Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020128493
Dossiernummer gemeente: 202000458
De gemeente Geel heeft op 29/09/2020 een aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het bouwen van een vrijstaande woning met tuinberging. De aanvraag werd op 05/11/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Roger Vanderheyden
Pas 138 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Gladioolstraat 23 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13373, sectie L, perceel 860A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
bestemming: parkgebieden
De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De voorschriften van het geldende gewestplan zijn van toepassing. Voor het perceel werd op 16/04/2019 een gunstig stedenbouwkundig attest verleend.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande woning met tuinberging
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag volgens de architect
De privéwoning met inpandige garage in deze aanvraag zijn volledig verenigbaar met de wettelijke en ruimtelijke context. De nieuwbouwwoning werd reeds eerder vergund. Omwille van de uitbreiding met 1,00m van de woonkamer op het gelijkvloers én de slaapkamer met dressing én badkamer op de verdieping, wordt er een nieuwe aanvraag ingediend. Er wordt in deze aanvraag ook een vergunning aangevraagd voor een vrijstaand bijgebouw van 75m². Het bijgebouw zal ingeplant worden op min. 3,00m van de rechtse en achterliggende perceelsgrens. Het bijgebouw is dienstig als carport / tuinberging. Het bijgebouw zal met plat dak uitgevoerd worden met een dakrandhoogte van 3,00m én zal uitgevoerd worden in een hardhoutsoort.
Het ontwerp
Deze aanvraag werd door het college van burgemeester en schepenen reeds vergund op 8 juni 2020. Ten opzichte van het vorige ontwerp wordt nu op het gelijkvloers de woonkamer uitgebreid over een diepte van 1 meter. Op de verdieping is het de slaapkamer, de dressing en de badkamer die 1 meter dieper gebouwd worden.
Het ontwerp stelt nu de oprichting voor van een vrijstaande eengezinswoning met een inpandige garage en een tuinberging met carport in de strook voor binnenplaatsen en tuinen.
De woning heeft een gevelbreedte van 14 meter en een bouwdiepte van 12,5 meter op het gelijkvloers. Op de verdieping is de bouwdiepte 9,7 meter. De woning wordt opgericht met een gevelhoogte van 6,35 meter en voorzien van een plat dak. Voor de gevels wordt een lichte gevelsteen voorzien en voor het buitenschrijnwerk zwart PVC.
De woning wordt ingeplant op 12 meter uit de wegas en op meer dan 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen.
In de strook voor bijgebouwen wordt een tuinberging met carport ingeplant op 3 meter van de perceelsgrenzen.
De tuinberging heeft een gevelhoogte van 3 meter en wordt voorzien van een plat dak.
Het bijgebouw wordt opgericht in tropisch hardhout en zwart buitenschrijnwerk.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 05/11/2020 werd advies gevraagd aan geel - openbare werken en verkeer.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Gladioolstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Besluit
Gunstig met voorwaarden
Voorwaarden
De woning kan ingeplant worden zoals voorzien op het ingediende plan bij dit dossier, dit is op minimum 12 meter maximum 15 meter uit de wegas. De gevraagde uitbreiding aan de achtergevel kan worden toegestaan.
De inrit naar de garage mag een maximum breedte hebben van 6 meter.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
De tuinberging met carport dient ingeplant zoals voorzien op het goedgekeurde plan en alleszins binnen de eerste 47 meter gemeten vanaf de rooilijn.
Gevolg dient gegeven aan de voorwaarden opgelegd door Dienst Integraal Waterbeleid in het advies met kenmerk DWAD-2020-0547 dd. 28/05/2020 :
• De bodem van de infiltratievoorziening of het infiltrerende gedeelte (in geval van een gecombineerde put) mag maximaal 50cm onder het maaiveld geplaatst worden. Best wordt hier een oppervlakkige en open voorziening geplaatst (bv. type wadi).
• De terrassen/verhardingen mogen niet afwateren naar de hemelwaterput tenzij maatregelen getroffen worden om vervuiling van hemelwater in de put te voorkomen.
Deze omgevingsvergunning betreft een wijziging op de omgevingsvergunning 202000120. Ten opzichte van het vorige funderingsplan zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd. Men heeft op basis van het vorige advies 2 septische putten van elk 2000L geplaatst. Men mag als men dit wenst ook 1 septische put plaatsen van minstens 3000L waar al het vuilwater (zowel het grijs als zwart water) moet op toekomen. De werking van 1 septische put is minder optimaal dan de werking van 2 septische putten.
Volgens de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater is men verplicht een hemelwaterput te plaatsen van minstens 5000L en een infiltratievoorziening waarbij het volume 6827,5L moet bedragen en de infiltratieoppervlakte 10,92m². Men dient de afvoer van de woning en het bijgebouw aan te sluiten op de hemelwaterput. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 2 toiletten en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
Er werd bij het vorige dossier advies gevraagd bij de Dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie o.w.v. de aanwezigheid van een waterloop in de buurt. Men heeft op basis van dit advies het funderingsplan gewijzigd wat betreft het hemelwater. Oorspronkelijk wilde de bouwheer een combiput voorzien van 15000L (hemelwaterputgedeelte 10.000L+infiltratiegedeelte 5000L).
Volgens het nieuwe plan wenst men een hemelwaterput te plaatsen van 10000L, 2 ondergrondse infiltratieputten van 5000L en 2500L én 2 bovengrondse voorzieningen (type Wadi). Dit komt echter niet overeen met wat de Provincie adviseert.
Men dient: - ofwel een ondergrondse infiltratievoorziening te plaatsen waarvan de bodem of het infiltrerende gedeelte (in geval van een combiput) maximaal 50cm onder het maaiveld geplaatst wordt. - ofwel wordt een bovengrondse oppervlakkige en open infiltratievoorziening gemaakt (type Wadi) Beide systemen moeten niet tesamen worden geplaatst, zoals op het plan staat.
Volgende mogelijkheden van ondergrondse infiltratiesystemen zijn toegestaan: - ondergrondse infiltratiekratten waarvan de bodem niet dieper komen dan 50cm onder het maaiveld - ondergrondse infiltratieput waarvan de bodem niet dieper komt dan 50cm onder het maaiveld - combiputten (hemelwaterput en infiltratieput) zoals op het plan bij de eerste vergunning werd voorzien.
De huisaansluitputjes werden door stad Geel reeds geplaatst. De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De woning kan ingeplant worden zoals voorzien op het goedgekeurde plan, dit is op minimum 12 meter maximum 15 meter uit de wegas.
De inrit naar de garage mag een maximum breedte hebben van 6 meter.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
De tuinberging met carport dient ingeplant zoals voorzien op het goedgekeurde plan en alleszins binnen de eerste 47 meter gemeten vanaf de rooilijn.
Gevolg dient gegeven aan de voorwaarden opgelegd door Dienst Integraal Waterbeleid in het advies met kenmerk DWAD-2020-0547 dd. 28/05/2020 :
• De bodem van de infiltratievoorziening of het infiltrerende gedeelte (in geval van een gecombineerde put) mag maximaal 50cm onder het maaiveld geplaatst worden. Best wordt hier een oppervlakkige en open voorziening geplaatst (bv. type wadi).
• De terrassen/verhardingen mogen niet afwateren naar de hemelwaterput tenzij maatregelen getroffen worden om vervuiling van hemelwater in de put te voorkomen.
Deze omgevingsvergunning betreft een wijziging op de omgevingsvergunning 202000120. Ten opzichte van het vorige funderingsplan zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd. Men heeft op basis van het vorige advies 2 septische putten van elk 2000L geplaatst. Men mag als men dit wenst ook 1 septische put plaatsen van minstens 3000L waar al het vuilwater (zowel het grijs als zwart water) moet op toekomen. De werking van 1 septische put is minder optimaal dan de werking van 2 septische putten.
Volgens de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater is men verplicht een hemelwaterput te plaatsen van minstens 5000L en een infiltratievoorziening waarbij het volume 6827,5L moet bedragen en de infiltratieoppervlakte 10,92m². Men dient de afvoer van de woning en het bijgebouw aan te sluiten op de hemelwaterput. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 2 toiletten en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
Er werd bij het vorige dossier advies gevraagd bij de Dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie o.w.v. de aanwezigheid van een waterloop in de buurt. Men heeft op basis van dit advies het funderingsplan gewijzigd wat betreft het hemelwater. Oorspronkelijk wilde de bouwheer een combiput voorzien van 15000L (hemelwaterputgedeelte 10.000L+infiltratiegedeelte 5000L).
Volgens het nieuwe plan wenst men een hemelwaterput te plaatsen van 10000L, 2 ondergrondse infiltratieputten van 5000L en 2500L én 2 bovengrondse voorzieningen (type Wadi). Dit komt echter niet overeen met wat de Provincie adviseert.
Men dient: - ofwel een ondergrondse infiltratievoorziening te plaatsen waarvan de bodem of het infiltrerende gedeelte (in geval van een combiput) maximaal 50cm onder het maaiveld geplaatst wordt. - ofwel wordt een bovengrondse oppervlakkige en open infiltratievoorziening gemaakt (type Wadi) Beide systemen moeten niet tesamen worden geplaatst, zoals op het plan staat.
Volgende mogelijkheden van ondergrondse infiltratiesystemen zijn toegestaan: - ondergrondse infiltratiekratten waarvan de bodem niet dieper komen dan 50cm onder het maaiveld - ondergrondse infiltratieput waarvan de bodem niet dieper komt dan 50cm onder het maaiveld - combiputten (hemelwaterput en infiltratieput) zoals op het plan bij de eerste vergunning werd voorzien.
De huisaansluitputjes werden door stad Geel reeds geplaatst. De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.