Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020022232
Dossiernummer gemeente: 202000081
De gemeente Geel heeft op 18/02/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor een bijstelling van verkaveling voor de loten 4 tem 7. De aanvraag werd op 10/03/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Stef Geukens
Dr.-Van de Perrestraat 315 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Westerloseweg 14, Westerloseweg 16 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 5, sectie N, percelen 904C2, 904D2, 904L2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling 358B (loten 4,5,6,7,8): vergund op 12/01/2018
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming, maar niet met de stedenbouwkundige voorschriften.
Daarom wordt voor de loten 4,5,6,7 en 8 een bijstelling van verkaveling gevraagd voor:
* een functiewijziging voor de loten 4 tem 8 waarbij de mogelijkheid bestaat om op elke verdieping zowel een woonfunctie als een kantoorfunctie als een vrij beroep uit te oefenen
* een bouwvrije tuinstrook van 5 m
* de bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 22,46 m
* op de tweede bouwlaag wordt er 2,5 m ingesprongen vanaf de voor- en achtergevel
* het gabarit wordt met een meter verhoogd
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen, verkavelen van gronden
De aanvraag betreft een bijstelling van verkaveling voor:
* een functiewijziging voor de loten 4 tem 8 waarbij de mogelijkheid bestaat om op elke verdieping zowel een woonfunctie als een kantoorfunctie als een vrij beroep uit te oefenen
* een bouwvrije tuinstrook van 5 m
* de bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 22,46 m
* op de tweede bouwlaag wordt er 2,5 m ingesprongen vanaf de voor- en achtergevel
* het gabarit wordt met een meter verhoogd
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23/06/2020 t.e.m. 22/07/2020. Er werden 0 bezwaren ingediend.
Op 10/03/2020 werd advies gevraagd aan het agentschap Wegen en Verkeer.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Parkgebieden zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie vervullen. De parkgebieden zijn groene zones die in hun staat bewaard moeten blijven.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 23/06/2020 tot 22/07/2020.
Resultaat: er werden 0 bezwaren ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van het agentschap Wegen en Verkeer, afgeleverd op 24/03/2020, is voorwaardelijk gunstig.
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De aanvraag betreft een bijstelling van verkaveling voor:
* een functiewijziging voor de loten 4 tem 7 waarbij de mogelijkheid bestaat om op elke verdieping zowel een woonfunctie als een kantoorfunctie als een vrij beroep uit te oefenen
* een bouwvrije tuinstrook van min. 5 m
* de bouwdiepte op de eerste verdieping bedraagt max. 17m
* de bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt max. 22,46 m
* op de tweede bouwlaag wordt er 2,5 m ingesprongen vanaf de voor- en achtergevel, er blijft bijgevolg max. 12m over
* het gabarit wordt met een meter verhoogd
Er mogen geen overdekte constructies en/of verhardingen bv. voor parkeerplaatsen voorzien worden in de zone die door het gewestplan werd bepaald als parkgebied. De parkeerplaatsen moeten voorzien worden binnen de 47m (op 3m vanaf de grens met het parkgebied) gemeten vanaf de rooilijn.
Voor het overige blijven de voorschriften van de verkavelingswijziging, goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 19/02/2018, onverminderd van kracht.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 24/03/2020 met kenmerk AV/114/2020/00217.
Alle loten moeten ontsloten worden via 1 gezamenlijke toegang met een maximale breedte van 7 meter.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De aanvraag betreft een bijstelling van verkaveling voor:
* een functiewijziging voor de loten 4 tem 7 waarbij de mogelijkheid bestaat om op elke verdieping zowel een woonfunctie als een kantoorfunctie als een vrij beroep uit te oefenen
* een bouwvrije tuinstrook van min. 5 m
* de bouwdiepte op de eerste verdieping bedraagt max. 17m
* de bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt max. 22,46 m
* op de tweede bouwlaag wordt er 2,5 m ingesprongen vanaf de voor- en achtergevel, er blijft bijgevolg max. 12m over
* het gabarit wordt met een meter verhoogd
Er mogen geen overdekte constructies en/of verhardingen bv. voor parkeerplaatsen voorzien worden in de zone die door het gewestplan werd bepaald als parkgebied. De parkeerplaatsen moeten voorzien worden binnen de 47m (op 3m vanaf de grens met het parkgebied) gemeten vanaf de rooilijn.
Voor het overige blijven de voorschriften van de verkavelingswijziging, goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 19/02/2018, onverminderd van kracht.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 24/03/2020 met kenmerk AV/114/2020/00217.
Alle loten moeten ontsloten worden via 1 gezamenlijke toegang met een maximale breedte van 7 meter.