Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020004449
Dossiernummer gemeente: 202000012
De gemeente Geel heeft op 14/01/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het verkavelen in 11 loten met wegaanleg. De aanvraag werd op 15/01/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Zakenkantoor Sterckx
Zanddijkdreef 33 te 2470 Retie
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Heistraat 100, Heistraat 102 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 4, sectie F, percelen 596M2, 596N2, 597A2, 597Z, 598E
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het gewestplan Herentals - Mol. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen, verkavelen van gronden
De aanvraag betreft het slopen van de bebouwing op het terrein en het verkavelen van de grond in 3 loten voor vrijstaande en 8 loten voor gekoppelde eengezinswoningen met een nieuwe weg.
Gelet op de bepalingen van artikel 10 van het besluit van de Vlaamse regering van 5 mei 2000, en latere wijzigingen, betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsvergunningen, dient de gemeenteraad een gemotiveerd besluit over de wegen uit te brengen, én dient de gemeenteraad hierbij kennis te nemen van de ingediende bezwaren en opmerkingen.
Artikel 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning van 25 april 2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over het wegtracé alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad heeft in zitting van 07/09/2020 een gunstig besluit genomen over het wegtrace en de naam van de nieuwe weg.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23/01/2020 t.e.m. 21/02/2020. Er werden 3 bezwaren ingediend.
Deze bezwaren handelen over de privacy van de aanpalende bewoners.
Op 15/01/2020 werd advies gevraagd aan Pidpa.
Op 15/01/2020 werd advies gevraagd aan Fluvius.
Op 15/01/2020 werd advies gevraagd aan Proximus.
Op 15/01/2020 werd advies gevraagd aan Telenet.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 23/01/2020 tot 21/02/2020.
Resultaat: er werden 3 bezwaren ingediend.
Het openbaar onderzoek wordt als volgt geëvalueerd:
Privacy is geen stedenbouwkundige, maar een burgerlijke aangelegenheid en dient hier dan ook niet verder behandeld te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van Pidpa, afgeleverd op 20/05/2020, is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van Fluvius, afgeleverd op 10/03/2020, is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van Proximus, afgeleverd op 22/01/2020, is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van Telenet, afgeleverd op 20/01/2020, is voorwaardelijk gunstig.
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden en lasten:
Voorwaarden
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
1 van de loten dient een sociale invulling te krijgen. Dit lot dient op het verkavelingsplan te worden aangeduid en er dient hierover een akkoord te worden afgesloten met de sociale huisvestingsmaatschappij vooraleer de verkaveling van kracht kan worden.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Proximus dd. 22/01/2020.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 10/03/2020.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Telenet dd. 20/01/2020.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 20/05/2020.
Lasten
Er dient een technisch dossier te worden opgemaakt onder volgende voorwaarden:
* De aanvrager/ontwikkelaar moet voor aanleg van het toekomstige openbaar domein een dossier voor de keuze gunningswijze en lastvoorwaarden, verder het ‘technisch dossier’ genoemd, opmaken. Hiervoor moet hij een studiebureau voordragen aan de stad. Het college van burgmeester en schepenen zal dit studiebureau moeten goedkeuren en hiervoor zal de aanvrager 3 gelijkwaardige referentieprojecten en 3 attesten van goede uitvoering door de desbetreffende gemeentebesturen voorleggen.
* Bij de opmaak van het technisch dossier dient de aanvrager rekening te houden met de bemerkingen van de stedelijke diensten, Aquafin en adviezen van derden (o.a. politie, brandweer, nutsmaatschappijen, toegankelijkheid (Inter), IOK-afvalbeheer, …)
* Voor de aanvang van de werken wordt het technisch dossier aan de gemeenteraad voorgelegd ter goedkeuring. Dit dossier bevat volgende onderwerpen:
- - bestek (gebaseerd op het moederbestek van de stad Geel
- gedetailleerde meetstaat
- kostenraming
- plannen
- grondplan bestaande toestand
- wegenisplan
- rioleringsplan
- dwarsprofielen
- lengteprofielen
- typedwarsprofielen
- detailplan groen-/pleinaanleg
- beplantingplan
- typedetails
- overdrachts- / rooilijnplan
- grondonderzoeken (milieuhygiënisch, grondmechanisch)
- sloopopvolgingsplan
- veiligheidscoördinatie ontwerp en uitvoering
- wijze van gunnen
Deze lijst is niet limitatief en moet aangevuld worden in functie van het dossier.
De ontwikkelaar dient voor aanvang van de werken een borg te stellen onder de vorm van ofwel een
- contante betaling aan de stadskas
- betaling aan de Deposito- en Consignatiekas
- bankwaarborg
En dit voor een bedrag van de kostenraming vermeerderd met 10% en de bedragen van de facturen van de nutsmaatschappijen voor zover deze laatsten nog niet werden betaald.
De groenaanleg langs de (toekomstig) openbare wegenis wordt uit de verkaveling gehaald en door de stad zelf uitgevoerd. Het bedrag zoals vastgesteld in de bijhorende raming voor dit deel van de groenaanleg zal hiervoor door de ontwikkelaar in de stadskas gestort worden voor aanvang van de werken en in mindering gebracht worden van de waarborg.
Het afval- en regenwater moet via een gescheiden stelsel worden afgevoerd, met maximale inzet op infiltratie en buffering van regenwater (cfr. Ladder van Lansink).
Alle kosten die verbonden zijn aan bovenstaande punten en eventuele kosten die verbonden zijn aan werken die vereist zijn om de aansluiting te maken voor de afvoer van regenwater en afvalwater buiten de verkaveling, vallen eveneens ten laste van de vergunningverkrijger.
De ontwikkelaar moet de wegenis (en aanhorigheden) kosteloos aan het stadsbestuur van Geel overdragen na definitieve oplevering. Hiervoor moet een opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen worden toegevoegd bij de akte van overdracht, de kosten hiervoor zijn ten laste van de ontwikkelaar. Het ontwerp van de akte en de keuze van notaris moet bezorgd worden aan de stad.
Na voorlopige oplevering wordt de waarborg vrijgegeven. Echter dient tot definitieve oplevering een borg van 5 % van het waarborgbedrag behouden te blijven.
De gemeenteraad geeft Badgeefstersstraat als naam aan de nieuwe weg.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Voorwaarden
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
1 van de loten dient een sociale invulling te krijgen. Dit lot dient op het verkavelingsplan te worden aangeduid en er dient hierover een akkoord te worden afgesloten met de sociale huisvestingsmaatschappij vooraleer de verkaveling van kracht kan worden.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Proximus dd. 22/01/2020.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 10/03/2020.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Telenet dd. 20/01/2020.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 20/05/2020.
Lasten
Er dient een technisch dossier te worden opgemaakt onder volgende voorwaarden:
* De aanvrager/ontwikkelaar moet voor aanleg van het toekomstige openbaar domein een dossier voor de keuze gunningswijze en lastvoorwaarden, verder het ‘technisch dossier’ genoemd, opmaken. Hiervoor moet hij een studiebureau voordragen aan de stad. Het college van burgmeester en schepenen zal dit studiebureau moeten goedkeuren en hiervoor zal de aanvrager 3 gelijkwaardige referentieprojecten en 3 attesten van goede uitvoering door de desbetreffende gemeentebesturen voorleggen.
* Bij de opmaak van het technisch dossier dient de aanvrager rekening te houden met de bemerkingen van de stedelijke diensten, Aquafin en adviezen van derden (o.a. politie, brandweer, nutsmaatschappijen, toegankelijkheid (Inter), IOK-afvalbeheer, …)
* Voor de aanvang van de werken wordt het technisch dossier aan de gemeenteraad voorgelegd ter goedkeuring. Dit dossier bevat volgende onderwerpen:
- - bestek (gebaseerd op het moederbestek van de stad Geel
- gedetailleerde meetstaat
- kostenraming
- plannen
- grondplan bestaande toestand
- wegenisplan
- rioleringsplan
- dwarsprofielen
- lengteprofielen
- typedwarsprofielen
- detailplan groen-/pleinaanleg
- beplantingplan
- typedetails
- overdrachts- / rooilijnplan
- grondonderzoeken (milieuhygiënisch, grondmechanisch)
- sloopopvolgingsplan
- veiligheidscoördinatie ontwerp en uitvoering
- wijze van gunnen
Deze lijst is niet limitatief en moet aangevuld worden in functie van het dossier.
De ontwikkelaar dient voor aanvang van de werken een borg te stellen onder de vorm van ofwel een
- contante betaling aan de stadskas
- betaling aan de Deposito- en Consignatiekas
- bankwaarborg
En dit voor een bedrag van de kostenraming vermeerderd met 10% en de bedragen van de facturen van de nutsmaatschappijen voor zover deze laatsten nog niet werden betaald.
De groenaanleg langs de (toekomstig) openbare wegenis wordt uit de verkaveling gehaald en door de stad zelf uitgevoerd. Het bedrag zoals vastgesteld in de bijhorende raming voor dit deel van de groenaanleg zal hiervoor door de ontwikkelaar in de stadskas gestort worden voor aanvang van de werken en in mindering gebracht worden van de waarborg.
Het afval- en regenwater moet via een gescheiden stelsel worden afgevoerd, met maximale inzet op infiltratie en buffering van regenwater (cfr. Ladder van Lansink).
Alle kosten die verbonden zijn aan bovenstaande punten en eventuele kosten die verbonden zijn aan werken die vereist zijn om de aansluiting te maken voor de afvoer van regenwater en afvalwater buiten de verkaveling, vallen eveneens ten laste van de vergunningverkrijger.
De ontwikkelaar moet de wegenis (en aanhorigheden) kosteloos aan het stadsbestuur van Geel overdragen na definitieve oplevering. Hiervoor moet een opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen worden toegevoegd bij de akte van overdracht, de kosten hiervoor zijn ten laste van de ontwikkelaar. Het ontwerp van de akte en de keuze van notaris moet bezorgd worden aan de stad.
Na voorlopige oplevering wordt de waarborg vrijgegeven. Echter dient tot definitieve oplevering een borg van 5 % van het waarborgbedrag behouden te blijven.
De gemeenteraad geeft Badgeefstersstraat als naam aan de nieuwe weg.