2020_CBS_02840 - Staat van een sociale huurwoning bij oplevering - Kennisname

Aanleiding

Als een huurder een (nieuwbouw) sociale huurwoning betrekt, wordt er van hem verwacht dat hij een aantal investeringen doet:

• een fornuis en een koelkast zijn niet aanwezig in de lege woning
• een nieuwbouwwoning wordt opgeleverd schildersklaar, maar niet geschilderd.

De huurders hebben vaak het budget niet om deze toestellen aan te kopen en om te schilderen. Ze komen dan terecht bij het OCMW voor financiële steun.

Voor de schilderwerken wordt samengewerkt met de klusdienst van Kringwinkel Zuiderkempen. De kosten zijn vaak erg hoog omwille van o.a. hoge plafonds, slechte staat van het pleisterwerk.

Is dit wettelijk? Wat zijn de regels hierrond? 

Bespreking

Navraag bij een andere sociale huisvestingsmaatschappij bevestigt deze werkwijze. Ook daar wordt in de keuken enkel een dampkap voorzien en dient de huurder zelf te investeren in koelkast en kookplaat. Er is wel ruimte voorzien voor het plaatsen van deze toestellen.

Ook de schilderwerken zijn voor de huurder. 

De desbetreffende gemeente heeft dezelfde problemen als Geel: de huurders komen voor deze extra kosten aankloppen bij het OCMW. Ze verkiezen om steun te verlenen in vorm van een terugvorderbare steun. M.a.w. zal er eerder twee maanden huur toegekend worden dan steun voor de aankoop van de toestellen.

Anderzijds is het standpunt van Geelse Huisvesting wel logisch: als ze de woning zouden afleveren met alle keukentoestellen zouden ze ook verantwoordelijk zijn voor onderhoud en garantie. Niet elke huurder zal evenveel zorg dragen voor de toestellen.

Andere toestellen, zoals bijv. een wasmachine zijn ook niet voorzien. 

Huurdersbond

Bij de Huurdersbond werd navraag gedaan naar de geldende wetgeving. Ook zij geven aan dat het vaak een punt van discussie is:

Elke verhuurder moet zich houden aan de volgende basisprincipes:

1. Ingevolge de leveringsplicht in goede staat in alle opzichten dient de verhuurder volgens de gemeenrechtelijke principes in te staan voor het verven van de muren en kan dit niet afwentelen als een onderhouds- en herstellingsplicht (art. 1754 B.W.) die op de huurder rust, nu dit laatste veronderstelt dat de huurder reeds het genot heeft van het gehuurde goed.
2. De sociale huurreglementering (KBSH) en in het bijzonder de type-huurovereenkomst wijkt niet af van de gemeenrechtelijke regeling, a contrario en ingevolge het aanvullend karakter van de bepalingen uit het gemeen huurrecht en de woninghuur krijgen deze een reglementair karakter waarvan niet kan afgeweken worden door de sociale verhuurder of huurder.
3. Bepalingen in het reglement van inwendige orde die strijdig zijn met de reglementaire bepalingen van de sociale huur worden voor niet geschreven gehouden. 
4. De huurder op het toewijsformulier een verklaring laten tekenen waarbij hij de huurwoning aanvaardt in de staat waarin het zich bevindt is strijdig met de algemene beginselen van  behoorlijk bestuur en komt neer op een vorm van bevoegdheidsafwending of gebrek aan zuiverheid van oogmerk . 

De verhuurder moet voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst de woning in dusdanige staat leveren dat deze beantwoordt aan de minimale kwaliteitsnormen, maar tevens de verhuurder indien nodig die werken dient uit te voeren die tijdens de duur van de huur normaliter voor de huurder zijn. Voorbeelden: vegen van de schouw, reinigen verwarmingsketel, schilderen en behangen, ...

De huurdersbond is van mening dat een kookplaat en ijskast tot de basisuitrusting van een (inbouw)keuken behoren. Je kunt van een huurder niet verwachten dat hij een gasfornuis deskundig aansluit. Daar is een technieker voor nodig. 

Schilderwerken en het zetten van een grondlaag zijn voor de verhuurder, stellen de huurdersbonden. Hierover bestaat rechtspraak die dat tegenspreekt. Maar volgens de huurdersbond is het gelijkheidsbeginsel van toepassing: een woning die reeds verhuurd werd, wordt wel overschilderd indien nodig, maar een nieuwbouwwoning niet. De rechten van beide huurders moeten hetzelfde zijn.

Woonraad

Tijdens de woonraad van 15 september 2020 werd uitgebreid ingegaan op dit punt. Huurders hebben bij een verhuis verschillende kosten die moeten betaald worden: verhuiskosten, nieuwe toestellen, soms nog opzeg van vorige woning. Als daar dan nog de schilderkosten bovenop komen, wordt dat moeilijk voor veel mensen. Zij komen aankloppen bij het Sociaal Huis. 

Geelse Huisvesting onderzoekt hoe er toch een manier kan gevonden worden om de muren te schilderen. Zolang VMSW geen mogelijkheid voorziet dat hiervoor geleend kan worden, is dit moeilijk. 

In overleg met de andere partijen (wijkwerking, Sociaal Huis) zal getracht worden om tot een oplossing te komen.