Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020026004
Dossiernummer gemeente: 202000267
De gemeente Geel heeft op 12/06/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het oprichten van 3 appartementen. De aanvraag werd op 24/06/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Laar bvba
Laar 73E te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Molenstraat 15 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 1, sectie H, percelen 811S, 811V
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
Bijzonder plan van aanleg St.-Dimpnaplein goedgekeurd op 06/12/2000
Ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 06/07/2012
bestemming: artikel 1 : Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
De aanvraag betreft Het oprichten van 3 appartementen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
Het project betreft het slopen van de bestaande bebouwing (garage achteraan op het terrein) en het oprichten van 3 appartementen en een carport.
Het gebouw zal 3 bouwlagen omvatten met op elke bouwlaag een appartement. Volgens het BPA wordt een voortuinstrook van 5m aangehouden. Het opgelegde gabarit van 17m bouwdiepte op gelijkvloers, 13m bouwdiepte op de eerste en 9m bouwdiepte op de tweede verdieping wordt gevolgd. De achtertuin is meer dan 5m diep. Het gebouw wordt op minimum 3m van de linker perceelsgrens ingeplant en op minimum 5m (2m voetweg + 3m) van de rechter perceelsgrens. Het BPA legt een hellend dak op van 45° waarvan zal worden afgeweken en een plat dak zal worden opgericht. Bij de uitvoering met een plat dak blijft de grootte van het volume en de oppervlakte van de hoogste verdieping gelijk als bij een hellend dak.
De dakrand van het gelijkvloers aan de achterzijde ligt op 3,46m, hierop is een valbeveiliging van stalen spijlen voor het terras van de eerste verdieping voorzien. De dakrand van de eerste verdieping ligt op 6,52m, eveneens met valbeveiliging voor het terras van de tweede verdieping. De appartementen op verdieping 1 en 2 zijn toegankelijk via de traphal die een voordeur heeft aan de rechterzijgevel van het gebouw. Het appartement op het gelijkvloers heeft een eigen inkomdeur die grenst aan de carport die achteraan gelijk staat met de achtergevel van het gebouw. Op het gelijkvloers bevindt zich 1 appartement met 3 slaapkamers en tuin met bijhorende carport en fietsen‐/ afvalberging. Op de tweede en derde verdieping is telkens een appartement voorzien met 2 slaapkamers en een terras ingericht op het plat dak. Deze bewoners kunnen gebruik maken gezamenlijke fietsen‐ en afvalberging onder de trap. Het terrein is toegankelijk via 1 inrit die gelegen is naast de bestaande voetweg nr. 61. Deze inrit leidt naar de carport van het gelijkvloers, alsook naar 2 parkeerplaatsen die in de voortuin worden voorzien voor de appartementen op de verdiepingen. De verharding die voorzien wordt voor de inrit doet meteen ook dienst als verharding voor alle toegangen van de woningen.
Het gebouw zal worden opgebouwd in een lichte baksteen en er zal een horizontale belijning in worden gebracht door middel van uitspringende keramische raamdorpels in dezelfde tint als de baksteen waardoor in de gevels reliëf wordt gecreëerd. Bijkomend worden de horizontale banden van 1m hoog in een verticaal metselverband voorzien. De ramen, de borstweringen op de terrassen, de valbeveiliging aan de ramen, de poort van de fietsenstalling en de carport zullen in een witte tot lichtgrijze kleur worden uitgevoerd (staal of aluminium).
Er wordt op het eigen terrein 1 parkeerplaats voorzien onder de carport en 1 in de voortuin. Een derde oarkeerplaats wordt voorzien te Doelenstraat 2 op 30 m loopafstand van het perceel van de aanvraag.
Een gedeelte van het terrein en garage is gelegen binnen het onteigeningsplan Nieuwstraat (plan 2.52_00005_00001). De onteigeningsprocedure werd tot op heden niet begonnen. In toepassing van artikel 2.4.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening verzocht de eigenaar op 27 maart 2020 stad Geel om af te zien van de onteigening en hem op de hoogte te stellen van de beslissing. Bij gebreke aan melding van een beslissing binnen de wettelijke termijn vervalt het onteigeningsbesluit.
De huurovereenkomst van de derde parkeerplaats met bijhorend plan is in bijlage toegevoegd.
De gemeenteraard leverde in zitting van 03/02/2020 goedkeuring voor de gratis grondafstand voor de aanleg van een trage verbinding zoals voorzien in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning (dossier 201900428 joh) langs
Molenstraat, kadastraal gekend afdeling 1, sectie H, nrs. 811S, 811V, die op 17/02/2020 door het college van burgemeester en schepenen werd geweigerd.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 04/07/2020 t.e.m. 02/08/2020. Er werden 0 bezwaren ingediend.
Er werd advies gevraagd aan de brandweer zone Kempen.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 04/07/2020 tot 02/08/2020.
Resultaat: er werden 0 bezwaren ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van de brandweer zone Kempen, afgeleverd op 08/11/2019, is voorwaardelijk gunstig.
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dienen ten minste 3 autostaanplaasten en 10 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na (gedeeltelijke) overdracht van het project.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 08/11/2019 met kenmerk BWDP/2019-0464/001/01/BCO.
Aanleg van de privéwaterafvoer (PWA) moet gebeuren volgens geldende normen. Keuring van de PWA is verplicht.Indien de openbare verlichting en / of eventuele (elektriciteits-)kasten moet worden verplaatst, moet de bouwheer dit tijdig aanvragen bij de stad Geel. De kosten voor deze verplaatsing zijn ten laste van de aanvrager. Indien het openbaar domein moet worden aangepast, dan moet de bouwheer dit tijdig aanvragen. De kosten voor de aanpassing zijn ten laste van de aanvrager. Meer info is terug te vinden op https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein .
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 3325 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 5,32 m² te bedragen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 31 cm boven de as van de weg.
De gratis grondafstand, goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 03/02/2020 voor de aanleg van een trage verbinding zoals voorzien in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning langs Molenstraat, kadastraal gekend afdeling 1, sectie H, nrs. 811S, 811V, dient te worden uitgevoerd onder volgende voorwaarden:
- Er een opmetingsplan van een beëdigd landmeter met exacte afmetingen wordt toegevoegd bij de akte van verkoop;
- Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht ten laste zijn van de bouwheer;
- De werken wordt uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan;
- De aangevraagde stedenbouwkundige vergunning pas van kracht zal gaan nadat door de aanvrager de grondafstand voor de aanleg van eventuele nutsleidingen effectief gebeurd is.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dienen ten minste 3 autostaanplaasten en 10 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na (gedeeltelijke) overdracht van het project.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 08/11/2019 met kenmerk BWDP/2019-0464/001/01/BCO.
Aanleg van de privéwaterafvoer (PWA) moet gebeuren volgens geldende normen. Keuring van de PWA is verplicht.Indien de openbare verlichting en / of eventuele (elektriciteits-)kasten moet worden verplaatst, moet de bouwheer dit tijdig aanvragen bij de stad Geel. De kosten voor deze verplaatsing zijn ten laste van de aanvrager. Indien het openbaar domein moet worden aangepast, dan moet de bouwheer dit tijdig aanvragen. De kosten voor de aanpassing zijn ten laste van de aanvrager. Meer info is terug te vinden op https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein .
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 3325 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 5,32 m² te bedragen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 31 cm boven de as van de weg.
De gratis grondafstand, goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 03/02/2020 voor de aanleg van een trage verbinding zoals voorzien in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning langs Molenstraat, kadastraal gekend afdeling 1, sectie H, nrs. 811S, 811V, dient te worden uitgevoerd onder volgende voorwaarden:
- Er een opmetingsplan van een beëdigd landmeter met exacte afmetingen wordt toegevoegd bij de akte van verkoop;
- Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht ten laste zijn van de bouwheer;
- De werken wordt uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan;
- De aangevraagde stedenbouwkundige vergunning pas van kracht zal gaan nadat door de aanvrager de grondafstand voor de aanleg van eventuele nutsleidingen effectief gebeurd is.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.