ingreep in de waterloop dient een specifieke vergunning te worden aangevraagd;

In dit contractordorp, in parkgebied, werden 229 tijdelijke parkeerplaatsen voorzien.

Voor de toekomstige werken, wenst Sanofi de tijdelijke parkeerplaatsen te voorzien tussen Brukel/Waterstraat/Diestseweg. Deze percelen zijn gelegen volgens het gewestplan in woonuitbreidingsgebied. Deze percelen zijn vrij recent gebruikt geweest als tijdelijke parking als noodoplossing omwille van de stabiliteitsproblemen van het parkeergebouw in de Cipalstraat.

De ontsluiting van deze tijdelijke parking situeert zich langs Brukel (in- en uitrit auto’s). Te voet situeert zich dat tussen enkele woning langs Diestseweg.

Een deel van deze voorwaarden werd gesteld met het oog op de bestemmingsvoorschriften : volgens het gewestplan moeten parkgebieden in hun staat bewaard worden of zijn deze bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.

De bufferzones dienen in hun staat bewaard te worden of als groene ruimte ingericht te worden, om te dienen als overgangsgebied tussen gebieden waarvan de bestemmingen niet met elkaar te verenigen zijn of die ten behoeve van de goede plaatselijke ordening van elkaar moeten gescheiden worden.

Als opmerking zal ook meegedeeld worden dat wanneer de definitieve plannen/werken zijn uitgevoerd, dat er daarna geen tijdelijke containers meer geplaatst en/of vergund kunnen worden op de site of in de omgeving van Sanofi.

Op dit moment heeft Sanofi tijdelijke parkeerplaatsen aangelegd op de oude site van rijschool De Valk (Diestseweg) en is er grond ingenomen dat eigendom is van Stad Geel. 

Deze parkeerbehoefte is het gevolg van een bepaalde productie die nog wat langer op de site van Geel aanwezig zal zijn dan gepland was. 

Naar aanleiding van het recente overleg blijkt dat het de bedoeling zal zijn dat Sanofi de gehele site zal benutten. Hier zijn nog onderhandelingen over lopende.

Als deze plannen doorgaan, dan valt de extra parkeerbehoefte weg, op voorwaarde dat Cipal zich elders in Geel kan vestigen.

Mobiliteit

De vraag van Sanofi n.a.v. de toekomstvisie werd onderzocht door de dienst openbaar domein/team mobiliteit op basis van de beperkte gegevens die we momenteel voor handen hebben en onderstaand antwoord werd overgemaakt aan dienst Vergunningen:

“Na grondige beoordeling van de voorgestelde plannen voor de tijdelijke ingebruikname van de trage weg via verharding en de realisatie van een contractordorp en een circulatieroute langsheen zowel Borgstad, Eikevelden en Diestseweg als keerpunt op onverharde locatie ter ondersteuning van de werken, voorzien wij een negatief mobiliteitsadvies. Hieronder lichten wij onze bezwaren en overwegingen toe:

1. Gebruik van de trage weg via tijdelijke verharding
   • Hoewel de percelen in kwestie eigendom van de stad Geel kunnen zijn, brengt de tijdelijke verharding en enkelrichtingstoegang via verkeerslichten significante risico's met zich mee. Trage wegen zijn doorgaans ontworpen voor fietsers, voetgangers. Het introduceren van gemotoriseerd verkeer, zelfs tijdelijk, verhoogt het risico op ongevallen. Hoppinpunten worden vaak gebruikt door voetgangers en fietsers. De combinatie van deze kwetsbare weggebruikers en het zwaar (bouw)verkeer dat de trage weg gebruikt, verhoogt de kans op ongelukken. De aanwezigheid van tijdelijk bouwverkeer kan de toegankelijkheid en gebruiksvriendelijkheid van het Hoppinpunt verminderen, wat een negatief effect kan hebben op de functionaliteit ervan. Mensen kunnen het Hoppinpunt vermijden door de overlast.
   • Trage wegen hebben een primaire functie voor voetgangers, fietsers en landbouwverkeer. Het omvormen tot een verbindingsweg voor gemotoriseerd verkeer, zelfs tijdelijk, druist in tegen deze functie en leidt tot overlast en mogelijk veiligheidsrisico's voor kwetsbare weggebruikers.
   • De breedte van de weg en de enkelrichtingsregeling met verkeerslichten kunnen bovendien conflictsituaties veroorzaken bij de inrit en uitrit van het Sanofi-complex als bij de in -en uitrit van het Hoppinpunt, wat inefficiëntie en frustratie bij weggebruikers zal opleveren.
2. Circulatie Borgstad / Eikevelden / Diestseweg
   • Hoewel de voorgestelde verbinding een directe toegang tot het tijdelijke keerpunt op een onverharde locatie nabij Borgstad creëert, kan dit ernstige verkeershinder veroorzaken, vooral met de reeds voorziene toename van verkeer door geplande rioleringswerken in de Gasthuisstraat. Gezien er denk ik een enkelrichting richting het keerpunt inwaarts ingesteld wordt, begrijp ik ook niet zo goed hoe verkeer terug dient te draaien bij het keerpunt uitwaarts? 
   • De voorgestelde route om overlast te beperken voor buren in Eikevelden lijkt onvoldoende doordacht. Door de verkeersintensiteit in dit gebied extra te verhogen (wat met de werken in de Gasthuisstraat al het geval zal zijn in Eikevelden), wordt de leefbaarheid in deze woonbuurt nogmaals negatief beïnvloed.
3. Contractordorp
   • De realisatie van een contractordorp op percelen in de parkzone (1216F) is in strijd met de ecologische en recreatieve waarde van het gebied. Het langdurig gebruik van deze zone als werfondersteuning kan negatieve gevolgen hebben voor flora, fauna en het milieu.
   • De verlenging van de tijdelijke burelen en fietsstalling op perceel 52K kan bijdragen aan een cumulatie van tijdelijke constructies, wat het ruimtelijke beeld en de verkeerssituatie langdurig negatief beïnvloedt.”

De vraag van Sanofi werd onderzocht door dienst Openbaar Domein, team Blauw. Hun advies is het volgende:

Het advies vanuit water en trage wegen is ongunstig. Dit met volgende argumenten:

1. De geplande werken zullen heel wat extra verharding met zich meebrengen wat zal leiden tot een toenemende wateroverlast. Op de overstromingskaart wordt duidelijk dat alle werken zich bevinden in overstromingsgevoelig gebied. Ruimte voor water innemen in deze gebieden moet ten sterkste voorkomen worden. 

1. De projectparking zorgt voor een groot verhard oppervlak waar er voorheen nog niets was. Het advies hierbij is dat er gekeken dient te worden naar een alternatief. Dit door bijvoorbeeld tijdelijk gebruik te maken van de ondergrondse parking op de Werft of door gebruik te maken van het Mobipunt dat grenst aan de site van Sanofi.
2. De extra verharding die zal worden aangelegd op de percelen in eigendom van Stad Geel zal voor extra rechtstreekse water afstroom zorgen naar de Laarloop, een niet geklasseerde gracht. 
3. De contractors aan de Diestseweg zijn ingetekend op een perceel waar al een onvergunde verharde parking aangelegd werd. Deze situatie moet hersteld worden. Hier is eerder al door de dienst patrimonium een brief voor gestuurd om onze percelen terug naar hun oorspronkelijke staat de brengen. Hieraan dient voldaan te worden.
4. De draaicirkel op een aangrenzende akker (momenteel onverhard) moet vermeden worden. De draaicirkel is ook niet essentieel om de werken te kunnen uitvoeren.

1. Doordat de te verharde zones in overstromingsgevoelig gebied liggen moet er advies aan de provincie gevraagd worden. Er kan dus geen gunstige beslissing genomen worden tot dat de provincie dit goedgekeurd.
2. Door een deel van de Laarloop in te buizen om er verkeer over toe te laten zal er een sterke vermindering zijn van de buffercapaciteit. Daarnaast zal het infiltrerend oppervlak ook sterk verkleinen. Dit met het gevolg dat het water minder snel van de begraafplaats weg kan en dat er meer water wegstroomt naar lager gelegen delen (Brukel). 

Tot slot zal dit het onderhoud van deze gracht ook moeilijker maken. Doordat de aangrenzende percelen in eigendom van de Stad Geel liggen zal dit onderhoud voor de Stad Geel zijn. Ook verderop zal het voor de Stad Geel moeilijker zijn om de gracht te ruimen en het groen te snoeien. Dit omdat de doorgang belemmert zal worden door de werken.

1. De omgeving van Sanofi kent op vlak van water heel wat uitdagingen.
1. Ten oosten van de site van Sanofi ligt de begraafplaats Eikevelden. Voor de begraafplaats is het cruciaal dat de grondwater tafel niet te hoog komt. Om dit te voorkomen is er een pomp die continu water van de begraafplaats wegpompt in de Laarloop. Dit maakt dat de Laarloop hier al reeds met een groot volume start.
2. Ter hoogte van Sanofi zijn de aangrenzende percelen blauw ingekleurd op de overstromingskaart. Dit wil zeggen dat water hier bij veel neerslag op het maaiveld zal komen te staan. Moesten deze percelen verhard en opgehoogd worden zal dit volume voor water verloren gaan wat een verhoogde druk tot gevolg zal hebben stroomafwaarts.
3. Stroomafwaarts van de Laarloop ligt de straat Brukel (ten westen van Sanofi). Deze straat telt verschillende huizen en nog te bebouwen percelen. Deze huizen ondervinden momenteel al sterke wateroverlast. Vooral het oudere huis op het uiteinde van de straat, waar de Laarloop overgaat in een provinciale waterloop, ondervindt erg veel wateroverlast.

Hier zal dus de keuze gemaakt moeten worden. Als ingegaan wordt op dit project zal het water zich moeten verplaatsen naar de begraafplaats of naar Brukel. Dit met de plaatselijke sterke wateroverlast tot gevolg.

1. Verharding van de percelen in eigendom van de Stad Geel. De percelen in eigendom van de Stad Geel zullen in deze visie volledig verhard worden. Dit is niet gewenst.
1. Het is niet nodig om een weg te maken over de percelen van de Stad Geel. Dit omdat het voor Sanofi mogelijk is om rond te rijden op de wegenis rond de gebouwen op hun eigen terrein. Ook moet de optie bekeken worden of een nieuwe in- en uitrit gemaakt kan worden op de Zuidelijke Ring. Dit heeft naast minder verharding ook als voordeel dat het zwaar verkeer niet door de kleinere straten hoeft.

1. De contractors hoeven niet op het perceel van de Stad Geel gebouwd te worden. Alles dient op het eigen perceel voorzien te worden.
2. Het college van Burgemeester en Schepenen heeft op 28 augustus 2023 beslist dat de percelen van de Stad Geel op een onverharde manier ingericht dienen te worden als trage weg voor trage weg gebruikers. Deze verbinding zou het Mobipunt op de Diestseweg verbinden met de begraafplaats Eikevelden. Het plaatsen van een tijdelijke verharding zou blijvende sporen nalaten. Hierdoor zou het natuurlijke karakter van de trage weg naar de toekomst toe verloren gaan. Ook zal door de passage van het zware verkeer en de tijdelijke verharding de bodem gecompacteerd worden. Hierdoor zal er nadien nog heel slecht water kunnen infiltreren in de bodem met een blijvende versterkte wateroverlast tot gevolg.

Daarnaast is, als dit advies gevolgd wordt, mogelijk om deze mooie verbinding te realiseren.

1. Tot slot is de informatie die werd aangeleverd door Sanofi onvoldoende om een eventueel gunstig advies te geven. Er werden namelijk geen compenserende maatregelen of argumentatie toegevoegd waarom de tijdelijke verharding aangelegd zou moeten worden.

Advies sectormanager Grondgebiedszaken

De sectormanager heeft kennis genomen van de negatieve adviezen van de dienst Openbaar Domein - mobiliteit en Openbaar Domein -groen/blauw.

De sectormanager heeft kennis genomen van oneigenlijke inname op dit moment door het bedrijf van eigendom stad Geel

Sectormanager weerlegt advies van dienst OD/mobiliteit als volgt:

De trage weg waarvan sprake in het advies van Openbaar Domein - mobiliteit is thans niet aangelegd of uitgerust en niet gesignaliseerd en ook nog niet goed toegankelijk over de hele lijn. Er is geen sprake van een bestaande wegenis voor traag vervoer op die plaats. Deze wegenis dient nog aangelegd te worden. Men kan dus niet spreken over hinder voor trage weggebruikers over een as die niet op die wijze in gebruik is.

Sectormanager adviseert om aan de aanvrager als voorwaarde op te leggen dat , na evt. gebruik van de zone van de werfweg, op eigendom van stad Geel, waarvoor hij wel gunstig advies geeft in het kader van de strategische economische ontlpooiing op de site, de aanvrager de definitieve aanleg van de trage weg uitvoert op eigen kosten, met inbegrip van de afbakening van de grenzen van het perceel tot de aangelanden, met inbegrip van het herplaatsen van de perceelsafbakening tussen stad en Sanofi thv Diestseweg.

Om het tijdelijk gebruik van stedelijke eigendom te mogen gebruiken zal Dienst Patrimonium van de stad een overeenkomst opstellen in januari 2025 met bovengenoemde modaliteiten aan een symbolische gebruiksvergoeding, met een borgstelling voor aanleg. Alle schade en risico igv werfweg is ten laste van Sanofi. De ondertekening van die overeenkomst is een voorwaarde voor de stad.

Sectormanager weerlegt advies van dienst OD/groen-blauw als volgt:

De voorgestelde maatregelen zijn werfmaatregelen van tijdelijke aard.

Het valt af te wegen of de keerlus al dan niet noodzakelijk aan te leggen is, waardoor minder verharding nodig is. De keerlus ligt evenwel (deels) buiten overstromingsgebied.

Indien de keerlus niet gebruikt zou worden en alsnog via Borgstad (enkel) zal uitgereden worden, heeft het verkeer op de as Laar /Eikenvelden steeds voorrang. Er wordt geschermd met hinder voor aangelanden van Borgstad. Dat lijkt beperkt. De omleidingsroute op Laar/Eikevelden voor wegeniswerken in 2025 van Gasthuisstraat steeds voorrang heeft op verkeer van Borgstad.

Als men deze lijn doortrekt mag er geen enkele werf georganiseerd worden in de buurt van een omleidingsroute. Dat lijkt niet de realistische insteek.

In het kader van minder hinder maatregel, zal de voorrangsregeling aan Diestseweg - Eikevelden in de periode van de werken aan Gasthuisstraat mogelijks ook herzien moeten worden als minder hinder maatregel.

Met betrekking tot de tijdelijke parking van het contractordorp in binnengebied Brukel -Waterstraat (ca. 250 plaatsen) adviseert sectormanager om wel grondig de impact op de waterhuishouding na te kijken en daarnaast de circulatie scherper in beeld te brengen met impact op zowel de straten Brukel, Waterstraat en Diestseweg. De afstroom van het water en de keuzes voor al dan niet gespreide verkeerstromen zouden goed in beeld moeten gebracht worden.

Met betrekking tot de Hoppinparking verwijst sectormanager naar het tijdelijk karakter van deze overeenkomst. Het zou goed zijn mocht de stad in 2025/2026 meer zekerheid ontvangen over dat stuk van de site voor een langdurige exploitatie.

Onder gestelde, voornoemde voorwaarden adviseert sectormanager grondgebiedszaken de vragen van de aanvrager gunstig.

Conclusie:

Aan het college van burgemeester en schepenen wordt gevraagd principieel akkoord te gaan om in de lopende aanvraag de termijn te verlengen van de tijdelijke bureelcontainers en fietsenberging van 4 jaar i.p.v. 3 jaar.

Aan het college van burgemeester en schepenen wordt gevraagd principieel akkoord te gaan om het nog aan te vragen contractordorp en tijdelijke parkeerplaatsen tijdelijk toe te staan n.a.v. de toekomstige visie.

Aan het college van burgemeester en schepenen wordt gevraagd principieel akkoord te gaan om een contract op te stellen voor de inname van de tijdelijke parkeerplaatsen op eigendom van stad Geel. Aan het college van burgemeester en schepenen wordt gevraagd principieel akkoord te gaan om een voorstel van overeenkomst uit te werken door onze eigen diensten (patrimonium) tegen eind januari 2025.

Aan het college van burgemeester en schepenen wordt gevraagd principieel akkoord te gaan om Sanofi een voorstel van overeenkomst te laten uitwerken tegen eind januari 2025 voor de inname van gronden van de trage weg, afsluiting van de percelen en de routering.

Aan het college van burgemeester en schepenen wordt gevraagd principieel akkoord te gaan dat er tijdelijk een contractordorp wordt aangelegd ten voordele van toekomstige werken, om wanneer de definitieve werken van de toekomstige visie klaar zijn, dat er geen tijdelijke containers meer kunnen geplaatst en/of vergund worden en dat het parkgebied na de werken verder dient aangelegd als park. Dat deze zone in de toekomst niet meer als tijdelijke opslag of dergelijke mag gebruikt worden en dat een voorstel van een erfbeplantingsplan dient gevoegd te worden in het aanvraagdossier.