Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020049279
Dossiernummer gemeente: 202000189
De gemeente Geel heeft op 16/04/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het oprichten van 2 appartementen. De aanvraag werd op 07/05/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Jean-Christophe Bleyen
Kuypersveld 16 te 3910 Pelt
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Technische-Schoolstraat 85 bus 1, Technische-Schoolstraat 85 bus 2 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 6, sectie G, perceel 537H
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling 936 (lot 2): vergund op 24/12/1973
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming, maar niet met de stedenbouwkundige voorschriften van de verkaveling.
De meergezinswoning wordt opgericht met een dakhelling van 45°, een kroonlijsthoogte van 6,3 m en een gedeeltelijke gevelbekleding in hout.
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling, goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 24/12/1973.
Art. 4.3.1§1 en 4.4.1§2 van de codextrein stellen dat verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, geen weigeringsgrond meer zijn voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
Wanneer men de voorschriften van een verkaveling niet wenst te volgen, geldt de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening. Als volgens de goede ruimtelijke ordening een dakhelling van 45°, een kroonlijsthoogte van 6,3 m en een gedeeltelijke gevelbekleding in hout stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn, kan hiervoor een omgevingsvergunning worden verleend mits toepassing van art. 4.3.1§1. Er is hier geen bijstelling van verkaveling voor nodig.
Er moet gewoon een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen aangevraagd worden, zonder dat een afwijking gevraagd moet worden en zonder dat er eerst een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden moet verleend worden.
Een dakhelling van 45°, een kroonlijsthoogte van 6,3 m en een gedeeltelijke gevelbekleding in hout zijn standaard overeenkomstig de huidige geldende regelgeving.
Gelet op bovenstaande redenen, kan een dakhelling van 45°, een kroonlijsthoogte van 6,3 m en een gedeeltelijke gevelbekleding in hout aanvaard worden.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
De aanvraag betreft Het oprichten van 2 appartementen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het bouwen van een tweewoonst (in half-open bebouwing), met carport (gekoppeld aan garage gebuur links).
De breedte van de te bouwen tweewoonst is aan de voorzijde 7,00 m en aan de achterzijde 6,41 m; de diepte op het gelijkvloers is 17,00 m, op de eerste verdieping 11,60 m. De dakbasis is 9,00m.
Elke woongelegenheid heeft een afzonderlijke inkom en afzonderlijke nutsvoorzieningen.
De woongelegenheid op het gelijkvloers heeft een eigen terras (22 m²) aan de achterzijde. De woongelegenheid op de verdieping heeft aan de achterzijde een dakterras (21 m²).
De kroonlijsthoogte van de tweewoonst heeft een hoogte van 6 m boven het straatniveau, met een dakhelling van 45° over een diepte van 9,00 m.
Tegen de bestaande garage van de aanpalende gebuur links wordt een carport voorzien met een bergplaats voor elke woning, in hout, afgedekt met een plat dak van 3,00 m hoog.
De totale oppervlakte van de carports met bergplaats is 61 m². Deze carports zijn gelegen op 10 m achter de achtergevelbouwlijn.
De tweewoonst is eigentijds, met een moderne architectuur met aangepaste bouwmaterialen (grijs-genuanceerde baksteen, in combinatie met zwarte gebakken pannen en aluminium ramen.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 19/05/2020 t.e.m. 17/06/2020. Er werd 1 bezwaar ingediend:
Het bezwaarschrift handelt over de schending van de privacy van de aanpalenden en de vraag of het wel kan dat er appartementen worden voorzien tussen 2 eengezinswoningen.
Op 07/05/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 19/05/2020 tot 17/06/2020.
Resultaat: er werd 1 bezwaar ingediend.
Het openbaar onderzoek wordt als volgt geëvalueerd:
Het bezwaarschrift handelt over de schending van de privacy van de aanpalenden en de vraag of het wel kan dat er appartementen worden voorzien tussen 2 eengezinswoningen.
Privacy valt niet onder de stedenbouwkundige regelgeving en dient hier in principe niet behandeld te worden.
We willen nog wel aanhalen dat de aanvraag in overeenstemming is met de afstanden betreffende lichten en zichten zoals opgelegd door het burgerlijk wetboek, met name dat er geen rechtstreekse inkijk mag zijn op minder dan 1,9 m van de perceelsgrens.
Overeenkomstig de stedelijke beleidsvisie met betrekking tot het oprichten van appartementen, kan op deze plaats inderdaad een meergezinswoning worden opgericht onder het gabarit van een eengezinswoning. De kroonlijsthoogte en de dakhelling zijn standaard overeenkomstig de huidige geldende regelgeving.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 28/05/2020, is voorwaardelijk gunstig
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De dakterrassen dienen voorzien te worden op 1,90 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen. Er dient een terrasafsluiting te worden aangebracht die niet hoger is dan 1,20 meter. De afsluiting bestaat uit hout, geschilderd metaal en/of veiligheidsglas. Buiten de maximum bouwdiepte van 13 m op de eerste verdieping mag er geen scherm van 1,9 m worden voorzien.
Aan de kant van de rechtsaanpalende woning dient een ondoorzichtig scherm van 1,9 m hoog geplaatst te worden naast het dakterras in ondoorzichtig glas.
Er dienen steeds ten minste 2 parkeerplaatsen (garages, carports) en 6 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De haag dient te worden ingeplant op minstens 3 m van de perceelsgrens.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Iveka voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.iveka.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 27/05/2020 met kenmerk BWDP/2020-0160/001/01/MOJHO.
Er dient correct aangesloten te worden op de bestaande huisaansluitingen. Na de werken dienen DWA en RWA huisaansluitputjes aanwezig te zijn.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 2875 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 4,6 m² te bedragen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 200 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De dakterrassen dienen voorzien te worden op 1,90 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen. Er dient een terrasafsluiting te worden aangebracht die niet hoger is dan 1,20 meter. De afsluiting bestaat uit hout, geschilderd metaal en/of veiligheidsglas. Buiten de maximum bouwdiepte van 13 m op de eerste verdieping mag er geen scherm van 1,9 m worden voorzien.
Aan de kant van de rechtsaanpalende woning dient een ondoorzichtig scherm van 1,9 m hoog geplaatst te worden naast het dakterras in ondoorzichtig glas.
Er dienen steeds ten minste 2 parkeerplaatsen (garages, carports) en 6 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De haag dient te worden ingeplant op minstens 3 m van de perceelsgrens.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Iveka voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.iveka.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 27/05/2020 met kenmerk BWDP/2020-0160/001/01/MOJHO.
Er dient correct aangesloten te worden op de bestaande huisaansluitingen. Na de werken dienen DWA en RWA huisaansluitputjes aanwezig te zijn.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 2875 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 4,6 m² te bedragen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 200 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.