Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020065099
Dossiernummer gemeente: 202000243
De gemeente Geel heeft op 21/05/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het uitbreiden van woning Pallo 38. De aanvraag werd op 18/06/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Wim Van den Heuvel
Pallo 38 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Pallo 38, Pallo 40 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13008, sectie H, perceel 217B3, 217P3
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Bijzonder plan van aanleg Nieuwstraat goedgekeurd op 03/10/2006
bestemming: strook voor hoofdgebouwen | B1S
bestemming: strook voor binnenplaatsen en tuinen (I) |
Ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 06/07/2012
bestemming: artikel 1 : Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het uitbreiden van woning Pallo 38
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
Het ontwerp
De aanvraag handelt over het uitbreiden van woning met adres Pallo nr. 38 (H 217p3) op een ander kadastraal perceel namelijk Pallo nr. 40 (H217b3).
In zijn huidige perceelsconfiguratie beschikken beide adressen over een volwaardige huiskavel met bouwstrook voor woningen van 17 meter diep en daarachter een tuinstrook. De diepte van de percelen bedraagt ca. 38,29 meter, huisnr. 38 heeft een perceelsbreedte van 6,73 meter en huisnr. 40 een perceelsbreedte van 7 meter.
Er werd in het verleden geen opsplitsing of samenvoeging van deze percelen aangevraagd. Ongeacht de aanvrager momenteel eigenaar is van beide panden dient erover gewaakt te worden dat elk perceel blijft beschikken over zijn maximale bouwstrook van 17 meter en minimale tuinstrook van 10 meter met daarachter een strook voor bijgebouwen. Een wijziging van perceelsgrenzen mag geen nadelige beperkingen met zich meebrengen voor de betrokken percelen.
Het voorgestelde ontwerp van deze aanvraag voorziet een uitbreiding ten voordele van Pallo nr. 38 tegen de bestaande achtergevel van Pallo nr. 40 door middel van een gelijkvloerse tv hoek, sauna en douche. De oppervlakte bedraagt 38,43 m², bouwhoogte 3,20 meter uitgevoerd met plat dak.
Aangezien er gebruik wordt gemaakt van de strook voor hoofdgebouwen van een ander adres en die betreffende eigendom (sectie H nr.217b3) zodanig hypothekeert kan hier geen sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.
Pallo nr. 40 met zijn beperkte bouwdiepte van 8,08 à 9,52 meter kan op deze manier in de toekomst nooit meer uitgebreid worden.
Bijkomend wordt de tuinstrook van huisnr. 40 volledig in gebruik genomen door de aanpalende woning huisnr. 38 waardoor sprake is van een ongunstige ontwikkeling.
Het kleine koertje van 1,81 m x 6,79 m dat voorzien is voor Pallo nr. 40 ligt volledig in de strook voor hoofgebouwen,
Het ontwerp is in strijd met de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg:
Art.2 Strook B: gegroepeerde bebouwing
2.01 Strook voor hoofdgebouwen
Bebouwingswijze
Gegroepeerd in huizenblokken binnen de bouwstrook zoals aangeduid op het plan. Hetzij volgens de bestaande percelenindeling hetzij door nieuwe perceelsindeling, met dien verstande dat in dat laatste geval de bebouwing volgens de onderhavige voorschriften van de in de omgeving gelegen percelen niet in het gedrang mag gebracht worden.
Er kan geoordeeld worden dat er op deze manier geen sprake meer is van twee volwaardige huiskavels zoals ze momenteel in de huidige perceelsconfiguratie wel zijn.
De 17 meter diepe bouwstrook van Pallo nr. 38 werd nog niet volledig benut en biedt voldoende mogelijkheden om te voorzien in een uitbreiding op het eigen perceel.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Opmerkingen adviezen:
///
Besluit
Ongunstig omwille van:
1. Het ontwerp is in strijd met de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg:
Art.2 Strook B: gegroepeerde bebouwing
2.01 Strook voor hoofdgebouwen
Bebouwingswijze
Gegroepeerd in huizenblokken binnen de bouwstrook zoals aangeduid op het plan. Hetzij volgens de bestaande percelenindeling hetzij door nieuwe perceelsindeling, met dien verstande dat in dat laatste geval de bebouwing volgens de onderhavige voorschriften van de in de omgeving gelegen percelen niet in het gedrang mag gebracht worden.
2. Het ontwerp is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Pallo nr. 38 en 40 beschikken momenteel over een volwaardige huiskavel met bouwstrook voor hoofdgebouwen van 17 meter, een tuinstrook + strook voor bijgebouwen.
De diepte van de percelen bedraagt ca. 38,29 meter, huisnr. 38 heeft een perceelsbreedte van 6,73 meter en huisnr. 40 een perceelsbreedte van 7 meter.
De uitbreiding van Pallo nr. 38 situeert zich in de bouwstrook van Pallo nr. 40, hierdoor wordt eigendom Pallo 40 herleid tot een woning met bouwdiepte van 8,08 à 9,52 meter zonder enige tuinzone of buitenruimte.
Het minieme koertje van 1,81m x 6,79mdat gecreëerd wordt voor Pallo nr. 40 ligt volledig in de strook voor hoofdgebouwen.
Beide woningen hebben een beperkte bouwdiepte en hebben hun bouwstrook niet volledig benut.
De bouwstrook van Pallo nr. 38 voorziet voldoende mogelijkheden om een uitbreiding te voorzien op het eigen perceel.
Beide adressen dienen hun volwaardige huiskavel te behouden.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
1. Het ontwerp is in strijd met de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg:
Art.2 Strook B: gegroepeerde bebouwing
2.01 Strook voor hoofdgebouwen
Bebouwingswijze
Gegroepeerd in huizenblokken binnen de bouwstrook zoals aangeduid op het plan. Hetzij volgens de bestaande percelenindeling hetzij door nieuwe perceelsindeling, met dien verstande dat in dat laatste geval de bebouwing volgens de onderhavige voorschriften van de in de omgeving gelegen percelen niet in het gedrang mag gebracht worden.
2. Het ontwerp is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Pallo nr. 38 en 40 beschikken momenteel over een volwaardige huiskavel met bouwstrook voor hoofdgebouwen van 17 meter, een tuinstrook + strook voor bijgebouwen.
De diepte van de percelen bedraagt ca. 38,29 meter, huisnr. 38 heeft een perceelsbreedte van 6,73 meter en huisnr. 40 een perceelsbreedte van 7 meter.
De uitbreiding van Pallo nr. 38 situeert zich in de bouwstrook van Pallo nr. 40, hierdoor wordt eigendom Pallo 40 herleid tot een woning met bouwdiepte van 8,08 à 9,52 meter zonder enige tuinzone of buitenruimte.
Het minieme koertje van 1,81 m x 6,79 m dat gecreëerd wordt voor Pallo nr. 40 ligt volledig in de strook voor hoofdgebouwen.
Beide woningen hebben een beperkte bouwdiepte en hebben hun bouwstrook niet volledig benut.
De bouwstrook van Pallo nr. 38 voorziet voldoende mogelijkheden om een uitbreiding te voorzien op het eigen perceel.
Beide adressen dienen hun volwaardige huiskavel te behouden.